Решение по делу № 2-6200/2025 от 14.07.2025 - о взыскании стоимости выявленных строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-6200/2025

УИД: 50RS0031-01-2025-001739-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Одинцово 14 июля 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Серегиной Е.О.,

при секретаре Выборновой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9200/2025 по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Пик-Регион», о взыскании стоимости выявленных строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковыми требованиями к АО «Специализированный застройщик «Пик-Регион», о взыскании стоимости выявленных строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обосновании своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО1) и АО «СЗ «Пик-Регион» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру с условным номером в соответствии с проектной декларацией - 319, этаж расположения 24, номер подъезда (секции) – 1, проектной общей площадью 32,30 кв.м, проектной общей приведенной площадью 32,30 кв.м, проектная площадь без понижающего коэффициента 32,30, проектной общей жилой площадью 9,40 кв.м, количество комнат 1, в многоквартирном доме, по строительному адресу: АДРЕС. Согласно акту приема-передачи АДРЕС, этаж 24, общей площадью 31,80 кв.м, общей приведенной площадью (с учетом летних помещений) 31,80 кв.м, количество комнат 1, фактическая площадь комнат 9,30 кв.м, расположенная по адресу: АДРЕС передана истцу ДД.ММ.ГГГГ. Цена Объекта долевого строительства составляет 7 019 034 рублей 82 копейки. Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом своевременно и в полном объеме. После принятия объекта долевого строительства истцом выявлены строительные недостатки, проведена экспертиза стоимости их устранения, в связи с чем, ответчику направлена претензия о выплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Претензия оставлена без ответа, в связи с чем, истец обратился в суд. Согласно данным обмеров, произведенных кадастровым инженером, площадь квартиры уменьшилась по отношению к проектной на 0,5 м2. Согласно п. 3.2 Договора, проектная общая площадь квартиры составляла 32,30,00 кв.м. Согласно же Акту приема-передачи, площадь квартиры составила 31,80 кв.м., то есть на 0,5 кв.м. меньше.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ требований, ФИО1 и ФИО2 просят взыскать с АО «СЗ «ПИК - Регион» в равных долях расходы на устранение недостатков квартиры в размере 210 571 рубль 04 копейки, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей, штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке, почтовые расходы в размере 480 рублей 60 копеек, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 500 рублей, расходы связанные с производством строительно-технической экспертизы в размере 80 000 рублей, неустойку в размере 1/50 ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости устранения выявленных недостатков за каждый день неисполнения требования о выплате денежных средств, необходимых для устранения стоимости выявленных недостатков с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения, денежные средства в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта недвижимости.

Истцы ФИО1 и ФИО2 и их представитель в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «СЗ «ПИК - Регион» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении требований отказать, в случае удовлетворения требований сумму недостатков взыскать исходя из 3% от стоимости квартиры, применить к неустойке и штрафу ст. 333 ГК РФ, снизить размер судебных расходов и компенсации морального вреда до разумных пределов. Одновременно заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО1) и АО «СЗ «Пик-Регион» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – квартиру с условным номером в соответствии с проектной декларацией - 319, этаж расположения 24, номер подъезда (секции) – 1, проектной общей площадью 32,30 кв.м, проектной общей приведенной площадью 32,30 кв.м, проектная площадь без понижающего коэффициента 32,30, проектной общей жилой площадью 9,40 кв.м, количество комнат 1, в многоквартирном доме, по строительному адресу: АДРЕС

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 7 019 034 рублей 82 копейки исполнены истцом своевременно и в полном объеме, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Согласно акту приема-передачи АДРЕС, этаж 24, общей площадью 31,80 кв.м, общей приведенной площадью (с учетом летних помещений) 31,80 кв.м, количество комнат 1, фактическая площадь комнат 9,30 кв.м, расположенная по адресу: АДРЕС, передана истцу ДД.ММ.ГГГГ.

После передачи объекта долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО1 и ФИО2 составлен акт осмотра АДРЕС оборудования в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: АДРЕС, согласно которому в указанной квартире выявлены недостатки.

С целью определения качества строительно-отделочных работ в квартире, истец обратился к строительно-техническим экспертам ООО «Консалт Уровень», которыми подготовлено заключение, согласно которому, качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации, выявлены дефекты, стоимость устранения которых составляет 451 458 рублей 79 копеек.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 названного Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, строительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До настоящего времени выявленные в квартире дефекты не устранены, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Не согласившись с объемом выявленных недостатков, природой их образования и стоимостью работ, ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, производство которой определением суда от ДД.ММ.ГГГГ поручено ООО РЦСЭ «Независимость».

Согласно заключению судебного эксперта ООО РЦСЭ «Независимость», по результатам проведения строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в квартире, расположенной по адресу: АДРЕС имеются строительные недостатки, возникшие вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил (частей таких стандартов, свобод и правил). Объект долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве не соответствует.

Все выявленные недостатки объекта исследования возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), а также в ходе эксплуатации жилого помещения.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: АДРЕС составляет 214 401 рубль 71 копейка.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт перед проведением экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, указанное экспертное заключение выполнено экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ. Заключение экспертизы соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении не усматривается.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, условие об ограничении суммы требований 3% от суммы договора применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу данных изменений, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Таким образом, с 01 января 2025 года судом должны применяться положения об ограничении суммы требований в части взыскания штрафа, неустойки и стоимости устранения недостатков 3% от суммы договора.

Согласно п. 4.1 договора, стоимость объекта долевого строительства составляет 7 019 034 рублей 82 копейки.

Анализируя изложенное и разрешая требования по существу, суд приходит к выводу, что застройщик принятые на себя обязательства по передаче участнику объекта недвижимости – АДРЕС доме, расположенном по адресу: АДРЕС исполнил ненадлежащим образом, поскольку квартира передана истцу с отделочными работами, произведенными с отступлением от действующей нормативно-технической документации. Возникшие в результате некачественных строительных работ недостатки и выявленные при осмотре объекта долевого строительства, до настоящего времени не устранены. Согласно заключению стоимость устранения недостатков составляет 214 401 рубль 71 копейка.

С учетом положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд считает возможным взыскать с АО «СЗ «ПИК-Регион» в пользу ФИО1 и ФИО2 денежные средства в счет устранения недостатков в размере 210 571 рубль 02 копейки, что составляет 3% от цены договора долевого участия (7 019 034 рублей 82 копейки х 3% / 100).

Сумма расходов на устранения недостатков подлежит взысканию из расчета не более 3 % от цены договора, поскольку положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. В настоящем случае, с учетом даты направления претензии в адрес застройщика обязанность по возмещению расходов возникла после указанной даты.

Также с учетом части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ограничивающей размер ответственности застройщика 3% от цены договора, не подлежит взысканию неустойка и штраф.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Установив факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд и учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 10 000 рублей, с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 30 июня 2025 года включительно.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Установив факт нарушения прав истцов как участников долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд и учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 10 000 в пользу каждого, с учетом характера причиненных истцам нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 г. № 925), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ввиду изложенного, учитывая приведенные нормы права, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, характер последствий неисполнения обязательства, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки за период с 01 января 2026 года по день фактического исполнения обязательства, поскольку что касается неустойки по дату фактического исполнения обязательств ответчиком перед истцом, у суда не имеется оснований полагать, что обязательство по выплате расходов на устранение недостатков не будет исполнено ответчиком после снятия моратория, наложенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 г. № 925).

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена 23 декабря 2024 года, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

В соответствии с Федеральным Законом от 08.08.2024 №226-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

При таком положении, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

Частью 1 статьи 98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст.ст.94, 98 ГПК РФ суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в 80 000 рублей и почтовые расходы в размере 480 рублей 60 копеек. Данные расходы понесены в связи с рассмотрением дела, являлись необходимыми и подтверждены документально.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из текста представленной доверенности следует, что она выдана на представление интересов истцов как стороны договора участия в долевом строительстве № Один1-1.23(кв)-1/24/11(1) (АК) от 11 июля 2022 года, в связи с чем, требование о взыскании расходов по оформлению доверенности в размере 2 500 руб. подлежит удовлетворению в равных долях.

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме не являются, ввиду чего отклоняются судом.

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме не являются, ввиду чего отклоняются судом.

Как следует из п. 4.4. вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.

В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м. Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В силу п. 4.6 договора, если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м, то участнику долевого строительства после подписания передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из приведенных норм закона следует, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен.

Таким образом, стороны вправе, определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Соответственно, стороны договора участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене, так и условие о возможности ее изменения.

Действующее законодательство не содержит каких-либо запретов на изменение сторонами условий договора участия в долевом строительстве относительно характеристик объекта долевого строительства и определения его стоимости.

Истец, подписывая договор участия в долевом строительстве, действовал на основании свободного волеизъявления, подписывал его лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о согласии со всеми изложенными в них условиями и сведениями, при этом, истец, имея право отказаться от подписания договора участия в долевом строительстве, соответствующим правом не воспользовался, путем свободного волеизъявления выразил согласие с условиями договора в части изменения площади объекта долевого строительства.

Доказательств того, что истец при заключении договора участия в долевом строительстве заблуждался относительно природы данной сделки, а также доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 178 - 179 ГК РФ истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, правовых оснований для признания вышеприведенных положений договора участия в долевом строительстве (п. 4.4) суд не усматривает.

Поскольку из материалов дела следует, что площадь квартиры уменьшилась на 0,5 кв.м, то есть в пределах, установленных пунктом 4.4. договора и допустимым является уменьшение площади не более чем 0,5 кв.м., суд приходит к выводу об отсутствии оснований о взыскании соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 108 653 рубля 79 копеек.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым – девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная указанным абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым – шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд полагает необходимым предоставить АО «СЗ «ПИК Регион» отсрочку исполнения решения в части взысканной суммы расходов на устранение недостатков до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд полагает необходимым предоставить АО «СЗ «ПИК Регион» отсрочку исполнения решения в части взысканной суммы расходов на устранение недостатков до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ, таким образом, в доход местного бюджета подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина в размере 7 494 рублей 96 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 и ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Пик-Регион», о взыскании стоимости выявленных строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН: №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца АДРЕС, паспорт серии № номер №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки АДРЕС, паспорт серии № номер № в равных долях расходы по устранению недостатков в размере 210 571 рубль 02 копейки, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей в пользу каждого, расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 80 000 рублей, судебные расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 2 500 рублей, и почтовые расходы в размере 480 рублей 60 копеек, а всего взыскать 313 551 (триста тринадцать тысячи пятьсот пятьдесят один) рубль 62 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований, а также в заявленном истцом размере – отказать.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН: №) в доход бюджета Одинцовского городского округа Московская область госпошлину в размере 5 7 494 рублей 96 копеек.

Предоставить АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН: <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.О. Серегина

Мотивированное решение изготовлено 06 августа 2025 года