КОПИЯ

УИД 07RS0007-01-2025-000338-41 № 2-217/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

(мотивированное решение составлено 16.06.2025)

поселок Кашхатау 28.05.2025

Черекский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Шарданова К.Н.,

при секретаре судебного заседания Глашевой М.Х.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Черекского района к ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, штрафа,

установил:

28.04.2025 поступило вышеуказанное исковое заявление, в котором администрация Черекского района просит расторгнуть договор аренды № от _____г., взыскать с ФИО3 в пользу администрации Черекского района 1 252 503,46 руб. из которых: 681 147,82 руб. неосновательного обогащения, 270 555,64 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами, 190.000 руб. убытки, 110 800 руб. штраф, предусмотренный п. 4.2 Договора.

При этом указывает, что _____г. между администрацией Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее администрация, истец) и ФИО3 (далее ответчик, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № общей площадью 246 кв.м. (далее Договор), сроком на 25 лет до _____г., с целью оказания услуг в сфере общественного питания и торговли. Согласно п. 1.2 Договора сумма арендной платы составляет 2770 (две тысяча семьсот семьдесят) руб. в год. В силу пп. «б» п. 2.2 Договора Арендатор обязан предоставлять Арендодателю в безвозмездное пользование помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий. В соответствии с пп. «г» п. 2.2 Договора Арендатор обязан в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг. Как следует из п. 3.1 Договора эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, газом, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги. Согласно п. 4.1 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В силу п. 4.2. Договора каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере, 40 кратной ставки годовой арендной платы.

В нарушение условий Договора аренды ответчик не использует арендованное помещение по прямому назначению для производства и оказания услуг в сфере общественного питания. Арендуемое ответчиком по спорному договору помещение является цокольным этажом здания районного отдела ЗАГС. Как указано в пункте 1.1 Договора помещение сдано в аренду для производства и оказания услуг в сфере общественного питания, торговли, а также осуществления иной предпринимательской деятельности, не запрещенной законодательством. Заключая спорный договор и сдавая помещение в аренду, администрация рассчитывала, что ответчиком будет организованно кафе, общественное пространство для предоставления услуг гостям районного отдела ЗАГС, в том числе для организации праздничных мероприятий. _____г. администрация по договору целевого займа №/мз предоставила ФИО4 кредит с обязательным условием по целевому назначению для развития малого предпринимательства в сфере торговли и общественного питания. Согласно тексту апелляционной жалобы ФИО4 по гражданскому делу № денежные средства, полученные по целевому займу _____г. вложены в ремонт спорного помещения. Вместе с тем, за все время нахождения спорного помещения в аренде у ответчика (с 2006 года) оно работало только 3 месяца, всё остальное время, как и в настоящий момент, помещение не используется по прямому назначению (закрыто). В связи, с чем арендодателем не достигнута цель договора, жители района и администрация лишены права использовать помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий, что прямо предусмотрено условиями договора (п. 4.2 Договора). Администрация вынуждена для целей проведения праздничных и торжественных мероприятий, арендовать помещение у третьих лиц и нести соответствующие расходы. В частности в мае 2023 года администрация вынуждена была арендовать у ООО «Верхние голубые озера» помещение кафе для проведения мероприятия, в связи с чем понесла расходы на аренду кафе в размере 190 000 рублей, что подтверждается Договором аренды и Счетом на оплату № от _____г.. Таким образом, администрация понесла убытки в размере 190 000 рублей, в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору и неиспользованием арендованного помещения по прямому назначению.

В нарушение условий Договора арендатор не оплачивает коммунальные платежи. Так, за все время нахождения помещения у ответчика (с 2006 года), им ни разу не оплачивались коммунальные услуги. Более того, ответчиком даже не открывались лицевые счета на своё имя, не заключались прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и не устанавливались узлы учета, что подтверждается ответами ресурсоснабжающих организации на запросы администрации (копии запросов и ответов прилагаются к иску). При этом, арендуемое помещение является неотъемлемой частью здания администрации и ему не присваивался отдельный литер или номер помещения, в связи с чем счета на оплату ресурсоснабжющими организациями выставляются администрации за всё здание в целом, в том числе и за арендованное ответчиком помещение. В связи с изложенным бремя оплаты коммунальных услуг за арендованное ответчиком помещение, в том числе оплату тепловой энергии и вывоз ТБО, несёт администрация, поскольку ответчиком в нарушение условий договора не открыты отдельные лицевые счета на арендуемое помещение и не установлены узлы учета. В связи с изложенными обстоятельствами, вместо получения прибыли, на которую администрация рассчитывала, заключая спорный Договор аренды, она несёт убытки, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по спорному договору. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Как следует из пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. В период с 2022 по 2025 год администрацией было оплачено коммунальных платежей на сумму 9 369 296,78 руб., в том числе и за арендованное ответчиком помещение. Так как ответчиком не устанавливались узлы учета и не открывались отдельные лицевые счета на арендуемое помещение, то размер неосновательного обогащения может быть установлен в процентном соотношении размера арендуемого помещения к размеру оплаченных истцом сумм за всё здание администрации. Так, площадь всего здания администрации составляет 3381,6 кв.м., что следует из выписки из Е???. Арендуемая ответчиком площадь помещения 246 кв.м., что составляет 7,27% от общей площади здания, в котором находится помещение. Соответственно 7,27% от 9 369 296,78 руб. составляет 681 147,82 руб. Таким образом, размер неосновательного обогащения на стороне ответчика составляет 681 147,82 руб. В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Расчет процентов: сумма основного долга: 681 147,82 р., сумма процентов: 270 555,64 р. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Указанные выше нарушения условий договора являются существенными и нарушают права и законные интересы администрации, в связи с чем 07.02.2025 администрация направила арендатору досудебную претензию с требованием расторгнуть договор аренды № от _____г., а так же возместить в добровольном порядке убытки, понесенные администрацией в связи с ненадлежащим исполнением условий Договора и оплатить штраф, предусмотренный п. 4.2 Договора. Указанное требование оставлено без ответа. Также хотят обратить внимание суда на тот факт, что согласно сведениям из ЕГ?? договор аренды ответчиком зарегистрирован на всё здание администрации площадью 3381,6 кв.м., что было установлено в ходе подготовки настоящего искового заявления. Данное обстоятельство также нарушает права и законные интересы администрации. Арендатор никак не согласовывал производимые работы ни е собственником помещения, ни с иными службами осуществляющими надзор в сфере пожарной и иной безопасности, не обращался в администрацию с заявлением о необходимости согласовать и получить разрешение на перепланировку или улучшение помещения. В силу пп. «а» п. 2.2 Договора Арендатор обязан использовать арендуемое помещение без нанесения ущерба Арендодателю. Согласно пп. «г» п. 2.3 Договора арендатор имеет право производить улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель. Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса). Изложенное свидетельствует о том, что механизм зачета стоимости произведенных ремонтных работ предполагает в любом случае согласование с арендодателем. Таким образом, в силу приведенных выше норм права, ответчик обязан был согласовывать производимые в арендованном помещении работы с администрацией. В нарушение указанных требований закона ответчик не согласовывал производимые работы. При этом, ФИО3 подано исков на сумму более 10 000 000 руб. с требованием возместить её расходы на ремонт арендуемого помещения. По решению суда администрация выплатила ФИО3 более 2.000.000 руб. стоимости выполненных работ. До настоящего времени Арендатором произведенные улучшения Арендодателю не сданы. В силу ст. 333.35 Налогового Кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины. В связи с указанными выше обстоятельствами, подтверждающими грубое нарушение арендатором условий Договора и несением администрацией больших финансовых потерь.

В возражениях относительно искового заявления ФИО3 просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме. При этом указывает, что исковое заявление Администрации Черекского района подано с нарушениями норм материального права, не основано на законодательстве, прямо противоречит нормам ГК РФ, ГПК РФ и самому Договору Аренды№ от _____г..

Так, в Иске указано о том, что Арендатор не пользуется арендованным помещением по прямому назначению для производства и оказания услуг в сфере общественного питания. Данное обстоятельство не соответствует действительности, потому как Администрация Черекского района при этом утаивает факт того, что Кафе не работает по ее вине. Доказательствами тому служат материалы дела с установленными фактами в Решении Черекского районного суда от 06.12.2022 и Апелляционном Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от 29.01.2025. Однако на основе этого Решения Администрация Черекского района до сих пор не возвращает денежные средства, вложенные в ремонт Кафе, потому как эти средства являлись не только возвратными по Договору, но и оборотными для функционирования Кафе. О возврате вложенных денежных средств на ремонт Администрация Черекского района была официально уведомлена письмом в 2017 году, но игнорирует просьбу даже после судебных решений. Судебный процесс по индексации на обесцененные финансовые средства не завершен, а то, что взыскано принудительно Службой судебных приставов с Администрации как с недобросовестной стороны сделки, не хватит на закупку холодильного оборудования и жарочных печей без учета приобретения мебели, сырья, зарплаты по содержанию поваров, официанта, технички, отчислении по налогам и оплаты коммунальных услуг. Администрация, утверждая что кафе не работает по вине Арендатора, при этом не упоминая судебные акты 1-2 инстанции, подтверждающие обратное, не указала истинную причину, сокрыв ее, ответ очевиден и прост, попытаться переложить свою вину на Арендатора, тем самым произвести подмену доказательств.

В Исковом заявлении Администрацией Черекского района указано, что Арендатору ФИО3 по Договору целевого займа №/мз был предоставлен кредит и на эти средства она отремонтировала Кафе. Вместе с тем, Договор целевого займа был предоставлен ей на определенных условиях. Целевой займ не был предметом судебного спора, он был исполнен ФИО3 добросовестно. Этот Договор не был безвозмездным и безвозвратным либо грантом, как пытается преподнести Администрация Черекского района. Вместе с тем, Договор был заключен и предусматривал сумму в 200 тысяч рублей, однако по факту выдано 198 400 рублей. По этому Договору предпринимательницей ФИО3 кроме возврата полученной суммы по факту было переплачено еще 1 600 рублей. Более того, сверх основной суммы кредита было оплачено 60 тысяч рублей, тем самым Администрация Черекского района за ее счет получила прибыль в 61 600 рублей. Ни одному банку в России не удалось как Администрации Черекского района кредитовать под 30 % дохода и после этого она пытается утверждать, нажившись на ее средствах, о том, что предоставила гуманитарный выгодный кредит. Факт кредитования производился через Банк Еврокоммерц, и все финансовые операции проводились ею. Целевой займ был предоставлен в 2007 году, возвращен двумя платежами: _____г. - 170 000 тысяч рублей и _____г. - 90 000 рублей.

В арендуемом Кафе ремонт производился дважды. Первый раз производился косметический в период с 2008 по 2010, а второй капитальный в период с 2013 по 2017 годы. В кафе вложены финансовые средства не Администрации, а ее личные. Администрация Черекского района, улучшив свое финансовое положение на 61 600 рублей, оказалась в прибыли. Довод о том, что ее средства вложены в ремонт, как видно из самой сделки, является не убедительным, несостоятельным и противоречащим Заключению судебной строительно-технической экспертизы. Период с 2013 года по 2017 год не включает в себя период выдачи и возврата кредита, тогда как это период капитального ремонта. В материалах судебного Решения от 06.12.2022 установлена сумма вложенных средств в размере 1 912203,60 рублей.

Более того если Администрация Черекского района знала о том, что на ее средства в 2007 году отремонтировано Кафе, почему не обратилась в суд с Исковыми требованиями, а указывает на это спустя 18 лет.

Отказав в возврате вложенных средств, лишив на прямую возможности функционирования Кафе, Администрация с очередным иском пытается расторгнуть Договор Аренды с попыткой взыскания не существующего долга.

Более того, утверждение о том, что из за простоя Кафе Администрация Черекского района как Арендодатель не достигла цели Договора и несет убытки, не состоятельно.

Администрацией Черекского района в иске указано о том, что из-за не функционирования Кафе она вынуждена арендовать помещение у третьих лиц, при этом неся убытки в размере 190 тысяч рублей, прикрепив к Иску Счет на оплату № от _____г.. По этому доводу Администрация Черекского района как недобросовестная сторона сделки скрыла тот факт, что ей ранее с 2017 года было известно письменным уведомлением Арендатора о том, что в переданном в аренду Кафе проведен Евроремонт. Более того Администрация Черекского района как ответчик и непосредственный участник по Иску по делу № от _____г. в Решении судьи ФИО7 была ознакомлена и осведомлена с Заключением Судебных экспертов о том, что помещение Кафе идеально отремонтировано. Ни разу представители Администрации Черекского района с 2017 года не только официально даже устно не обращались к ней как Арендатору о предоставлении Кафе для проведения торжественных и праздничных мероприятий, были устные обращения только в случае повреждения коммуникации по линии ЖКХ, ни разу им не было отказано и в этом, не из-за того, что авария может нанести общий вред, а потому что Договор Аренды обязывает ее о беспрепятственном доступе Арендодателя.

Получив официальное обращение от Арендатора о Евроремонте в 2017 году, имея информацию об отремонтированном Кафе через Судебные органы в 2022 году, не обращаясь ни разу о предоставлении помещения для торжественных мероприятий, утверждения о том, что Арендатор нарушает их права, не соответствуют действительности.

Администрацией Черекского района в Иске приводится довод о том, что не оплачиваются коммунальные услуги, и этот довод является несостоятельным, не соответствующим действительности, более того, не уместным. При рассмотрении дела № от _____г. Администрацией Черекского района была подано встречное исковое заявление от _____г. исход. № о расторжении договора аренды. При поддержании встречного иска Администрация Черекского района в качестве доводов указала на то, что Кафе не работает, в Кафе не вложено ни копейки, Арендатор не производит оплату коммунальных услуг и не использует по назначению. При исследовании этих доводов сторонами задавались вопросы, а в последствии Судом были сделаны выводы о несостоятельности этих довод и отказе в требованиях встречного иска Администрации Черекского района за необоснованностью и не доказанностью. В соответствии со статьей 220 ГПК РФ повторная подача иска по тем же основаниям невозможна ни в какой форме. Между ними уже есть состоявшееся Судебное решение от _____г. судьи Черекского районного суда ФИО7, вступившее в законную силу. Не смотря на это судебное Решение, Администрация Черекского района как недобросовестная сторона сделки повторно обратилась в суд с требованиями по тому же предмету и тем же основаниям, попытавшись подменить мотивировку, а именно, перефразировав, сделать акцент на то, что за все административное здание по тепловой энергии они оплачивают сами, включая и арендуемое Кафе. Однако ***** игнорирует вступившее в законную силу судебное Решение. Требования *****, ранее рассмотренные судом, и нынешние требования тождественны, и по ним уже спор о расторжении Договора Аренды между сторонами разрешен отказом во встречном иске за необоснованностью и незаконностью.

По условиям Договора Аренды Арендатор произвел капитальный ремонт в Кафе, где полностью заменена сантехника, система канализации, линия водопровода, все элетрооборудование с проводкой, а также система отопления, по которой предполагается подача тепла. Все виды произведенных работ отражены в Заключении судебной строительно- технической экспертизе с произведенными расчетами, выполненными фактическими работами и определением затраченных финансовых средств, в материалах дела вынесенного Решения от _____г. судьи Черекского районного суда ФИО7 В том числе, и ремонт системы отопления, который предусматривает обогрев определенной квадратуры площади арендуемых помещений. Представленными суду ложными расчетами по квадратуре Администрация пытается ввести суд в заблуждение, из 16 комнат система отопления по установленным исследованиям Судебной экспертизы предусмотрена в 5 комнатах. Более того, система отопления имеет замкнутый цикл, а именно подача и обратка в системе оснащена независимыми от общей системы отопления вентилями. Для поддержания нормативного состояния и исключения внутреннего разложения труб в систему осенью и весной подается вода для интенсивной циркуляции, а по истечении процесса вода сливается и перекрывается вентилями, продолжая пребывать вне общей цепи. Этот бесспорный и очевидный факт присутствует в материалах Судебной экспертизы по ремонту системы отопления, предусматривающей замкнутый цикл, но Администрация Черекского района пытается не только скрыть, но и подменить эти факты и представить иные доводы.

Кафе отремонтировано, оно не работает по очевидной и установленной вине Администрации, Арендная плата вне зависимости от простоя оплачивается, прибыль Арендатором не извлекается, система коммунальных линий не эксплуатируется, потребление всех систем ЖКХ полностью отсутствует. Убытки, понесенные Арендатором и взыскание их с недобросовестной стороны сделки, до сих пор находятся на повторной стадии Кассационной инстанции, но при этом Администрация пытается представить суду себя в роли потерпевшей стороны, подменив истинного лица, понесшего убытки.

В Иске указано на то, что при государственной регистрации Договора Аренды регистрация произведена на все здание площадью 3381,6 кв.м и что это обстоятельство нарушает права и законные интересы Администрации. Вместе с тем этот довод несостоятелен и не уместен по следующим основаниям. До регистрации Договора Аренды, весь текст и приложенные к нему документы Договора прошиты самой Администрацией и скреплены их же печатью, в которой подшита Выкопировка из технического паспорта на Арендуемые помещения, а не все здание районной администрации, с указанием условных обозначений передаваемых помещений, а также Акт приема-передачи. Иных документов нет, и они не существуют, потому как при регистрации на оборотной стороне верхнего левого угла установлен штамп Государственного Регистрационного органа и в зарегистрированном Договоре Аренды нет указания на все здание.

Ранее законность регистрации Договора Аренды попыталась оспорить в суде Прокуратура Черекского района в тандеме с Администрацией Черекского района. Решением Черекского районного суда судьи ФИО8 от _____г. по делу № Договор Аренды был расторгнут, однако _____г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда КБР указанное выше Решение отменено как незаконное и необоснованное, и Кафе возвращено Арендатору ФИО3 Спор по этому предмету и по этим основаниям ранее был уже разрешен между сторонами. Черекская администрация вновь пытается расторгнуть Договор Аренды и повернуть вспять, представив суду, что он зарегистрирован с нарушениями, которые негативно влияют на ее права. Однако, игнорируя указанное Определение судебной коллегии по гражданским делам ВС КБР Администрация Черекского района как недобросовестная сторона сделки вновь повторно обратилась в суд с требованиями по тому же предмету и тем же основаниям, что и Прокуратура Черекского района КБР в 2017 году на незаконность регистрационных действий государственного органа, подменив мотивировку.

В исковом заявлении Администрация Черекского района ссылается на то, что Арендатор не обращался к Арендодателю с заявлением о необходимости согласовать и получить разрешение на перепланировку или улучшение помещений, а также сдать их Арендодателю, и до настоящего времени Арендатором произведенные улучшения не сданы. Эти доводы и домыслы Администрации Черекского района не соответствуют действительности, и при этом прямо противоречат условиям Договора Аренды. Так, в 2.1 подпункта «а» предписано: Арендодатель обязан с момента подписания настоящего договора передать помещение Арендатору в пользование указанное в п. 1.1 по акту приема передачи, согласно Выкопировки из технического паспорта здания. Эти обязательные требования Арендодателя исполнены, и помещения приняты Арендатором в том состоянии, в котором они существовали согласно Выкопировки из Технического паспорта, при этом изменениям не подвергались, перепланировка по факту не произошла, а произведенный ремонт улучшил техническое и эстетическое состояние Кафе. Конструктивные изменения, перепланировка несущих либо опорно-нагрузочных стен, перегородок, либо арок не производились вообще. Вся планировка сохранена в том схематическом состоянии, которое передана по Акту и соответствует Выкопировке, являющейся приложением к Договору Аренды. Необходимость внесения изменений в Выкопировку отсутствует в связи с сохранностью прежних размеров, переданных по Акту. Более того в п. 2.2 подпункта «д» прямо указано, что по истечении срока договора в случае отказа о продлении договора на новый срок и на тех же условиях, передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкции помещения. Однако Администрация Черекского района в своем в претензионном письме потребовала передачи по Акту произведенных улучшений сейчас. Почему вопреки п. 2.2 подпункта «д» Договора Арендатор обязан по инициативе Арендодателя передать произведенные улучшения, тогда как по условиям Договора Аренды эти действия наступают в 2034 году.

Судебной коллегией по гражданским дела Верховного суда КБР, поддержанной Пятым Кассационным Судом Общей Юрисдикции по гражданским делам недобросовестной стороной по сделке признана Администрация Черекского района, не только признана, но и за свою недобросовестность привлечена к ответственности и оштрафована на 110 тысяч 800 рублей.

Администрацией Черекского района в приложении представлен Договор аренды нежилых подвальных помещении № от _____г.. В своем Иске Администрация Черекского района ссылается на то, что за все время нахождения спорного помещения в аренде у ФИО3 с 2006 года оно работало 3 месяца, все остальное время, как и в настоящий момент, помещение не используется по прямому назначению (закрыто). Вместе с тем, представленный в качестве доказательства Договор Аренды № от 2006 года не имел тогда и не имеет сейчас статуса документа, устанавливающего арендные правоотношения. Этот Договор не прошел государственную регистрацию и не повлек каких-либо прав и обязанностей для сторон. При этом Администрация, указывая на него, скрывает и не представляет тот факт, почему, хотя Договор был принят не приобрел правовой статус в течение трех лет в Регистрационной палате, а был подписан и принят другой Договор, но в 2009 году. Ответ очевиден и прост и кроется в следующем. 21.07 1997 был введен в действие Федеральный Закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На момент подписания Договора в 2006 году Администрация Черекского района не имела прав и полномочий на передаваемые в аренду помещения. Зная о том, что сами не являются правомочными в заключении Договора, утаили этот факт от Арендатора. Вместе с тем, право собственности на все здание, в том числе, и передаваемые помещения, не были зарегистрированы как собственность в Регистрационной палате. И только после регистрации этих прав в 2009 году передали в аренду. Попытка привязать Договор аренды в 2006 году к Договору Аренды 2009 года носит несостоятельный характер и не может служить не только основанием, но и доводом.

Другим значимым обстоятельством заключения договора Аренды только в 2009 году служит факт, что Администрация провела реконструкцию здания в том крыле, где находится Кафе, закрыв основной вход в Кафе и один дополнительный в подсобные помещения, тем самым нарушив технику пожарной безопасности, а впоследствии устранив эту причину за ее счет, предоставив разрешение на открытие входа с главной ***** был ограничен ей со ссылкой до завершения работ по реконструкции. Как усматривается из выше указанных обстоятельств и фактов, Договор Аренды № от 2006 года не состоялся, не был зарегистрирован по вине Администрации, не имел тогда не имеет и сейчас правового статуса, не был предметом судебного спора, и очевидно, что не может быть доводом, а тем более аргументом в контексте Договора № от _____г..

Касаемо приборов учета по коммуникационным линиям, Администрация Черекского района указывает на тот факт, что Арендатором не установлены приборы учета по водопроводу, электричеству, контролю подачи тепла, и по иным видам коммунальных услуг. Администрация Черекского района при этом умалчивает тот факт, что она сама не установила ни единого прибора учета, но при этом неоднократно обязывала предоставить ей доступ к ним, и ни единожды им не было отказано в этом. Более того, до обращения в суд ни разу не предъявила ей требований об их установке ни устно, ни письменно, потому как понимала их очевидную бессмысленность в связи с тем, что по их доказанной судами вине и штрафу за грубые нарушения Договора Аренды Кафе не работает (5 абзац 6 страницы Апелляционного Определения судебной коллегии по гражданским делам ВС КБР от 29.01.2025), а потребление воды, тепла и электричества с канализацией ею не производятся, но при этом Арендная плата взимается стабильно. Администрация безосновательно и бессмысленно пытается взыскать несуществующий долг, заранее зная, что у них это не пройдет, и понимая, что их долг передо нею не погашен.

Многократные попытки расторгнуть Договор Аренды № от _____г. Администрацией Черекского района осуществляются уже третий раз. В первый раз она провалилась с треском на основании Определения Коллегии Верховного суда КБР по гражданским делам, второй раз им законно и обоснованно отказано судьей Черекского районного суда ФИО7, теперь, представив суду вымышленные доводы в качестве мнимых аргументов и подменив их, пытают счастье в третий раз. Заключив Договор Аренды, повязав ее по рукам и ограничив в действиях, отремонтировав за ее счет свои помещения и линии коммуникации, лишив ее возможности его функционирования для использования по назначению и получения прибыли, не возвращая вложенных финансовые средств, обесценив их, при том, что она несет убытки, необоснованно называя ее недобросовестной стороной сделки, принудили восьмой год ходить по Судебным учреждениям и иным организациям.

Вместе с тем, представляя суду доводы, ***** не подтвердила обстоятельства, на которые она ссылается, они не могут служить основанием при принятии Решения, потому как они не сходятся с фактическими обстоятельствами дела, большинство из них подменены, основные же требования уже были предметом судебного разбирательства и по ним уже вынесены Решения, более того у Администрации Черекского района отсутствует материальное право, на которое претендует, потому как она не подтвердила ее в силу Устава Черекского муниципального района КБР. Предъявленный иск не соответствует законодательству и Договору Аренды № от _____г., а в части доказательств, являющихся Приложением, Договор Аренды от 2006 года и Договор Целевого займа от 2007 года не имеют правовой силы и значения в рамках рассмотрения этого иска, по ним не было судебного разбирательства с 2007 года, а предложенные в данном контексте к Иску не только не соответствуют срокам исковой давности, но не связаны с обстоятельствами дела и не могут быть использованы в выводах суда в качестве доказательств.

Представитель истца ФИО1 в суде поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить, добавил, что ответчик ограничивает доступ к помещению с 2017 года.

Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, просил отказать в иске в полном объеме. Добавил, что доступ администрации Черекского района к помещению ими никогда не ограничивался, более того, у истца имеются ключи от спорного помещения. Они не установили счетчики, так как ждут, пока истец возместит им расходы на ремонт, в том числе, инженерных коммуникаций. Кафе не функционирует, помещение не используется, коммунальные услуги они также не потребляют. В 2010 году они произвели косметический ремонт, а с 2013 по 2017 год сделали капитальный ремонт, после чего написали администрации, что ремонт закончен, однако затраты на ремонт им не возмещены.

ФИО3 надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, на основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в ее отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно копии договора аренды нежилого помещения № от _____г. администрация Черекского района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор о том, что Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: КБР, <...>, помещение б/н, общей площадью 246 кв.м., из них основной площади 87,5 кв.м., вспомогательной площади 158.5 кв.м., для производства и оказания услуг в сфере общественного питания, торговли а также осуществления иной предпринимательской деятельности, не запрещенной законодательством. Общая сумма арендной платы всего помещения за год составляет 2770 рублей. Неотъемлемой частью настоящего договора являются приложения: Выкопировка из технического паспорта на здание районной администрации и Акт приема передачи. Помещение сдается в аренду сроком на 25 лет с 21.01.2009 по 20.01.2034.

Арендодатель обязан: обеспечить бесперебойную работу подачи электроэнергии и других коммуникаций к технологическому оборудованию Арендатора; по своей инициативе либо по предложению Арендатора в течений трех месяцев возместить произведенные Арендатором расходы по строительству, ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных по улучшению эксплуатационных качеств арендуемого помещения на указанные цели в объемах согласно оценки независимого эксперта-оценщика.

Арендатор обязан: а) использовать арендуемое помещение без нанесения ущерба Арендодателю; б) предоставлять Арендодателю в безвозмездное пользование помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий; в) содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии до возврата Арендодателю; г) в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг; д) по истечении срока договора в случае отказа в продлении договора на новый срок и на тех же условиях, передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и не отделимые без вреда от конструкции помещения.

Арендатор имеет право по своему усмотрению производить улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

Эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, газом, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги. Арендатор оплачивает выставляемые соответствующими организациями счета по эксплуатационным (коммунальным) расходам за каждый месяц.

Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим Исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить причиненные убытки, включая упущенную выгоду. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере, 40 кратной ставки годовой арендной платы.

Техническое состояние помещения и коммуникационных линий не соответствуют эксплуатационным качествам. Необходимо произвести капитальный ремонт полов стен потолков всего помещения, строительство нового двухстороннего входа с улицы Мечиева, полную замену электрооборудования, монтаж новой линии газопровода, демонтаж старой и монтаж новой системы отопления установка системы санитарно-технического оборудования. Стороны договорились в том, что Арендатор производит капитальный ремонт на свои средства, а Арендодатель компенсирует их.

По акту приема-передачи от 21.01.2009 Арендодатель администрация Черекского района передал а Арендатор ФИО3 приняла нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу КБР, ***** 108, помещение б/н, общей площадью 246,0 кв.м., основной площади 87,5 кв.м., вспомогательной 158,5 кв.м. Дополнительно указано, что на момент приема передачи в аренду состояние помещения и коммуникационных линий в неудовлетворительном состоянии, необходимо произвести капитальный ремонт полов, стен, потолков всего помещения, строительство двухстороннего входа со стороны улицы Мечиева, полную замену электрооборудования, монтаж новой линии газопровода, демонтаж старой и монтаж новой системы отопления, установку новой системы санитарно-технического оборудования.

Согласно выписке из ЕГРН от _____г. на здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: КБР, *****, площадью 3381,6 кв.м., нежилое, административное здание, 4 этажа, 1 подземный, оно принадлежит Черекскому муниципальному району Кабардино-Балкарской Республики с _____г., имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда сроком с 21.01.2009 по 20.01.2034 в пользу ФИО3, на основании договора № от _____г., зарегистрированного в Росреестре _____г..

Из копии Распоряжения главы администрации Черекского района №-р от _____г. о проведении семинар-совещания следует, что в связи с проведением мероприятий в рамках Координационного совета по культуре при Министерстве культуры РФ решено провести _____г. на территории Верхних голубых озер семинар-совещание с участием органов местного самоуправления и администраций поселений Черекского района. МКУ «Управление культуры и туризма Черекского муниципального района» обустроить подворье, организовать выставку с показом национальных блюд и народных ремесел. Финансовые расходы по аренде помещения по проведению подворья возложить на МКУ «Управление культуры и туризма Черекского муниципального района».

По договору об оказании услуг по аренде № от _____г. ООО «Верхние голубые озера», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и МКУ «Управление культуры и туризма Черекского муниципального района», именуемое в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по аренде зала на 150 мест с установкой сцены, оборудования (интерактивная доска, компьютеры, принтеры, сканы), охраняемая стоянка для машин (20 машиномест), для проведения «Семинар совещания», именуемое в дальнейшем «Мероприятие», а Заказчик обязуется оплатить эти услуги. Стоимость услуг по Договору составляет 190 000 рублей.

Согласно смете расходов на проведение 12.05.2023 на территории Верхних голубых озер «Семинар-совещания», счету на оплату № 1 от 19.05.2023 сумма расходов администрации Черекского района на услуги по аренде зала на 150 мест составила 190000 рублей.

Из копии запросов администрации Черекского района в ресурсоснабжающие организации: абонентский пункт Черекского района ООО «Газпром газораспределение Нальчик», МУП «Черексервис», ФИО5 филиала ПАО «Россерти Северный Кавказ» - «Каббалкэнерго», и ответов на них на договоры с ФИО3 на поставку газа, на оплату услуг водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения по адресу: КБР, *****, не заключались.

Из копии требования администрации Черекского района в адрес ФИО3 от 10.02.2025 следует, что до настоящего времени арендованное помещение не осуществляет установленную договором деятельность по оказанию услуг общественного питания, фактически не работает, в связи с чем администрация не имеет возможности пользоваться своим правом, установленным пп. «б» п. 2 Договора. Таким образом, администрация фактически лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды № 005, а именно безвозмездно пользоваться помещением для проведения праздничных и торжественных мероприятий. В связи с нарушением вами условия Договора администрация вынуждена для целей проведения праздничных и торжественных мероприятий, арендовать помещение у третьих лиц и нести соответствующие расходы. В частности, в мае 2023 года администрация вынуждена была арендовать у ООО «Верхние голубые озера» помещение кафе для проведения мероприятия, в связи с чем понесла расходы на аренду кафе в размере 190 000 руб., что подтверждается Счетом на оплату № от _____г.. Администрация с 2009 года лишена возможности проводить праздничные и торжественные мероприятия в арендуемом помещении, как это установлено Договором, так как оно не используется по назначению, предусмотренному Договором. В связи с изложенным на основании пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ, п. 1 ст. 619 ГК РФ, администрация требует расторгнуть договор аренды № от _____г., а также предлагает ФИО3 возместить в добровольном порядке убытки в размере 190 000 руб., понесенные в связи с ненадлежащим исполнением условий Договора и оплатить штраф, предусмотренный п. 4.2 Договора в размере 110.800 руб.

Доводы истца о том, что ответчик в нарушение условий договора аренды не использует арендованное помещение по прямому назначению – для производства и оказания услуг в сфере общественного питания, в связи с чем арендодателем не достигнута цель договора, жители района и администрация лишены права использовать помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий, являются несостоятельными.

Так, согласно копии договора аренды № от _____г. нежилое помещение передано ФИО3 в аренду для производства и оказания услуг в сфере общественного питания, торговли, а также осуществления иной предпринимательской деятельности, не запрещенной законодательством.

Таким образом, указанный договор аренды, кроме производства и оказания услуг в сфере общественного питания, предусматривает возможность использования нежилого помещения для торговли и любой предпринимательской деятельности, не запрещенной законодательством.

При этом истцом не доказано, что спорное нежилое помещение используется ФИО3 в нарушение условий договора аренды. Возможность использования нежилого помещения по договору аренды в определенных целях не означает, что ФИО3 не имеет права не пользоваться указанным помещением, если исполняет обязанности арендатора по договору.

Так, по договору аренды № 005 от 21.01.2009 арендатор должен использовать арендуемое помещение без нанесения ущерба Арендодателю; предоставлять Арендодателю в безвозмездное пользование помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий; содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии до возврата Арендодателю; в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг; а также произвести капитальный ремонт нежилого помещения на свои средства, с последующей их компенсацией Арендодателем.

Из объяснений представителя ответчика следует, что изначально ФИО3 планировала открыть кафе в арендованном помещении, затратила большие средства на его капитальный ремонт, однако истец вопреки условиям договора деньги ей за проведенный ремонт не вернул, в связи с чем она вынуждена с ним судиться, и в отсутствие денежных средств до настоящего времени кафе не открыто и не функционирует. При этом ФИО3 никогда не препятствовали доступу администрации в указанное помещение, у администрации имеются свои ключи от него.

Указанные доводы представителя ответчика истцом не опровергнуты. Администрацией Черекского района не доказано, что она обращалась к ФИО3 с просьбой предоставить помещение для проведения праздничных и торжественных мероприятий, и что получила от ФИО3 отказ, в связи с чем понесла убытки в размере 190000 рублей, так как была вынуждена арендовать _____г. у ООО «Верхние голубые озера» помещение кафе для проведения мероприятия.

Доводы истца о том, что ответчик в нарушение условий Договора арендатор не оплачивает коммунальные платежи, в связи с чем с него подлежит взысканию 681 147,82 рублей неосновательного обогащения, которое рассчитано путем распределения общей стоимости услуг пропорционально площади помещений, занимаемых арендатором, за период с 2022 по 2025 годы, также являются необоснованными.

Во-первых, администрацией Черекского района не доказано, что она понесла затраты содержание здания администрации за 2022-2025 годы в размере 9 369 296,78 рублей.

Во-вторых, администрацией Черекского района не доказано, что ответчик потребил за ее счет коммунальные услуги в размере 681 147,82 рублей. Из искового заявления следует, что помещение не используется. Как следует из объяснений представителя ответчика, коммунальные услуги Арендатором не потребляются, так как помещение не функционирует, из 16 комнат система отопления предусмотрена в 5 комнатах. Система отопления имеет замкнутый цикл, а именно подача и обратка в системе оснащена независимыми от общей системы отопления вентилями. Для поддержания нормативного состояния и исключения внутреннего разложения труб в систему осенью и весной подается вода для интенсивной циркуляции, а по истечении процесса вода сливается и перекрывается вентилями, продолжая пребывать вне общей цепи.

В-третьих, согласно условиям договора аренды № от _____г. Арендодатель обязан: обеспечить бесперебойную работу подачи электроэнергии и других коммуникаций к технологическому оборудованию Арендатора. Стороны договорились в том, что Арендатор производит капитальный ремонт на свои средства, а Арендодатель компенсирует их, в том числе, полную замену электрооборудования, монтаж новой линии газопровода, демонтаж старой и монтаж новой системы отопления установка системы санитарно-технического оборудования. Эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, газом, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются Арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги. Арендатор оплачивает выставляемые соответствующими организациями счета по эксплуатационным (коммунальным) расходам за каждый месяц.

Как следует из объяснений представителя ответчика, Арендатором произведена полная замена инженерных сетей, однако приборы учета коммунальных услуг в спорном нежилом помещении ФИО3 не установлены.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так как в договоре аренды нет пункта, обязывающего арендатора за свой счет установить приборы учета коммунальных услуг, их установку должен провести собственник, то есть администрация Черекского района. Кроме того, договором аренды не предусмотрен расчет стоимости потребленных арендатором услуг путем распределения общей стоимости услуг пропорционально площади помещений, занимаемых арендатором, в случае, если индивидуальные приборы учета на занимаемые помещения не установлены.

С учетом изложенного, оснований полагать, что ФИО3 без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований потребила за счет администрации Черекского района коммунальные услуги в размере 681 147,82 рублей за 2022-2025 годы, не имеется, в связи с чем в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения следует отказать.

Так как существенного нарушения договора аренды ФИО3 судом не установлено, в исковых требованиях о расторжении договора аренды надлежит отказать.

С учетом того, что исковые требования администрации Черекского района о взыскании убытков и неосновательного обогащения, удовлетворению не подлежат, истцом не доказано, что ответчик причинил ему ущерб неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору аренды, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа, предусмотренного п. 4.2 Договора, также оставляются без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований администрации Черекского района к ФИО3 в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики через Черекский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись К.Н. Шарданов

Копия верна:

Судья К.Н. Шарданов