Дело № 2-1048/2025

УИД 05RS0031-01-2023-004603-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2025 года г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Айгуновой З.Б., при секретаре судебного заседания Темирхановой Д.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Махачкалы о признании права собственности на индивидуальный жилой дом и встречному иску администрации г. Махачкалы к ФИО1 о признании строения самовольным и его сносе,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации ГОсВД город Махачкалы с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости - жилой дом 2-х этажный с мансардой, общей площадью 278, 4 кв.м., (жилая 132,2 кв.м.), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 158, 76 кв.м., по адресу: <адрес>, указав при этом, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 158, 76 кв.м. На данном земельном участке ею возведен жилой дом.

Ввиду отсутствия разрешения на строительство в выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию администрацией г. Махачкалы ей отказано.

Администрация г. Махачкалы с учетом уточнений обратилась со встречными исковыми требования о признании самовольной постройкой и обязании ФИО1 снести за счет собственных средств 3-х этажный объект капитального строительства, общей площадью 278,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, в случае неисполнения судебного решения предоставить администрации г. Махачкалы право сноса данное строение за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов, указав при этом, что объект возведен ФИО1 в отсутствии разрешительных документов, с нарушением площади застройки и вида целевого использования земельного участка, также просил учесть, что часть строения выходит за пределы земельного участка.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

В судебном заседании представитель ответчика в удовлетворении просил отказать, встречный иск поддержал по основаниям изложенным в иске.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему:

Согласно выписке из ЕГРН от 14.10.2025 ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 158 кв.м., вид разрешенного использования среднеэтажная жилая застройка, право собственности зарегистрировано 10.12.2020.

Согласно ответу управления архитектуры и градостроительства от 19.10.2021 ФИО1 отказано в выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на отсутствие уведомления о планируемом строительстве.

Согласно выписке из ПЗЗ г. Махачкалы от 17.10.2021 земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне Ж2-зона многоквартирной среднеэтажной жилой застройки (4-8 этажей).

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 13.10.2021 спорный объект возведенный в 2021 году, представляет собой 2-х этажное строение с мансардой, площадью 278,4 кв.м., жилой площадью 132,2 кв.м.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Сами по себе отдельные нарушения, которые могли быть допущены при возведении спорной постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствие со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Судом установлено и это не оспаривалось сторонами, что спорный объект капитального строительства расположен в зоне Ж2- Зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами (от 4 до 8 этажей, включая мансардный).

Согласно правилам землепользования и застройки г. Махачкалы Максимальный процент застройки земельных участков для индивидуальных жилых домов и садовых домов: 1) для земельных участков площадью от 200 до 450 кв. м (включительно) - 40%.

Максимальное количество надземных этажей индивидуальных жилых домов - 3 этажа, иных видов разрешенного использования, установленных регламентом, - 4 этажа.

Максимальная высота индивидуальных жилых домов - 15 метров, иных видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных регламентом, - 40 метров.

Минимальные отступы от границы земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов капитального строительства определяются документацией по планировке территории.

В случае отсутствия документации по планировке территории минимальные отступы от границ земельных участков - от стены объекта капитального строительства до красной линии улиц (при наличии) должно быть не менее 3 метров, до красной линии (при наличии) проездов - не менее 3 метров, до границы смежного земельного участка - не менее 3 метров.

В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории и красных линий отступы от границ земельных участков со стороны улиц и проездов - 3 метра.

Допускается сокращение отступов от границ земельных участков для индивидуальных жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных земельных участках по взаимному согласию правообладателей при новом строительстве с учетом противопожарных требований.

Как указано в абзацах 2, 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, снос постройки является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Обстоятельствами, подлежащими доказыванию, является соблюдение при возведении спорного объекта капитального строительства требований градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства и законодательства об объектах культурного наследия, нарушения возведенной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, создание угрозы жизни и здоровью граждан.

С целью установления данных обстоятельств по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ от 22.04.2024 спорный объект соответствует строительным, градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам, национальным стандартам, на момент исследования объект является безопасным при его эксплуатации и не создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Объект исследования соответствует ПЗЗ г. Махачкалы за исключением положений указанных в исследовательской части.

Приведение объекта исследования в соответствии с ПЗЗ г. Махачкалы без ущерба прочности, устойчивости конструкции здания и работоспособности не представляется возможным

Согласно исследовательской части заключения эксперта объект исследования представляет собой строение состоящее из трех этажей ( 2-этажа +мансарда), площадь застройки составляет 40 %.

Согласно заключению землеустроительной экспертизы ФБУ Дагестанская ЛСЭ от 14.10.2024 исследуемое строение выходит за пределы кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером № с юго-восточной стороны на расстоянии 3,18 м, с северо-восточной на расстоянии 1,66м.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Согласно заключению кадастрового инженера от 13.11.2024 при наложении топографического плана и сведений из ГКН, полученных из кадастрового плана территории выявлено расхождение сведений о границах земельного участка в ГКН и по фактическому расположению.

Согласно заключению эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» от 16.06.2025 объект исследования площадью 46 кв.м. расположен вне границ указанных в кадастровом учете участка.

Вместе с тем объект капитального строительства расположенный на земельном участке с кадастровым номером 175 в полном объеме располагается в рамках границ земельного участка истца по фактическому пользованию.

Согласно исследовательской части заключения эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» от 16.06.2025 исследованием установлено, что площадь земельного участка истца с кадастровым номером №175 и его конфигурация площадью 163, 5 кв.м. по фактическому пользованию определены и практически соответствуют площади и конфигурации того же участка по кадастровому учету, однако имеется некоторое смещение (реестровая ошибка вероятно возникшая при проведении земельно-кадастровых работ) местоположение по кадастровому учету относительно его фактического расположения.

Согласно заключению эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» от 24.07.2025 спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 заключение поддержал, пояснив при этом, что консольная частью площадью 2 кв.м. заступает за пределы земельного участка, при проведении экспертизы данный факт не был учтен экспертом, поскольку консоль не входит в площадь застройки.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» от 24.07.2025 и от16.06.2025 полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Судом установлено и это не оспаривалось сторонами, что смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером № является участок с кадастровым номером 05:40:000059:69.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.03.2023 собственником данного земельного участка является ФИО3

Согласно нотариально удостоверенному согласию от 26.11.2025 ФИО3 претензий к собственнику земельного участка с кадастровым номером 05:40:000059:69 не имеет.

В соответствии с п.7 постановлениям Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

К таким объектам недвижимости относятся, например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилые и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (пункт 3 статьи 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", часть 7 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То есть лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом либо в защите принадлежащего ему гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что администрация г. Махачкалы не обосновала необходимость и соразмерность защиты своего права исключительно путем сноса возведенного ФИО1 объекта капитального строительства. Снос спорного объекта строительства не соответствует характеру и степени допущенных нарушений и не отвечает принципу соблюдения баланса интересов сторон. Доказательств того, что объект недвижимого имущества нарушает градостроительные, строительные, санитарные либо иные нормы и правила, представителем администрации суду также не представлено. При этом судом на основании представленных и добытых при рассмотрении дела письменных доказательств (судебная экспертиза) установлено, что спорное строение возведено ФИО1 на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, постройка соответствует установленным требованиям и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Выявленный незначительный выступ консоли второго этажа за границы земельного участка в пределах погрешности измерений, и незначительное превышение площади застройки земельного участка не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса строения, расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчикам на праве собственности, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права.

Доводы администрации о том, что ранее решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 27.02.2020 иск заместителя прокурора Ленинского района г. Махачкалы к ФИО4 о сносе самовольно возведенного объекта удовлетворен суд находит необоснованными, поскольку согласно разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Исходя из правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Поскольку ФИО1 не участвовала в ранее рассмотренном деле, она не мог представить доказательства, из которых можно было сделать имеются ли нарушения в применении строительных норм и правил, наличие которых обусловило бы бесспорное признание объекта самовольной постройкой и его сносе.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости признания строения самовольным, но не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований о сносе строения.

Исходя из принципа правовой определенности, признав спорный объект самовольной постройкой и отказав в иске о его сносе, суд полагает необходимым разрешить вопрос о правовой судьбе спорного объекта, и удовлетворить требования ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации г. Махачкалы о сносе самовольного возведенного объекта отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации ГОсВД город Махачкалы удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости - жилой дом 2-х этажный с мансардой, общей площадью 278, 4 кв.м., (жилая 132,2 кв.м.), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 158, 76 кв.м., по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования администрации г. Махачкалы к ФИО1 удовлетворить частично.

Признать возведенный ФИО1 3-х этажный объект капитального строительства, общей площадью 278,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № самовольной постройкой.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В мотивированном виде решение изготовлено 18.11.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения в окончательной формулировке через Ленинский районный суд г.Махачкалы.

Председательствующий З.Б. Айгунова