Дело № 2-1403/2025 (2-5303/2024)
УИД 23RS0014-01-2024-006091-37
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ст. Динская Краснодарского края 12 декабря 2025 года
Динской районный суд Краснодарского края в составе:
Судьи Костюк А.А.,
при секретаре Отмаховой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО1 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Динского сельского поселения Динского района обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит признать объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, принадлежащем ответчику, - объектом самовольного строительства; обязать ответчика осуществить снос (демонтаж) указанного объекта.
Иск мотивирован тем, что в ходе проведенной проверки соблюдения земельного законодательства сотрудниками отдела Росземконтроля администрации МО Динской район было выявлено, что на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и размещения временной торговой точки, расположенном по адресу: <адрес>, расположен объект капитального строительства жилой дом, при этом часть дома используется в коммерческих целях в качестве ветеринарного кабинета. Разрешительная документация на объект не выдавалась. По мнению истца, спорная постройка является самовольной и подлежит сносу.
Представитель истца – Администрации Динского сельского поселения Динского района в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что поддерживает исковые требования в полном объеме.
Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем направления судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении, представил суду заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что возражает против удовлетворения исковых требований и просит суд отказать в иске.
Представитель третьего лица – Администрации МО Динской район в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что поддерживает исковые требования и просит суд их удовлетворить в полном объеме.
Представитель третьего лица – Динского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем направления судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении.
В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 896.05+/-20.9 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и эксплуатации временной торговой точки, в том числе 876 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства и 20 кв.м. для эксплуатации временной торговой точки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.11.2024 г. /т. 1 л.д. 28-31/
Также, судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого дома, общей площадью 156,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном земельном участке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.11.2024 г. /т. 1 л.д. 32-38/
Согласно акта выездного обследования от 04.12.2024 года № 118 выездное обследование проведено с целью оценки соблюдения ФИО1 обязательных требований при использовании указанного земельного участка. По результатам визуального обследования установлено, что в границах земельного участка возведен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, на расстоянии 3 метров от границы земельного участка со стороны <адрес> и на расстоянии 1 метра от границ со смежным земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, вместе с тем, часть индивидуального жилого дома со стороны <адрес> используется в коммерческих целях, а именно в качестве ветеринарного кабинета. Жилой дом имеет признаки самовольной постройки, так как возведен без разрешительной документации.
По данному делу разрешаются требования администрации Динского сельского поселения, по мнению которой спорный жилой дом имеет признаки самовольной постройки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, объект капитального строительства возведен без разрешительной документации, а также с нарушением градостроительных норм и правил.
Судом по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключения экспертов отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация–Краевое БТИ» по Динскому району № 2-1403/2025 от 20.09.2025 г. следует, что фактически обследуемый объект капитального строительства полностью расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Составлена схема 1 фактического расположения спорного объекта с учетом сведений ЕГРН.
В соответствии с предоставленной документацией и данных натурного осмотра, строение – жилой дом, общей площадью 156,4 кв.м., этаж 1 (один), в том числе подземных 0 (ноль), возведен на земельном участке с кадастровым номером №.
На дату натурного осмотра экспертом установлено, что спорный объект представляет собой одноэтажный индивидуальный жилой дом с пристройками, многоугольной (сложной) формы в плане, фактическая площадь застройки составила 184 кв.м., год постройки жилого дома литер А – 1969, год постройки пристройки литер а – 1985, год постройки пристройки литер А1 – 2018, год постройки пристройки литер а1 - 2021.
В соответствии с данными натурного осмотра, экспертом установлены технические характеристики жилого дома, по адресу: <адрес>: фундаменты – ленточные бетонные монолитные, глубина заложения не установлена; наружные стены литер А, А1 – шлакоблок; пристройки литер а – кирпичные; пристройки литер а1 - газоблок; перегородки, внутренние стены – газоблок, кирпич; перекрытие чердачное – деревянное, отепленное; крыша – двухскатная, чердачная, с организованным водостоком; кровля – металлопрофиль, по деревянной обрешетке, деревянным стропилам; окна – из ПВХ профилей; наружные двери – металлические; теплоснабжение (отопление) – от газового котла; электроснабжение - от городских сетей; водоснабжение – от городских сетей; газоснабжение – от городских сетей; канализация – местный септик; вентиляция – местная; состав помещений жилого дома: три жилые комнаты, коридоры, кухня, котельная, санузел, вспомогательные помещения; благоустройство – бетонная отмостка и замощение из тротуарной плитки; строительная готовность – 100%; конструктивная связь с иными объектами недвижимости – отсутствует.
В соответствии с классификацией конструктивных систем зданий исследуемое строение - жилой дом, является стеновым, III группы капитальности, возведено на бетонном ленточном фундаменте.
Результаты исследования имеющихся материалов позволяют сделать выводы: жилой дом, является объектом капитального строительства.
Технико-экономические показатели жилого дома: площадь территории - 896,05 кв.м.; площадь застройки объекта - 184,0 кв.м.; строительный объем - 551,0 куб.м.; этажность надземной части - 1 эт.; этажность подземной части - 0 эт.; высота этажа - 2,85 м.; общая площадь - 156,4 кв.м.; полезная площадь - 156,4 кв.м.; коэффициент плотности застройки - 20,5%; кадастровая стоимость объекта - 2563594,21 руб.; площадь благоустройства - 58,0 кв.м.; количество парковочных мест для временной стоянки автомобилей (открытая гараж-стоянка) - предусмотрено.
В ходе натурного обследования экспертом установлено, что по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению спорный объект является индивидуальным (одноквартирным) жилым домом, степень готовности 100%, фактическое использование по назначению – жилой дом, предназначенный для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.). На дату натурного осмотра коммерческая деятельность в указанном жилом доме не осуществлялась.
В ходе изучения представленной экспертам документации установлено, что предыдущему собственнику (ФИО2) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, выданы заключения о переоборудовании части жилого дома под временную торговую точку (л.д.71-82), Постановлением администрации муниципального образования Динской район № 2068 от 05.11.2009 года изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка (л.д.83).
На дату натурного осмотра коммерческая деятельность в указанном жилом доме не осуществлялась.
В ходе изучения представленной экспертам документации установлено, что разрешение на реконструкцию жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и возведение пристроек к жилому дому литер а, а1, А1, не выдавалось, проектная и исполнительная документация (при условии строительства и реконструкции объекта подрядным способом) отсутствуют, регистрация права на реконструированный объект производилась.
Таким образом установить соответствие спорного объекта выданным разрешениям на строительство и реконструкцию, проектной документации и иной технической документации не представляется возможным.
Расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории в целом соответствует, за исключением отступов от границ соседних земельных участков и от земель поселения.
Год постройки жилого дома литер А – 1969, год постройки пристройки литер а – 1985, год постройки пристройки литер А1 – 2018, год постройки пристройки литер а1 – 2021.
Таким образом, реконструкция жилого дома литер А с пристройкой литер а, возведенных до введение в действие действующих Правил, должна была осуществляться в соответствии с разрешением на реконструкцию.
Устранить выявленные несоответствия мероприятиями строительного характера, за исключением сноса не представляется возможным, в виду того, что спорный объект является объектом капитального строительства.
Поскольку на дату натурного осмотра жилой дом не использовался в коммерческих целях, вопрос о соответствии спорного объекта Национальным стандартам РФ ГОСТ Р 55634-2013 «Услуги для непродуктивных животных, общие требования к объектам ветеринарной деятельности» экспертом не рассматривался.
Спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а также нормам сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости соответствует. Сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
В результате проведенных исследований экспертом установлено, что объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.
У суда не имеется каких-либо оснований сомневаться в полноте, достоверности и объективности выводов строительно-технического заключения, которое проведено с соблюдением установленного порядка, экспертом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, и имеющим длительный стаж экспертной работы. Выводы эксперта основаны на непосредственном исследовании объекта. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», также отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Техническое заключение мотивировано, изложено в понятных формулировках, в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность и беспристрастность выводов технического заключения сомнений не вызывают.
Суд, давая оценку указанному заключению эксперта, в соответствие с положениями ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу признать вышеуказанное заключение допустимым доказательством по гражданскому делу и положить его в основу решения.
Требования истца о признании спорного здания объектом самовольного строительства и обязании ответчика осуществить снос (демонтаж) объекта капитального строительства, обоснованы тем, что оно возведено без разрешительной документации и фактически его часть используется под коммерческую деятельность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.
Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 ГрК РФ, статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 340-ФЗ).
Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органом проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 ГрК РФ).
Частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на котором до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно разъяснениям абз.3 п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Подобная позиция отражена в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 года.
Судом установлено, что право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке. Жилой дом литер А возведен в 1969 году, пристройка литер а – в 1985 году, пристройка литер А1 – в 2018 году, пристройки литер а1 – в 2021 году в соответствии с правовым режимом земельного участка. Доводы истца об отсутствии разрешительной документации и использовании части помещений жилого дома не по целевому назначению, под коммерческую деятельность, не являются основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой.
Вид разрешенного использования спорного объекта с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по сведениям ЕГРН – жилое (жилой дом). При таких обстоятельствах в данном конкретном случае, с учетом вышеизложенного, приведению в соответствие с видом разрешенного использования, должен подлежать не спорный объект, а фактический порядок его использования, путем прекращения коммерческой деятельности в помещениях жилого дома.
Таким образом, исковые требования администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО1 не подлежат удовлетворению, по вышеизложенным основаниям.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Администрации Динского сельского поселения Динского района к ФИО1 о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и ее сносе – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 декабря 2025 года.
Судья
Динского районного суда подпись А.А. Костюк