Дело № 2-77/2023

55RS0026-01-2022-003150-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Набока А.М. при секретаре судебного заседания ФИО5, помощнике судьи ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 31 января 2022 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделок договора купли-продажи, дарения недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «А». ДД.ММ.ГГГГ сын – ФИО10 сообщил истцу, что ФИО2 стал собственником принадлежащего ей дома.

Каких-либо документов на отчуждение своего имущества истец не подписывала. ФИО2 вместе со своей матерью ФИО3, которая является дочерью истца ФИО1, во время нахождения в стационаре присутствовали рядом. При каких обстоятельствах и каким образом ФИО2 осуществил регистрацию имущества, истцу не известно.

ДД.ММ.ГГГГ совершена купля-продажа недвижимого имущества – жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «А». Договор со стороны продавца подписан представителем по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО7, №

Согласно условиям договора ФИО2 приобрел у ФИО1 за 1 000 000 руб. жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «А» и жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Фактически данные объекты являются единым жилым комплексом.

Согласно пункту 3 Договора расчет произведен полностью.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на основании договора дарения произвел отчуждение недвижимого имущества в пользу ФИО3

Стоимость продаваемого имущества существенно занижена, а именно: в пять-шесть раз.

Кроме того, совершая оспариваемые сделки ответчики действовали не в интересах истца, а в личных интересах, так как недвижимое имущество в результате цепочки сделок принадлежит поверенному, а именно: ФИО3

При этом, каких-либо пояснений относительно такого порядка совершения сделок ответчики представить не могут, как и наличие у ФИО2 денежных средств в размере 1 000 000 рублей, с учетом того, что денежные средства ФИО1 не передавались.

Просит признать незаконной сделку, запись регистрации права в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, по отчуждению жилого дома с кадастровым номером №, применить последствия недействительности сделки.

С учетом уточнения просит признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «А», жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, совершенного на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель).

Признать недействительной сделку дарения жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «А», жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>, совершенную на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (одаряемая) и ФИО2 (даритель).

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО4 жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, жилого дома с кадастровым номером №, расположенный по адресу:<адрес>, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежаще. В предыдущем судебном заседании не могла первоначально подтвердить как факт обращения в суд с требованием о признании сделок недействительными, так и выдачу доверенностей как на дочь, так и на своего представителя в настоящем деле. Впоследствии указала, что дочь нарушила договоренности, дома она продавать не собиралась, хотела разделить между детьми. Что касается выданных доверенностей и завещания, то они были ею выданы очень для нее тяжелый момент, после смерти мужа, и для чего она их выдавал не помнит, но ей кажется, что для ухода за ней.

Представитель истца ФИО1 – ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований. Пояснила суду, что её братья насильно после операции увезли маму – ФИО1 к себе. ФИО3 неоднократно обращалась в полицию. Дом поддерживается в надлежащем состоянии. Также представила возражения на исковое заявление, согласно которым ФИО3 в период с 2006 по 2016 гг. вкладывались личные денежные средства в строительство спорного жилого дома. Затраты ФИО3 подтверждаются квитанциями и расписками. Также в строительстве дома принимал участие и ФИО8 После завершения строительства жилого дома, ФИО3 имела право на 79,3% этого дома, ФИО8 имел право на 20,8 5 жилого дома. При этом ФИО3 длительный период времени жила со своими родителями, помогала им. Родители всегда говорили, что дом будет принадлежать ей, для чего и оформлено было завещание на ее имя.

Учитывая, что судебным экспертом определена стоимость спорных объектов недвижимости в общей сложности в размере 4 728 000 руб., то ФИО3 имеет право на 3 749 304 руб., то составляет 79,3 % от общей стоимости. Истец имеет право на 978 696 руб., что составляет 20,6% об общей стоимости.

Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований. Представил возражения на исковое заявление, согласно которым просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третье лицо ФИО11 в судебном заседании полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Представители третьих лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, третьи лица ФИО10, нотариус ФИО13, нотариус ФИО9, ФИО14, ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежаще.

Руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд счёл возможным рассмотрение дела при данной явке.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся доказательства, выслушав мнение лиц, участвующих в процессе, приняв во внимание письменные возражения сторон, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. В статье 12 Гражданского кодекса РФ содержится перечень таких способов, в том числе признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (часть 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законам, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, связанные с недействительностью сделки

Согласно ч. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как следует из анализа нормы пункта 2 статьи 174 ГК РФ, сделка вполне может отвечать требованиям нормативных актов и не противоречить им. Главным в этой ситуации является отрицательный экономический результат сделки для её стороны, выраженный в явном ущербе.

Положения пункта 2 статьи 174 ГК РФ в определяет основание недействительности сделки, исключительно к ситуации очевидного (явного), существенного ущерба, причиненного оспариваемой сделкой интересам представляемого.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества: жилого дома, площадью 108,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,. 61 А, кадастровый №, жилого дома, площадью 53,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1899 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Пунктом 3 Договора установлено, что цена приобретаемых покупателем объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей, из них: жилой дом с кадастровым номером № – 700 000 руб., жилой дом с кадастровым номером № – 200 000 руб., земельный участок – 100 000 руб.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт передачи вышеназванного недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (даритель) и ФИО3 (одаряемая) заключен Договор дарения объектов недвижимого имущества: жилого дома, площадью 108,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,. 61 А, кадастровый №, жилого дома, площадью 53,1 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1899 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в БУ «МФЦ».

ФИО1 указала на то, что не имела намерения отчуждать объекты недвижимости. Доверенность <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выдана ФИО3, поскольку предполагалось, что последняя будет действовать в интересах всех детей ФИО1

Кроме того, ею было указано, что отчуждение земельного участка произошло без согласования с нею, о самом факте продажи ее земельного участка она узнала от сыновей после того, как её выписали из больницы.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось участниками судебного разбирательства, что ФИО1 приходится матерью ФИО3, которая в свою очередь приходится матерью ФИО2

Исковая сторона в обоснование своих доводов заявила, что основанием для признания сделок недействительными является в том числе и очевидный, существенный ущерб, причиненный оспариваемой сделкой интересам ФИО1

Определением Омского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

какова рыночная стоимость по состоянию на дату сделки ДД.ММ.ГГГГ:

- жилого дома с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

- жилого дома, площадью 53,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно заключению эксперта №, составленному ООО «СудЭкспертиза» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость по состоянию на дату сделки – ДД.ММ.ГГГГ единого объекта недвижимости составляет 4 728 000 руб., в том числе: земельного участка с кадастровым номером № – 703 000 руб., жилого дома с кадастровым номером № – 3 859 000 руб., жилого дома с кадастровым номером № – 166 000 руб.

Суд принял во внимание, что указанное заключение подготовлено компетентным лицом, соответствует, как в части обязательных элементов содержания, так и по форме, требованиям ст. 11, предъявляемым к такого рода документам, согласно Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оснований не доверять выводам эксперта, суд не усматривает.

Доказательств, ставящих под сомнение выводы эксперта, опровергающих указанный акт экспертного исследования, суду не представлено.

Ответчик конкретных возражений по поводу представленного акта экспертного исследования не заявил.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи цена единого объекта недвижимости почти в пять раз меньше, чем стоимость установленная проведенной судебной экспертизой, не доверять которой у суда оснований не имеется, что указывает на отсутствие экономической выгоды для истицы от проведенной сделки. Кроме того истица указала на то, что денежных средств от купли – продажи земельного участка ее представитель – ФИО3 ей не передала.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Обосновывая требования о недействительности совершенных с объектами недвижимости сделок исковая сторона указала, что продажа объектов недвижимости за 1 000 000 руб. совершена в ущерб интересам ФИО1, так как в действительности объекты недвижимости стоят дороже, также и ссылалась на действия ФИО17 в своем интересе, на их недобросовестность при заключении сделок, то есть, на злоупотребление правом ФИО17 при заключении сделки.

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 431 ГК РФ ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение слов и выражений, которое в случае неясности сопоставляется с общими условиями и смыслом договора в целом. Если правила указанные в п. 1 статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом понимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующую переписку, переговоры и практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, их последующее поведение.

Согласно ст. 187 ГК РФ, лицо, которому выдана доверенность, обязан лично совершать те действия, на который оно уполномочено.

Согласно ст. 971 ч. 1 ГК РФ, по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке возникают непосредственно у доверителя.

Согласно ст. 974 ГК РФ поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Однако доказательств передачи денежных средств истице не представлено.

Согласно ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 настоящего кодекса, согласно которой не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность предполагается, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельства дел и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет меры обеспечивающие интересы добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Истица указала, что ФИО3 при осуществлении сделки купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовала недобросовестно, в своих интересах, и суд соглашается с этим утверждением.

Суд полагает, что при совершении сделки ФИО3 совершенно очевидно имелся конфликт интересов, и удовлетворены фактически интересы представителя за счет интересов представляемого.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что ФИО2 является сыном ФИО3, а значит, фактически, ФИО3 приобрела недвижимое имущество свою собственность, что противоречит требованиям закона относительно возможности приобретать имущество по доверенности в свою пользу.

Таким образом, вся последовательность сделок преследовала своей целью перемещение имущества из владения ФИО1 во владение на праве собственности ФИО3

Что касается утверждений ФИО3 о том, что она имеет право на большую часть дома, так как его строили за счет ее денег, то встречных требований такого рода заявлено не было, а к рассматриваемому иску они отношения не имеют.

Как разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приведенных в пунктах 7 и 123, Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168ГК РФ). Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано.

Полномочия представителя ФИО1 по доверенности – ФИО3 действительно предполагали право распоряжения, в том числе продажи за цену и на условиях по усмотрению представителя спорного недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № жилого дома с кадастровым номером № жилого дома с кадастровым номером №.Однако, суд полагает, что на основании ст. 431 ГК РФ, необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора.

ФИО1 не подтверждает свое намерение на отчуждение недвижимого имущества, доказательств того, что именно заключение договора купли-продажи недвижимого имущества было предлогом предоставления доверенности ФИО1–ФИО3, не имеется.

В совокупности все исследованные по делу обстоятельства дают основания суду сделать вывод о недействительности сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества – жилых домов и земельного участка, и как следствие, договора дарения.

Общие положения о последствиях недействительности сделки урегулированы статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ признаются судом недействительными, суд в качестве применения последствий недействительности сделки считает необходимым погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером 55:20:030301:3780, площадью 108,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>А; жилой дом, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о правах ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении объектов недвижимости – жилой дом с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>А; жилой дом, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> жилого дома, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, совершенную на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 от имени ФИО1 со ФИО2.

Признать недействительно сделку дарения жилого дома с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с.. Новомосковка, <адрес> жилого дома, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, совершенную на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (Одаряемая) и ФИО2 (Даритель).

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО1 жилого дома с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А; жилого дома, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером № площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В Едином государственном реестре недвижимости аннулировать регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 108,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; жилого дома, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> восстановив регистрационную запись о праве собственности ФИО1 на объекты недвижимости - жилой дом с кадастровым номером <адрес> площадью 108,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А; жилого дома, площадью 53.1 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 1899 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М. Набока

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ