Дело №2-108/2025
УИД №50RS0053-01-2024-004601-19
РЕШЕНИЕ С У Д А
Именем Российской Федерации
16 мая 2025 года г. Электросталь
Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Резяповой Э.Ф., при секретаре судебного заседания Благовой С.И., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителей ответчиков ООО "ЭЗСК" по доверенности ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица арбитражного управляющего ФИО5 по доверенности ФИО6, представителя третьего лица ИП ФИО9 по доверенности ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ООО "ЭЗСК" о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЭЗСК» о взыскании задолженности по арендной плате.
Требования мотивированы тем, что 15.12.2022 между ФИО1 и ООО «ЭЗСК» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора встроенные нежилые помещения в здании производственного назначения, <адрес> общей площадью 2188,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, а арендатор обязался оплачивать арендную плату авансовым платежом (в срок до 10 числа текущего месяца) в размере 759 000 руб. ежемесячно. Срок действия договора закончился, вместе с тем, ответчик помещение не освободил и фактически продолжает им владеть и пользовать для ведения своей хозяйственной деятельности. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем, ФИО1 просит взыскать с ООО «ЭЗСК», с учетом представленных уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, сумму основного долга по арендной плате за период с 01.08.2023 по 14.11.2023 в размере 2 631 200 руб.; неустойку за просрочку оплаты в сумме 2 631 200 руб. по договору за период с 01.08.2023 по 23.04.2025 в размере 15 316 114 руб. с последующим начислением в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа по день фактического возврата суммы задолженности по договору аренды; сумму основного долга по арендной плате за период с 15.11.2023 по 26.10.2024 в размере 6 690 640 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 90 991 руб.
Протокольным определением Электростальского городского суда Московской области от 12.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ИП ФИО9
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.
Представитель истца ФИО1, по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, требования иска поддерживал в полном объеме по доводам, изложенным в письменных позициях. Полагает, что конкурсный управляющий не имел право заключить договор аренды на условиях оплаты ниже, чем было установлено ранее между сторонами. Материалами дела установлен факт того, что ООО «ЭЗСК» в период с 01.08.2023 по 14.11.2023 продолжало использовать спорное помещение, а значит, за указанный период подлежит начислению сумма задолженности по арендной плате. По мнению представителя истца, договор аренды от 15.11.2023 является мнимой сделкой, прикрывающей фактический размер арендной платы.
Представители ответчика ООО "ЭЗСК" по доверенности ФИО3, ФИО4, в судебное заседание явились, по требования иска возражали в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. Полагают, что первоначальный договор аренды от 2022 года прекратил свое действие, в связи с чем, 15.11.2023 между финансовым управляющим ФИО1 - ФИО5 и ООО «ЭЗСК» был заключен новый договор аренды, в соответствии с условиями которого ежемесячная арендная плата составляет сумму в размере 200 000 руб. В соответствии с условиями этого договора, арендные платежи оплачены ответчиком в полном объеме, путем представления третьего лица, а именно ИП ФИО9, а также за счет собственных средств. Не отрицали, что в период с 01.08.2023 по 14.11.2023 ответчик фактически пользовался спорным помещением.
Представитель третьего лица арбитражного управляющего ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебное заседание явился, по требованиям иска возражал. На вопросы суда пояснил, что в обязанности управляющего входило принятие мер по обеспечению сохранности всего имущества должника. Чтобы не оплачивать за свой счет охранные услуги для спорного помещения, финансовый управляющий согласился заключить договор аренды с ИП ФИО9, с суммой оплаты 200 000 руб. ежемесячно. Вся задолженность ответчиком погашена была, какая-либо дебиторская задолженность ООО «ЭЗСК» в отчете финансового управляющего не выявлена.
Представитель третьего лица ИП ФИО9 по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, по требования иска возражала, пояснила, что в середине 2023 ИП ФИО9 начал переговоры с ООО «ЭЗСК» по поводу совместного проекта. Для реализации разработанного бизнес-плана он начал поиск производственных помещений и обратился к ФИО5, с предложение заключить краткосрочный договор. Но так как ООО «ЭЗСК» ранее в указанном помещении находились и у них заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, было принято решение расторгнуть договор между ФИО1 и ФИО5, и заключить в тот же день договор аренды между ООО «ЭЗСК» и ФИО10
Суд посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав явившиеся стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), а взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора, но до возврата имущества арендодателю, производится в размере, определенном этим договором.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, 15.12.2022 между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЭЗСК» (арендатор) заключен договор аренды.
В соответствии с п. 1.1. договора аренды от 15.12.2022 арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения в здании производственного назначения, <адрес>, общая площадь 2188,70 кв.м, адрес: <адрес>.
Согласно п. 6.1. договора договор действует с 01.01.2023 до 30.06.2023.
В силу п. 3.1. договора аренды от 15.12.2022 соглашением сторон за арендуемое помещение установлена ежемесячная арендная плата в размере 759 000 руб., в том числе арендатор является налоговым агентом арендодателя.
01.06.2023 между арендатором и арендодателем заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды нежилого помещения. С учетом изменений, внесенных данным дополнительным соглашением в договор аренды от 15.12.2022, срок действия последнего продлен сторонами до 31.07.2023.
Так, общий размер арендной платы за период с 01.01.2023 по 31.07.2023 составляет 5 313 000 руб., арендатор в полном объеме исполнил обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2023 по 31.07.2023 посредством перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Вместе с тем, как указывает истец, ООО «ЭЗСК» продолжали занимать спорное помещение в период с 01.08.2023 по 14.11.2023, то есть после истечения срока действия договора аренды.
Когда договор аренды прекращен, арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимость по передаточному акту в том же состоянии, в каком арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622, п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).
Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 3, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Не оспаривалось сторонами, подтверждается материалами дела, что спорное помещение арендодателю надлежащим образом не возвращено, акт возврата помещения отсутствует, каких-либо попыток возвратить помещение арендодателю ООО «ЭЗСК» не предпринимало.
Более того, как следует из документов, представленных ООО «ОЭЗМК ЭКСК» в ответ на судебный запрос, ранее заключенные договора между ООО «ОЭЗМК ЭКСК» и ООО «ЭЗСК» на электроснабжение № от 01.06.2018, на использование тепловой энергии № от 01.06.2018, водоснабжения № от 01.06.2018 в периоде август-октябрь 2023 года действовали. ООО «ЭЗСК» осуществляло потребление и оплату ресурсов.
Указанные обстоятельства подтверждаются и представленными в рамках указанных договоров актами сверки, ООО «ЭЗСК» выставлялись начисления, которые оплачивались.
Таким образом, судом установлено, ответчиком вопреки ст. 56 ГПК РФ надлежащим образом не оспорено, что в спорный период с 01.08.2023 по 14.11.2023 ООО «ЭЗСК» продолжало занимать спорное помещение, несмотря на то, что договор аренды был прекращен.
Таким образом, суд полагает подлежащим удовлетворению в полном объеме требование истца о взыскании суммы основного долга по арендной плате за период с 01.08.2023 по 14.11.2023 в размере 2 631 200 руб.
К доводам ответчика о том, что в указанный период арендная плата оплачивалась по взаимному устному соглашению сторон, наличными денежными средства лично ФИО1, суд относится критически, как к необоснованным и ничем не подтвержденным доводам.
В последующем, 15.11.2023 между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 28.09.2023 по делу №A41-90965/22, и ООО «ЭЗСК» заключен договор № аренды недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1. договора аренды от 15.11.2023 арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение производственного назначения, кадастровый №, площадь 2188,70 кв.м, адрес: <адрес>, здание административно-бытового корпуса с производственными корпусами.
В соответствии с актом приема-передачи от 15.11.2023 к договору аренды от 15.11.2023, финансовый управляющий ФИО1, ФИО5 в соответствии с договором аренды недвижимого имущества № от 15.11.2023 передал, а ООО «ЭЗСК» приняло: нежилое помещение производственного назначения, кадастровый №, площадь 2188,70 кв.м, адрес: <адрес>, здание административно-бытового корпуса с производственными корпусами.
Согласно 5.8. договора аренды от 15.11.2023 договор действует с 15.11.2023 по 28.03.2024.
28.03.2024 между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО5, заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.11.2023 об его пролонгации до 28.09.2024.
27.09.2024 между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО5, заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.11.2023 об его пролонгации до 01.11.2024.
27.10.2024 представителями ФИО1 был ограничен доступ ООО «ЭЗСК» в арендуемое помещение.
В силу п. 3.1. договора аренды от 15.11.2023 соглашением сторон за арендуемое помещение установлена ежемесячная арендная плата в размере 200 000 руб., в том числе арендатор является налоговым агентом арендодателя и обязан из суммы арендной платы исчислять НДФЛ с дохода в виде арендной платы и перечислять его в бюджет.
Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15.11.2023 по 21.10.2024 в размере 6 690 640 руб.
Вместе с тем, по мнению ответчика, обязанность по оплате арендной платы за период с 15.11.2023 по 21.10.2024 им исполнена в полном объеме.
Как следует из письменных материалов дела ИП ФИО9 ежемесячно вносил платежи в счет аренды ООО «ЭЗСК», что подтверждается представленными в материалы дела письмам за подписью ИП ФИО9, направленных финансовому управляющему ФИО5 с просьбой учесть платеж, произведенный ИП ФИО9 в счет оплаты по договору аренды ООО «ЭЗСК».
Всего, как указано ответчиком и не оспаривалось истцом, ИП ФИО9 в счет оплаты арендных платежей внесено 1 700 000 руб., ООО «ЭЗСК» произведены платежи на сумму 367 786 руб., таким образом, задолженность отсутствует.
Представитель истца не согласился с указанными доводами, полагал, что договор от 15.11.2023 составлен и подписан значительно позже даты заключения, в связи с чем, заявил ходатайство о назначении судебной технической экспертизы определения давности изготовления документов.
Определением Электростальского городского суда Московской области от 28.01.2025 по делу назначена судебная техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению АНО ЦСЭ «Гарант» №2-108/2025 дата подписания договора аренды от 15.11.2023, акта приема-передачи от 15.11.2023, дополнительного соглашения от 28.03.2024 может соответствовать заявленной в документах; признаков, указывающих на заведомо позднее изготовление документов не обнаружено. Исследование давности бумажного материала и машинописного текста не проводилось ввиду отсутствия научно-обоснованных методик и/или академической научно-технической литературы по установлению давности изготовления бумаги и машинописного текста с допускающей точностью месяц/год (современные научные данные позволяют определить давность изготовления бумаги и машинописного текста с погрешностью +/- более 10 лет).
При оценке экспертного заключения суд исходит из того, что данное доказательство соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, отвечает требованиям, установленным ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют высшее специальное образование, лично не заинтересованы в исходе дела. Выводы экспертов мотивированы. Выводы и анализ исследованных обстоятельств изложены в заключении достаточно полно и ясно, подробно мотивированы, с учетом всех поставленных в определении суда вопросов, согласуются со всеми собранными по делу доказательствами.
По своему содержанию экспертное заключение полностью соответствует нормам и требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовательская часть заключения базируется на материалах гражданского дела.
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено, ее результаты иными допустимыми доказательствами по делу не опровергнуты, каких-либо противоречий в заключении не содержится.
Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы, судом не установлено.
В связи с изложенным, суд принимает данное экспертное заключение АНО ЦСЭ «Гарант» №2-108/2025 в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости.
Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт фальсификации договора аренды своего подтверждения не нашел, оплата арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды от 15.11.2023 (200 000 руб. ежемесячно) произведена в полном объеме, требование о взыскании суммы основного долга по арендой плате за период с 15.11.2023 по 26.10.2024 в размере 6 690 640 руб. удовлетворению не подлежит.
В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО5 был уведомлен ИП ФИО9 о зачете платежей, исполнение третьим лицом принял в счет погашения задолженности основного должника ООО «ЭЗСК».
Правового значения природа появления денежных средств у ИП ФИО9 для разрешения спора не имеет.
Вопреки доводам истца, в соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абз. 2 п. 86 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений разд. I ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки.
В рассматриваемом случае названные обстоятельства, входящие в предмет доказывания для признания сделки мнимой, не подтверждаются материалами дела, поскольку истцом не представлены доказательства того, что стороны, участвовавшие в сделке, не имели намерений ее исполнять фактически, и совершили формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки. Помещение от арендодателя было передано арендатору, арендные платежи вносились ежемесячно в установленном договором размере.
Также и не представлено стороной истца достоверных и достаточных доказательств, что воля всех сторон договора аренды была направлена на достижение иных правовых последствий, какая-либо аффилированность между участниками сделки сама по себе факт заключения притворной сделки не подтверждает.
Согласно п. 3.3 договора аренды нежилого помещения от 15.12.2022 перечисление арендной платы производится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Согласно п. 4.1 договора аренды нежилого помещения от 15.12.2022 в случае нарушения п. 3.3 договора начисляется неустойка в размере 1% с суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Так, согласно условиям договора, на период задолженности, возникшей с 01.08.2023 по 23.04.2025, подлежит начислению договорная неустойка в размере 15 316 114 руб.
Иного расчета неустойки ответчиком не представлено, в связи с чем, суд руководствуется данным расчетом при разрешении требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.
Ответчик просит о применении ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки.
Суд, с учетом принципа разумности, справедливости и с учетом баланса интересов обеих сторон, представленные возражения ответчика, полагает допустимым применение ст. 333 ГК РФ и уменьшение размера неустойки по данному спору, поскольку заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, учитывая также период просрочки исполнения обязательств, полагает возможным уменьшить размер неустойки до суммы в размере 1 000 000 руб., которую суд находит соразмерной последствиям нарушенного ответчиком перед истцом обязательства.
В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. №7 указано, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.
Следовательно, суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 24.04.2025 до момента фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса.
С учетом изложенного, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 90 991 руб., пропорционально сумме удовлетворённых требований.
Согласно ч. 6 ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу АНО Центр судебной экспертизы «Гарант» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 135 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО8 к ООО "ЭЗСК" о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "ЭЗСК" (ИНН №) в пользу ФИО8 (паспорт №) задолженность по арендной плате в размере 2 631 200 руб., неустойку за период с 01 августа 2023 года по 23 апреля 2025 года в размере 1 000 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 90 991 руб.
Взыскать с ООО "ЭЗСК" (ИНН №) в пользу ФИО8 (паспорт №) неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 24 апреля 2025 года до момента фактического исполнения обязательства (оплаты суммы задолженности по арендной плате).
В удовлетворении требований о взыскании денежных средств в большем размере, – отказать.
Взыскать с ФИО8 (паспорт №) в пользу АНО Центр судебной экспертизы «Гарант» (ИНН №) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 135 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Резяпова Э.Ф.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 июня 2025 года.
Судья: Резяпова Э.Ф.