Решение по делу № 2-134/2025 от 12.03.2025 - об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, возложении обязанности привести помещение в состояние, существовавшее до нарушения права.

Дело № 2-134/2025

УИД:36RS0006-01-2024-009478-63

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2025 г. Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Багрянской В.Ю.

при секретаре Плужник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа г. Воронеж и ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, возложении обязанности привести помещение в состояние, существовавшее до нарушения права,

установил:

Истец обратилась изначально с иском к Администрации городского округа г. Воронеж, в последующем, уточнила исковые требования, указывая, что в настоящее время собственником спорного помещения является ФИО2, полагала, что он является надлежащим ответчиком, при этом, от своих требований к первоначальному ответчику не отказывалась. В обоснование заявленных требований, истец указывает, что она является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Из материалов инвентарного дела БТИ истцом обнаружено, что часть общего имущества выбыла из владения собственников указанного многоквартирного жилого дома помимо их воли. Так, спорное нежилое помещение № кадастровым номером № площадью 18,2 кв.м., которое ранее являлось частью подъезда МКД, в настоящее время превращено в изолированное нежилое помещение и находится в собственности ФИО2 истец, полагая свои права нарушенными, просит истребовать данное помещение у ФИО2, признать на него право общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома, обязать ФИО2 привести его в проектное состояние, которое существовало до нарушения прав, а именно в то состояние, которое описано в технической документации на МКД по данным БТИ на 20.09.2011.

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Ратушный А.А. требования поддержали, пояснили изложенное.

Представитель ответчика Администрации городского округа г. Воронеж по доверенности ФИО3, с иском не согласилась, поддержала письменные возражения на иск.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО4 также против требований истца возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Остальные участники процесса извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав пояснения сторон, их представителей, исследовав и оценив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений. Согласно ст. 196 ч. 3 ГПК РФ Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Согласно ч. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

Судом установлено и сторонами по существу не оспаривается сторонами, что истец является собственником жилого помещения <адрес> (л.д.9-13). Спорное нежилое помещение учитывалось в реестре муниципальной собственности, право муниципальной собственности на данное помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке. 01.02.2024 между ответчиками был заключен договор аренды спорного жилого помещения. В рамках прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2024 год, на торгах, состоявшихся 28.05.2024, спорное жилое помещение было продано. Между ответчиками 03.06.2024 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, спорное жилое помещение приказом УИЗО АГО г. Воронеж от 02.07.2024 №1033 исключено из реестра муниципальной собственности (л.д.22-65).

Из материалов инвентарного дела БТИ №, которое исследовалось в судебном заседании с участием сторон, следует, что изначально все пять подъездов указанного многоквартирного дома являлись сквозными и имели возможность свободного прохода, как с фасадной части дома, так и со двора (тыльной). Спорное помещение в настоящее время фактически находится в первом подъезде. Из плана первого подъезда первого этажа дома судом установлено, что спорное помещение создано путем переоборудования помещения подъезда, а именно, сквозной проход перекрыт путем установления глухой стены, в результате чего возникло изолированное помещение с входом с фасадной части МКД, при этом, возможность сквозного прохода через первый подъезд утрачена.

Также из материалов инвентарного дела БТИ следует, что документы, обосновывающие и подтверждающие законность проведенного оборудования, создания спорного помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию в орган технического учета представлены не были. В материалах инвентарного дела имеется ответ на запрос государственного регистратора Росреестра по Воронежской области №4829 от 30.11.2011, из которого следует, что спорное помещение использовалось с 1989 года (дата первичной инвентаризации дома) как лестничная клетка с тамбуром в проходном подъезде. Перепланировка и переоборудование места общего пользования под нежилое встроенное помещение VIII выявлены при проведении регистрации текущих изменений 20.09.2011 года, на поэтажном плане до 20.09.2011 данное помещение было частью лестничной клетки подъезда «А» без присвоения номера помещения. Вышеуказанное помещение расположено в многоквартирном доме и образовано из места общего пользования (лестничная клетка в проходном подъезде).

Ответчиками также суду не представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение было создано (переоборудовано и переустроено) в установленном законом порядке, с получением соответствующих разрешений, с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений МКД.

Из ответа от 05.03.2025 №26250885, представленного УЖО АГО г. Воронежа следует, что дата первой приватизации квартиры в многоквартирном <адрес> состоялась 21.09.1992.

С учетом изложенного, суд полагает, что доводы истца о выбытии спорного имущества из общей долевой собственности собственников помещений МКД № по <адрес> помимо их воли и без их согласия, соответствуют действительности.

Доводы представителя АГО о том, что спорное жилое помещение на законных основаниях поступило в собственность муниципального образования, и было включено в реестр муниципальной собственности, суд полагает безосновательными.

В подтверждение указанных доводов, данный ответчик ссылается на Постановление Воронежской городской Думы от 11.09.2001 №113-I «Об утверждении перечня №147 объектов социально-бытовой сферы, передаваемых в муниципальную собственность», а также на приказ Комитета по управлению имуществом от 23.01.2007 №19 «О включении в реестр муниципального имущества жилых домов с нежилыми помещениями, принятых от ГУ ДУ №4 КЭЧ МВО и поставленных на баланс МУ «РайДЕЗ ЖКХ Центрального района». Между тем, указанные документы не содержат данных о спорном нежилом помещении (л.д. 26). Согласно перечня №147, в муниципальную собственность передавались и были приняты в <адрес>: два наземных нежилых помещения площадью 126,75 кв.м. (пункт проката) и площадью 295,80 кв.м. (магазин), а также одно подвальное помещение площадью 112 кв.м. (мастерская). Приказ Комитета по управлению имуществом от 23.01.2007 №19 «О включении в реестр муниципального имущества жилых домов с нежилыми помещениями, принятых от ГУ ДУ №4 КЭЧ МВО и поставленных на баланс МУ «РайДЕЗ ЖКХ Центрального района» (л.д. 30-31), также не содержит сведений о спорном нежилом помещении.

Из изложенного следует, что АГО не подтверждены документально законность создания спорного нежилого помещения, законность введения его в гражданский оборот, законность выбытия данного имущества из собственности истца и иных собственников МКД по их воле, а также последующая законность действий органа муниципальной власти по распоряжению спорным имуществом путем передачи его в аренду, а затем и в собственность ФИО2 и иных лиц.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе межквартирные лестничные площадки и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации многоквартирного дома, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого помещения и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу указанных норм права, ограждающие несущие стены, межэтажные перекрытия входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место (ст. 290 ГК РФ).

В силу ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

С учетом приведенных положений закона, Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с учетом имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что не позднее 21.09.1992 (с момента принятия решения о приватизации первой квартиры) жилой дом, в котором находится квартира истца, утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.

Суд исходит из того, что сама по себе постановка спорного нежилого помещения на кадастровый учет не свидетельствует о том, что это помещение имеет самостоятельное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям; доказательств в подтверждение того, что спорное помещение изначально имело самостоятельное по отношению к другим нежилым помещениям функцию не представлено.

По состоянию на дату принятия спорного помещения в муниципальную собственность, общие помещения в многоквартирном доме в силу закона (статьи 289, 290 ГК РФ) принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам квартир в доме, наличие оснований для возникновения права собственности субъекта Российской Федерации или же органа местного самоуправления на спорное нежилое помещение в отсутствие согласия на то собственников квартир в доме не установлено.

Учитывая изложенное, суд полагает, что владение АГО, а в последующем, ФИО2, спорным объектом является незаконным, нарушает права собственников квартир в доме на доли в общем имуществе, включая спорное нежилое помещение, и приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты права.

Довод ответчика ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, не может быть принят во внимание, поскольку в силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.

Также не состоятельны доводы ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данными требованиями.

Осведомленность истца о факте нарушения права (не только о самом факте технического отделения спорного помещения от остальной части нежилых помещений дома, но и юридическом статусе помещения как самостоятельного объекта того или иного права), и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, возникла только в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, когда АГО были представлены необходимые документы и в полном объеме стала известна указанная совокупность обстоятельств, в связи с чем, суд полагает, что на момент предъявления иска (19.08.2024) срок исковой давности, предусмотренный положениями статьи 196 ГК РФ, не истек.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению. Для восстановления нарушенных прав, следует истребовать спорное нежилое помещение из незаконного владения ФИО2, признать право общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного <адрес> на спорное нежилое помещение и возложить на ФИО2 обязанность привести спорное нежилое помещение в то состояние, в котором оно находилось до нарушения права, т.е. в техническое состояние, согласно данным технического учета на 20.09.2011.

Доводы представителя ФИО2 о том, что им помещение не переоборудовалось, а было передано уже в его современном виде, суд полагает не состоятельными.

Учитывая разъяснения, которые даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

С учетом того обстоятельства, что лицо, осуществившее переоборудование спорного помещения, судом не установлено, в настоящее время собственником спорного помещения является ФИО2, второй ответчик не имеет доступа в указанное помещение и возложение обязанности по сносу на АГО, может привести к неисполнимости судебного акта, суд полагает необходимым данную обязанность возложить на ФИО2

При этом, приведенные выводы суда, не лишают ФИО2 права на получение возмещения понесенных расходов со второго ответчика, путем предъявления к нему соответствующего иска.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 №) помещение № с кадастровым номером № площадью 18,2 кв.м. в <адрес>.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> на нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 18,2 кв.м. в <адрес>.

Обязать ФИО2 привести нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 18,2 кв.м. в <адрес> в состояние существовавшее до нарушения права, а именно, проектное состояние на дату технической инвентаризации 20.09.2011.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья: Багрянская В.Ю.

Решение принято в окончательной форме 19.03.2025.