Решение по делу № 2-2931/2025 от 27.11.2025 - о признании договора участия в долевом строительстве ----- поз от дата недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки.

УИД 21RS0023-01-2025-004077-42

Дело № 2-2931/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары в составе председательствующего судьи Шопиной Е.В., при секретаре судебного заседания Димитриеве А.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» к ФИО2 ФИО6 о признании договора участия в долевом строительстве ----- поз от дата недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки

установил:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» к ФИО2 ФИО7 о признании договора участия в долевом строительстве ----- поз от дата недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы следующим.

дата между АО СЗ «ЖБК- 1» (застройщиком) и ответчиком ФИО2 (участником долевого строительства) был заключён договор ----- поз участия в долевом строительстве, объектом которого является жилое помещение однокомнатная квартира под условным номером ----- расположенная адрес на земельном участке с кадастровым номером ----- общей проектной площадью ------ в соответствии с экспликацией согласно Приложения -----(п. 2.2 договора). В соответствии с п. 3.2 договора цена договора составляет 3 522 640 руб., договорная стоимость квадратного метра составляет 88 000 руб. Согласно п. 2.2 договора общая площадь квартиры включает в себя площади всех помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитывается для расчета цены договора. При расчете площади учитывается площадь лоджии (балкона) с коэффициентом - 0,5.

Поле сдачи застройщиком дома в эксплуатацию участник долевого строительства обратился в суд с иском о взыскании с застройщика компенсации за квадратные метры исходя из применения при расчете площади лоджии (балкона) коэффициента 0,3 вместо 0,5.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики по делу ----- было отменено решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от дата по делу ----- об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, принято новое решение, которым с АО «СЗ «ЖБК-1» в пользу ФИО2 взыскана денежная сумма в счет цены договора в размере 80960 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-участника долевого строительства в размере 4 298 руб.

В соответствии с положениями п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием, и односторонний пересмотр стоимости по факту исполнения договора долевого участия ведет к оспариванию всей сделки. По смыслу договора, застройщик не согласен на уменьшение цены договора и принятие судом апелляционной инстанции определения об удовлетворении требований участника долевого строительства; указанное влечет последствия в виде признания сделки недействительной, так как договором не согласовано существенное условие – цена.

Ссылаясь на положения ст. 167 ГК РФ, истец просит признать договор участия в долевом строительстве ----- поз от дата недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ФИО2 обязанности вернуть истцу квартиру, возложения на истца обязанности вернуть ФИО2 уплаченные денежные средства в размере 3 441 570 руб., взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 исковые требования не признала, указав, что данный иск является злоупотреблением правом, направленным на пересмотр вступившего в законную силу решения суда, с которым ответчик не согласен.

Суд, заслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что дата между истцом АО СЗ «ЖБК-1» (застройщиком) и ФИО2 (участником долевого строительства) был заключён договор ----- поз участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство жилого дома с предприятиями обслуживания, адрес и передача участнику жилого помещения - однокомнатной квартиры под условным номером -----. По данному договору истцу ФИО2 перешли права на жилое помещение – однокомнатную квартиру адрес на земельном участке с кадастровым номером -----.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора ----- поз участия в долевом строительстве от дата общая площадь квартиры включает в себя площади всех помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитываются для расчета цены договора. При расчете площади учитывается площадь лоджии (балкона) с коэффициентом – 0,5.

В соответствии с пунктом 3.2 договора договорная стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры на момент подписания настоящего договора составляет 88 000 руб. Цена договора учитывает стоимость оборудования, работ и услуг, указанных в п. 2.4 настоящего договора. Цена договора рассчитывается путем умножения общей приведенной площади квартиры на стоимость одного квадратного метра и составляет 3 522 640 руб.

Вышеуказанная квартира передана истцом ответчику по акту от дата с фактической общей площадью ------, (л.д.104), с учетом коэффициента 0,5, установленного договором, площадью ------ (л.д.106). Ответчиком на основании платежного поручения ----- от дата истцу перечислены денежные средства в размере 11 440 руб. в счет разницы площади квартиры переданной истцу, которая составляет 0,13 кв.м из следующего расчета: ------ - проектная общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона - 0,5; 39,9 – фактическая проектная общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона - 0,5. Разница в площади квартиры в размере 0,13 кв.м составляет в денежном выражении по соглашению сторон 11 440 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от дата по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 ФИО8 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции -----» в защиту прав потребителя истцу отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской Республики от дата решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от дата отменено, по делу вынесено новое решение, в соответствии с которым с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» в пользу истца ФИО2 взыскана денежная сумма в счет цены договора в размере 80 960 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф за неудовлетворение застройщиком в добровольном порядке требований гражданина – участника долевого строительства в размере 4 298 руб. Решение суда в части взыскания части цены договора на сумму 11 440 руб. постановлено считать исполненным. В удовлетворении требований истца ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение срока возврата денег за период просрочки с дата по дата в размере 80 960 руб. отказано. Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции -----» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания штрафа до дата.

В ходе производства по данному гражданскому делу ФИО2 оспаривала то обстоятельство, что площадь балкона должна быть рассчитана с понижающим коэффициентом 0,3, а не 0,5, как указано в договоре, а разницу в стоимости жилья в размере 80 960 руб., образовавшуюся в результате применения коэффициента 0,3 к площади балкона, истец просила взыскать с ответчика в ее пользу.

Истец, полагая, что стоимость квартиры в договоре согласована не была, ссылаясь на положения ст. 555 ГК РФ, ст. 167 ГК РФ заявляет вышеуказанные требования.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В пункте 4 статьи 4 названного закона указано, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

В соответствии с п. 5 статьи 4 названного закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (пункт 44 постановления Пленума N 49).

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45 постановления Пленума N 49).

Так из содержания договора следует, что цена передаваемого по договору объекта недвижимого имущества определена сторонами в пункте 3.2 договора. Условие договора не содержит неясностей либо неточностей, не допускает разные варианты толкования, в договоре согласованы и четко сформулированы все его существенные условия, обязательные для данного вида договоров, выражены предмет и воля сторон.

Признание договора в части указания иной, чем предусмотрено договором стоимости балкона (в соответствии с проектом - лоджии) не соответствующим положениям Приказа Минстроя России от дата -----/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», ст. 16 Закона Российской Федерации от дата ----- «О защите прав потребителей», последующем апелляционным определением Верховного Суда Чувашской Республики от дата не свидетельствует о недействительности всего договора. При разрешении спора суд апелляционной инстанции исходил из законности и действительности остальной части договора. Таким образом, указанным судебным актом установлено, что договор не является ничтожным в части остальных положений.

В соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Иной правовой подход влечет за собой возможность переоценки доказательств в рамках одного правоотношения, что приведет к конкуренции судебных актов и нестабильности гражданского оборота (Постановление Конституционного Суда РФ от дата N 30-П).

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Вышеназванное апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от дата имеет преюдиционное значение для рассматриваемого дела.

Таким образом, истец нарушение статьи 39 ГПК РФ надлежащими доказательствами не опроверг приведенные ответчиком факты и не доказал наличие обстоятельств, позволяющих признать договор незаключенным применительно к положениям абзаца второго пункта первого статьи 555 ГК РФ, а также ст. 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ.

Истец при разумном и осмотрительном поведении не был лишен возможности самостоятельно изначально верно, с соблюдением требований законодательства включить в условия оспариваемой сделки именно ту стоимость имущества, которая впоследствии была признана законной судом.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворении иска о признании оспариваемого договора недействительным и применения последствий, установленных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Акционерного Общества «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» к ФИО2 ФИО9 о признании договора участия в долевом строительстве ----- поз от дата недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в срок один месяц со дня принятия решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Чебоксары.

Председательствующий судья Е.В. Шопина

Мотивированное решение суда изготовлено 27 ноября 2025 года