УИД 35RS0002-01-2022-000521-76

Дело № 2-404/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2022 года город Бабаево Вологодской области

Бабаевский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ермолина А.А.,

при секретаре Николаевой И.А.,

с участием: представителя истца ПК Колхоз «Пожарское» по доверенности ФИО1;

ответчика ФИО2;

представителя третьего лица ООО «Старт» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению Производственного кооператива Колхоз «Пожарское» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Истец ПК Колхоз «Пожарское» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором, с учетом изменённых исковых требований, просил взыскать с ответчика сумму задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с 12 декабря 2012 года по 12 апреля 2022 года в размере 9 333 296 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 866 рублей, возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое здание, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (далее - Арендатор, Ответчик) и Производственным кооперативом Колхоз «Пожарское» (далее - Арендодатель, Истец) заключен договор аренды с правом выкупа. Согласно пункту 1 договора аренды Истец передает в аренду Ответчику здание нетканых материалов общей площадью 749,4 кв.м., распложенное по адресу: <адрес>. Пунктом 2 договора аренды установлено, что имущество передается ответчику для использования для мастерских и гаража. Пунктом 17 Договора аренды определен срок действия договора аренды - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что по истечении срока аренды ответчиком здание не возвращено и ответчик продолжает незаконное использование здания, ответчик обязан выплатить истцу сумму арендной платы за аренду здания, начиная с 12 декабря 2012 года по 12 марта 2022 года. Пунктом 4 договора аренды установлено, что ответчик обязуется своевременно выплачивать арендную плату в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей в год, в связи с чем, размер ежемесячной арендной платы составляет 83 333 (Восемьдесят три тысячи триста тридцать три) рубля. В связи с тем, что арендные платежи по договору аренды не выплачивались ответчиком, начиная с 12 декабря 2012 года по настоящее время (на 12 марта 2022 года), размер задолженности по оплате арендной платы составляет сумму в размере 9 333 296 рублей. Факт прекращения деятельности ответчика в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ года не прекращает его обязательств перед истцом по договору аренды.

Определением суда от 15 июля 2022 года, занесённым в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» и общество с ограниченной ответственностью «Старт».

В судебном заседании представитель истца ПК Колхоз «Пожарское» по доверенности ФИО1 измененные исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на 2 года, однако поскольку ответчик продолжает пользоваться имуществом до настоящего времени в отсутствие возражений арендодателя, данный договор считается продленным на тех же условиях. Договор от ДД.ММ.ГГГГ фактически является смешанным и содержит в себе как признаки договора аренды, так и признаки договора купли-продажи. Арендные платежи установлены в размере 1 000 000 рублей в год, выкупная цена – 1 000 000 рублей. Доказательств оплаты, как арендных платежей, так и выкупной цены ответчиком не представлено. Поскольку в соответствии со статьями 161, 162 ГК РФ сделки между юридическими лицами должны быть заключены в простой письменной форме, ее несоблюдение лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят во внимание, поскольку его оригинал не представлен, у истца такой договор отсутствует, факт его заключения истец не подтверждает. Между сторонами не заключалось каких-либо дополнительных соглашений, в том числе на предмет изменения арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не отрицает факт пользования помещением до настоящего момента, у истца доступ к помещению отсутствует. Ответчик самостоятельно предоставил доступ МБОУ «Борисовская СОШ» к помещению, данный факт в судебном заседании не оспаривал. Спорное помещение фактически от МБОУ «Борисовская СОШ» ПК Колхоз «Пожарское» не передавалось, акт передачи составлен формально с целью прекращения договора аренды, заключенного между указанными сторонами. Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку он узнал о нарушении своего права с момента назначения на должность председателя колхоза 22 декабря 2021 года.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ПК «Колхоз Пожарское» заключен договор аренды с правом выкупа недостроенного здания цеха нетканых материалов по адресу: <адрес>, площадью 749,4 кв.м. Стоимость объекта собственником была оценена в 1 000 000 рублей. Ему был предоставлен договор аренды и копии документов на здание. В 2014 году договор продлевался, поскольку не вся сумма была им выплачена. При подготовке договора от 2012 года колхозом была допущена техническая ошибка, и в договоре от 2014 года она была устранена, в частности исключено указание на то, что арендные платежи составляют 1 000 000 в год. В дальнейшем, договор в письменном виде не заключался, что не противоречит ГК РФ, поскольку стороны претензий друг к другу не выражали, и он продолжал рассчитываться за здание. Графика платежей стороны не составляли. По акту приема-передачи здание не передавалось. В период с декабря 2012 года по апрель 2014 года им было внесено в кассу предприятия 615 000 рублей. Вносимые деньги по договору аренды с правом выкупа по инициативе колхоза проводились как покупка пакли. Кроме того, для полного расчета за здание, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим на основании договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и МБОУ «Борисовская СОШ» в соответствии с п. 13 вышеуказанного договора заключен договор субаренды, по которому ФИО2 (Арендатор) сдавал школе (Субарендатору) помещение в размере 50 кв. м. в арендуемом здании по адресу: <адрес> для стоянки транспортных средств Субарендатора (парковка, отопление, электроснабжение, охрана). Все расходы по выполнению условий для стоянки нес Арендатор. По согласованию сторон и в соответствии с п.3.2 договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, оплата Субарендатором за помещение производилась на счет Собственника помещения (ПК «колхоз Пожарское) в счет расчетов по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ между Арендатором и Собственником. За период с октября 2015 года по декабрь 2020 года включительно МБОУ «Борисовская СОШ» перечислила в ПК Колхоз «Пожарское» 394 000 (Триста девяносто четыре тысячи) рублей. Таким образом, общая сумма перечисленных за здание средств в ПК Колхоз «Пожарское» составила 1 009 000 рублей. В сентябре 2020 года он направил Акт сверки оплат и Акт приема - передачи помещения в связи с выполнением обязательств по договору аренды с правом выкупа на утверждение в ПК «Колхоз Пожарское», но обратно они возвращены не были. 12 октября 2021 года, якобы в целях досудебного урегулирования спора, на его имя поступило письмо от нового председателя ПК «Колхоз Пожарское» ФИО4 об оплате долга в размере 9 833 330 рублей и освобождении помещения по адресу <адрес>. Полагает, что обязательства по договору аренды с правом выкупа помещения исполнялись им добросовестно и задолженности с его стороны перед ПК Колхоз «Пожарское» нет. Сведений о направлении в адрес истца требования о передачи ему в собственность спорного объекта недвижимости он представить не может.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора МБОУ «Борисовская средняя общеобразовательная школа» - при надлежащем извещении в судебное заседание представителя не направило.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Старт», ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что арендные платежи и выкупная цена ФИО2 оплачены в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из изложенных норм права следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнем имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Данное положение нормы закона позволяет рассматривать договор аренды с правом выкупа как смешанный, содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета аренды применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды (л.д. 5, 36) с правом выкупа незавершенного строительством здания нетканых материалов общей площадью 749,4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> (пункт 1)

Срок аренды установлен с 12 декабря 2012 года по 31 декабря 2014 года (пункт 17).

Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме 1 000 000 рублей (пункт 4).

Арендатор обязуется своевременного производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств (подпункт «в» пункта 9).

Требования истца о погашении задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Из буквального толкования договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер арендных платежей составляет 1 000 000 рублей ежегодно, а выкупная цена арендованного имущества составляет 1 000 000 рублей.

В судебном заседании ответчик ФИО2 суду пояснил, что подтверждает факт заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того подтверждает факт передачи ему арендованного имущества, а также факт пользования им до настоящего времени. Указал на то, что доступ к арендованному имуществу у истца отсутствует, такой доступ имеется только у него (ФИО2).

Поскольку срок договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек 31 декабря 2014 года, при этом арендатор продолжил пользоваться и пользуется по настоящее время арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом ФИО2 доказательств оплаты арендных платежей в размере и в срок, установленный в договоре аренды с правом выкупа, а также факт оплаты выкупной стоимости имущества не представил, что не позволяет утверждать о переходе к арендатору арендованного имущества в собственность.

Утверждения ответчика об оплате арендных платежей и выкупной цены в размере 1 009 000 рублей не могут быть приняты во внимание судом, поскольку опровергаются представленными самим ответчиком доказательствами.

Так ФИО2 представлены договоры купли-продажи товаров, заключенных между ПК Колхоз «Пожарское» и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, предметом которых являлось приобретение льноволокна на сумму 150 000 рублей и 100 000 рублей соответственно и ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось приобретение пакли на сумму 150 000 рублей (л.д. 39-41), а также платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 150 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 30 000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 35 000 рублей (л.д. 42-44), с указанием назначения платежа «предоплата за паклю».

Ни приведенные договоры купли-продажи товаров, ни платежные поручения не подтверждают факт оплаты арендных платежей, либо выкупной цены по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку указанный договор не содержит положений об их оплате указанным способом. Указанные договоры сторонами не оспорены, недействительными в установленном законом порядке не признавались.

Показания допрошенной в судебном заседании свидетеля Свидетель №1, работавшей в период с 2011 года по 2020 год в ПК Колхоз «Пожарское» в должности бухгалтера и главного бухгалтера, о том, что оплата по договору аренды производилась посредством внесения в кассу предприятия денежных средств по договорам купли-продажи товаров, а также письменные пояснения ФИО7 и ФИО8 (л.д. 61, 62) в силу положений пункта 1 статьи 162 ГК РФ, согласно которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, в обоснование оплаты части арендных платежей ФИО2 представлены договор субаренды части спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и МБОУ «Борисовская СОШ» и дополнительные соглашения к нему (л.д. 45-51),а также платежные поручения (л.д. 52-59).

По мнению ответчика указанные договор (с учетом дополнительных соглашений) и платежные поручения свидетельствуют об оплате ФИО2 части арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку пункт 3.2 договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ содержит положение о том, что оплата по настоящему договору производится Субарендатором в рублях путем перечисления безналичных денежных средств на расчетный счет собственника помещения (ПК Колхоз «Пожарское») в счет расчетов между Арендатором и Арендодателем, для чего Субарендатор заключает с Арендодателем договор на оплату аренды.

При этом указанные документы также не могут являться доказательством факта оплаты ответчиком арендных платежей либо выкупной цены по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МБОУ «Борисовская СОШ» в судебном заседании 25 августа 2022 года суду пояснила, что в период с 2015 года по 2021 год школой заключались договоры аренды части помещения, расположенного по адресу: <адрес> с ПК Колхоз «Пожарское» и денежные средства по данным договорам оплачивались ПК Колхоз «Пожарское», с 2021 года договор аренды того же помещения заключен с ООО «Старт».

В материалы дела, представлены договоры аренды части помещения, расположенного по адресу: <адрес> заключенные между ПК Колхоз «Пожарское» и МБОУ «Борисовская сош» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. При этом представленные ответчиком платежные поручения (л.д. 52-59) свидетельствуют об оплате МБОУ «Борисовская СОШ» арендных платежей по указанным выше договорам аренды, заключенным между школой и ПК Колхоз «Пожарское», а не по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и МБОУ «Борисовская СОШ».

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО2 доказательств оплаты арендных платежей в размере и в срок, установленный в договоре аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, а также факт оплаты выкупной стоимости имущества не представил.

То обстоятельство, что ответчиком производились улучшения арендованного имущества не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, кроме того подпунктом «в» пункта 9 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ незавершенное строительством здание цеха нетканых материалов площадью 749,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. принадлежит на праве собственности ПК Колхоз «Пожарское», данный факт ответчиком не оспаривался. При этом доказательств обращения ответчика к истцу с требованием о передаче указанного здания в собственность ответчика в связи с оплатой арендных платежей и выкупной цены ФИО2 не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что по делу нашли свое подтверждение факт заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, факт его возобновления на неопределенный срок после истечения срока его действия ДД.ММ.ГГГГ, факт пользования ответчиком арендованным имуществом по настоящее время, при этом представленными по делу доказательствами не подтверждается факт оплаты ФИО5 арендных платежей и выкупной цены.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по иску ПК Колхоз «Пожарское» к МБОУ «Борисовская сош» установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор субаренды нежилого помещения (места в гараже), расположенного по адресу: <адрес>, для стоянки транспортных средств. Ответчик против иска возражал, пояснив, что оплачивал арендную плату ООО «Старт» по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Старт» в отзыве пояснило, что между ООО «Старт» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, на основании чего заключен договор с Учреждением (школой). ФИО2 в отзыве указал, что между ним и колхозом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды с правом выкупа. Оплата по договору производилась Учреждением на счет истца, для чего заключен договор субаренды. В данном случае ФИО2 доказательств оплаты арендных платежей в размере и в срок, установленный в договоре аренды с правом выкупа не представил, что не позволяет утверждать о переходе к арендатору арендованного имущества в собственность. В данном случае право собственности не перешло к арендатору, по выписке из ЕГРН собственником спорного имущества является истец, в связи с чем арендодатель имеет право требования уплаты арендных платежей в полном объеме.

Ответчиком заявлены требования о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого статьей 200 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с пунктом 4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме 1 000 000 рублей в год. При этом ни истцом, ни ответчиком какого-либо расчета к указанному договору не представлено. Таким образом, из буквального толкования указанного пункта договора следует, что арендные платежи подлежали уплате ежегодно в установленном размере в связи с чем, срок их уплаты, вопреки доводам представителя истца, не может быть определен моментом востребования. Доводы представителя истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента назначения на должность нового председателя колхоза ДД.ММ.ГГГГ, так же не могут быть приняты во внимание, поскольку истцом по делу является ПК Колхоз «Пожарское», который является юридическим лицом и которому было известно о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком договоре аренды.

Таким образом, по делу подлежит применению срок исковой давности, и с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за трехлетний период в размере 3 000 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (часть 1 статьи 98 ГПК РФ).

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 54 866 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 17 635 рублей 72 копейки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Производственного кооператива Колхоз «Пожарское» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ИНН №) в пользу Производственного кооператива колхоз «Пожарское» (ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 3 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 635 рублей 72 копейки.

Возложить на ФИО2 обязанность в течение 14 дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить занимаемое помещение по адресу: <адрес> с передачей его производственному кооперативу колхоз «Пожарское» по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований Производственного кооператива Колхоз «Пожарское» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Бабаевский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 30 сентября 2022 года.

Судья: