УИД: 50RS0№-32

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 года <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры в размере 229 238,44 руб., неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательств; признании недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве, взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 11 430,49 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа, расходов на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 70 000 руб., расходов на составление доверенности в размере 2 200 руб.

В обоснование своих требований истец указала, что ей как участнику долевого строительства перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого она приобрела у ответчика - застройщика для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с. Ям, <адрес>. В процессе эксплуатации квартиры выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 815 831 руб. Претензия истца о возмещении стоимости устранения строительных недостатков застройщиком оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец и ее представитель в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление.

Исследовав и оценив собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Статьи 309, 310 ГК РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу требований ч.ч. 1, 2, 3, 4, 6, 7 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу требований ч. 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» и ФИО3, ФИО4 заключен договор участия в долевом строительстве № ЯМ-№ (далее также ДДУ), по условиям которого застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой <адрес>.1 по адресу: <адрес>, г/о Домодедово, с. Ям, корпус 3.1, корпус 3.2, корпус 3.3 в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам объект долевого строительства, а именно <адрес>, общей площадью 53,48 кв.м, расположенную на 6-м этаже в секции 1 жилого <адрес>.1, сроком не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ДДУ цена квартиры составила 7 641 281,23 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым истец приняла принадлежащие ФИО3, ФИО4 по ДДУ права требования на получение вышеуказанного объекта долевого строительства.

Из материалов дела усматривается, что истцом обязательства по оплате квартиры исполнены в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи квартира была передана истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, из материалов дела достоверно усматривается, что после передачи квартиры истцу, в объекте были выявлены множественные строительные недостатки, которые были зафиксированы, в частности в досудебном заключении специалиста.

Так, согласно выводам досудебного заключения №.12/2024/01, выполненного экспертом ФИО5 (ИП ФИО6) и предоставленного в материалы дела истцом, стоимость устранения выявленных в указанной квартире строительных недостатков составила 815 831 руб.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчика претензию с требованием о выплате стоимости устранения выявленных недостатков, которая оставлена без удовлетворения.

С учетом изложенного, поскольку в материалах дела имеется досудебное заключение специалиста, подтверждающие наличие в квартире строительных недостатков, указанное заключение представителем ответчика не оспорено, суд приходит к выводу о том, что истцом подтверждено наличие строительных недостатков.

Так как ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что данные дефекты возникли в результате нормального эксплуатационного износа квартиры, либо в результате ненадлежащей эксплуатации истцом своего недвижимого имущества, то основания для освобождения ответчика от ответственности за передачу потребителю объекта долевого строительства ненадлежащего качества у суда отсутствуют.

Согласно условиям названного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Таким образом, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика расходов на устранение выявленных недостатков квартиры обоснованными.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в данной части с ДД.ММ.ГГГГ, ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с ДД.ММ.ГГГГ в виде трех процентов от цены договора.

Так, согласно п. 4 ст. 10 данного ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных как до, так и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

В этой связи суд приходит к выводу о применении в данном случае положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ДДУ стоимость квартиры составляет 7 641 281 руб. 23 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается, что переданная ответчиком квартира не соответствует действующим строительным нормам и правилам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, суд находит требования истца о взыскании с ответчика денежных средств на устранение недостатков квартиры обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере трех процентов от цены договора, что составляет 229 238 руб. 44 коп. (7 641 281,23 * 3 %).

Принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 названного Федерального закона, которыми предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел, учитывая, что судом удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика денежных средств на устранение недостатков квартиры в размере трех процентов от цены договора, уплата денежных средств в большем размере договором не предусмотрена, суд приходит к выводу, что требование о взыскании неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства не подлежит удовлетворению.

Разрешая требование истца о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из пункта 3.5 Договора следует: "Если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана фактическая общее площадь жилого помещения окажется меньше общей площади жилого помещения, указанной в столбце 7 приложения № к договору более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в приложении № к договору, на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения".

Таким образом, стороны пришли к соглашению, и установили минимальное значение отклонений проектной и фактической площадей квартиры в размере 1 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Размер общей площади квартиры после ее передачи истцу изменился менее чем на 1 %, ответчик отступил от указанной в Договоре проектной площади, но при этом, не превысил допустимые законом максимальные пределы изменения площади квартиры.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, поскольку условия договора, изложенные в пункте 3.5, не влекут ущемление прав потребителя (истца) по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Разрешая требования истца о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 11 430,49 руб., суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из материалов дела, п. 3.5 договора предусмотрено, что в случае, если разница между проектной и фактической площадями квартиры будет составлять более чем на 1 кв.м (в большую или меньшую сторону), стороны обязуются произвести перерасчет цены договора исходя из стоимости 1 кв.м.

В соответствии с приложением № к договору, застройщик обязался передать квартиру с проектной площадью 52,82 кв.м, однако фактическая площадь квартиры, согласно передаточному акту, составляет 52,80 кв.м, что на 0,02 кв.м меньше. Таким образом, уменьшение площади на 0,02 кв.м не выходит за рамки допустимого отклонения площади, установленного сторонами в договоре, что влечет отказ в удовлетворении требований истца в данной части.

Часть 2 ст. 10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ указывает, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как стороны договора об участии в долевом строительстве, принимая во внимание характер и объем допущенных нарушений, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Поскольку претензия истца о выплате стоимости затрат на устранение строительных недостатков направлена и получена ответчиком в период действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ), оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного ч. 3 ст. 10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, суд не находит.

Понятие и порядок распределения судебных расходов содержатся в Главе 7 ГПК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацем 2 пункта 2 в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Понесенные истцом расходы по проведению досудебного исследования в размере 70 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб. подтверждены документально, связаны с обращением в суд и рассмотрением дела, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика.

С учетом положений Постановлений Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ № суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно, в случае продления моратория – на весь срок, до его окончания.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 7 877 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» (ИНН: <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>а <адрес> Кыргызской Респ. (СНИЛС:№) стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 229 238 руб. 44 коп.; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 70 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Отсрочить исполнение решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ; в случае продления моратория – на весь срок, до его окончания.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» в доход бюджета городского округа Домодедово государственную пошлину в размере 7 877 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.