Решение по делу № 2-12351/2022 от 23.11.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело N 2-3768/23 23 Ноября 2023 год

УИД 78RS0015-01-2022-012825-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М.,

при секретаре Пузан Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 Муса кызы к ФИО1 Исмаил кызы о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к ФИО1 к, после уточнения которого просит признать договор купли-продажи земельного участка №118 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>» кад.№ 78:12:0006351:128 (далее – Участок), заключённый между ФИО2 и ФИО1 Исмаил кызы 09.03.2019 недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка в наследственную массу после смерти ФИО2 /л.д. 139/. В обоснование исковых требований истица указывает, что её супруг ФИО2 умер 07.09.2021г., она обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, где выяснилось, что земельный участок продан ответчице; полагает, что сделка является мнимой, т.к. Участок находился во владении истицы и супруга до его смерти, они им пользовались, строили на нём жилой дом, несли расходы на улучшение земельного участка, несли бремя содержания Участка, оплачивали взносы СНТ, электроэнергию; в договоре указана стоимость Участка, которая в 3 раза ниже рыночной; ФИО2 активно реализовывал права собственника Участка, ответчик не предпринимала мер для реального исполнения сделки, не устраняла препятствий в пользовании Участком; при наличии на земельном участке построек, участок не может быть отчуждён отдельно от них, однако в договоре нет упоминания о нахождении на участке имущества, тогда как на момент подписания договора на земельном участке имелся фундамент и каркас жилого дома; истица полагает, что на момент подписания спорного договор ФИО2 не понимал значение своих действий, поскольку у него не было цели отчуждать Участок, он имел тяжёлое заболевание.

Представитель истца в суд явился, исковые требования поддержал, дополнительно в основание иска сослался на то, что на земельном участке на момент продажи был расположен объект незавершенного строительства - жилой дом, который не был указан в договоре купли-продажи земельного участка, что противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ, запрещающему отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, строения, в связи с чем договор от 09.03.19 является недействительной сделкой /л.д. 31 т.2/.

Представитель ответчика в суд явился, иск не признал, в возражениях указал на то, что отчуждение имущества по заниженной цене и несогласие истца со стоимостью земельного участка не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика и совершении сделки лишь для вида; само по себе занижение цены договора по сравнению с рыночной стоимостью не свидетельствует ни о злоупотреблении правом, ни об убыточности сделки и наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения; Умерший и ответчик являлись родными братом и сестрой, умерший совместно со своей семьёй длительное время проживал у ответчика, ответчик всегда материально поддерживала и помогала своему брату, при этом в 2019 году у умершего было трудное материальное положение и он предложил приобрести своей сестре (ответчику по иску) спорный земельный участок за 500 000 рублей; после составления договора купли-продажи ответчик передал умершему денежные средства, в дальнейшим переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке; При жизни умерший не оспаривал сделку, не заявлял о её недействительности, после продажи земельного участка и до смерти прошло более 2.5 лет; заявляя о мнимости сделки, истец никаким образом не поясняет для каких целей данная сделка совершалась. У умершего в 2019 году в собственности находилось три земельных участка. Один земельный участок был продан, при этом в собственности осталось два земельных участка, которые перешли в собственность истца в порядке наследования. Таким образом, не ясна цель умершего по сокрытию от третьих лиц владения именно спорного земельного участка. При этом спорная сделка был исполнена сторонами; возникновение права собственности на строение возможно лишь с момента государственной регистрации такого права; ответчик, будучи собственником земельного участка, распоряжалась им в своих интересах, в 2020 году на спорном земельном участке окончательно был возведен жилой дом, который был зарегистрирован за ответчиком. Исполнение договора с обеих сторон свидетельствует о том, что сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ), то есть на достижение определенного правового результата. Также в обосновании иска истец указывает на наличие на спорном участке объекта незавершенного строительства, и на отсутствие упоминание об этом объекте в договоре, что, по мнению истца также свидетельствует о мнимости сделки. Как следует из заключения экспертизы до августа 2020 года на спорном земельном участке были завершены работы по строительству наружных конструкций жилого дома, что свидетельствует о том, что на спорном земельном участке строение появилось лишь в августе 2020 года. Таким образом, с 09.03.2019 года по август 2020 года ответчиком своими силами и с привлечением третьих лиц осуществлялось строительство жилого дома на приобретенном земельном участке; на момент совершения оспариваемой сделки на земельном участке лишь велись строительные работы по возведению объекта, который являлся частью участка и не мог быт признан самостоятельной недвижимой вещью. Сведений о регистрации в ЕГРН объекта незавершенного строительства материалы дела не содержат, а, следовательно, в силу п. 2. ст. 222 ГК РФ сведения о таком объекте не должны были быть отражены в оспариваемом договоре. У продавца отсутствовали какие либо претензии относительно совершенной сделки, и стороны исходили из передачи всех прав на земельный участок ответчику; ответчик отмечает недобросовестное поведения истца при рассмотрении настоящего спора. Так, изначально в обоснование заявленных требований истцом указывалось на недееспособное состояние умершего и отсутствие у него воли на совершение сделки в виду состояния его здоровья. В дальнейшем истцом уточняется исковое заявление, в котором меняются основания иска, и указывается на мнимость совершенной сделки, а также на тот факт, что фактически спорное имущество из владения умершего не выпадало, т.к. он продолжал им распоряжаться и осуществлял строительство жилого дома на спорном участке. Таким образом, несмотря на то, что изменения основания иска является правом истца, данное право не освобождает истца от обязанности добросовестно пользоваться принадлежащими процессуальными правами, однако такое поведение, когда в начале разбирательства по настоящему делу истец указывает на недееспособность умершего, а в дальнейшем указывает что умерший строил дом и совершал сложные действия по совершению мнимой сделки с целью сокрытия владения вещью, свидетельствуют о недобросовестном поведении истца, когда истец полностью меняя основания иска очевидно вводит суд в заблуждение, указывая на противоречащие друг другу обстоятельства. При таком положении можно сделать вывод, что истец придумывает основания иска в процессе рассмотрения спора, и что целью данного иска является не оспаривание, либо восстановление каких-либо нарушенных прав истца, а именно неосновательное обогащение за счет имущества, принадлежащего на законных основаниях ответчику. С учетом последствий допущенного злоупотребления ответчик просит отказать истцу в защите принадлежащего ей права полностью.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, доводы иска, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом: 09.03.2019 года на основании договора купли-продажи ФИО2 продал, а ФИО1 к купила земельный участок № по адресу: Санкт-Петербург, садоводство «Красный октябрь» кад.№ 78:12:0006351:128 за 500 000 руб. /л.д. 132/.

ФИО2 07.09.2021 умер /л.д. 10/.

Истица состояла с ФИО2 в браке с 26.02.14 /л.д. 36/. 29.11.21 она обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2 /л.д. 11,53/. Кроме неё наследниками по закону 1 очереди являются несовершеннолетние дети ФИО1, ФИО3 /л.д. 54,55/. Свидетельство о праве на наследство после смерти ФИО2 выдано истице и несовершеннолетним ФИО1, ФИО3 /л.д. 88-98/.

На основании договора купли-продажи от 29.06.2012 ФИО2 приобретён Участок /л.д. 41,42/. 13.09.2012 ФИО2 приобретён земельный участок № в том же СТН «Красный октябрь» /л.д. 71,72/. 27.02.2018 ФИО2 в собственность предоставлен земельный участок № в том же СТН «Красный октябрь» /л.д. 78,80/.

Таким образом, истица оспаривает договор купли-продажи, ссылаясь на его мнимость и порок воли продавца, который не понимал значение своих действий, а также на нарушение п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Согласно ч 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта I статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление у третьих лиц о намерениях участников сделки изменить свое правовое положение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Часть 2 ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

06.05.2019 сделка купли-продажи зарегистрирована /л.д. 82,109/. 19.05.2019 ФИО1 передала ФИО2 500 000 руб. за проданный Участок /л.д. 128/.

Судом допрошен в качестве свидетеля ФИО1, который показал, что является родным братом ответчицы и умершего ФИО2, знает, что тот продал 1 земельный участок сестре, хотел на эти деньги купить комнату; он помогал сестре достроить дом, на момент продажи земельного участка стоял только фундамент; свидетель помогал брату делать фундамент, а потом помогал сестре; дом строили 2 года, при этом ФИО2 приходил и руководил процессом, т.к. он строитель. Постоянно там не находился; в доме никто не живёт, он не достроен, истицу никогда не видел на Участке; строительные материалы приобретала сестра, он с ней также ездил.

Суд доверяет свидетелю, не заинтересованному в исходе дела его показания не противоречат другим доказательствам по делу.

Истцом представлен отчёт об оценке стоимости Участка и жилого дома, расположенного на нём, произведённый ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект». Согласно выводов отчёта рыночная стоимость Участка по состоянию на 09.03.19 – 1 360 000 руб., жилого дома – 5 220 000 руб. /л.д. 215/.

Заниженная стоимость Участка с учётом положений ст. 421 ГК РФ и того факта, что стороны договора являются родными братом и сестрой не свидетельствует о мнительности договора.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что при заключении договора воля сторон была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора, который стороны имели в виду: возмездное отчуждение Участка. Истцом не указана цель, с которой, по её мнению заключена оспариваемая сделка и не представлено убедительных доказательств мнимости сделки.

Истицей не представлено убедительных, достоверных и допустимых доказательств того, что договор был подписан лицом, который не понимал значение своих действий.

В соответствии с ч.1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Под наблюдением Психоневрологического диспансера ФИО1 не находится /л.д. 148/.

Поскольку разъяснение вопросов психиатрии, медицины во всех случаях требует специальных познаний в этих областях, существенное значение имеет заключение соответствующей экспертизы.

Истец о назначении экспертизы не ходатайствовал. Другие допустимые и достаточные доказательства порока воли ФИО2, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 1 ст. 170 ГК РФ о мнимых сделках, ст. 177 ГК РФ о сделках, совершенных лицом, который не понимает значение своих действий, суд пришел к выводу о том, что исковые требования по заявленным основаниям удовлетворению не подлежат.

Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ прямо следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того, и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Ссылка ответчика на пункт 2 статьи 222 ГК РФ, в силу которой самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, судом отклонена, поскольку объект на Участке к таковым не относится.

Ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Жилой дом на Участке зарегистрирован 19.08.20 в собственность ответчика.

Судом с целью определения давности постройки жилого дома на Участке назначена экспертиза. Согласно выводов эксперта ООО «ГЛЭСК» фундамент объекта исследования – жилого дома на земельном участке №118, кад.№ 78:12:0006351:128, был заложен в период с сентября 2017г. по май 2018г., до августа 2020 были завершены работы по строительству наружных конструкций исследуемого индивидуального жилого дома /л.д. 245/.

Эксперт применял методику анализа данных спутниковых снимков прошлых лет, из которых установил, что на снимке 09.05.2018 на участке видны следы устройства фундамента здания, далее на снимке 10.09.2019 присутствует объект незавершённого строительства.

Суд, оценивая это доказательство, пришел к выводу, что данную экспертизу следует принять во внимание. Доказательств, которые бы опровергали правильность выводов экспертов истцом не представлено.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам определенными в статье 130 ГК РФ. Фундамент строящегося объекта недвижимости, имеющий неразрывную связь с землей, суд полагает возможным идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом, исходя из ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в ЕГРН.

Судом учтено, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из совокупности изложенных доказательств, как то заключение эксперта, показания свидетеля, следует, что на 09.03.19г. на Участке был установлен фундамент, на котором в последующем построен дом. Учитывая, что объект возведён на участке, принадлежащем ФИО2, фундамент также принадлежал ему. При этом возведён фундамент до продажи Участка ответчице и находился на участке на момент продажи. Наличие воли у ФИО4 на отчуждение Участка вместе со строением судом не установлено.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями и сооружениями (к объектам капитального строительства не относятся строения и сооружения некапитального характера, неотделимые улучшения земельного участка, такие как замощение, покрытие и т.п.).

Установив юридически значимые обстоятельства, в частности факта принадлежности ФИО2 как земельного участка, так и находящихся на нем строений, суд пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 09.03.19, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на продажу находящихся на нем объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости), был нарушен установленный абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, которые принадлежали одному лицу, в связи с чем договор в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. ФИО5, не являющаяся стороной данной сделки, имеет законный интерес в признании ее недействительной, что позволяет включить земельный участок в состав наследства.

Отсутствие воли ФИО2 на прекращение его прав на объекты незавершенного строительства при совершении договора подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество к ФИО1 произошла только в отношении земельного участка.

Как последствие недействительности сделки земельный участок возвращается в собственность продавца, в данном случае, в наследственную массу ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2019г. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кад.№ 78:12:0006351:128, заключённый между ФИО2 и ФИО1 Исмаил кызы.

Применить последствия недействительности сделки: включить земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>» кад.№ в наследственную массу после смерти ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья:

Изготовлено мотивированное решение в окончательной форме 27.02.24