№2-17/2025

УИД 61RS0010-01-2024-002010-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2024 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Катрышевой В.С.,

с участием адвоката Ванюниной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Мхитаряна <данные изъяты> к Администрации города Батайска о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО1 с иском к Администрации города Батайска о признании права собственности на нежилое здание. В обоснование исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка площадью 299 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, магазины», и жилого дома площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером № снесен и снят с кадастрового учета. На месте снесенного жилого дома истец, не получив разрешение на строительство в установленном законом порядке, построил нежилое здание литер А площадью 175,6 кв.м. Уведомлением Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 175,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела.

Представитель истца по ордеру адвокат Ванюнина Е.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель Администрации города Батайска в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 имел в собственности земельный участок площадью 299 кв.м. с кадастровым номером № видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, магазины», и жилой дом площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>

Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Земельный участок расположен в зоне Д.2 "зона общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки".

Истец в исковом заявлении указал, что указанный жилой дом снес, на его месте построил нежилое здание литер А площадью 175,6 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом площадью 178,5 кв.м. с кадастровым номером № снесен и снят с кадастрового учета.

Уведомлением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания лит А, расположенного по адресу: <адрес> было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство объекта.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Кроме того, как разъяснено в абзаце 2 пункта 43 названного постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольное строительство, предпринимало меры, при этом самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом в рамках рассмотрения искового заявления назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ одноэтажное кирпичное отдельно стоящее нежилое здание лит. «А», общей площадью 175,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № (находящееся в границах указанного земельного участка) по адресу: <адрес> по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям объекта, для данной степени готовности объекта, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения. Конструктивные элементы нежилого здания лит. «А» не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций, перекосов проемов, мест разрушения внутренних элементов кладки и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания. Расположение нежилого здания лит. «А» и земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010406:1244, находящихся в территориальной зоне общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки (Д-2), соответствует перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в ст. 32 Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» (с изменениями от 29.02.2024 №324). Расположение одноэтажного здания магазина Лит. «А» по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям.

Эксперт указал на имеющиеся несоответствия возведенного нежилого здания лит. «А» требованиям действующих норм и правил.

Так, ширина площадки вдоль переднего фасада здания, равная 1,08 м, устроенная перед входом в торговые залы № и № со стороны <адрес>, при ширине активных дверных полотен двупольных дверей входов (выходов) в торговые залы, равной 0,84 м, не соответствует требованиям п. 6.10 СП 118.13330.2022, согласно которому перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть предусмотрена горизонтальная входная площадка с шириной не менее полуторной ширины полотна наружной двери.

Указанное несоответствие устранено.

Далее, отсутствие при входах в торговые залы № 1, № 3 и служебное помещение № 5 входных тамбуров, либо воздушно-тепловых завес, что не соответствует требованиям п. 5.2 СП 118.13330.2022, согласно которому в общественных зданиях при всех наружных входах для посетителей на уровне входа следует предусматривать тамбуры или устройство воздушно-тепловых завес.

Указанное несоответствие устранено.

В соответствии с заключением <данные изъяты> <адрес> № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объект исследования - нежилое здание литер «А», расположенное по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства, степень готовности - 100%, в помещениях нежилого здания выполнены работы по штукатурке с последующей окраской, в санузлах выполнены работы по монтажу сантехнического оборудования, произведена отделка стен и полов плиткой, выполнены работы по монтажу подвесных потолков и светильников. В торговых залах №1 и №3 на уровне входа произведен монтаж воздушно-тепловых завес.

Таким образом, истцом ФИО1 в ходе рассмотрения дела приняты во внимания указания эксперта, устранены нарушения требований, указанные на стр. 44 заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Экспертом было выявлено несоответствие требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования город Батайск в части превышения значения максимально установленного коэффициента застройки земельного участка - 0,73 при максимальном - 0,70.

Статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентированы требования к установлению предельных (минимальные и (или) максимальные) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе процент застройки (пункт 4 части 1 статьи 38).

Статьей 32 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» (с изменениями от 29.02.2024 №324) плотность застройки для зоны Д.2 "зона общественно-делового и коммерческого назначения с включением жилой застройки" в указанном муниципальном образовании установлена в размере 70%.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 11 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» (с изменениями от 29.02.2024 №324) правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Таким образом, выявленный недостаток постройки - превышение плотности застройки на 3% являются устранимыми.

Для приведения объекта строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>», в состояние, исключающее нарушение требований строительных и градостроительных норм и правил, необходимо получить разрешение из органа местного самоуправления на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части превышения нормируемого показателя коэффициента застройки земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 статьи 11 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» (с изменениями от 29.02.2024 №324).

Из разъяснений, изложенных в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которым в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

При этом в пункте 29 этого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, следует, что устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, а снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, в связи с чем отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), равно как и незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки не являются безусловными основаниями для ее сноса, так как не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Из материалов дела, в том числе, выводов проведенной по делу судебной экспертизы следует, что спорный объект расположен на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, магазины, выявленные экспертом нарушения градостроительных и строительных норм и правил не представляют угрозы жизни и здоровью граждан и являются устранимыми.

Фактический процент застройки земельного участка с кадастровым номером <адрес> не превышает нормативно допустимые отклонения от предельных параметров более чем на десять процентов, указанных в пункте 1.1. Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» (с изменениями от 29.02.2024 № 324).

Вид разрешенного использования земельного участка позволяет размещение на нем построек данного назначения.

Поэтому, принимая во внимание обеспечение технической безопасности спорной постройки, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при ее возведении, соответствие постройки строительным нормам и правилам, а также устранимость выявленных нарушений, их несущественность, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Для целей государственного кадастрового учета, в соответствии с приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № общая площадь нежилого здания литер «А» в пределах внутренних поверхностей наружных стен составляет 186,6 кв.м.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Мхитаряна <данные изъяты> к Администрации города Батайска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание.

Признать за Мхитаряном <данные изъяты> право собственности на нежилое здание литер А, общей площадью 186,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено 5 февраля 2025 года