Дело № 2-2446/2025
77RS0010-02-2025-001180-18
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2025 года адрес
Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Павловой В.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2446/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец фио обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения от 04.05.2023, взыскании с ответчика уплаченных по договору денежных средств в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.05.2023 по 20.01.2025 в размере сумма, неустойки за период с 21.01.2025 по дату фактического погашения задолженности в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма
В обоснование исковых требований указала, что 04.05.2023 между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Согласно п. 1 договора ответчик обязался передать в собственность истца принадлежащее ему на праве собственности помещение по адресу: адрес, кадастровый номер 77:03:0004004:6950, площадью 18,5 кв.м., стоимостью сумма, а истец обязалась оплатить и принять недвижимое имущество.
Расчеты по договору произведены в полном объеме, 28.06.2023 нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи. Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения полностью исполнен.
В последующем при проведении истцом сделки по отчуждению нежилого помещения, была приостановлена государственная регистрация перехода прав (уведомление от 26.12.2023), в связи с имеющейся информацией о нарушении целевого использования земельного участка, на котором расположено здание, в котором находится нежилое помещение.
Также в адрес истца поступило исковое заявление ДГИ адрес о признании здания, в котором находится нежилое помещение, объектом незавершенного строительства.
Указанные обстоятельства не были известны истцу на момент заключения договора купли-продажи от 04.05.2023, являются существенными, поскольку препятствуют истцу в распоряжении объектом недвижимости.
Истец фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и возражений не представил.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
На основании п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что 04.05.2023 между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п. 1.1 которого, продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, общей площадью 18,5 кв.м., с КН 77:03:0004004:6950, расположенное на 1 этаже нежилого здания, общей площадью 409,6 кв.м. с КН 77:03:0004004:1117 по адресу: адрес, стоимостью сумма, а истец обязалась оплатить и принять недвижимое имущество. Нежилое здание расположено на земельном участке с КН 77:03:0004004:31, площадью 8 668 кв.м., по адресу: адрес.
Расчеты по договору произведены в полном объеме. Переход права собственности на нежилое помещение к истцу зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 12.05.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 28.06.2023 нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи, в котором стороны указали на отсутствие каких-либо претензий друг к другу относительно исполнения условий договора. Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения полностью исполнен.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на нарушение условий договора купли-продажи ответчиком, которое лишает его возможности распоряжения приобретенным помещения.
Так, 13.09.2024 ДГИ адрес обратился в суд с иском к АО «Циан.ру», фио, фио, фио, ФИО1 о признании здания с КН 77:03:0004004:1117 по адресу: адрес, объектом незавершенного строительства, запрете образования (раздела) вновь возникших помещений в здании, запрете проведения технической инвентаризации вновь образованных помещений, запрете совершения сделок по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в здании. Иск мотивирован тем, что земельный участок с КН 77:03:0004004:31, площадью 8 668 кв.м., по адресу: адрес, предоставлен ООО «Фабрика химчистки и крашения одежды №1» в соответствии с договором аренды для эксплуатации зданий и сооружений под бытовое обслуживание, договор аренды является действующим. ВРИ: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро.
Актом Госинспекции по недвижимости адрес от 26.10.2023№ 9037205 установлено, что в нежилом здании ведется реконструкция: возводятся/возведены новые помещения, перегородки (стены), осуществляется/осуществлено устройство проемов в перегородках, осуществляется/осуществлено устройство проемов в перегородках.Кроме того, в помещениях установлено/устанавливается дополнительное сантехническое, электрическое, инженерное оборудование, что в свою очередь существенно увеличивает нагрузку на существующие инженерные сети.Таким образом, ведется приспособление и раздел объекта на помещения, предназначенные для проживания (апартаменты).
Согласно открытым источникам сети «Интернет», помещения в здании фактически эксплуатируются под размещение апартаментов. Кроме того, в соответствии с информацией, полученной из поисковой сети «Интернет», продажа апартаментов осуществляется посредством размещения недостоверной рекламы на сайте интернет-сервиса для продажи объектов недвижимости «Циан». Таким образом, в результате проводимых работ по реконструкции произошло изменение функционального назначения здания и использования земельного участка. Кроме того, право собственности на нежилое здание не зарегистрировано в установленном законом порядке. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ДГИ адрес в суд.
В связи с наличием судебного спора, была приостановлена государственная регистрация перехода прав (уведомление от 26.12.2023) при проведении истцом сделки по отчуждению принадлежащего ей нежилого помещения, площадью 18,5 кв.м., с КН 77:03:0004004:6950, расположенного в нежилом здании, общей площадью 409,6 кв.м. с КН 77:03:0004004:1117 по адресу: адрес.
Согласно доводам истца, не опровергнутым ответчиком, информация об изменении функционального назначения нежилого здания в результате произведенной реконструкции и об использовании земельного участка с нарушением установленного вида разрешенного использования не была доведена ответчиком до сведения истца на дату заключения договора купли-продажи от 04.05.2023. Указанные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора.
Претензия истца о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств от 23.11.2025 оставлена ответчиком без удовлетворения.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, отсутствие у истца возможности распоряжения объектом недвижимого имущества, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 04.05.2023 и взыскании с ответчика в пользу истца оплаченных по договору денежных средств в размере сумма
Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.05.2023 по 20.01.2025 в размере сумма
Исковые требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 21.01.2025 по дату фактического погашения задолженности в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства удовлетворению не подлежат, поскольку ни договором, ни законом такая ответственность продавца не установлена.
Требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере сумма удовлетворению не подлежат, поскольку вред причинен имущественным правам истца. Доказательств нарушения ответчиком личных неимущественных прав истца суду не представлено.
В соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.05.2023, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2
Взыскать с ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) денежные средства в размере сумма, уплаченные по договору от 04.05.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.05.2023 по 20.01.2025 в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 13 января 2026 года.
Судья В.А. Павлова