Решение по делу № 2-631/2023 от 27.03.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи, взыскании судебных расходов.

Дело № 27 марта 2023 года

УИД: 78RS0№-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Гомзяковой В.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском в суд и после уточнения исковых требований, в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры 135 по адресу: <адрес>, заключенный 10.03.2021 между ФИО2 и ФИО3, признать недействительной запись в ЕГРН от 15.03.2021 №, признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО3 и ФИО4, признать недействительной запись в ЕГРН от 06.07.2021 №, применить последствия недействительности сделок в виде возврата ФИО2 спорной квартиры, истребовать спорную квартиру из незаконного владения ФИО4 и передать ее в собственность ФИО2, зарегистрировать в ЕГРП право собственности на спорную квартиру за ФИО2, прекратить обременение в виде залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» спорной квартиры, исключить из ЕГРН запись об обременениях в виде залога в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» спорной квартиры, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины (л.д. 179-189 том 1).

В обоснование требований истцом указано, что с 26.10.2011 он является собственником квартиры 135 по адресу: <адрес>. В конце 2020 года в адрес истца, от неустановленных лиц стали поступать требования о переоформлении вышеуказанной квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности на незнакомых истцу лиц. 30.12.2020 истец обратился в Управление Росреестра по Мурманской области с заявлением о запрете государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения спорной квартиры, без личного участия собственника (его законного представителя). 11.01.2021 в ответ на вышеуказанное заявление истцом получено уведомление № о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений. 18.01.2021 Филиалом Росреестра по Санкт-Петербургу представлена выписка из ЕГРП на спорную квартиру, в которой указано, что принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя. 12.03.2021 на основании запроса от 10.03.2021 истцом получена электронная выписка из ЕГРН на спорную квартиру, в которой собственником указан истец. 25.03.2021 истец обратился в Сектор № 2 МФЦ Адмиралтейского района Санкт-Петербурга для получения государственных услуг по регистрации перехода права собственности на квартиру 135 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 33, корп. 2, литера А, на основании договора купли-продажи квартиры. 09.04.2021 истцом получено из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации № до 05.07.2021, в котором указано, что по сведениям ЕГРН право собственности зарегистрировано на иное лицо с 15.03.2021 и ФИО2, собственником спорной квартиры не является. 23.04.2021 на основании запроса от 22.04.2021 истцом получена новая выписка из ЕГРН, согласно которой, новым собственником спорной квартиры является ФИО3 Истец ссылается на то, что ФИО3 не знает, квартиру ему не продавал, не дарил и иным способом переход права не осуществлял, доверенностей на продажу квартиры не оформлял, денежных средств от ФИО3 не получал, до 25.03.2021 в Санкт-Петербург не приезжал, доверенность на продажу спорной квартиры никому не выдавал, договор купли - продажи, а равно акт передачи квартиры со ФИО3 не подписывал. Для защиты своих прав истец обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, прокуратуру Центрального района Санкт-Петербурга, а также в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Истец полагает, что неизвестные истцу лица совершили мошеннические действия с принадлежащей истцу на праве собственности спорной квартирой.

Представитель истца адвокат Хоменя А.В., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала относительно удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО3, третьи лица: Управления Росреестра; ФИО6; ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса по правилам ст. 167 ГПК РФ, выслушав мнение представителя истца и представителя ответчика ФИО4, оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

Согласно выписке ЕГРН от 12.03.2021, собственником квартиры 135 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, является истец ФИО2 (том 1 л.д. 28-29), в отношении указанной квартиры принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя (том 1 л.д. 25-27)

Управление Росреестра, уведомлением от 09.04.2021 сообщило истцу о том, что право собственности на квартиру 135 по адресу: <адрес> зарегистрировано на иное лицо, с 15.03.2021 истец не является собственником указанной квартиры (том 1 л.д. 33)

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 22.04.2021, собственником спорной квартиры является ответчик ФИО3, дата государственной регистрации права собственности 15.03.2021 (том 1 л.д. 34-36).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.08.2021, собственником спорной квартиры является ответчик ФИО4, дата государственной регистрации права собственности 06.07.2021 (том 1 л.д. 47-51).

В материалы дела представлено заявление истца о возбуждении уголовного дела по факту мошеннических действий от 24.04.2021 в СУ МВД России по Центральному району Санкт-Петербурга, в котором истец просит возбудить уголовное дело по факту мошенничества, а именно незаконной регистрации собственности истца на третье лицо ФИО3, привлечении виновных лиц к уголовной ответственности, признании истца потерпевшим по уголовному делу (том 1 л.д. 37-38).

В соответствии с постановлением от 11.11.2021 заместителя прокурора Центрального района Санкт-Петербурга, по заявлению истца о возможных неправомерных действиях неустановленных лиц, выразившихся в лишении прав на спорную квартиру в УМВД России по Центральному району Санкт-Петербурга зарегистрирован материал №3/217804847642 от 28.05.2021, по результатам рассмотрения которого 27.07.2021 старшим оперуполномоченным ОУР УМВД России Центрального района Санкт-Петербурга подготовлено заключение. Проверка по материалу №3/217804847642 от 28.05.2021 прекращена. Истцу дан ответ, материал сдан в архив УМВД России. Решение по материалу №3/217804847642 от 28.05.2021 прокуратурой Центрального района Санкт-Петербурга признано незаконным и необоснованным, в связи с чем оно 08.09.2021 отменено, а материал проверки с указаниями направлен начальнику УМВД России по Центральному району Санкт-Петербурга (том 1 л.д. 45-46)

Согласно постановлению от 19.11.2021, утверждённому заместителем начальника полиции УМВД России по Центральному району Санкт-Петербурга, истцу отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного особенной частью Уголовного кодекса Российской Федерации на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 43).

Ответчик ФИО4 возражала относительно удовлетворения требований истца, указывая на то, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры, приобретенной ей по договору купли-продажи от 05.07.2021, заключённому со ФИО3 в лице представителя ФИО6, договор был удостоверен нотариусом ФИО7, зарегистрирован в реестре под номером №. Все необходимые документы до заключения договора купли-продажи были тщательно проверены, 24.06.2021 между ФИО4 и ФИО6, действующей по поручению ФИО3, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 5 350 000 руб., 29.06.2021 ФИО4 получила Отчет об оценке № К-2705/21 рыночной стоимости спорной квартиры, выполненный ООО «ИОЛА» для целей залога в ПАО «Сбербанк». ФИО4, согласно представленным документам о правообладателе спорной квартиры, 30.06.2021 совершила перевод денежных средств в размере 2 500 000 руб. со своего расчетного счета в филиале «Северная Столица» АО «Райффайзенбанк» г. Санкт-Петербург на расчетный счет Северо-западный банк ПАО «Сбербанк». 05.07.2021 между ФИО3 в лице представителя ФИО6 и ФИО4 заключен Договор купли-продажи 78 АВ 0687068. Обязательства по оплате договора купли-продажи 78 АВ 0687068 выполнены ответчиком ФИО4 в полном объёме. 13.07.2021 квартира была передана ФИО4 по Акту приема-передачи объекта недвижимости от ФИО3 в лице представителя ФИО6 13.07.2021 средства были списаны со счета ФИО4 в пользу получателя средств ФИО3 в размере 5 320 000 руб.

В подтверждение изложенных обстоятельств ФИО4 в материалы дела представлены следующие документы:

отчёт об оценке №К-2705/21, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, составляет сумму в размере 5 523357 руб. (том 1 л.д. 75-102);

договор от 10.03.2021, заключённый между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3, согласно условиям договора истец продал ответчику ФИО3 квартиру 135 по адресу: <адрес> за 4 000 000 руб. (том 1 л.д. 121);

договор №78 АВ 0687068, заключенный 05.07.2021 между ответчиком ФИО3 (продавец) и ответчиком ФИО4 (покупатель), согласно которому продавец обязуется передать покупателю спорную квартиру, а покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 5 350 000 руб., договор удостоверен нотариусом ФИО7 (том 1 л.д. 130-133, 170-176). Оплата по договору в размере 5 350 000 руб. подтверждается распиской представителя ответчика ФИО3 - ФИО6 от 05.07.2021, банковским ордером №11-19 от 05.07.2021, аккредитивом №550000751 от 05.07.2021, платёжным поручением №958921 от 13.07.2021. (том 1 л.д. 134, 140-141, 143-144), 13.07.2021 спорная квартира передана ответчику ФИО4 по акту приема-передачи объекта недвижимости от ФИО3 в лице представителя ФИО6 (том. 1 л.д. 142)

В материалы дела представлена справка от 30.11.2022, в которой ОВМ МО МВД России «Кандалакшский» сообщает, что истец ФИО2 документирован паспортом гражданина Российской Федерации серии <данные изъяты> от 13.10.2021 УМВД России по Мурманской области, код подразделения: 510-008, в связи с непригодностью. Ранее был документирован паспортами: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, в связи с непригодностью; <данные изъяты>, <данные изъяты>, в связи с 20-летием; <данные изъяты>, <данные изъяты>, в связи с утратой; <данные изъяты>, в связи с получением первого паспорта (том 1 л.д. 238).

Истец утверждает, что подпись на договоре, заключенном 10.03.2021 между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3, представленным в Росреестр для регистрации право собственности на спорную квартиру не его.

Определением от 24.01.2022 по ходатайству истца и ответчика ФИО4 назначена судебная почерковедческая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

ФИО2 или иным лицом, выполнена подпись в договоре от 10.03.2021 в графе «продавец»?

Выполнена ли подпись от имени ФИО2 в договоре от 10.03.2021 в графе «продавец» с намеренным искажением почерка?

ФИО2 или иным лицом, выполнена подпись в заявлении от 10.03.2021 в разделе 18?

Выполнена ли подпись от имени ФИО2 в заявлении от 10.03.2021 в разделе 18 с намеренным искажением почерка?

ФИО2 или иным лицом, выполнена подпись в заявлении от 11.03.2021 в разделе 14?

Выполнена ли подпись от имени ФИО2 в заявлении от 11.03.2021 в разделе 14 с намеренным искажением почерка? (Том 2 л.д. 15-17)

В материалы дела представлено заключение эксперта №46-С-ПЧЭ от 17.02.2023, в котором экспертом ФИО8 сделаны следующие выводы по поставленным судом вопросам:

Подпись, выполненная от имени ФИО2 в Договоре от 10.03.2021 в графе «ПРОДАВЕЦ», выполнена не ФИО2, а другим лицом с подражанием подлинной подписи.

Признаков, свидетельствующих о выполнении подписи от имени ФИО2 в Договоре от 10.03.2021 в графе «продавец» с намеренным изменением почерка, в ходе исследования не обнаружено.

Подпись, выполненная от имени ФИО2 в Заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.03.2021, в разделе таблицы «18», выполнена не ФИО2, а другим лицом с подражанием подлинной подписи.

Признаков, свидетельствующих о выполнении подписи от имени ФИО2 в Заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.03.2021, в разделе таблицы «18» с намеренным изменением почерка, в ходе исследования не обнаружено.

Подпись, выполненная от имени ФИО2 в Заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2021, в разделе таблицы «14», выполнена не ФИО2,, а другим лицом с подражанием подлинной подписи.

Признаков, свидетельствующих о выполнении подписи от имени ФИО2 в Заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2021, в разделе таблицы «14» с намеренным изменением почерка, в ходе исследования не обнаружено.

Суд принимает во внимание указанное заключение эксперта, поскольку оно соответствует требованиям Федерального Закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является непротиворечивым, научно обоснованным, убедительно аргументированным, указанное заключение утверждено подписью эксперта, стаж работы которого не вызывает у суда сомнений в части компетенции. Эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертиза проведена по правилам ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания допрошен эксперт ФИО8, будучи предупрежденным судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовным кодексом Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний, дал устные пояснения по составленному экспертному заключению, которое поддержал в полном объеме, пояснив, что для категоричного ответа было предоставлено достаточное количество свободных образцов подписи истца.

Поскольку обоснованных доводов о наличии оснований, предусмотренных части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы не приведено, дополнительных доказательств для исследования эксперту не представлено, судом отказано в назначении повторной судебной экспертизы.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями статей 153, 166, 167, 168, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что право собственности истца на спорную квартиру нарушено, данная квартира выбыла из собственности истца помимо его воли, факт отсутствия волеизъявления истца на отчуждение принадлежащей ему квартиры ответчику ФИО3 установленным, необходимо признать недействительной сделку по договору купли-продажи квартиры 135 по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО2 и ФИО3 10.03.2021, истребовав указанную квартиру из владения ФИО4

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке надлежит взыскать в пользу истца государственную пошлину в размере 25 634 руб. (л.д. 66 том 1).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительной сделку по договору купли-продажи квартиры 135, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенному между ФИО2 и ФИО3, исключив запись в ЕГРН от 15.03.2021 №

Признать недействительной сделку по договору купли-продажи квартиры 135, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенному между ФИО3 и ФИО4, исключив запись в ЕГРН от 06.07.2021 №

Прекратить право собственности ФИО4 на указанную квартиру, истребовав квартиру из владения ФИО4

Возвратить квартиру в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: гор. Кандалакша Мурманской обл., гражданина РФ.

Прекратить обременение в виде залога в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, исключив из ЕГРН запись о залоге №.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков ФИО3 <данные изъяты>), ФИО4 <данные изъяты> в пользу ФИО2 <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 634 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья В.В. Гомзякова

Мотивированное решение изготовлено 11.05.2023