Решение по делу № 2-1325/2025 от 10.10.2025 - о признании договора аренды недвижимого имущества, договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Емельяновский районный суд (Красноярский край)

Категория дела О признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Прокурор <ФИО> <адрес>, действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования <адрес> в лице <ФИО> совета депутатов обратился в суд с уточненным иском к администрации <ФИО> <адрес>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании помощник прокурора Емельяновского района Синицкая Д.С. заявленные исковые требования в уточненной редакции поддержала по основаниям, изложенным в иске. Ответчик <ФИО> в судебном заседании

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка № от <дата>, на его территории не имелось зарегистрированных объектов недвижимости, для обеспечения которых мог предоставляться в аренду земельный

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования заместителя прокурора <ФИО> <адрес> действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования <адрес> в лице <ФИО> совета депутатов к администрации <ФИО> <адрес>

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Дело №

УИД 24RS0№-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2025 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Кухтенко Е.С.,

при секретаре Бейл А.В.,

с участием: представителя истца помощника прокурора Емельяновского района Синицкой Д.С., ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Емельяновского района Красноярского края действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Емельяновский район в лице Емельяновского совета депутатов к администрации Емельяновского района Красноярского края, Муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края», ООО «Наш дом», Бееру Виктору Николаевичу о признании договора аренды недвижимого имущества, договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор ФИО1 <адрес>, действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования <адрес> в лице ФИО1 совета депутатов обратился в суд с уточненным иском к администрации ФИО1 <адрес>, МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>», ООО «Наш дом», ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества, договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой района выявлен факт незаконного предоставления в аренду, собственность ООО «Наш дом» администрацией ФИО1 <адрес> земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 106 в.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного-за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, участок №, из категории земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание. ДД.ММ.ГГГГ администрацией ФИО1 издано постановление № о предоставлении ООО «Наш дом» земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, участок №, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, с целью размещения объектов коммунального назначения, на основании пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Наш дом» и администрацией ФИО1 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Наш дом» ФИО6 обратилась в администрацию ФИО1 <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, участок №, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание.

В качестве основания к предоставлению земельного участка в собственность в заявлении указано наличие в его границах объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Наш дом», а именно объекта с назначением «водозаборные сооружения», с наименованием «водопроводные сети», с кадастровым номером 24:11:0290105:11814, протяженностью 223м., поставленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ и декларацией об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления генерального директора ООО «Наш дом ФИО6, в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, ДД.ММ.ГГГГ администрацией ФИО1 <адрес> издано постановление № о предоставлении ООО «Наш дом» в собственность вышеуказанного земельного участка.

Во исполнение указанного правового акта между администрацией ФИО1 <адрес>, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации ФИО1 <адрес>», и ООО «Наш дом» в лице генерального директора ФИО6 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, за выкупную цену в размере 15% (287 587, 79 руб.).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Наш дом» в лице генерального директора ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенного по адресу: <адрес>, участок №; водопроводные сети с кадастровым номером: 24:11:0290105:11814 протяженностью 223 метра, по адресу: <адрес>, участок №.

Однако, договоры аренды, купли-продажи спорного земельного участка нарушают требования закона, посягают на публичные интересы, в связи с чем, подлежат признанию недействительными в силу ничтожности по следующим основаниям.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Предоставление земельного участка в «упрощённом порядке», то есть без проведения торгов, осуществляется в ситуациях, когда имеется необходимость обеспечения прав на свободный доступ к коммунальным ресурсам конкретных субъектов в отношении объектов, которые уже существуют или находятся в стадии строительства, во всех иных случаях земельный участок для целей размещения объектов коммунальной инфраструктуры должен предоставляться в общем порядке, то есть с соблюдением публичных процедур.

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, на его территории не имелось зарегистрированных объектов недвижимости, для обеспечения которых мог предоставляться в аренду земельный участок. Намерение ООО «Наш дом» разместить на спорном участке объекты коммунальной инфраструктуры основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов не является.

С учетом указанного, объект недвижимости с кадастровым номером 24:11:0290105:11814 подпадает под регулирование Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу чего может размещаться без предоставления земельного участка в аренду, собственность в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, оспариваемые договоры являются ничтожной сделкой, поскольку при их заключении нарушены положения ст.ст. 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ.

Обращаясь с настоящим иском, прокурор выступает в защиту публичных интересов ФИО1 <адрес> в целях обеспечения более эффективного использования земельного участка, а также интересов неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов - потенциальных участников торгов, имеющих право на приобретение земельного участка на конкурентных началах.

Нарушение прав неопределенного круга лиц выразилось в нарушении органом местного самоуправления порядка предоставления в аренду, собственность земельного участка, так как по общему правилу участок подлежал реализации на торгах, в которых могли принять участие любые заинтересованные лица.

Считая отчуждение муниципального земельного участка незаконным, прокурор просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией ФИО1 <адрес> и ООО «Наш дом» земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, участок №, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией ФИО1 <адрес>, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации ФИО1 <адрес>», и ООО «Наш дом» земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Наш дом» и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №; применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать ФИО2 возвратить администрации ФИО1 <адрес> по акту приёма- передачи земельный участок с кадастровым номером №

Представители ответчиков администрации Емельяновского района, МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» надлежащим образом извещенные о времени, дате и месте судебного заседания, в суд не явились.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, при этом, пояснил, что является добросовестным приобретателем спорных объектов, в связи с чем в удовлетворении негаторного иска или о виндикации спорного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости не подлежит удовлетворению, так как не имеется законных оснований.

Представитель ответчика ООО «Наш дом», представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, представитель третьего лица администрации ФИО1 <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени, дате и месте судебного заседания, посредством направления почтовой связью судебного извещения, в суд не явились.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> представил пояснения на исковое заявление.

Ранее в судебном заседании представитель ФИО1 <адрес> ФИО7, действующая на основании доверенности пояснила, что земельный участок был предоставлен без проведения конкурсных процедур. При заключении договора аренды органу местного самоуправления не было известно какие объекты там будут размещены, в связи с чем полагает, что заключение договора аренды и постановление являются законными и обоснованными, а постановление о предоставлении организации в собственность земельного участка и заключение договора купли-продажи земельного участка произведено в нарушении правовых норм ЗК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона N 131-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду установлен ст. 39.6 ЗК РФ и по общему правилу предполагает проведение торгов в форме аукциона.

В силу пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.18 ЗК РФ предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.18 ЗК РФ в извещении указываются: информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления; информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка; адрес и способ подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта; адрес или иное описание местоположения земельного участка; кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать; площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать; реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект; адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.

Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (ч.4).

В соответствии с ч.5 ст. 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 4 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, постановлением администрации ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с видом разрешенного использования: произведенная деятельностью, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5106 кв.м., территориальная зона: зона производственных предприятий I-II классов вредности (П.1), адрес: Российская Федерация, <адрес>, участок №, в каталоге координат, определенных схемой кадастрового плана территории, которая является неотъемлемой частью данного Постановления.

С целью приведения в соответствие с документами территориального планирования муниципального образования Солонцовский ФИО1, рассмотрев заявление и прилагаемые документы ООО «Наш дом», главой администрации ФИО1 <адрес> издано постановление от № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, участок №, с вида разрешенного использования «производственная деятельность» на вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание», «территориальная зона: «зона многоэтажной жилой застройки (Ж-4)».

В 2016 году ООО «Наш Дом» обратилось в администрацию ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, участок №, с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, площадью 5106 кв.м., в аренду.

Постановлением главы администрации ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено предоставить ООО «Наш дом» в лице генерального директора ФИО6 земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 в аренду без проведения торгов, руководствуясь п.п.4 п.2 ст.39.6, п.п.2 п.8 ст.39.8 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрации ФИО1 <адрес> и ООО «Наш дом» в лице генерального директора ФИО6 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, общей площадью 5106 кв.м. с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, сроком на 10 лет.

В 2020 году ООО «Наш дом» в границах вышеуказанного земельного участка, возвело сооружение - водозаборные водопроводные сети протяженность 223 м, глубиной 3 м.

ДД.ММ.ГГГГ органами Росреестра осуществлена постановка на кадастровый учет сооружения, которому присвоен кадастровый №, по адресу: <адрес>, участок №.

Согласно техническому плану сооружения от ДД.ММ.ГГГГ подготовленному кадастровым инженером ФИО8, год завершения строительства сооружения 2020, протяженность сооружения 223 м., глубина 3 м., объект недвижимости, наименование водопроводные сети. Водопроводные сети не требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании <адрес> № «Об установлении случаев, при которых не требуется получение на разрешение на строительство на территории края» от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что диаметр водопроводной трубы 200 мм.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Наш дом» в лице генерального директора ФИО6 обратилась в администрацию ФИО1 <адрес> в лице Муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>» с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, площадью 6106 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, в связи с тем, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:11:0290105:11814 принадлежащий ООО «Наш дом» на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ведущий специалист отдела земельного контроля МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>» ФИО9 провела обследование земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенного по адресу: <адрес>, участок №.

Основанием для проведения обследования объекта земельных отношений послужило внутренне обращение начальника отдела земельно-имущественных отношений МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>» на проведение обследования вышеуказанного земельного участка с целью выявления наличия объекта (водопроводные сети).

При выезде и проведении визуального осмотра с осуществлением фотосъемки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 расположено 3 колодца на протяжении всего участка.

Постановлением И.о. главы района администрации ФИО1 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, общей площадью 5106 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание предоставлен ООО «Наш дом» в собственность за плату в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией ФИО1 <адрес>, действующая через муниципальное казенное учреждение МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>» и ООО «Наш дом» в лице директора ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

Таким образом, из вышеизложенных обстоятельств следует, что договор аренды земельного участка, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 общей площадью 5106 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание заключены без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что прокуратурой района выявлен факт незаконного предоставления в аренду, в собственность ООО «Наш дом» администрацией ФИО1 <адрес> земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, площадью 5 106 в.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного-за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, участок №, из категории земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание.

Согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений. Следовательно, термин «размещение» не тождественен термину «строительство».

Из буквального толкования положений подп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что данная норма предусматривает размещение не объектов электро-, тепло-, газо и водоснабжения, водоотведения, а объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Таким образом, по смыслу подп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов без проведения торгов осуществляется в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам и которые самостоятельного значения не имеют.

Вместе с тем, на момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 от ДД.ММ.ГГГГ, на его территории не имелось зарегистрированных объектов недвижимости, для обеспечения которых мог предоставляться в аренду земельный участок. Намерение ООО «Наш дом» разместить на спорном участке объекты коммунальной инфраструктуры основанием для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов не является.

Кроме того, по смыслу положений пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только юридическим лицам, осуществляющим публично-значимую деятельность по обеспечению электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения, в целях размещения объектов, имеющих вспомогательную функцию по отношению к другим основным объектам, и которые самостоятельного значения не имеют.

Однако ООО «Наш дом» согласно разделу 2 Устава ООО «Наш дом», утвержденному протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент предоставления спорного участка в аренду по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, не осуществлял публично-значимую деятельность по обеспечению потребителей водоснабжением, сетевой организацией не является и к застройщикам объектов, предназначенных для обеспечения водоснабжения не относится, в список регулируемых организаций в сфере водоснабжения, размещенный на официальном сайте Министерства тарифной политики <адрес> https://mtpkrskstate.ru/about/spisok-reguliemykh-organizatsiy.php, не входит.

С учетом изложенного, заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 направлено на обход установленного общего принципа представления земельных участков на торгах, имеет признаки злоупотребления правом в виде действий в обход закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ), влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на конкурентной основе.

В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах администрация ФИО1 должна была отказать в удовлетворении заявления ООО «Наш дом» о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Пунктом 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 этого Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 этой статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

В силу пунктов 1 -3, 7 этого Перечня к таким объектам отнесены: подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство; водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство; линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство; тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Как установлено в ходе проверки, объект недвижимости с кадастровым номером № «водозаборные сооружения», протяженностью 223 м., поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ и декларацией об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, без выдачи разрешения на его строительство и без выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ установлено, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 - 2 и 3.1 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 2 указанного Перечня в него включены водопроводы и водоводы всех типов, для размещения которых не требуется разрешение на строительство.

Частью 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется, к числу которых относятся случаи, при которых в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, к которым отнесены, в том числе случаи строительства, реконструкции водопроводов и водоводов всех видов диаметром до 500 мм.

Само по себе возведение на публичном земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, наличие на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 объекта с кадастровым номером 24:11:0290105:11814 не наделяет ООО «Наш дом» исключительным правом на приобретение участка в аренду, собственность, в силу чего располагавшийся на спорном участке объект недвижимости с кадастровым номером 24:11:0290105:11814 использован как способ получения обхода предусмотренных законодательством конкурентных процедур с целью дальнейшего получения спорного земельного участка по заниженной стоимости, интерес к использованию земельного участка по целевому назначению у ООО «Наш дом» отсутствовал, о чем свидетельствует передача указанного земельного участка в собственность ФИО2 по договору купли-продажи от (в срок менее месяца с момента его выкупа на основании ст. 39.20 ЗК РФ).

В силу п.п. 74, 75 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из совокупности установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств и представленных доказательств, суд приходит к выводу, что оспариваемый прокурором договор аренды, договор купли- продажи земельного участка заключен в нарушение законодательства, что влечет нарушение прав государства, установленного правопорядка, прав неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на пользование участком, в связи с чем находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Нарушение прав муниципального образования <адрес> в лице администрации ФИО1 <адрес> выразилось в недополучении в бюджет денежных средств, вырученных от реализации права аренды земельного участка на торгах, а также от продажи земельного участка посредством проведения торгов, поскольку участок предоставлен как в аренду, так и в собственность в льготном порядке, что повлекло непоступление в бюджет администрации <адрес> дохода в размере 1 629 664, 14 руб. от продажи земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 за его полную кадастровую стоимость (1 917 251,93 руб.-287 587,79 руб.).

Исходя из совокупности установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств и представленных доказательств, суд приходит к выводу, что оспариваемые прокурором договор аренды, договор купли-продажи земельного участка заключены в нарушение законодательства, что влечет нарушение прав государства, установленного правопорядка, прав неопределенного круга лиц, которые могли бы претендовать на пользование участком, в связи с чем находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Признание недействительным договора арены, договора купли - продажи влечёт также недействительность последующей сделки купли - продажи земельного участка, заключённого ООО «Наш дом» с одной стороны, и ответчиком ФИО2 с другой, а запись о регистрации права собственности ответчика подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости с возращением земельного участка в муниципальную собственность.

Учитывая изложенное, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Наш дом» и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 24:11:0290105:5062, об обязании ФИО2 возвратить администрации ФИО1 <адрес> по акту приёма - передачи земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290105:5062.

К доводам ответчика ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290105:5062 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при заключении договора у него отсутствовали основания сомневаться в наличии у ООО «Наш дом» права на распоряжение земельным участком, заключению договора предшествовала проверка земельного участка, никаких притязаний относительно спорного имущества не имелось, договор исполнен сторонами, суд относится критически.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца законного права на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в чужом незаконном владении.

Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 22 Постановления N 8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

Кроме того, виндикационный иск как способ защиты нарушенного права может быть направлен только на возврат индивидуально-определенной вещи, имеющей какие-либо идентифицирующие признаки, дающие возможность конкретизировать вещь из иных однородных вещей.

Как разъяснили Высшие суды в Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/ 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п.32) (далее Постановление) применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

При этом как следует из п. 36 Постановления, в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Конструкция виндикационного иска состоит из двух неразрывно связанных между собой составляющих: а) абсолютная составляющая - о признании права собственности истца; б) относительная составляющая - об отобрании вещи у ответчика и передаче ее истцу.

Целью виндикационного иска является прекращение незаконного владения ответчиком индивидуально-определенным имуществом и восстановление нарушенного ответчиком права собственности (в части правомочия владения) истца – собственника или иного титульного владельца.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 АПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

Согласно п. 37 постановления N 10/22 в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (далее - информационное письмо N 126) для целей применения п. 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.

В пункте 38 постановления N 10/22 указано, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Вместе с тем, учитывая стоимость земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости, и совершение в отношении него сделки по продаже с небольшим промежутком времени (менее 30 дней), при отсутствии на спорном участке или на смежных территориях объектов, для коммунального обеспечения он мог быть предоставлен, учитывая установленный в его отношении вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание», а также принимая во внимание факт изучения ФИО2 всей правоустанавливающей документации на земельный участок, включая технический план от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:11:0290105:11814, уставной документации ООО «Наш дом», не имеющего в своем содержании ОКВЭД, соответствующего деятельности по предоставлению коммунальных услуг, суд полагает, что ФИО2 при заключении договора купли-продажи не проявил должной осмотрительности при проверке представленных документов, не ознакомился с положениями действующего законодательства, не проверил законность владения спорным объектом недвижимости предыдущего собственника.

При указанных обстоятельствах основания для признания ФИО2 добросовестным приобретателем отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора ФИО1 <адрес> действующего в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования <адрес> в лице ФИО1 совета депутатов к администрации ФИО1 <адрес>, Муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации ФИО1 <адрес>», ООО «Наш дом», ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества, договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № заключенный администрацией ФИО1 <адрес> и ООО «Наш дом».

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный администрацией ФИО1 <адрес>, действующей через МКУ «Управление земельно - имущественных отношений администрации ФИО1 <адрес>» и ООО «Наш дом».

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ООО «Наш дом» и ФИО2.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт серия 0404 №) возвратить администрации ФИО1 <адрес> по акту приёма- передачи земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290105:5062.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца после составления мотивированного решения.

Председательствующий Е.С. Кухтенко

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →