Дело № 2-227/2023

УИД 26RS0024-01-2022-002170-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2023г. Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Москвитиной К.С.,

при секретаре Урбаняк А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к межмуниципальному отделу по Невинномысскому, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ФИО2 и ФИО3 о прекращении залога (ипотеки) недвижимого имущества,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском ссылаясь (с учетом уточнений) на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу <адрес>. Жилой дом имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м, и кадастровый номер №. Земельный участок имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м, и кадастровый номер №. Цена договора составляла миллион рублей, из которого <данные изъяты> рублей в счёт оплаты жилого дома и <данные изъяты> рублей в счёт оплаты земельного участка. Порядок оплаты представлял собой выплату денежных средств в рассрочку: первый платёж в сумме <данные изъяты> рублей до момента подписания договора, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ года. В последующем между ней и ответчиком были заключены устные договорённости о переносе срока выплаты оставшейся неуплаченной суммы <данные изъяты> рублей на более позднее время. Окончательно по указанному договору купли-продажи недвижимости она рассчиталась ДД.ММ.ГГГГ года После получения ФИО2 полной выплаты по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года он не проявляет должной добросовестности и не предпринимает мер по обращению в Росреестр с заявлением о снятии ипотечного обременения в силу закона.

Просит признать прекращенным залог (ипотека недвижимости) на недвижимое имущество в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1.

Прекратить государственную регистрацию залога (ипотеки недвижимости) на недвижимое имущество в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1.

15 июня 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Ставропольскому краю.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежаще уведомлена. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования удовлетворить.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 и их представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились. Были надлежаще уведомлены, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении.

Согласно возражений на исковое заявление, просили в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен. Согласно заявления, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Представитель ответчика Межмуниципального отдела по Невинномысскому, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен.

Согласно возражений на исковое заявление, истцом каких-либо доводов, подтверждающих нарушение прав и законных интересов со стороны Управления Росреестра по Ставропольскому краю не представлено, считают действия управления законными и обоснованными, просят в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Суд, считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и т.д.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с условием о рассрочке платежа (ипотека в силу закона), по условиям которого продавец продал принадлежащий ему на праве собственности жилой дом с земельным участком (далее - «Недвижимость»), расположенный по адресу: <адрес>, а покупатель купил вышеуказанную недвижимость в собственность.

Отчуждаемый жилой дом расположен по адресу: <адрес>, и принадлежит продавцу на праве собственности на основании: договора купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ. Общая площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв. м. Кадастровый (или условный) номер: №.

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится по адресу: <адрес>, имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м., назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно п.5 договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с условием о рассрочке платежа (ипотека в силу закона), указанная недвижимость, по согласию сторон, продается <данные изъяты> рублей, из которых земельный участок оценивается <данные изъяты> рублей, жилой дом оценивается в <данные изъяты> рублей. Сумма в размере <данные изъяты> рублей, уплачена покупателем и принята продавцом до подписания данного договора. Сумма в размере <данные изъяты> рублей будет выплачена продавцу до ДД.ММ.ГГГГ года. Стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца согласно п.5 ст.488 и ст. 489 ГК РФ.

Истец обратилась с заявлениями в Управление Росреестра для регистрации обременения (ипотеки) и перехода права собственности от продавца к покупателю, и, соответственно, регистрации права собственности покупателя на вышеназванное жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В тот же день в отношении данного жилого дома и земельного участка было установлено ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, срок действия на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года произведена соответствующая запись, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.51-69).

Согласно представленной истцом расписке, написанной ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО3 получил у ФИО1 деньги в сумме <данные изъяты> рублей для передачи ФИО2 за проданный дом (л.д.18).

Указанное обстоятельство подтверждается и исследованным в ходе рассмотрения дела постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, установленные по делу обстоятельства, позволяют суду прийти к выводу о том, что истцом ФИО1 произведена оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года в полном объеме, в размере <данные изъяты> рублей.

Доводы стороны ответчиков своего подтверждения в судебном заседании не нашли, ввиду чего не могут быть приняты во внимание.

Довод возражения о неверном определении и неверном указании в договоре стоимости входящих в него объектов недвижимости – земельного участка и жилого дома в отдельности, судом отклоняется, ввиду необоснованности.

Кроме того, решением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ года, в удовлетворении искового заявления ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании условий о цене договора купли-продажи жилого дома с земельным участком ничтожными, признании договора купли-продажи жилого дома заключенным на иных условиях о стоимости, отказано.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона РФ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Проанализировав представленные доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к мнению, что требования истца о прекращении (снятии) обременения в виде ипотеки в силу закона на доли в квартире являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку установлено исполнение со стороны залогодателя, обязательства, обеспеченного залогом, а это как следствие, является в силу закона основанием для прекращения залога, при этом судом установлено, что залогодержатель уклоняется от совершения действий по снятию обременения в виде ипотеки.

Вместе с тем, принимая во внимание характер заявленных требований, суд приходит к мнению о том, что действиями Межмуниципального отдела по Невинномысскому, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю и Управления Росреестра по Ставропольскому краю, каких либо нарушений прав и интересов истца допущено не было, не исполненных обязанностей перед истцом указанные ответчики не имеют, в виду чего требования к ним обращенные, по мнению суда, удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Невинномысскому, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ФИО2 и ФИО3 о прекращении залога (ипотеки) недвижимого имущества, удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Невинномысскому, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о прекращении залога (ипотеки) недвижимого имущества, отказать.

Признать прекращенным залог (ипотека недвижимости) на недвижимое имущество в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>.

Прекратить государственную регистрацию залога (ипотеки недвижимости) на недвижимое имущество в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Москвитина К.С.

Мотивированное решение суда изготовлено 01.02.2023 года.