07RS0001-02-2025-001928-98
Дело № 2-3351/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нальчик 18 июля 2025г.
Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Тхазаплижевой Б.М., при секретаре Ажиевой Л.З.,
с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2,
представителя ответчика – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шогеновой ФИО13 к Лигидовой ФИО14 о расторжении договора купли- продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, восстановление право собственности на земельный участок, по встречному исковому заявлению Лигидовой ФИО15 к Шогеновой ФИО16 о прекращении обременения в отношении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
10.04.2025 в Нальчикский городской суд КБР поступило исковое заявление Шогеновой ФИО18 к Лигидовой ФИО19 о признании договора купли-продажи недействительным договор от 10 мая 2023 года, купли-продажи земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенного в Долинске, (в с/т «Ландыш», № 288-290, заключенный между Шогеновой ФИО17 и Лигидовой ФИО20, применении последствий недействительности сделки.
02.07.2025 в суд поступило уточненное исковое заявление, в котором истец изменил исковые требования, просил суд расторгнуть договор от 10 мая 2023 года, купли-продажи земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», № 288-290, заключенный между Шогеновой ФИО21 и Лигидовой ФИО22.
Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок. Восстановить право собственности Шогеновой ФИО23 на земельный участок. Признать решение основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
В обоснование заявленных уточненных исковых требований истцом указано, что 10 мая 2023 г. между ним и Ответчиком был подписан и зарегистрирован Договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный в г. Нальчике, в м/р Долинск, (в с/т «Ландыш», № 288-290 (далее Договор), принадлежавшим Истцу на праве собственности.
Стоимость участка по договору составляла 3000 000 рублей, из которых 1 500 000 рублей были переданы до подписания договора купли-продажи, т.е. оплачено 50% суммы, а оставшиеся 1 500 000 рублей или 50% от суммы сделки Ответчик обязался оплатить в срок до 1 августа 2023 г.
В соответствии с п. 4 Акта приема передачи от 10 мая 2023 года было определено, что расчеты произведены частично. Согласно п. 3 Договора окончательный расчет будет произведен до 1 августа 2023 г. после чего Истцом будет снято обременение по земельному участку, в связи с ипотекой в силу закона.
Договор был подан на государственную регистрацию и зарегистрирован в установленном законом порядке. В Едином государственном реестре недвижимости произведена запись регистрации от 16 мая 2023 г. по земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104032:40 в котором правообладателем указана ФИО5, а также указаны сведения, что ФИО6 является лицом, в пользу которой установлены ограничение прав и обременение, в связи с ипотекой в силу закона.
1 августа 2023 года обязательства по договору в полном объеме не были выполнены. Денежная сумма в размере 1 500 000 рублей Истцу не была выплачена. Ответчик не предпринял никаких действий по надлежащему, оговоренному в Договоре расчету.
7 октября 2024 г., с почтового отделения № 4 пришло уведомление от нотариуса ФИО7, о том, что от имени ФИО5 на публичный депозитный счет внесена сумма в 1 500 000 рублей для передачи ФИО6 в счет оплаты по Договору купли-продажи от 10 мая 2024 г., что не соответствовало условиям договора купли-продажи и выходило за рамки официальных договоренностей по оплате (т.е. спустя год и 3 месяца с даты осуществления полного расчета).
До настоящего времени условия договора по оплате Ответчиком так и не выполнены.
Таким образом, существенное нарушение договора Ответчиком, повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился ожидаемых денежных поступлений, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем полагает, что действия Ответчика являются недобросовестными, поскольку он не произвел полный расчет по договору купли-продажи в срок до 01 августа 2023 года.
Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственности покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.
30.04.2025 в суд поступило встречное исковое заявление ФИО5 к ФИО6, в котором она просила суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенного по адресу: КБР, г. Нальчик, с/т «Ландыш», № 288-290.
В обоснование встречного искового заявления ФИО5 указала, что в силу ухудшения состояния здоровья, вынуждена была сделать операцию по установке коленного сустава в частной клинике, в связи с чем понесла существенные расходы т вынуждена была задержать выплату второй части по договору. Неоднократно пыталась связаться с ФИО6, но последняя не предоставляла свои реквизиты, у ФИО1 доверенность на принятие денежных средств отсутствовала, в связи с чем 19.09.2024 вынуждена была внести денежные средства на депозит нотариусу. Таким образом, все взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме. Ответчик отказывается снять обременение, в связи с чем полагала, что в соответствии со ст.352 ГК РФ, ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» обременение в виде ипотеки следует прекратить.
Также ответчиком в суд представлены письменные возражения на исковое заявление и уточненное исковое заявление, а также письменное ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.
В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием его представителей.
Представители истца в судебном заседании просили исковое заявление удовлетворить, встречное исковое заявление оставить без удовлетворения, просили применить положения об отказе в защите права в случае злоупотребления стороны, полагали, что факт злоупотребления доказан. Также представили суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка на 10.07.2025 для подтверждения доводов о значительном ущербе в связи с нарушением срока оплаты ответчиком стоимости имущества.
В судебное заседание ответчик не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, с участием его представителя.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 исковые требования ФИО6 не признал, просил в их удовлетворении отказать за необоснованностью, удовлетворить встречные исковые требования ФИО5
ФИО3 в судебном заседании поддержал письменные возражения, а также указал, что заявленные исковые требования не могут подлежать удовлетворению поскольку позиция Истца является сомнительной, не устойчивой и изменчивой, в уточненном исковом заявление Истец совершенно иначе изложил ситуацию и суть возникшего спора, в связи с чем фактически поменял как предмет, так и основание иска. Истец изначально пытался ввести суд в заблуждение, представляя заведомо ложные доказательства, не относящиеся к сути спора. Истцом в уточненном исковом заявлении применяются нормы права, не соответствующие исковым требованиям. Требуя расторжения договора, Истец ссылается на нормы права, регулирующие отношения, возникшие из недействительной сделки и не обосновывающие вновь предъявленные требования. В соответствии с условиями Договора Ответчик до подписания Договора передала Истцу денежные средства в размере 1 500000 рублей, что подтверждается текстом самого Договора и не оспаривается Истцом в иске, однако в силу ухудшения состояния здоровья. Ответчик вынуждена была сделать операцию по установке коленного имплантата в частной клинике, в связи с чем понесла существенные расходы и вынуждена была задержать выплату второй части по Договору. На одном из судебных заседаний представителем Ответчика - ФИО3 был произведен расчет процентов за пользование денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 01.08.2023 по 07.10.2024 (день получения ФИО6 извещения от нотариуса), то есть за 334 дня - 274 490 (двести семьдесят четыре тысячи четыреста девяносто) рублей 46 копеек. Представитель Ответчика ранее указывал и сейчас подтверждает данную позицию о том, что Ответчик готов оплатить проценты в соответствии с требованиями законодательства.
ФИО3 указал, что сторона ответчика неоднократно отмечала, что истец за время просрочки платежа не предъявлял Ответчику никаких требований о срочном погашении суммы задолженности, а также об уплате процентов за нарушение сроков оплаты. Ответчик неоднократно пыталась передать оставшуюся сумму по Договору Истцу, однако последняя не предоставляла свои реквизиты, которые в Договоре купли-продажи отсутствуют, а лишь просила передать оставшуюся сумму ФИО1, доверенность на принятие денежных средств у которого отсутствовала, либо намеренно не предоставлялась на обозрение Ответчику и ее представителю ФИО3
Представитель истца ФИО1 на двух судебных заседаниях голословно заявлял, что у него есть доверенность от ФИО6 на принятие денежных в счет оплаты за участок с кадастровым номером 07:09:0104032:40, но так и не предоставил суду таковую доверенность. Представитель Ответчика, ФИО3, приходил к Истцу, просил принять остаток суммы за земельный участок, однако в написании расписки о принятии денежных средств истец отказывалась, в связи с чем ответчик вынуждена была 19.09.2024 внести на депозитный счет нотариуса ФИО7 для депонирования наличные деньги в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в целях их передачи ФИО6, в счет оплаты в соответствии с Договором купли-продажи от 10 мая 2023 года, совершенному в простой письменной форме, в порядке, в сроки и на условиях, которые установлены указанным договором.
Условия, заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от 10.05.2023 не содержали условий о том, каким образом должны передаваться денежные средства за участок, а также договор не содержит условие о том, что в случае нарушения сроков оплаты цены участка. Договор подлежит расторжению Продавцом в одностороннем порядке. В соответствии с п.2 ст. 327 ГК РФ внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Ответчик исполнил все взятые на себя обязательства по Договору купли-продажи земельного участка от 10.05.2023 года, а неполучение денежных средств Истцом с депозитного счета нотариуса свидетельствует о злоупотреблении своими правами со стороны Истца. При этом. Ответчик свои обязательства исполнила добросовестно, а то обстоятельство, что Истец намеренно не забирает остаток денег по договору является ее прихотью, которая никак не должна повлиять при вынесении решения по данному спору.
Как неоднократно указывалось Ответчиком, Истец намеренно не принимал от Ответчика денежные средства, затягивая сроки оплаты по Договору. Ответчик многократно предпринимал попытки передать Истцу денежные средства по Договору, но не добившись результата, вынужден был внести оплату по Договору на депозит нотариуса. Подобное поведение со стороны Истца прямо свидетельствует о недобросовестности его действий. Ответчиком не пройден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении Договора купли-продажи. Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договора. Оплата по Договору Ответчиком произведена полностью, в связи с чем оснований для расторжения Договора по ст. 450 отсутствуют.
Представитель ответчика указал, что безосновательными являются доводы Истца, озвученные в ходе рассмотрения настоящего дела о том, что в настоящее время рыночная стоимость спорного земельного участка значительно выше той, за которую ответчик приобрел его, поскольку при заключении Договора стороны согласовали все его существенные условия, в том числе цену.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования ФИО6 подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела следует, что сторонами ФИО6 и ФИО5 10 мая 2023 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный в Долинске, в с/т «Ландыш», № 288-290.
Договора прошел государственную регистрацию, но ввиду оплаты части стоимости по договору на день подписания договора было зарегистрировано обременение в пользу ФИО6
Согласно п. 3 Договора оставшаяся часть суммы стоимости земельного участка в размере 1500000 рублей подлежала передаче до 1 августа 2024г.
Ответчик направил денежные средства на депозит нотариуса 19.09.2024.
ФИО6 получила уведомление о внесении денежных средств по почте лишь 07.10.2024.
Таким образом, судом установлено, что ФИО5 нарушала сроки оплаты по договору более чем на 1 год и три месяца.
По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абзаца 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пунктов 1, 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в статье 309 ГК Российской Федерации содержится норма - принцип, закрепляющая обязанность надлежащего исполнения обязательств и устанавливающая требования, которым должно соответствовать исполнение (определения от 18 апреля 2006 года N 111-О, от 19 июля 2016 года N 1509-О и др.). Данное законоположение направлено на защиту прав и законных интересов сторон обязательства, равно как и положение пункта 1 статьи 310 того же Кодекса (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2016 года N 1014-О, от 19 июля 2016 года N 1509-О и др.).
Данные нормы не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявительницы, перечисленные в жалобе, как и взаимосвязанные положения подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, направленного на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-О, от 23 июня 2016 года N 1289-О и др.), и абзаца четвертого того же пункта, закрепляющего понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон и предполагающего определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли такое нарушение существенным по смыслу данной нормы (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года N 1958-О, от 27 марта 2018 года N 644-О и др.).
Ответчик не отрицал факт нарушения срока оплаты по договору на 1 год и три месяца.
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Существенным в соответствии со ст. 489 ГК Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Из буквального толкования текста названной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.
В материалах дела имеется Отчет №011-15/10/22 об оценке рыночной стоимости спорного участка на 15.08.2022, из которого следует, что на день заключения сделки стоимость земельного участка составляла 19203468 руб.
Из представленной в ходе судебного следствия Отчета №010-07/25 об оценке рыночной стоимости спорного участка на 10.07.2025 следует, что стоимость составляет 44454843 руб.
Из анализа указанных доказательств следует, что стоимость спорного участка возросла более чем в два раза со дня заключения спорной сделки.
Суд полагает доказанным факт значительного ущерба для истца нарушением ответчиком срока оплаты ввиду представленных суду отчетов об оценке имущества.
Для спорного договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, поскольку ФИО5 не уплачивала за переданный ей объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец ФИО6 в значительной степени лишилась того, на что она был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи вовремя, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Доводы стороны ответчика о том, что она вынуждена была пройти дорогостоящее лечение в частной клинике, в связи с чем задержала оплату, а также об отказе ФИО6 получить денежные средства от ФИО8 не подтвержден стороной ответчика, являются голословными.
Доводы истца о том, что сторона истца не исполнила требования по досудебному урегулированию, суд отвергает, поскольку из переписки сторон, а также представленного проекта дополнительного соглашения следует, что его предлагалось сторонам подписать ввиду неисполнения ответчиком существенных условий по договору.
Факт получения дополнительного соглашения сторона ответчика не отрицала, его экземпляр в суде исследовался.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, простая письменная форма досудебного претензионного порядка истцом соблюдена в соответствии со ст.452 ГК РФ.
Удовлетворение исковых требований ФИО6 о расторжении договора купли-продажи влечет за собой прекращение права собственности ФИО5 на земельный участок общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный в по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», № 288-290 и восстановление права собственности ФИО6 на спорный земельный участок. Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Вместе с тем, удовлетворение исковых требований ФИО6 предполагает отказ в удовлетворении встречных исковых требований, в связи с чем во встречном иске ФИО5 следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Шогеновой ФИО24 к Лигидовой ФИО25 удовлетворить.
Расторгнуть договор от 10 мая 2023 года, купли-продажи земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный в по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», №288-290, заключённый между Шогеновой ФИО26 и Лигидовой ФИО27.
Прекратить право собственности Лигидовой ФИО28 на земельный участок общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», №288-290.
Восстановить право собственности Шогеновой ФИО29 на земельный участок общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенный по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», №288-290.
Решение основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении встречных исковых требований Лигидовой ФИО30 к Шогеновой ФИО31 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 1818 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104032:40, расположенного по адресу: г. Нальчик, с/т «Ландыш», №288-290 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 1 августа 2025 года.
Председательствующий Б.М.Тхазаплижева