РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 ноября 2025 года г. Венев
Веневский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Садовщиковой О.А.,
при секретаре Макаровой С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску прокурора Веневского района Тульской области к ФИО3, администрации муниципального образования Веневский район о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
прокурор Веневского района Тульской области обратился в суд с иском к ФИО3, администрации муниципального образования Веневский район о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Ссылается в обоснование заявленных исковых требований на то, что прокуратурой Веневского района во исполнение задания прокуратуры области проведена проверка исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства.
Указывает в иске, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывает законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.
Проведенной проверкой установлено, что администрацией МО Веневский район вышеуказанные требования при распоряжении земельным участком не соблюдаются.
По результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков администрацией муниципального образования Веневский район с ФИО3 19 июля 2023 года заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка.
Согласно п. 1.1 названного договора администрация МО Веневский район предоставила ФИО3 земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>.
В соответствии с техническим планом здания от 15 апреля 2024 года на земельном участке ФИО3 возведен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано 17 апреля 2024 года.
ФИО3 в администрацию МО Веневский район 18 июля 2024 года подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № на основании п.п.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
29 августа 2024 года между администрацией МО Веневский район и ФИО3 заключен договор № купли-продажи земельного участка по цене <данные изъяты> рублей.
Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован 31 августа 2024 года, о чем в ЕГРН внесена запись.
Впоследствии в отношении земельного участка заключен договор аренды с ФИО4 сроком на 36 месяцев, который зарегистрирован 7 сентября 2024 года.
Размер проданного ФИО3 земельного участка в 125 раз превышает площадь объекта недвижимости, для эксплуатации которого выкуплен земельный участок (площадь застройки от площади земельного участка составляет 0,8%).
Просит признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>, заключенный 29 августа 2024 года между администрацией муниципального образования Веневский район и ФИО3 Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата приобретенного сторонами в первоначальное состояние, а именно: обязать ФИО3 вернуть по акту приема-передачи земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>; взыскать с администрации муниципального образования Веневский район в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от 29 августа 2024 года в сумме <данные изъяты> рублей.
Впоследствии истец уточнил исковые требования. По изложенным основаниям просит признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>, заключенный 29 августа 2024 года между администрацией муниципального образования Веневский район и ФИО3, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата приобретенного сторонами в первоначальное состояние, а именно: обязать ФИО3 вернуть по акту приема-передачи земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>; взыскать с администрации муниципального образования Веневский район в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от 29 августа 2024 года в сумме <данные изъяты> рублей, восстановить право аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>, на условиях договора аренды № от 19 июля 2023 года, заключенного с администрацией муниципального образования Веневский район.
Представитель - истца заместитель прокурора Веневского района Тульской области Щербакова С.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО3 в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на соблюдение процедуры выкупа земельного участка и полное соответствие закону. Поддержала доводы, изложенные в заключении экспертов.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Веневский район по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила письменные возражения на исковое заявление, в которых ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером №, сформированный из земель государственной неразграниченной собственности, права аренды на который сроком на 20 лет были приобретены ФИО3 на аукционе 7 июля 2023 года, имеет разрешенное использование «<данные изъяты> В соответствии с кодом 2.2 ВРИ <данные изъяты> Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года №П/0412, на земельном участке возможно размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений, содержание сельскохозяйственных животных. Для указанного вида разрешенного использования строительство жилого дома не является обязательным условием использования, но при этом индивидуальный жилой дом является основным строением для данного вида разрешенного использования. Соответственно, право выкупа из аренды земельного участка с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» в порядке п.п.6 п.2 ст.39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ у арендатора земельного участка возникает только после строительства на нем жилого дома. Учитывая, что участок является объектом аукциона, он не подлежит разделу и должен использоваться в таком виде, в котором он был сформирован и для тех целей, для которых был предоставлен. Исходя из норм законодательства арендатор земельного участка имел право выкупа из аренды в собственность земельного участка по вышеуказанным основаниям при соблюдении следующих условий:
-площадь земельного участка <данные изъяты> должна соответствовать установленным размерам приусадебного земельного участка;
-на земельном участке должен быть построен индивидуальный жилой дом, соответствующий минимальным требованиям к построенному дому, здание должно быть завершено и поставлено на кадастровый учет;
-земельный участок не должен использоваться для иных целей, кроме тех, для которых он был предоставлен, в данном случае <данные изъяты>
В рассматриваемом случае указанные условия были соблюдены. Установленные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на федеральном уровне установлены 0,5 га с возможностью увеличения на региональном уровне, но не более 2,5 га. В Тульской области размер земельных участков <данные изъяты>, находящихся в собственности, установлен 1 га. Максимальный размер земельного участка <данные изъяты> в Веневском районе также был установлен в 1 га. На момент обращения о выкупе участка, был построен, поставлен на государственный кадастровый учет и зарегистрирован на праве собственности жилой дом с площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №. В границах земельного участка имелись признаки его использования в соответствии с целями предоставления. К построенному дому были подведены коммуникации, организован подъезд, установлено ограждение, построена хозяйственная постройка (сарай) и заложен фундамент для установки еще одной постройки, установлен загон для выгула лошадей, осуществлена высадка саженцев плодовых и культурных растений.
Формирование земельного участка не осуществлялось именно для строительства конкретного объекта капитального строительства или целей, связанных с обслуживанием и эксплуатацией уже существующего объекта капитального строительства, в связи с чем площадь земельного участка нельзя ограничивать исключительно как необходимую для размещения и использования объекта капитального строительства. Земельный участок был сформирован в соответствии с нормами, установленными для соответствующего разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Строительство индивидуального жилого дома не является обязательной и единственной целью предоставления земельного участка, но как основное строение дает право на выкуп земельного участка, предоставленного в аренду <данные изъяты>. При этом никто иной кроме собственника зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, не имеет право на выкуп земельного участка, и исключения ст.39.20 ЗК РФ не установлены. Если учесть, что на момент обращения с выкупом земельного участка, на данный участок был заключен договор аренды по результатам аукциона, то необходимо отметить, что права неопределенного круга лиц в полном объеме были учтены при предоставлении данного участка и никто другой, кроме арендатора земельного участка и собственника дома, расположенного на нем, не мог иметь право на приобретение земельного участка.
Указывает, что в качестве первоначального состояния после применения последствий недействительности сделки должен рассматриваться договор аренды.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что он приобрел земельный участок с кадастровым номером № у администрации МО Веневский район на основании договора купли-продажи, внес плату в полном объеме. Ранее участок был предоставлен ему на основании открытого аукциона на праве аренды. Когда он построил на земельном участке жилой дом, зарегистрировал его в ЕГРН, а также произвел ограждение земельного участка, построил надворные постройки, он обратился за выкупом земельного участка. Таким образом, он является добросовестным приобретателем земельного участка. Размер земельного участка соответствовал установленному Решением районного Совета муниципального образования Веневский район Тульской области №12/71 от 16 декабря 2002 года максимальному размеру земельного участка <данные изъяты> в сельской местности – 10 000 кв.м. Аукцион по продаже прав аренды состоялся 3 июля 2023 года, он стал победителем аукциона, при этом начальная цена аукциона увеличилась со 126 600 рублей до 270 946 рублей 80 копеек.
На момент обращения о выкупе на земельном участке был построен и зарегистрирован на праве собственности жилой дом, к дому осуществлено подведение коммуникаций, заложен фундамент для строительства хозяйственной постройки, на участке имелся загон, плодовые и декоративные насаждения, элементы благоустройства: беседка, лавочки, садовые дорожки, туалет, оборудован въезд на участок, выставлено по периметру ограждение. Земельный участок используется им по назначению.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, показания допрошенных в судебном заседании экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Решением районного Совета муниципального образования Веневский район Тульской области №12/71 от 16 декабря 2002 года предусмотрены размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства в сельской местности, в том числе предельные размеры земельных участков, их площадь – 10 000 кв.м.
Как следует из договора аренды земельного участка №, заключенного 19 июля 2023 года между администрацией муниципального образования Веневский район и ФИО3 на основании постановления администрации муниципального образования Веневский район от 26 мая 2023 года №692 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков», протокола об итогах аукциона от 7 июля 2023 года, - земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., был передан во временное пользование ФИО3 за плату <данные изъяты>.
Согласно п. 1.1 названного договора администрация МО Веневский район предоставила ФИО3 земельный участок, отнесенный к категории <данные изъяты>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с разрешенным использованием – <данные изъяты>, местоположение земельного участка: <адрес>.
В соответствии с техническим планом здания от 15 апреля 2024 года на земельном участке ФИО3 возведен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, который был поставлен на государственный кадастровый учет и произведена государственная регистрация права собственности 17 апреля 2024 года.
ФИО3 в администрацию МО Веневский район 18 июля 2024 года подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № на основании п.п.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
29 августа 2024 года между администрацией МО Веневский район и ФИО3 заключен договор № купли-продажи земельного участка. Цена продаваемого земельного участка <данные изъяты> рубля.
Указанный договор прошел государственную регистрацию, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован 31 августа 2024 года, о чем в ЕГРН внесена запись.
Впоследствии в отношении земельного участка заключен договор аренды с ФИО4 сроком на 36 месяцев, который зарегистрирован 7 сентября 2024 года.
Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы третьих лиц.
Частью 2 ст. 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из содержания ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ в редакции, действующей в момент заключения спорных договоров) следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрел принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Кроме того, частью 1 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено, что в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.
Так, в соответствии с подпунктом "а" п. 1 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 года № 629 (в редакции на дату заключения договоров) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2023 года) в 2022 и 2023 годах допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Таким образом, Правительством Российской Федерации в рамках антикризисных мер, предпринятых в 2023 году и направленных на поддержку социально-экономической стабильности и защиты населения Российской Федерации, предоставлено право гражданам выкупить без проведения торгов государственный или муниципальный земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленный ему в аренду при отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Также в соответствии со ст. 4 Федеральный закон от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 2). Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством (п. 4).
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, вид разрешенного использования "Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предназначен для размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержания сельскохозяйственных животных.
Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставляется лицу.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьей 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Возникновение исключительного права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.
При этом обязанность по обоснованию площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества, возложена на собственника данного имущества при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В соответствии с требованиями статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с положениями статьи 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Таким образом ответчик обязан обосновать и доказать тот факт, что ему необходим земельный участок, превышающий площадь находящегося на нем объекта.
В рамках рассмотрения дела по делу определением суда была назначена комплексная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России. На разрешение экспертов поставлены вопросы:
соответствует ли фактическое пользование земельного участка с кадастровым номером № виду разрешенного использования земельного участка – <данные изъяты> и цели его предоставления на основании договора аренды № от 19 июля 2023 года?
определить площадь и конфигурацию земельного участка, его границы, с учетом требований действующего земельного, градостроительного законодательства, а также нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном <данные изъяты> из состава <данные изъяты>, если законодательством не предусмотрено иное.
определить возможность раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с заключением экспертов фактическое пользование земельного участка с кадастровым номером № соответствует виду разрешенного использования земельного участка – <данные изъяты> и цели его предоставления на основании договора аренды № от 19 июля 2023 года.
С учетом требований действующего земельного, градостроительного законодательства, а также нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленном <данные изъяты> из состава <данные изъяты>, в том числе по фактическому землепользованию земельного участка на момент проведения экспертного осмотра, составляет <данные изъяты> кв.м., как указано в договоре аренды № от 19 июля 2023 года.
Исходя из расположения земельного участка внутри квартала, отсутствия возможности подъезда пожарной техники от земель общего пользования по имеющимся проездам, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разделить невозможно.
Оценивая заключение эксперта в порядке, установленном нормами ГПК РФ, суд полагает, что оно является надлежащим доказательством по делу, получено в предусмотренном законом порядке.
Экспертиза проведена компетентным экспертным учреждением в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертами, имеющими соответствующее образование в области для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, достаточно аргументировано, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.
Доводы, изложенные в заключении, подтвердили допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО1 ФИО2
Так, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Однако доказательств того, что предоставленный ФИО3 в собственность для эксплуатации дома земельный участок, имеющий вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» существенно превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого дома, суду представлено не было.
Таким образом, истцом не доказано, что предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 71:05:010401:2795, занятого объектом, свидетельствует о выкупе указанного участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).
Указанное обстоятельство, как основание заявленных требований о ничтожности сделки по общему правилу подлежит доказыванию истцом, поскольку иных правил доказывания федеральным законом не предусмотрено. Кроме того, доказательств занижения цены земельного участка при продаже без торгов собственнику зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, истцом не предоставлялось.
Кроме того, сделка совершена уполномоченным органом публичного образования, а значит, доказательств выбытия спорного имущества помимо воли собственника не имеется. Не опровергнутая добросовестность приобретения также является основанием для отказа в иске.
Согласно определению Веневского районного суда Тульской области от 17 марта 2025 года на депозитный счет Управления судебного департамента в Тульской области было перечислено вознаграждение экспертам в размере 200000 рублей за проведение судебной экспертизы, 133 212 рублей (в т.ч. НДС) из указанной суммы подлежат перечислению в пользу экспертной организации, оставшаяся часть из состава тех же денежных средств в сумме 66 788 рублей подлежит возврату плательщику ФИО3
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований прокурора Веневского района Тульской области к ФИО3, администрации муниципального образования Веневский район о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.
Перечислить с депозитного счета Управления судебного департамента в Тульской области вознаграждение экспертов в размере <данные изъяты> рублей (в т.ч. НДС), внесенные по чеку по операции от 14 марта 2025 года ФИО3 на счет Управления для операций со средствами, поступающими во временное распоряжение <данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Оставшуюся часть из состава тех же денежных средств в сумме 66 788 рублей возвратить плательщику, перечислив в пользу ФИО3.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий О.А. Садовщикова
Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.