Решение по делу № 2-106/2023 от 10.02.2023 - о признании договора аренды земельного участка ничтожным, признании права собственности за земельный участок.

Дело 2-106/2023 (2-2278/2022)

УИД 29RS0024-01-2022-002563-15

10 февраля 2023 года г. Архангельск

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе

председательствующего судьи Ждановой К.И.,

при секретаре судебного заседания Федоровцевой А.А.,

с участием представителя истцов ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании договора аренды земельного участка ничтожным, признании права собственности за земельный участок,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации ГО «Город Архангельск» о признании договора аренды земельного участка ничтожным, расторжении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что истец в июле 2021 года обратился к ответчику с заявлением о приватизации земельного участка под домом, расположенным по адресу: <адрес>. ? доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом принадлежит истцу, иными долевыми собственниками являются ФИО1 и ФИО2 В предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано. Ответчик 10.03.2022 заключил договор аренды с множественностью лиц с ФИО1, о чем истец и ФИО2 не были в курсе. Истец полагает, что договор аренды земельного участка является ничтожным, поскольку ни им, ни ФИО2 он не подписывался, договор о присоединении не получали.

На основании определения от 08.12.2022 ФИО2 и ФИО1 вступили в процесс в качестве соистцов (л.д. 100).

В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно уточнялись, в итоге просят признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц ничтожным, признать за ФИО3 право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, признать за ФИО1 право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, признать за ФИО2 право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Истцы ФИО3, ФИО1, ФИО2, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, направили в суд представителя.

Представитель истцов ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему.

Третье лицо Департамент муниципального имущества администрации ГО «Город Архангельск» в судебное заседание представителя не направил, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Статьей 16 ЗК РФ предусмотрено, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В части 2 статьи 39.20 ЗК РФ указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Частью 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с частью 6 пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких долевых собственников жилого дома, расположенного на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из таких собственников договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Долевым собственникам жилого дома, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Из материалов дела следует, что собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности являются истцы ФИО3 (1/4 доли), ФИО1 (1/4 доли), ФИО2 (1/2 доли) (л.д. 12-13).

Названный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № находится в собственности ГО «Город Архангельск».

29.09.2021 ФИО3, ФИО2 и ФИО1 обратились в Департамент имущества администрации МО «Город Архангельск» с заявлением о предоставлении земельного участка участок с кадастровым номером № для эксплуатации индивидуального жилого дома (л.д. 53).

В ответ на обращение письмом от 29.10.2021 № № Департамент муниципального имущества администрации ГО «Город Архангельск» отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, для эксплуатации индивидуального жилого дома в собственность со ссылкой на положение подпункта 5 пункта 2.8.2. административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Архангельск» Архангельской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Город Архангельск» Архангельской области, на которых находятся здания, сооружения, без проведения торгов, утвержденный постановлением администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 29.12.2018 № №.

Так, пункт 2.8.2. названного регламента содержит исчерпывающий перечень оснований для принятия решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:22:020701:217 послужило то обстоятельство, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (расположение в границах второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения) (л.д. 54).

09.12.2021 ФИО1 обратился в администрацию ГО «Город Архангельск» с заявлением о предоставлении в аренду названного земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома (л.д. 57).

Распоряжением администрации ГО «Город Архангельск» от 20.12.2021 № № ФИО1 предоставлен земельный участок в аренду на 49 лет для эксплуатации индивидуального жилого дома с множественностью лиц на стороне арендатора. 30.12.2021 ФИО1 направлен проект договора аренды земельного участка (л.д. 58, 59).

10.03.2022 между ФИО1 (арендатор) и администрацией ГО «Город Архангельск» (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне арендатора №№ в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м в Соломбальском территориальном округе <адрес> для эксплуатации индивидуального жилого дома с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 60-62).

28.03.2023 ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2023 №№ в одностороннем порядке. Мотивов заявление не содержит (л.д. 64).

04.04.2022 на основании заявления ФИО2 в ее адрес направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.03.2023 №(сл) (л.д. 67, 68).

28.04.2022 в адрес администрации ГО «Город Архангельск» поступило заявление ФИО2 об отказе от заключения соглашения об аренде земельного участка по мотиву снятия водоохраной зоны (л.д. 71).

Письмом от 29.04.2022 № ФИО1 уведомлен о том, что ответ на заявление от 28.03.2023 о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2023 будет дан после рассмотрения и подписания проекта соглашения о вступлении в указанный договор ФИО2 (л.д. 65)ю

Письмом от 30.05.2022 № ФИО2 уведомлена о том, что в связи с не подписанием соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.03.2023 №(сл), оно (соглашение) считается не заключенным.

Письмом от 30.05.2022 № ФИО1 уведомлен о том, что ему необходимо подтвердить намерение о расторжении договора земельного участка от 10.03.2023 №(сл) (л.д. 73).

Сведений о том, что ФИО1 предпринимались какие-либо действия по подтверждению своего намерения о расторжении договора земельного участка от 10.03.2023 №(сл) после 30.05.2022 материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ разъяснено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора закреплены в положении статьи 620 ГК, к таким случаям законодателем отнесены:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, руководствуясь названными положениями в их взаимосвязи с требованиями статей 309, 310, 452 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ, а также то, что истцами не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение их прав и законных интересов, существенных нарушений условий договора аренды не установлено, использование земельного участка в нарушение требований земельного законодательства также не выявлено, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договора аренды от 10.03.2022 №(сл) ничтожным не имеется.

Разрешения требования истцов о признании права собственности на земельный участок суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как установлено в ходе судебного разбирательства истцы за предоставлением земельных участков, находящихся в собственности городского округа «Город Архангельск» Архангельской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа «Город Архангельск» Архангельской области, без проведения торгов, в рамках реализации муниципальной услуги в соответствии с административным регламентом, утвержденным постановлением администрации городского округа «Город Архангельск» от 20.07.2022 №, не обращались. Таким образом, процедура обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность не может быть признана соблюденной.

Из документов наследственного дела № к имуществу ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ, следует, что она не являлась собственником спорного земельного участка, иных вещных прав на него не имела.

Будучи долевыми собственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, истцам было известно о том, что земельный участок под жилым домом им не принадлежит. Об этом также свидетельствуют обращения истцов в органы местного самоуправления, в связи с чем, они должны были знать об отсутствии основания возникновения у них права собственности на спорное имущество.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, не имеется.

При таких обстоятельствах по делу, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО3, ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании договора аренды земельного участка ничтожным, признании права собственности за земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий К.И. Жданова

Мотивированное решение изготовлено 17.02.2023.