Дело № 2-4432/2025

УИД 23RS0047-01-2024-012988-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 29 октября 2025г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Канаревой М.Е.,

при секретаре Скачкова А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть предварительный договор о купле-продажи жилого дома, нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, внесенные в счет приобретения объекта недвижимости в виде задатка в сумме 200 000 руб., в виде авансового платежа в размере 90 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27 016 руб 44 коп., денежные средства в счет оплаты морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 511 руб.

В обосновании заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Покупатель) и Лосевой О.О (Продавец) была достигнута договоренность о купле -продаже жилого дома, нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, за сумму 2 900 000 руб., с заключением договора купли-продажи в срок до конца января 2024. Истец передала ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере 100 000 руб. В срок до середины декабря 2023 ответчика обязалась предоставить истцу для ознакомления документы об объектах недвижимости. В установленные сроки документы истцу ответчиком не предоставлены. ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали предварительный договор о купле-продажи жилого дома, нежилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес> Согласно условиям предварительного договора сторонами достигнуто соглашение об отчуждении продавцом покупателю жилого дома общей площадью 55,3 кв.м., кадастровый №, нежилого дома, наименование: баня площадью 12,9 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, и земельного участка площадью 316 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, территория ФИО3 жилой массив,<адрес>.Срок заключения основного договора купли-продажи определен -не позднее ДД.ММ.ГГГГ.При подписании предварительного договора истец передал ответчику по расписке от ДД.ММ.ГГГГ дополнительно аванс в размере 90 000,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ, по просьбе ответчика, путем подписания дополнительного соглашения к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, срок заключения основного договора перенесен до ДД.ММ.ГГГГ,в виду отсутствия, со слов ответчика, необходимых документов для сделки. Истец готов был передать ответчику в момент подписания основного договора купли-продажи денежные средства в размере 1 010 000 руб., при условии выполнения ответчиком взятых на себя обязательств. В октябре 2023 истец уведомил ответчика об одобренной заявке о выдаче кредита ПАО Сбербанк в сумме 1 700 000,00 руб. и передаче данных денежных средств ответчику в счет выполнения обязательств в соответствии с п.2 ст.3 предварительного договора.ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направил в адрес ответчика ценное письмо с уведомлением об одобрении заявки по ипотечному кредитованию и необходимости предоставления документов на объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в установленный срок документы ответчиком не представлены, на звонки не отвечала. В ходе подготовки искового заявления установлено, что жилой дом принадлежит ответчику на праве долевой собственности; в отношении объектов недвижимости имеются ограничения в виде запрета на регистрационные действия перехода права по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ответчика, начиная с даты ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик намерено скрыла от истца данные обстоятельства, имеющие существенное значение для заключения сделки. Направленная в адрес ответчика претензия от ДД.ММ.ГГГГ оставлена ответчиком без ответа.

В судебном заседании истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени извещена надлежащим образом, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном поддержал исковые требования в полном объёме, просил удовлетворить иск, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании исковые требования признала частично, в сумме 190 000 руб., пояснив, что готова возвратить денежные средства частями. В остальной части возражала, считая, что истцом причинен ей ущерб фактом не оплаты коммунальных услуг и причинения имуществу ущерба.

Выслушав доводы представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор о купле-продажи жилого дома, нежилого здания и земельного участка, по условиям которого, на основании достигнутых договоренностей об отчуждении продавцом в пользу покупателя жилого дома площадью 55,3 кв.м., кадастровый №; нежилого здания, наименование: баня, площадью 12,9 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, и земельного участка площадью 316 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, территория ФИО3 жилой массив,<адрес>, стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи данной недвижимости (абз.1 ст.1 договора).

Отчуждаемый жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии № № от 26.0.2014, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 23.10.2015(абз.2 ст.1 договора).

Отчуждаемое нежилое здание (баня) принадлежат продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (абз.3 ст.1 договора).

Отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №(абз.5 ст.1 договора).

Сторонами определена цена договора в размере 2 900 000,00 руб. (п.1 ст.2 договора).

Как следует из п.1 ст.3 предварительного договора, в счет исполнения своих обязанностей по оплате стоимости отчуждаемой недвижимости по предполагаемому к заключению основному договору купли-продажи покупатель до подписания настоящего предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ внес продавцу аванс в размере 100 000,00 руб. На момент подписания предварительного договора купли-продажи покупатель вносит продавцу аванс в размере 90 000,00 руб., что подтверждается распиской ФИО2 о получении от ФИО1 денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. На момент подписания основного договора купли-продажи покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 1 010 000,00 руб., передача денежных средств оформляется распиской продавца в их получении (абз.3 п.1 ст.2 договора). Окончательная оплата в размере 1 700 000,00 руб. должна быть произведена продавцу в течение 10-ти дней со дня государственной регистрации основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п.2 ст.2 договора).

Пунктом 4 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии со ст. 191 ГК РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало.

Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п.1 ст. 307 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статей 454, 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны цена и предмет, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о предоставлении документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи недвижимости с приложением уведомления ПАО Сбербанк о предварительном одобрении ипотеки, согласно которому истец просит ответчика предоставить необходимые для сделки документы в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также извещает, что в случае неисполнения взятых на себя обязательств, вынужден будет расторгнуть предварительный договор и обязанности ответчика выплатить двойную сумму задатка в размере 380 000,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия о выплате двойной суммы задатка в размере 380 000 руб. (ШПИ 35320782006448), которая оставлена без ответа.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ объект недвижимости: жилой дом, общей площадью 55,3 кв.м., кадастровый №, местоположение: Россия, <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, принадлежит ФИО2, вид права: общая долевая собственность -1/2, регистрационная запись:№ от ДД.ММ.ГГГГ 15:44:07; ограничения прав и обременение объекта недвижимости: запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, 17:31:00, регистрационная запись: № основание государственной регистрации: постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № (№) от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником жилого дома также является ФИО5, вид права: общая долевая собственность -1/2, ограничения прав и обременение объекта недвижимости: запрещение регистрации от ДД.ММ.ГГГГ 14:09:19, регистрационная запись: №, основание государственной регистрации: постановление о запрете на совершение действий по регистрации, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, 23040, ОСП по <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ объект недвижимости: земельный участок общей площадью 316 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, местоположение: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, территория ФИО3 жилой массив, <адрес>, <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО2, регистрационная запись: № от ДД.ММ.ГГГГ 15:39:46; ограничение прав и обременение объекта: запрещение регистрации от 30.20.2024 17:31:00, регистрационная запись:№, основание государственной регистрации: постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ГУФССП России по <адрес> № (№) от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ №№ сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № отсутствуют в ЕГРН.

В судебном заседании было установлено, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ. основной договор купли-продажи подписан не был и полный расчет между сторонами не произведен.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что не имеется оснований для нахождения у ответчика переданной истцом по предварительному договору денежной суммы, а поэтому она подлежит взысканию в пользу истца.

При определении суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств; предварительное же обязательство к денежным не относится (ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Исходя из указанной правовой нормы, аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять, или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Условиями предварительного договора было определено, что сумма в размере 190 000,00 руб. передается продавцу в счет оплаты стоимости объектов недвижимости, в качестве аванса (п.1 ст.3 договора).

Ссылка истца на то, что сумма 100 000,00 руб., переданная истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ до подписания договора, является задатком и подлежит возврату в двойном размере, не соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам.

Таким образом, 190 000 руб. является авансом, переданным в счет оплаты за покупку объектов недвижимости.

Разрешая заявленные требования, учитывая то обстоятельство, что ни одна из сторон в установленный срок не направила другой стороне предложение заключить основной договор, ни одна из сторон не обращалась с соответствующими требованиями о понуждении заключить основной договор, суд приходит к выводу, что, поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор заключён не был, обязательства сторон по предварительному договору прекратились, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств, полученных от истца и следовательно, исковые требования о взыскании денежной суммы в размере 290 000,00 руб. подлежат частичному удовлетворению, в размере 190 000,00 руб.

Обсуждая возражения ответчика в той части, что истцом не в полом объеме произведена оплата за проживание и коммунальные услуги, суд учитывает, что по данным требованиям ответчик иск в суд не заявил, а указанные возражения не относятся к предмету спора. Суд разъясняет, что ответчик не лишен права на предъявление самостоятельного иска о возмещении убытков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере 27 016,44 руб. суд исходит из следующего.

Пункт 1 ст.395 ГК РФ предусматривает уплату процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата и т.п.

Принимая во внимание, что настоящим решением взыскан аванс, то обязанность по его уплате возникает с даты вступления настоящего решения в законную силу, ввиду чего, суд не находит оснований для удовлетворения иска в этой части.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований в данной части по следующим основаниям.

В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинён моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В силу ст. 1099 ГК РФ, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными гл.59 ГК РФ и ст.151 ГК РФ.

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечень оснований для компенсации морального вреда при нарушении имущественных прав гражданина, является исчерпывающим.

Суд принимает во внимание, что требования ФИО1 о взыскании денежных средств носят имущественный характер. Доказательств того, что действиями ответчика истцу причинен вред жизни и здоровью или иным нематериальным благам, последней не представлено.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при обращении в суд уплачена госпошлина в размере 7 511,00 руб. Поскольку исковые требования удовлетворены частично, то с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворённым требованиям в размере 6 700,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 209 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ;, взыскании денежных средств, внесенных в счет приобретения объекта недвижимости в виде задатка в сумме 200 000 руб., в виде авансового платежа в размере 90 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 016 руб 44 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 511 руб. -удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор о купле-продаже жилого дома, нежилого здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Мартынович Ирой В. и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, внесенные на приобретение объектов недвижимого имущества в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 190 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 700 руб.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.11.2025 г.

Судья: