Дело № 2-436/2023
УИД 19RS0002-01-2023-000136-95
Р Е Ш E H И Е
Именем Российской Федерации
28 февраля 2023 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия
в составе председательствующего судьи Немкова С.П.,
при секретаре Сафроновой В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Черногорска о признании права собственности,
с участием представителя истца ФИО2,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Черногорска о признании права собственности на здание торгового павильона площадью 35 кв.м по адресу: *** за ФИО1 и признании указанного павильона объектом недвижимости.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления Администрации г. Черногорска от 2 октября 1997 года № 1070 ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 кв.м для строительства мини магазина возле магазина «Татарский». Истцом были выполнены земляные и строительные работы и возведен мини магазин, которому в дельнейшем был присвоен статус «павильона». На основании заявления ФИО1 от 15 апреля 2005 года была увеличена площадь земельного участка на 22 кв.м. В настоящее время возведенный торговый объект согласно заключению от 19 июля 2022 года выполненного ООО «Проект» соответствует всем градостроительным, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, подключен к электрическим сетям, водопроводу и канализации, однако ответчик отказывается принять в эксплуатацию возведенный объект, ссылаясь на превышение площади застройки.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала заявленные требования.
В судебное заседание истец и ответчик не явились, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://chernogorsky.hak.sudrf.ru), истец направил своего представителя.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лицо, участвующее в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 15 августа 1997 года Администрацией г. Черногорска было произведено обследование северо-восточной части г. Черногорска с целью строительства магазина по ул. Инициативная в районе магазина «Татарский», застройщик – ФИО1, что подтверждается актом выбора и обследования земельного участка под строительство от 15 августа 1997 года.
4 сентября 1997 года ФИО1 обратилась в Администрацию г. Черногорска с заявлением разрешить строительство мини-магазина по ул. Инициативная возле магазина «Татарский» согласно проекту.
Постановлением Администрации г. Черногорска от 2 октября 1997 года ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 кв.м на строительство минимагазина по ул. Инициативная в районе АК-2038 с условием перезаключения договора аренды на земельный участок на ФИО1 после приемки в эксплуатацию государственной комиссией.
18 июля 2000 года составлен Акт освидетельствования скрытых работ, из которого усматривается, что произведена подготовка под фундамент мини-магазина в <...>.
5 апреля 2001 года Администрацией г. Черногорска согласован разработанный по заказу ФИО1 проект торгового павильона площадью 13,8 кв.м по ул. Инициативная, ***.
Из данного проекта усматривается, что цоколь торгового павильона должен быть обложен красным облицовочным кирпичом.
14 апреля 2005 года ФИО1 выдано разрешение № 9 на выполнение строительно-монтажных работ минимагазина.
15 апреля 2005 года ФИО1 обратилась в Администрацию г. Черногорска с заявлением о выделении дополнительного земельного участка под строительство мини-магазина по ул. Инициативная, ***, 23 кв.м, где начато строительство, нулевой цикл уже стоит.
Постановлением Администрации г. Черногорска от 27 апреля 2005 года № 1469 присвоено мини-магазину, расположенному по адресу: <...> *** на земельном участке площадью 35 кв.м статус «павильона».
Постановлением Администрации г. Черногорска от 7 мая 2005 года ФИО1 предоставлен в аренду ранее выделенный земельный участок, площадью 12,9 кв.м, расположенный в районе ул. Инициативная, *** под мини-магазин на срок 1 год с оформлением договора аренды.
Заключением ГУП РХ «УТИ» от 26 июля 2005 года № 66 на основании заявления ФИО1 от 20 июля 2005 года торговому павильону по ул. Инициативная присвоен предварительный адрес: <...> ***.
15 сентября 2005 года ООО «Мицар» подготовлен проект границ и материалы межевания земельного участка, расположенного: <...> ***, территориальная зона – общественно-деловая, разрешенное использование – торговый павильон.
18 октября 2005 года ФИО1 выдано разрешение № 340 на производство земляных работ в г. Черногорске по сетям водоснабжения торгового павильона по ул. Инициативная, ***.
20 ноября 2005 года составлен акт утверждения границ ответственности обслуживания электрических линий и прочего электрооборудования между ЧП ФИО1 и РЭС ОАО «Хакасэнерго», РЭС-5 ЮЭС, ОАО «Хакасэнерго» по объекту – торговый павильон по ул. Инициативная, ***.
22 ноября 2005 года составлен технический паспорт нежилого здания, расположенного по адресу: <...> ***.
1 декабря 2005 года подготовлены технические условия на электроснабжение торгового киоска по адресу: <...> ***.
9 декабря 2005 года составлен акт допуска электроустановок в эксплуатацию торгового павильона, расположенного по адресу: <...> ***.
1 августа 2006 года произведен выбор и обследование земельного участка предварительно размещенного объекта и подготовлено заключение о том, что земельный участок, расположенный в <...> *** площадью 22 кв.м по санитарным и пожарным нормам пригоден для дополнительного отвода к торговому павильону.
14 октября 2006 года ФИО1 выданы технические условия на подключение к водопроводу торгового павильона по ул. Инициативная, ***.
15 ноября 2006 года ООО «Проект» и ФИО1 произведен осмотр строящегося объекта по адресу: <...> ***, при осмотре установлено, что строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме, объект не сдан в эксплуатацию.
Постановлением Администрации г. Черногорска от 26 января 2007 года утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <...> *** площадью 35 кв.м под торговым павильоном. ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 35 кв.м категория земель – земли населенных пунктов, функциональное использование земли – земли под промышленными объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, расположенный по адресу: <...> *** для размещения и обслуживания торгового павильона с оформлением договора аренды. Договор аренды от 7 мая 2001 года расторгнут.
5 марта 2008 года между Администрацией г. Черногорска и ФИО1 заключен договор аренды на земельный участок № ***, по условиям которого последней предоставлен земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 35 кв.м, расположенный по адресу: <...> *** для размещения и обслуживания торгового павильона в границах, указанных на плане границ земельного участка, срок договора с 5 марта 2008 года по 1 января 2009 года.
19 октября 2018 года между Администрацией г. Черногорска и ФИО1 заключен договор на право размещение нестационарного торгового объекта № 22, по условиям которого последней предоставлено право на размещение нестационарного торгового объекта, адресный ориентир: <...> ***, период размещения с 19 октября 2008 года по 19 октября 2023 года.
Постановлением Администрации г. Черногорска от 11 августа 2021 года № 1721-П зданию с кадастровым номером *** присвоен адрес: ***.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 46 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признании права.
Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.
Как следует из п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости ; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) и т.д.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 1 и п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Здание, строение может быть самовольной постройкой при наличии одного из следующих условий: 1) создание объекта капитального строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо 2) создание жилого дома без получения на это необходимых разрешений 3) создание жилого дома с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из содержания названных норм следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений на строительство, существенное нарушение при возведении постройки градостроительных или строительных норм и правил.
Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ с 30 октября 2001 года введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ введен в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к объекту капитального строительства относится здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Статьей 2 ГрК РФ предусмотрено, что утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 гола «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Вопросы, касающиеся строительной деятельности в Российской Федерации, регулируются ГрК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также иными нормативно-правовыми актами, в том числе актами, принятыми на региональном и местном уровнях в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно действующему законодательству, строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 51 ГрК РФ).
Данный документ является законным основанием для осуществления строительства и некоторых иных видов строительной деятельности. Строительство без надлежаще оформленного разрешения может иметь негативные последствия - в первую очередь постройка может быть признана самовольной.
Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления (за исключением определенных случаев, установленных ГрК РФ) по месту нахождения земельного участка. В целях строительства, реконструкции, ремонта объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К данному заявлению застройщик, помимо таких документов, как правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, положительные заключения государственной и государственной экологической экспертиз, прилагает также материалы, содержащиеся в проектной документации, среди которых обязателен проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
Кроме того, ГрК РФ закрепил возможность выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Поскольку ст. 222 ГК РФ при определенных законом условиях не признает за лицом, осуществившим самовольную постройку, права собственности, постольку нельзя считать, что положениями этой статьи, обязывающей граждан не совершать неправомерных действий, вне зависимости от степени ее конкретизации - было нарушено конституционное право частной собственности, а также право заявителя на жилище, то есть в случае, когда объект строительства обладает признаками, содержащимися в п. 1 ст. 222 ГК РФ, а именно если он создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо он был создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, он не может быть объектом какой-либо сделки. При этом можно отметить, что для того, чтобы построенный объект считался самовольной постройкой, достаточно того, чтобы он обладал хотя бы одним из этих признаков.
Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноябри 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Судом установлено, что истцом предпринимались попытки по узакониванию данной постройки.
Из заключения ООО «Проект» № Ч-102-73-22 следует, что техническое состояние конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: *** оценивается в работоспособном состоянии, соответствует требованиям федерального закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути выходы, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям), требованиям норм СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию». Обследуемое здание торгового павильона размещено на своем земельном участке.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт возведения ответчиком на земельном участке, предоставленном под мини-магазин, нежилого помещения, имеющего все признаки объекта недвижимости.
Статьей 40 ЗК РФ установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, а также в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Кроме того, из норм статей 40-41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Судом установлено, что строительные работы частично были выполнены ФИО1 до введения в действие ЗК РФ и до введения в действие ГрК РФ, а также действовавших Правил землепользования и застройки северо-восточной части муниципального образования город Черногорск, утвержденных решением Совета депутатов г. Черногорска от 17 декабря 2009 года № 127.
Доказательств, свидетельствующих о возведении спорного объекта с существенным нарушением строительных норм и правил, правил застройки на момент возведения объекта, а также указывающих, что сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровья граждан, суду не представлено.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено встречного иска о сносе данной постройки, об освобождении земельного участка от данной постройки.
Суд приходит к выводу, что выстроенный истцом объект недвижимости, находится в границах земельного участка, а также соответствует необходимым требованиям к зданиям в части обеспечения механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании, безопасности для пользователей зданием, безопасного уровня воздействия здания на окружающую среду.
Таким образом, факта нарушения существованием спорного объекта недвижимости прав и законных интересов других лиц, судом не установлено, а спорное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведено с соблюдением строительных норм и правил.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Так, в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, наличие судебного решения о признании права собственности позволит истцу зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на возведенные объект недвижимого имущества, на предоставленном ему на праве аренды земельном участке.
С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, суд считает необходимым признать спорное строение объектом недвижимости, а за истцом право собственности на указанный возведенный объект недвижимого имущества.
Удовлетворение иска и признание за истцом права собственности на недвижимое имущество, которым она фактически открыто и добросовестно владеет на протяжении многих лет и в отсутствие какого-либо спора о праве, позволит обеспечить стороне реализацию ее правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению фактически принадлежащим ему недвижимом имуществом, будет способствовать укреплению законности и правопорядка в правоотношениях, складывающихся на рынке недвижимости, а также позволит взимать с истца установленные законом налоги.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 193-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск удовлетворить.
Признать торговый павильон, расположенный по адресу: *** объектом недвижимости.
Признать за ФИО1 право собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: ***.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий С.П. Немков
Мотивированное решение изготовлено 9 марта 2023 года
Судья С.П. Немков