Дело №
УИД 16RS0044-01-2025-000790-88
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
11 декабря 2025 года город Чистополь
Чистопольский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Касаткиной И.В.,
с участием помощника Чистопольского городского прокурора ФИО6,
ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,
при секретаре судебного заседания ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и обязании передать жилое помещение,
установил:
Государственный жилищный фонд при Раисе Республики Татарстан обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселении из указанного жилого помещения, обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение в надлежащем техническом состоянии, заявив также требование о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор социальной ипотеки №, по условиям которого ответчикам предоставлено жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который является актом приема-передачи жилого помещения. В соответствии с условиями заключенного договора срок рассрочки внесения сумму задатка на право получения в собственность будущей квартиры составила 204 месяца. Фонд со своей стороны обязательства перед ответчиками исполнил надлежащим образом, а именно, передал квартиру в надлежащем техническом состоянии. Ответчики свои обязательства перед Фондом исполняют ненадлежащим образом, оплату за предоставленное жиле помещение осуществляют несвоевременно. Решением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиков в пользу истца взыскана задолженность по договору ипотеки, решение суда не исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма просрочки по невыкупленным метрам составляет 3 226 982,22 руб., размер просроченной задолженности за право пользования жилым помещением по договору – 51 529,01 руб. Истцом в адрес ответчиков направлено уведомление (претензия) о необходимости исполнения обязательств по оплате задолженности, однако уведомление оставлено без ответа. Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору является очевидным отклонением от добросовестного поведения и нарушает права Фонда.
Представитель истца на судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, при подаче искового заявления ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, указав, что в силу своего тяжелого материального положения и состояния здоровья задолженность оплачивали частично, в настоящее время предпринимают действия по погашению, что подтверждается квитанцией об оплате задолженности в размере 300 000 руб. Иного жилья, кроме квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, у них в собственности не имеется, поэтому в случае удовлетворения исковых требований, проживать им будет негде. Также указали, что изначально при подписании договора были введены в заблуждение относительно заключения договора социальной ипотеки, тогда как по решению Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ на администрацию <адрес> была возложена обязанность предоставить жилое помещение по договору найма. В настоящее время данное решение находится в стадии исполнения. При этом решение Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, которым с ответчиков взыскана задолженность в пользу истца, исполнено в полном объеме, что подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства.
Прокурор на судебном заседании в своем заключении высказал мнение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении.
Выслушав участников судебного разбирательства, изучив и исследовав в совокупности материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора.
Из пункта 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» (ныне - Государственный жилищный фонд при Раисе Республики Татарстан) и ФИО1, ФИО2, действующих за себя и несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО3 заключен договор социальной ипотеки №, на основании ответчикам предоставлено жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно протоколу участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанное жилое помещение, площадью 68,5 кв.м. передано ответчикам, на условиях рассрочки платежей, расчетная стоимость 1 кв.м. составляет 16800 руб.
Исходя из пункта 1.1 договора социальной ипотеки, данный договор составлен и подписан во исполнение нормативных актов, регулирующих отношения по государственной поддержке в улучшении жилищных условий нуждающихся граждан, вставших на учет по социальной ипотеке. Настоящий договор возмездно передает гражданину права Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан на «право использования», оформление права собственности на инвестированные «будущие собственные квартиры». Переход права по оформлению права собственности осуществляется после внесения 100% «задатка» гражданина. Настоящий договор обеспечивает право гражданина выбрать свою собственную квартиру, использовать её.
В соответствии с пунктами 3.1.6, 3.1.7 гражданин обязан ежемесячно увеличивать сумму «задатка» по итогам выбора, с целью обеспечения права использования неоплаченных квадратных метров, ежемесячно увеличивать сумму «задатка» до полного покрытия неоплаченных квадратных метров в течение срока рассрочки, с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры.
В случае не внесения суммы «задатка», обеспечивающих приобретение права использования, гражданин обязан прекратить использовать будущую собственную квартиру в течение 30 календарных дней со дня неоплаты (пункт 3.1.9 договора).
Договор социальной ипотеки может быть расторгнут в одностороннем порядке кооперативом, в случае невыполнения гражданином его условий, что предусмотрено пунктом 5.2.2 договора социальной ипотеки.
Решением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, удовлетворены исковые требования Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, с ФИО1, ФИО2 в равных долях (по 1/2 доле с каждого) в пользу Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» взыскана задолженность по договору социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 363 931,74 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 46 666,37 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины - 7 305,98 руб.
В удовлетворении иска Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору социальной ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.
В удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к специализированной некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о расторжении указанного договора социальной ипотеки и заключении договора найма жилого помещения отказано.
В соответствии с постановлениями судебного пристава-исполнителя Чистопольского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительные производства, возбужденные в отношении ФИО1, ФИО8 по исполнительному документу, выданному по делу №, окончены фактическим исполнением.
Согласно справке по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма внесенных денежных средств по задаткам на право оформления в собственность составляет 376 812,76 руб., платежи за право использования – 11 877,98 руб., проценты и госпошлина – 37 972,35 руб.
Из сведений, представленных Государственным жилищным фондом при Раисе Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, сумма просроченной задолженности по договору социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 264 740,15 руб.
Истцом в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о расторжении договора социальной ипотеки.
Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, представленной ответчиками, ими внесена сумма в размере 300 000 руб., в счет погашения задолженности по договору социальной ипотеки.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, не зарегистрировано.
Решением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № на Администрацию <адрес> и <адрес> Республики Татарстан возложена обязанность предоставить ФИО1 и ФИО2 с несовершеннолетними сыновьями ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, благоустроенное жилое помещение в черте <адрес>, площадью не менее ранее занимаемой или жилой площади взамен по договору найма <адрес>, находящегося в аварийном состоянии и грозящего обвалом, по <адрес>. Принят от прокурора отказ от части иска о выселении из указанной квартиры, в связи с отсутствием на момент рассмотрения жилой площади и производство в этой части прекращено. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО2, восстановлен пропущенный процессуальный срок для предъявления к исполнению исполнительного документа и выдан дубликат исполнительного листа на основании решения Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.
Определением Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Чистопольского городского исполнительного комитета Чистопольского муниципального района Республики Татарстан о замене стороны на правопреемника – Чистопольский городской исполнительный комитет Чистопольского муниципального района Республики Татарстан.
Таким образом, из представленных доказательств следует, что между сторонами заключен договор социальной ипотеки, в связи с чем, правоотношения сторон регулируются Законом Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в <адрес>» (далее – Закон №-ЗРТ).
Согласно преамбуле данного Закона №-ЗРТ, он принят в целях реализации конституционного права граждан на жилище, объединения усилий государственных органов, органов местного самоуправления и организаций всех форм собственности по развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья в <адрес>.
Под социальной ипотекой Закон №-ЗРТ определяет предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства. Государственная поддержка развития жилищного строительства в <адрес> осуществляется на основе принципов доступности, обеспечения содействия органов государственной власти и органов местного самоуправления в <адрес> реализации жителями Республики Татарстан конституционного права на жилище, платности, срочности, возвратности, адресности государственной поддержки с учетом доходов граждан, обеспечения защиты прав граждан и инвесторов (статьи 3, 4 Закон №-ЗРТ).
Из приведенных положений Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и специального закона, в рамках которого сторонами заключен спорный договор, следует, что расторжение договора социальной ипотеки и выселение граждан из квартиры, предоставленной в качестве меры социальной поддержки, является крайней мерой ответственности, которая может быть применена в случае наличия доказательств невозможности исполнения гражданами обязательств по договору. С учетом целей создания и функционирования Государственного жилищного фонда сам по себе факт незначительного нарушения гражданами обязательств по договору социальной ипотеки не может служить основанием для его расторжения; при разрешении спора суду необходимо учесть баланс интересов сторон и установить причины образования задолженности, а также оценить возможность ее погашения ответчиками.
В данном случае судом установлено, что спорная квартира является местом жительства ответчиков, сведений о наличии у них иного жилого помещения не имеется.
Кроме того, ответчики ФИО2 и ФИО1 на протяжении длительного времени страдают заболеваниями, ФИО1 является инвали<адрес> группы. Ответчики ФИО3 и ФИО4 на момент заключения договора социальной ипотеки являлись несовершеннолетними.
Задолженность по договору, взысканная истцом в судебном порядке по решению Чистопольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время погашена. Кроме того, ответчиками предпринимаются попытки к погашению оставшейся суммы задолженности, что подтверждается квитанцией об оплате.
Необходимо также принять к сведению объяснения ответчиков, указавших о том, что не производили оплату по договору социальной ипотеки, поскольку предполагали, что с ними заключен договор социального найма, и в настоящее время в судебном порядке предпринимают попытки защиты нарушенного права.
Изложенное свидетельствует о принятии ответчиками реальных мер к погашению образовавшейся у них задолженности и отсутствии в их действиях признаков злоупотребления правом.
При таких обстоятельствах удовлетворение иска о расторжении договора, истребовании жилого помещения из незаконного владения лишь с формальной ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по нему не будет соответствовать целям Закона Республики Татарстан №-ЗРТ и балансу интересов сторон.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что требования о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, обязании передать жилое помещение, взыскании государственной пошлины, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Государственного жилищного фонда при Раисе Республики Татарстан к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, обязании передать жилое помещение, взыскании государственной пошлины, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Чистопольский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Касаткина И.В.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.