Дело №2-3624/2025

УИД: 50RS0016-01-2025-003503-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Громовой Н.В.,

при секретаре Шалагиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Северная строительная компания МО» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 об уплате разницы превышения общей площади переданного по ДДУ помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Северная строительная компания МО» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в пользу ООО «Северная строительная компания» задолженность по уплате разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб.

Требования иска мотивированны тем, что решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Северная строительная компания МО» признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден ФИО1 В ходе анализа выписки по счету должника, конкурсным управляющим были выявлены случаи превышения общей площади жилого помещения переданного по договору участия в долевом строительстве. Между ООО «Северная строительная компания МО», именуемым в дальнейшем «застройщик», с одной стороны, и участником долевого строительства, с другой стороны, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ. об участии в долевом строительстве. Согласно договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ в результате замены лица в обязательстве новым дольщиком по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве стал ФИО2 (ответчик). Согласно 1.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства, на условиях и в порядке, определенном настоящим договором, обязуется принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, строящегося по адресу: <адрес> (условный строительный адрес, который будет уточнен к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию), в объеме финансирования строительства 1-ой комнатной квартиры № (строительный), расположенной на 16-ом этаже, общей площадью жилого помещения 34,7 м., а также соответствующей площади общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объекты долевого строительства, а застройщик обязуется осуществить строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту.

Цена строительства объекта долевого строительства на момент подписания договора № от ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 580 500 руб.

В соответствии с договором оплата суммы финансирования, осуществляется участником долевого строительства после даты государственной регистрации настоящего договора на расчетный счет застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Со стороны застройщика обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дома, указанный в настоящем договоре. Квартира передана в собственность ответчику ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости, общая площадь квартиры после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и замеров площадей переданного имущества, составила 35,5 кв.м., что на 0,8 кв.м. больше чем установленная п. 1.1 договора площадь передаваемого помещения.

Согласно п. 1.4 договора, стороны пришли к соглашению, что если разница общей площади жилого помещения, определенная путем суммирования всех площадей по данным БТИ, будет отличаться от общей площади жилого помещения в большую сторону, чем указанная в п. 1.1. настоящего договора, то участник долевого строительства производит доплату за превышение площади. Расчеты производятся исходя из суммы финансирования строительства объекта долевого строительства на день подписания настоящего договора.

Расчет задолженности: 2 580 500,00 / 34,7 * 0,8 - 59 492,79 руб.

До настоящего времени задолженность по уплате разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб. ответчиком истцу не уплачена, чем нарушены права истца.

Представитель истца ООО «Северная строительная компания МО» в лице конкурсного управляющего ФИО1 – ФИО3 судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать, применить срок исковой давности. Также указал, что со своей стороны истец нарушил сроки передачи объекта долевого строительства на 9 месяцев от установленных в договоре участия в долевом строительстве, что привело к его (ответчика) дополнительным расходам. Кроме того, в акте приема-передачи объекта долевого строительства указано, что отступлений от договорных требований к размеру и качеству переданного объекта долевого строительства не обнаружено, стоимость указанного объекта долевого строительства оплачена полностью и взаимных претензий по вопросу оплаты у застройщика не было.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном порядке.

На основании положений ст. 167 ГК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев дело, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построит (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 указанного закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 Федерального закона N 214-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 8 указанного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Судом установлено, что между ООО «Северная строительная компания МО», именуемым в дальнейшем «застройщик», с одной стороны, и участником долевого строительства ФИО5, с другой стороны, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве.

Согласно договору уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ в результате замены лица в обязательстве новым дольщиком по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве стал ФИО2 (ответчик).

Согласно 1.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства, на условиях и в порядке, определенном настоящим договором, обязуется принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, строящегося по адресу: <адрес> (условный строительный адрес, который будет уточнен к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию), в объеме финансирования строительства 1-ой комнатной квартиры № (строительный), расположенной на 16-ом этаже, общей площадью жилого помещения 34,7 м., а также соответствующей площади общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объекты долевого строительства, а застройщик обязуется осуществить строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту.

Цена строительства объекта долевого строительства на момент подписания договора № от ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 580 500 руб. (п. 1.7 договора).

В соответствии с договором оплата суммы финансирования, осуществляется участником долевого строительства после даты государственной регистрации настоящего договора на расчетный счет застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Со стороны застройщика обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. выполнены в полном объеме.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дома, указанный в настоящем договоре.

ДД.ММ.ГГГГ. квартира (объект долевого строительства) по акту приема-передачи передана в собственность ответчику ФИО2, квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>.

№ ответчик ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств продал принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес> в общую совместную собственность ФИО6, ФИО7

Право собственности ФИО6, ФИО7 на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № ООО «Северная строительная компания МО» признано несостоятельным (банкротом).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден ФИО1

В ходе анализа выписки по счету должника, конкурсным управляющим были выявлены случаи превышения общей площади жилого помещения переданного по договору участия в долевом строительстве.

Так, согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., отступлений от договорных требований к размеру и качеству переданного объекта долевого строительства и явных недостатков и недоделок при подписании настоящего акта не обнаружено, и претензий к качеству переданного объекта долевого строительства у участника долевого строительства к застройщику не имеется.

Стоимость указанного объекта долевого строительства оплачена полностью, взаимных претензий по вопросу оплаты объекта долевого строительства у застройщика и участника долевого строительства не имеется.

Согласно акту приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ., застройщиком участнику долевого строительства передан акт приема-передачи объекта долевого строительства (2 экземпляра). Настоящий акт свидетельствует о выполнении сторонами условий договора № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. и договора цессии (уступки прав требования) от ДД.ММ.ГГГГ и об отсутствии у сторон претензий друг к другу.

Между тем, как следует из акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ и выписки из ЕГРН на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., общая площадь квартиры после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и замеров площадей переданного имущества, составила 35,5 кв.м., что на 0,8 кв.м. больше чем установленная п. 1.1 договора площадь передаваемого помещения.

Согласно п. 1.4 договора, стороны пришли к соглашению, что если разница общей площади жилого помещения, определенная путем суммирования всех площадей по данным БТИ, будет отличаться от общей площади жилого помещения в большую сторону, чем указанная в п. 1.1. настоящего договора, то участник долевого строительства производит доплату за превышение площади. Расчеты производятся исходя из суммы финансирования строительства объекта долевого строительства на день подписания настоящего договора.

Расчет задолженности: 2 580 500,00 / 34,7 * 0,8 - 59 492,79 руб.

До настоящего времени задолженность по уплате разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб. ответчиком истцу не уплачена, что ответчиком не оспаривалось.

Ответчик просил применить срок исковой давности к заявленным исковым требованиям исходя из даты, когда истцу стало известно о нарушении его права, а именно даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства и акта приема-передачи документов по договору от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. ст. 196, 199 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно положениям ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 3 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

По смыслу ст. ст. 61 - 63 ГК РФ при предъявлении иска ликвидационной комиссией (ликвидатором) от имени ликвидируемого юридического лица к третьим лицам, имеющим задолженность перед организацией, в интересах которой предъявляется иск, срок исковой давности следует исчислять с того момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права, а не ликвидационной комиссии (ликвидатору).

В силу п. 1 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 г. N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента назначения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

Таким образом, возникновение у конкурсного управляющего возможности обратиться с настоящим иском только после утверждения его в качестве конкурсного управляющего должника (осуществление своих прав через уполномоченные органы общества), а также того обстоятельства что у него отсутствовали какие-либо документы, не исключает применение общего порядка исчисления срока исковой давности.

Иное толкование приводило бы к тому, что после назначения конкурсного управляющего, общий трехлетний срок исковой давности по требованиям юридических лиц прерывался, что является недопустимым с точки зрения поддержания стабильности гражданского оборота.

Согласно ч. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Как следует из материалов дела, истец о нарушении его права на выплату ответчиком разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб., узнал или должен был узнать с момента подписания акта приема передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ

Таки образом, срок исковой давности по заявленным исковым требованиям истекал ДД.ММ.ГГГГ

В суд с настоящим иском истец ООО «Северная строительная компания МО» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), то есть без пропуска срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности по настоящему иску до обращения истца в суд не истек, а в удовлетворении соответствующего заявления ответчика надлежит отказать.

При этом, доводы ответчика о том, что со своей стороны истец нарушил сроки передачи объекта долевого строительства и о том, что согласно акта приема-передачи объекта долевого строительства отступлений от договорных требований к размеру и качеству переданного объекта долевого строительства не обнаружено, стоимость указанного объекта долевого строительства оплачена полностью и взаимных претензий по вопросу оплаты у застройщика не было, суд отклоняет как не имеющие правового значения для рассматриваемого спора.

Так, допущенное нарушение сроков передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика, в данном случае предметом рассмотрения настоящего дела не является.

А акт приема-передачи не является документом, подтверждающим факт оплаты полной стоимости объекта долевого строительства исходя из его фактической площади. Других доказательств полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в материалах дела не имеется.

Форма сообщения застройщиком участнику долевого строительства об увеличении фактической площади объекта долевого строительства и необходимости доплаты договором также не предусмотрена.

Отсутствие письменного требования застройщика о доплате на момент подписания акта приема-передачи не освобождало ответчика от выполнения условий договора, указанных в п. 1.4 договора.

Увеличение фактической площади переданной ответчику квартиры по сравнению с установленной договором площадью этой квартиры установлено на основании результатов обмеров помещений органами технической инвентаризации и на их основании отражено в сведениях ЕГРН.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По правилам ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3). При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств (ч. 5).

В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Оснований для освобождения ответчика от его договорного обязательства по уплате истцу разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб. судом не установлено и ответчиком такие основания не указаны.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из приведенных норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Северная строительная компания МО» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по уплате разницы превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Северная строительная компания МО» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ.р., паспорт <данные изъяты>) в пользу ООО «Северная строительная компания МО» (ИНН:<***>) разницу превышения общей площади переданного по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения (квартиры) в общем размере 59 492, 79 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.В. Громова

Решение в окончательной форме изготовлено 27.10.2025 г.

Судья: Н.В. Громова