Дело № 2-1054/2022
61RS0006-01-2022-000322-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Масягиной Т.А.,
при секретаре Зеленовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1054/2022 по исковому заявлению Н.М. к ООО «Елена», Д.М.В., Д.М.А., третьи лица Управление Росреестра по РО, ПАО Сбербанк о признании одностороннего отказа от договора, сделки купли-продажи недействительными, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 13.09.2019 года между ним и ООО «Елена» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Елена» обязалось построить многоквартирный жилой дом со сроком ввода в эксплуатацию – 4 квартал 2020 года, и передать в собственность истца объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру №, общей площадью 70,70 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а истец уплатить обусловленную договором цену договора в порядке и сроки, установленные договором, и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО. Платежи по договору производились истцом в соответствии с условиями договора. Очередной (последний) платеж был произведен истцом 20.11.2020 года в размере 235000 рублей, но по не известным причинам был возвращен банком. Каких-либо уведомлений от ответчика получено не было. Истец связал данный факт с тем, что сдача объекта задерживается на неопределенный срок и решил произвести оплату последнего платежа, когда будет сдан объект. Информация и предложение об изменении договора истцу ответчиком не направлялись. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома истцом повторно был осуществлен последний платеж в размере 235000 рублей, но денежные средства также были возвращены на счет истца. В нарушение сроков по договору фактически объект был введен в эксплуатацию только 01.10.2021 года. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома истец пришел по адресу: <адрес> к ответчику подписывать акт приема-передачи квартиры, однако ему было отказано, в устной форме сообщено о том, что договор расторгнут в одностороннем порядке, а денежные средства, уплаченные истцом в размере 3048720 рублей, находятся на депозите нотариуса. Уведомления, письма о расторжении договора истец не получал. О том, что договор расторгнут, истец не знал. Из Управления Росреестра по РО истец уведомлений о снятии с регистрационного учета договора, не получал. Истцом в адрес ответчика 29.11.2021 года направлена претензия с просьбой подписать акт приема-передачи квартиры и акт сверки платежей на дату 26.11.2021 года. До настоящего времени ответ истцом не получен. На основании изложенного, истец просил суд обязать ответчика ООО «Елена» передать в его собственность объект долевого строительства, находящийся по адресу: <адрес>; признать за истцом право собственности на объект долевого строительства, находящийся по адресу: <адрес>.
В последующем, истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, в итоге просил суд признать односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве № от 13.09.2019 года, со стороны ответчика, недействительным; признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, между ООО «Елена» и Д.М.В., Д.М.А., недействительной; признать за истцом право собственности на объект, находящийся по адресу: <адрес>.
Протокольным определением от 13.07.2022 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Д.М.В. и Д.М.А., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – ПАО Сбербанк.
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.
Представитель истца М.М.К., действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме с учетом представленных уточнений.
Представители ответчика ООО «Елена» - Д.Е.О., Х.С.А., действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении в полном объеме.
Ответчик Д.М.В. в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.
Ответчик Д.М.А. в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.
Представитель третьего лица – ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.
В отсутствие не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что 13.09.2019 года между ООО «Елена» и Н.М. был заключен договор участия в долевом строительстве №.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется с привлечением третьих лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, состоящий из 2 секций, и после получения разрешения на ввод законченного строительства многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.
Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки, установленные п. 7 настоящего договора (п. 2.2 договора).
Из положений п. 3 договора следует, что объект долевого строительства – трехкомнатная квартира под №, общей площадью 70,70 кв.м., жилой площадью 38,08 кв.м., расположена на 24 этаже многоквартирного жилого дома.
В п. 4.1 договора указано, что цена договора участия в долевом строительстве составляет 3283720 рублей.
В соответствии с п. 4.2 договора, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику цену договора в размере 3283720 рублей в срок до 15.05.2020 года путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в банке в следующем порядке:
- в срок до 30.11.2019 года внести сумму в размере 1873720 рублей,
- в срок до 15.12.2019 года внести сумму в размере 235000 рублей,
- в срок до 15.01.2020 года внести сумму в размере 235000 рублей,
- в срок до 15.02.2020 года внести сумму в размере 235000 рублей,
- в срок до 15.03.2020 года внести сумму в размере 235000 рублей,
- в срок до 15.04.2020 года внести сумму в размере 235000 рублей,
- в срок до 15.05.2020 года внести сумму в размере 235000 рублей.
Обязанность участника долевого строительства по уплате денежных сумм по договору считается выполненной со дня поступления денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 4.3 договора).
В п. 6.2.1 договора указано, что участник обязуется осуществить оплату цены договора, определенную в п. 4.1 настоящего договора в порядке, определенном в п. 4.2 настоящего договора.
29.11.2019 года истцом в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве произведен платеж в размере 1876720 рублей, что подтверждается выпиской по счет.
Далее, истцом во исполнение условий договора произведена оплата: 25.12.2019 года в размере 235000 рублей, 29.01.2020 года в размере 235000 рублей, 03.03.2020 года в размере 235000 рублей, 30.06.2020 года в размере 235000 рублей, 02.11.2020 года в размере 235000 рублей.
В последующем, истцом 10.11.2020 года был произведен платеж в размере 235000 рублей, который 11.11.2020 года возвращен на счет истца по причине «неверно указаны реквизиты». Затем истцом произведен платеж по договору в размере 235000 рублей – 18.11.2021 года, а 19.11.2021 года денежные средства в указанной сумме возвращены на счет истца по той же причине.
В договоре участия в долевом строительстве № от 13.09.2019 года указан адрес истца – <адрес>.
Данный адрес указан истцом и в поданном им в суд исковом заявлении и в его паспорте гражданина РФ, как адрес регистрации.
26.10.2020 года ООО «Елена» по адресу регистрации истца Н.М. – <адрес> направлена претензия о необходимости исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве и оплате в течение 30 календарных дней с момента получения претензии 470000 рублей. Из претензии также следует, что менеджеры застройщика неоднократно связывались с истцом по телефону, уведомляя о необходимости внесения оплаты по договору, но результата достигнуто не было.
Указанная претензия Н.М. получена не была, возвращена в адрес ООО «Елена» с отметкой «истек срок хранения» (почтовый идентификатор №).
Поскольку оплата по договору истцом не была произведена, ООО «Елена» в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве № от 13.09.2019 года.
Уведомление также не было получено Н.М., возвращено в адрес ООО «Елена» с отметкой «истек срок хранения» (почтовый идентификатор №).
В силу положения ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).
Частью 1 ст. 35 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что несмотря на то, что Н.М. уведомление и претензия получены не были, в силу ст. 165.1 ГК РФ сообщение, направленное по адресу регистрации, считается полученным.
04.08.2021 года денежные средства в размере 3048720 рублей, поступившие от Н.М. на расчетный счет ООО «Елена», в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № от 13.09.2019 года, были возвращены Н.М. по причине расторжения договора долевого участия в строительстве и размещены на депозите нотариуса ФИО9, что подтверждается платежным поручением № от 04.08.2021 года.
Из справки, выданной нотариусом ФИО9 ООО «Елена» следует, что нотариусом на депозит получены денежные средства в размере 3048720 рублей. Основание, указанное в платежном документе, в целях их передачи Н.М., зарегистрированному по адресу: <адрес>, в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве №, совершенному в простой письменной форме 13.09.2019 года.
Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Частью 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).
Таким образом, договор участия в долевом строительстве № от 13.09.2019 года, заключенный между ООО «Елена» и Н.М., считается расторгнутым с 27.07.2021 года – дата направления уведомления. У ответчика ООО «Елена» имелись предусмотренные законом основания для одностороннего отказа от исполнения договора. Порядок и условия расторжения договора ответчиком ООО «Елена» соблюдены, какие-либо нарушения процедуры расторжения при рассмотрении настоящего дела не установлены. Основания для признания одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве от 13.09.2019 года недействительным, не имеется.
Довод истца о том, что в связи с принятием ответчиком ООО «Елена» от истца денежных средств в счет оплаты договора ответчик утратил право на отказ от договора, отклоняется судом, как основанный на неверном толковании положений ст. 450.1 ГК РФ.
В п. 4 ст. 450.1 ГК РФ указано, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
В данном случае, исполнением по оплате долга могло считаться только полное погашение истцом своей текущей задолженности, которая на дату отказа ответчика от договора составляла 235000 рублей. До настоящего времени истцом оплата в указанном размере не произведена.
Доказательств изменения банковских реквизитов ООО «Елена» в Банке ВТБ (ПАО) материалы дела не содержат, сторонами таких доказательств также не представлено.
Довод истца о нарушении ответчиком процедуры расторжения договора, не может быть принят судом во внимание, поскольку опровергается представленными в материалы дела претензией и уведомлением, которые содержат ссылки на положения закона, предусматривающие расторжение договора застройщиком в одностороннем внесудебном порядке в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей. Вопреки утверждениям истца ответчиком была в полной мере соблюдена процедура одностороннего расторжения договора, в том числе уведомление истца о наличии у него задолженности с требованием ее погашения, в том числе был соблюден тридцатидневный срок предупреждения дольщика о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, ответчиком ООО «Елена» исполнено обязательство по возврату долевого взноса в размере 3048720 рублей в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, которые были перечислены на депозит нотариуса.
Поскольку договор участия в долевом строительстве от 13.09.2019 года прекратил свое действие, новый договор в установленном законом порядке его сторонами - ООО «Елена» и Н.М. не заключался, суд не признает доказательством сохранения договорных отношений принятие со стороны ООО «Елена» оплаты от Н.М. во исполнение условий договора, произведенной до направления ответчику уведомления от 27.07.2021 года.
24.08.2021 года между ООО «Елена» и Д.М.В., Д.М.А. заключен договор участия в долевом строительстве №.
Объектом долевого участия является трехкомнатная квартира №, общей площадью 70,70 кв.м., в том числе жилой площадью - 38,08 кв.м., расположенная на 24 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (п. 3.2 договора).
Из п. 4.1 договора следует, что цена участия в долевом строительстве составляет 4735835 рублей.
Участник долевого строительства обязан уплатить застройщику цену договора в следующем порядке: за счет собственных денежных средств 2000000 рублей в срок до 24.09.2021 года путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в банке. Оставшуюся часть долевого взноса в размере 2735835 рублей за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от 24.08.2021 год, после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по РО не позднее 24.09.2021 года.
Д.М.А. и Д.М.В. обязательства по договору долевого участия в строительстве № от 24.08.2021 года исполнены в полном объеме.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 22.06.2022 года право собственности на квартиру №, площадью 70,7 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Д.М.А. и Д.М.В. с 02.12.2021 года. Ограничение прав и обременение объекта – ипотека в силу закона, срок действия с 03.09.2021 года по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ПАО «Сбербанк России».
Истец просит признать договор участия в долевом строительстве № от 24.08.2021 года, заключенный между ООО «Елена» и Д.М.В., Д.М.А., недействительным, при этом правовых оснований для признания его таковым не указывает.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании сделки между ООО «Елена» и Д.М.А., Д.М.В. недействительной, поскольку оспаривая договор участия в долевом строительстве от 24.08.2021 года, истец не указал правовые основания, предусмотренные положениями статей 168 - 179 ГК РФ для признания данной сделки недействительной, не уточнил, чем данная сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Анализируя все представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, а также учитывая, что суд пришел к выводу о законности действий ответчика ООО «Елена» по одностороннему отказу от договора, отсутствии оснований для признания договора участия в долевом строительстве между ООО «Елена» и Д.М.А., Д.М.В. недействительным, основания для признания за истцом права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, отсутствуют.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Насири Мухибулрахмана к ООО «Елена», Д.М.В., Д.М.А., третьи лица: Управление Росреестра по РО, ПАО Сбербанк о признании одностороннего отказа от договора, сделки купли-продажи недействительными, признании права собственности, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 августа 2022 года.
Судья: