УИД 39RS0007-01-2025-000509-86
Дело 2-20/2026 (2-526/2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 января 2026 г. г. Багратионовск
Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Табанюховой Т.С.,
при секретаре Вердян Н.Н.,
с участием истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» об изъятии нежилых помещений для муниципальных нужд и возмещении их выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 является собственником шести нежилых помещений – подвалов, находящихся по адресу:
- <адрес>, с КН №, общей площадью 151,2 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 154,7 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 96,6 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 98,1 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 97,3 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 99,1 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО «Багратионовский городской округ» № многоквартирные дома № 15, 17, 19, 21 по <адрес> признаны аварийными и подлежащими сносу.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО «Багратионовский городской округ» № многоквартирные дома № 15, 17, 19, 21 по <адрес> признаны аварийными и подлежащими сносу.
Ссылаясь на нарушение прав собственника нежилых помещений, поскольку до настоящего времени предложений компенсационного характера от администрации не поступало, равно как и действий, связанных с изъятием нежилых помещений администрацией предпринято не было, ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» об изъятии указанных нежилых помещений для муниципальных нужд путем их выкупа в размере 15 960 000 рублей.
В обоснование требований о размере компенсационной стоимости ФИО2 представлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которому рыночная стоимость указанных выше изымаемых объектов недвижимости составляет 15 960 000 рублей.
В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал и дополнил, что он неоднократно обращался в администрацию с требованием о заключении с ним соглашения об изъятии нежилых помещений с выплатой соответствующей компенсации, однако по различным основаниям администрация отказывала ему в этом. Согласился с выкупной стоимостью подвальных помещений, установленной судебной экспертизой.
В судебное заседание представитель ответчика администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» не явился, извещен надлежаще. Участвуя в судебном заседании ранее представитель ФИО3 наличие права на выкуп нежилых помещений не оспаривала, однако просила в иске отказать, указав на преждевременность требований, поскольку администрацией предпринимаются меры для оценки указанного имущества и его изъятии. Не согласилась со стоимостью помещений определенной отчетом, представленным ФИО2, представила отчет об оценке, проведенный по заказу администрации.
Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с этим в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
С учетом изложенного, в состав выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывается стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, относящейся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права и выписками из ЕГРН (т.<данные изъяты>) ФИО2 на праве собственности, возникшему на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № (т.<данные изъяты>), принадлежат нежилые помещения – подвалы, расположенные по адресу:
- <адрес>, с КН №, общей площадью 151,2 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 154,7 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 96,6 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 98,1 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 97,3 кв.м.;
- <адрес>, с КН №, общей площадью 99,1 кв.м.
Согласно постановлению администрации МО «Багратионовский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: <адрес> признаны аварийными и подлежащими сносу (т.<данные изъяты>).
Постановлением администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии земельного участка с КН № и жилых помещений, расположенных в аварийном многоквартирном доме № 17 по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд МО «Багратионовский муниципальный округ» постановлено изъять для муниципальных нужд муниципального образования путем возмещения за земельный участок с вышеназванным кадастровым номером, площадью 9219 кв.м., ВРИ – для обслуживания двух МКД и расположенные на таком участке объекты недвижимого имущества (т.<данные изъяты>).
Постановлением администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии земельного участка с КН № и жилых помещений, расположенных в аварийных многоквартирных домах № 19, 21 по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд МО «Багратионовский муниципальный округ» постановлено изъять для муниципальных нужд муниципального образования путем возмещения за земельный участок с вышеназванным кадастровым номером, площадью 7252 кв.м., ВРИ – для обслуживания двух МКД и расположенные на таком участке объекты недвижимого имущества (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ постановлениями № администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» в вышеназванные постановления внесены изменения, в постановлении № слова «жилых помещений» заменены на «объектов недвижимого имущества» слова «в аварийном МКД №» заменены на слова «в аварийных МКД №,17». Аналогичные изменения в части указания «жилых помещений» произведены в постановлении №. Указано в срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовить и направить правообладателю земельного участка и объектов недвижимости, проекты соглашений об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, с учетом размещенного в газете «Новая жизнь» № (№) от ДД.ММ.ГГГГ сообщения о планируемом изъятии земельных участков для муниципальных нужд с КН № и №, обратился в адрес главы администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» с заявлением, которым просил учесть наличие его права собственности на нежилые помещения подвалов в МКД №№15,17,19,21, расположенных по адресу: <адрес> (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ» с заявлением о компенсации реальной рыночной стоимости принадлежащих ему нежилых помещений (т.<данные изъяты>).
В ответ на данное обращение Администрация МО «Багратионовский муниципальный округ» ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ФИО2 сообщение о наличии обременений в виде запрета регистрационных действий в отношении принадлежащих ему нежилых помещений, что является препятствием для дальнейших действий по выплате компенсации (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направлено письмо с разъяснением об осуществлении мероприятий по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, после чего будет заключено соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд с возмещением за изымаемое недвижимое имущество (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уведомлен о проведении независимой оценки рыночной стоимости принадлежащих ему нежилых помещений – подвалов, с направлением копий отчетов (т<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщил администрации МО «Багратионовский муниципальный округ» о снятии обременений и просил подготовить соглашение об изъятии земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд с возмещением рыночной стоимости за изымаемое недвижимое имущество, согласно проведенной оценке, приложив выписки ЕГРН подтверждающие снятие обременений (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Багратионовский муниципальный округ» направила ФИО2 сообщение о том, что информация о снятии обременений принята однако сослались на невозможность заключения соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд с возмещением за изымаемое недвижимое имущество, указав на отсутствие документов, а именно: актуальных сведений на заявителя (копия паспорта), правоустанавливающих документов, послуживших основанием доя регистрации права собственности, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам от ресурсоснабжающих организаций (т.<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ» была подана жалоба на бездействие сотрудников (т.<данные изъяты>), на которую администрацией направлен ответ о том, что муниципальным образованием в ассоциацию «Русское общество оценщиков» ДД.ММ.ГГГГ направлена жалоба о проведении проверки по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненной ООО «Балтийская оценочная компания» на основании муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку оценщиком при подготовке отчетов не в полной мере соблюдены требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» ФСО №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего заключение соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд с возмещением за изымаемое имущество является преждевременным (т.<данные изъяты>).
По результатам жалобы (т<данные изъяты>) Ассоциация «Русское общество оценщиков», протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ дисциплинарный комитет пришел к выводу о том, что доводы жалобы нашли свое подтверждение, выявленные нарушения относятся к нарушениям требований ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки при осуществлении оценщиком оценочной деятельности, и являются неустранимыми. Приняв во внимание все обстоятельства рассматриваемой жалобы, членами дисциплинарного комитета решено жалобу удовлетворить и применить к оценщику-члену РОО <данные изъяты> меру дисциплинарного воздействия в виде предупреждения (т.<данные изъяты>).
Согласно ответу МУП ЖКС г. Багратионовска от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по нежилым помещениям в доме № 15, 17, 19, 21 по <адрес> отсутствует (т.<данные изъяты>).
Согласно отчету оценщика ФИО5 № К-01/04-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, представленному ФИО1 рыночная стоимость шести объектов недвижимости составляет 15 960 000 рублей (т.1 л.д. 15-29).
Согласно отчетам № ООО «Аксерли» составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, представленным администрацией МО «Багратионовский муниципальный округ» рыночная стоимость объекта недвижимости с КН №, с учетом НДС составляет 710 600 рублей (без учета НДС 592 167 рублей), с КН №, с учетом НДС составляет 725 500 рублей (без учета НДС 604 583 рублей), с КН №, с учетом НДС составляет 479 100 рублей (без учета НДС 399 250 рублей), с КН №, с учетом НДС составляет 485 600 рублей (без учета НДС 404 667 рублей), с КН №, с учетом НДС составляет 490 500 рублей (без учета НДС 408 750 рублей), с КН №, с учетом НДС составляет 481 600 рублей (без учета НДС 401 333 рублей), итого 3 372 900 рублей с учетом НДС (2 810 750 рублей без учета НДС) (т.<данные изъяты>).
Согласно заключению эксперта ООО «Декорум» № от ДД.ММ.ГГГГ (т.<данные изъяты>), составленному в рамках проведения судебной экспертизы по рассматриваемому делу, рыночная стоимость нежилых помещений, включая рыночную стоимость общего имущества МКД, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество составляет:
- объект недвижимости с КН № – 1 150 000 рублей;
- объект недвижимости с КН № – 1 170 000 рублей;
- объект недвижимости с КН № – 780 000 рублей;
- объект недвижимости с КН № – 790 000 рублей;
- объект недвижимости с КН № – 800 000 рублей;
- объект недвижимости с КН № – 780 000 рублей, итого 5 470 000 рублей.
Величина упущенной выгоды принята равной нулю ввиду отсутствия сведений о доходах собственника нежилых помещений. К убыткам собственника при изъятии помещений необходимо отнести расходы на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, сделок с объектом недвижимости. Размер госпошлины за государственную регистрацию прав составляет 4000 рублей, в отношении каждого объекта, а всего 24000 рублей.
Размер возмещения (выкупная стоимость) за изымаемое нежилое помещение включает также величину компенсации за не произведенный капитальный ремонт, размер которого составляет:
- за объект недвижимости с КН № – 545 983 рублей;
- за объект недвижимости с КН № – 558 622 рублей;
- за объект недвижимости с КН № – 348 823 рублей;
- за объект недвижимости с КН № – 354 229 рублей;
- за объект недвижимости с КН № – 357 850 рублей;
- за объект недвижимости с КН № – 351 350 рублей, итого 2 516 857 рублей, а всего 8 010 857 рублей.
Выполненное ООО «Декорум» заключение мотивированно, содержит подробное описание проведенного исследования, с применением методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов и размера убытков в связи с изъятием, Федерального стандарта оценки №, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные вопросы в отношении каждого объекта, заключение не допускает неоднозначного толкования, с аргументированным пояснением и иных факторов. Обоснование соответствующего выбора и метода определения рыночной стоимости недвижимого имущество приведено экспертом в исследовательской части заключения, таким образом, указанный отчет соответствует положениям ст. 281 ГК РФ и положениям ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», составлен он в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, оснований не доверять выводам указанного отчета, сомневаться в нем, у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела.
Разрешая спор, руководствуясь положениями указанных выше норм законодательства, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», проанализировав и оценив представленные доказательства по правилам статей 56, 67, 71 ГПК РФ в их совокупности, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд определяет выкупную цену нежилых помещений в размере 8 010 857 рублей, с учетом убытков и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Относительно учета судом выплаты возмещения стоимости не проведенного капитального ремонта, суд отмечает следующее.
Положениями вышеназванной ст. 239.2 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение зданий, сооружений, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения (пункт 1); в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2); отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно п. 6 ст. 279 ГК РФ, сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ. При этом, в пункте 8 той же статьи определено, что не подлежит учету при определении размера возмещения. Стоимость не произведенного капитального ремонта нежилого помещения в этот перечень не входит.
Таким образом, приведенным законодательством разъяснено, что в состав возмещения входят возникающие у собственника убытки, под которыми, в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1).
Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу изложенного, к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 7 данной статьи, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Частью 10 той же статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.
Из части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для разрешения вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, а также то, что невыполнение органом местного самоуправления обязанности по проведению такового привело к ухудшению его технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходила утрата стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижение его надежности.
Доказательства проведения капитального ремонта в отношении спорных многоквартирных домов, а также доказательств того, что данные жилые дома не нуждались в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации, не представлено.
Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований ФИО2 об изъятии нежилых помещений путем выкупа для муниципальных нужд с определением стоимости возмещения в связи с изъятием в размере 8 010 857 рублей.
Согласно положений ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Суд полагает, что срок три месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу является разумным и достаточным для исполнения администрацией МО «Багратионовский муниципальный округ» настоящего решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку судом требования удовлетворены на сумму 8 010 587 рублей, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию в пользу истца, составляет 80 038 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 об изъятии нежилых помещений для муниципальных нужд и возмещении их выкупной цены – удовлетворить частично.
Обязать администрацию муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», ИНН <***>, ОГРН <***>, в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу изъять у ФИО2, паспорт №: - нежилое помещение площадью 151,2 кв.м. в <адрес> с КН №; - нежилое помещение площадью 154,7 кв.м. в <адрес> с КН №; - нежилое помещение площадью 96,6 кв.м. в <адрес> с КН №; - нежилое помещение площадью 98,1 кв.м. в <адрес> с КН №; - нежилое помещение площадью 97,3 кв.м. в <адрес> с КН №; - нежилое помещение площадью 99,1 кв.м. в <адрес> с КН №, для муниципальных нужд путем их выкупа за 8 010 817 рублей.
Взыскать с администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО2, паспорт №, расходы по уплате государственной пошлины в размере 80 038 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Табанюхова Т.С.
Мотивированное решение изготовлено 28 января 2026 г.
Судья /подпись/
КОПИЯ ВЕРНА
Судья Табанюхова Т.С.
Секретарь Вердян Н.Н.