Решение по делу № 2-12081/2025 от 22.09.2025 - о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа.

Дело № 2-12081/2025

УИД 50RS0031-01-2025-012041-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2025 года г. Одинцово Московской области

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Островской М.А., при секретаре Гридневой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратился в суд с иском к АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости», в котором просил взыскать с ответчика в пользу истца расходы по устранению недостатков в размере 580 958,71 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства за каждый день нарушения срока по возмещению расходов на устранение недостатков в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату исполнения обязательства, от стоимости устранения строительных недостатков 580 958,71 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, почтовые расходы в размере 84 руб., расходы на оформление доверенности в размере 3 400 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и АО СЗ «Вектор Недвижимости» заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: АДРЕС и передать истцу АДРЕС. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В ходе эксплуатации квартиры истец обнаружил множественные строительные недостатки, стоимость устранения которых, согласно заключению АО Агентство строительного контроля «ВИСТ ЭКСПЕРТ», составляет 580 958,71 руб. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика АО СЗ «Вектор Недвижимости» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, согласно которым просил в удовлетворении исковых требований отказать, в случае удовлетворения – ограничить сумму недостатков 3% от цены договора, применить положения ст. 333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214–ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Частью 1 статьи 8 Федерального закона № 214–ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214–ФЗ).

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214–ФЗ.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и АО СЗ «Вектор Недвижимости» заключен договор участия в долевом строительстве №.

Объектом долевого строительства является квартира, расположенная по адресу: АДРЕС.

Застройщик обязался передать объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.3 договора).

Цена договора составила 9 671 209 руб. (п. 5.1 договора). Стоимость договора оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспорено.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт.

Как следует из искового заявления, в ходе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки квартиры.

Для определения стоимости устранения недостатков истец обратился в АО Агентство строительного контроля «ВИСТ ЭКСПЕРТ». В соответствии с заключением эксперта стоимость устранения выявленных дефектов составляет 580 958,71 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении стоимости устранения недостатков (.....).

Доказательств удовлетворения требований претензии в материалы дела не представлено.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы по делу в адрес суда не поступало.

Оценивая представленное истцом заключение эксперта АО Агентство строительного контроля «ВИСТ ЭКСПЕРТ» в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд, учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы специалистов, не находит оснований не доверять указанному заключению, поскольку заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Представитель ответчика не согласился с заявленными требованиями, указал, что размер стоимости устранения недостатков не должен превышать 3% от суммы договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ №Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации№ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 4 введена Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ).

При данных обстоятельствах, учитывая изложенные положения закона, суд считает необходимым ограничить общую сумму, подлежащую взысканию с застройщика, суммой в размере 290 136,27 руб., что составляет 3% от цены договора (9 671 209 руб. х 3% / 100%).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости строительных недостатков за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства.

В силу ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214 за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19 июня 2025 года), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 ст. 7 и части 3 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно.

Ввиду изложенного, учитывая приведенные нормы права, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, характер последствий неисполнения обязательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости строительных недостатков за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения, поскольку неустойка с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно не подлежит начислению с учетом действия моратория, при этом оснований полагать, что обязательство по выплате расходов на устранение недостатков не будет исполнено ответчиком после снятия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что с ответчика судом взыскана предельная сумма – 3% от цены договора в соответствии с ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 15 000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

Рассматривая требования истца о взыскании штрафа, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении стоимости устранения недостатков была направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены почтовые расходы в размере 84 руб. Поскольку данные расходы понесены в связи с рассмотрением данного дела, суд взыскивает почтовые расходы с ответчика в пользу истца в заявленном размере.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из доверенности на представление интересов истца, имеющейся в материалах гражданского дела, не усматривается, что она выдана представителю в целях представления интересов истца только по конкретному настоящему гражданскому делу, а предоставляет неограниченный объем полномочий доверителя, из чего следует, что фактически он может ею воспользоваться неоднократно и в различных спорах, в связи с чем в удовлетворении заявленных истцом требований о взыскании расходов на составление нотариальной доверенности необходимо отказать.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 9 704 руб.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения судебного решения с учетом Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 19.06.2025 № 925 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01 января 2025, предоставляется отсрочка до 31.12.2025 включительно.

Учитывая приведенные положения законодательства, суд полагает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства до окончания периода отсрочки, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» (.....) в пользу ФИО2 (.....) стоимость устранения строительных недостатков в размере 290 136,27 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., почтовые расходы в размере 84 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также о взыскании денежных средств в большем размере – отказать.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» (.....) в доход бюджета государственную пошлину в размере 9 704 руб.

Предоставить АО Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» (.....) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства до окончания периода отсрочки, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Островская

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ