Решение по делу № 3А-362/2022 от 12.12.2022 | Тульский областной суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Глебове А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-362/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельных участков:

<данные изъяты>

Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью земельных участков в размерах, установленной по состоянию на 03.11.2017: 7 438 071.20 руб. (<данные изъяты>), 22 787 755,40 руб. (<данные изъяты>). Просит установить кадастровую стоимость земельных участков на указанную дату равной их рыночной стоимости – 2 954 000 руб. (<данные изъяты>), 3 873 000 руб. (<данные изъяты>). Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом <данные изъяты>, выполненным оценщиком <данные изъяты>

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица – администрация м.о. Малаховское Заокского района Тульской области, администрация м.о. Демидовское Заокского района Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены. От административного истца, Управления Росреестра по Тульской области, указанных администраций имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Так как в данном случае оспаривается кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам оценки, начатой до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», именно положения этого Закона №135-ФЗ подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (регулирующего соответствующие правоотношения на 03.11.2017) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Судом установлено, что ФИО1 с 2017 года является собственником земельных участков:

<данные изъяты>

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.

Так как земельные участки были образованы после утверждения результатов массовой оценки, их кадастровая стоимость была установлена в порядке ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ:

земельного участка <данные изъяты> по состоянию на 03.11.2017 - на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.11.2017 № б/н в размере 7 438 071.20 руб., внесена в государственный реестр недвижимости 03.11.2017, применялась с указанной даты;

земельного участка <данные изъяты> - по состоянию на 03.11.2017 на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.11.2017 № б/н в размере 22 787 755.40 руб., внесена в государственный реестр недвижимости 03.11.2017, применялась с указанной даты.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2020 в результате массовой оценки и утверждена постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 в размере 8 600 065.95 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 17.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2020 в результате массовой оценки и утверждена постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 в размере 26 347 717.56 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

То есть, оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств следует, прежде всего, что установленная кадастровая стоимость может затрагивать права и законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога. Следовательно, она является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости истец представил отчет <данные изъяты> Согласно данному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 03.11.2017 составляла: 2 954 000 руб. (<данные изъяты>) и 3 873 000 руб. (<данные изъяты>).

Согласно положениям статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В рамках данного административного дела стороны не воспользовались правом ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Оценивая отчет, представленный стороной административного истца в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что отчет подготовлен лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), так что оснований не доверять выводам оценщика у суда не имеется.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Требования к проведению оценки недвижимости определены также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

Согласно п. 22 «е» ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно п. 22 «б» ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу п. 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно п.11 «б» ФСО № 7, анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Согласно п. 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как видно из отчета, материалов дела, объект оценки <данные изъяты> представляет собой земельный участок среднего размера, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, объект оценки <данные изъяты> - земельный участок большого размера, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, коммунальное обслуживание.

Оценщик определил, что наиболее эффективно участки могут быть использованы под индивидуальное жилищное строительство (земельный участок с <данные изъяты>), а также в качестве проездов, дороги, участок вспомогательного назначения (земельный участок с <данные изъяты>), произвел анализ рынка таких земельных участков, отобрал три объекта-аналога с учетом ценообразующих факторов (как то: площадь, вспомогательное назначение земельного участка) непосредственно для использования в расчетах, применил необходимые корректировки.

Оценщиком произведен подробный анализ сегмента рынка земельных участков для жилищного строительства, из выбранного массива предложений проведен отбор аналогов для расчетов по критериям сопоставимости (назначению, местоположению, площади).

В отчете оценщик подробно обосновал выбор метода оценки, аналогов непосредственно для расчетов. Оснований не соглашаться с выводами оценщика в этой части суд не усматривает.

В отчете подробно обоснованы суждения оценщика о примененных корректировках: на торг, на местоположение и др.

Выводы оценщика не опровергнуты лицами, участвующими в деле, ни по одному из пунктов, доказательств, опровергающих эти выводы, не представлено.

Таким образом, суд полагает возможным взять отчет, представленный стороной административного истца, за основу выводов о величине рыночной стоимости участков, и установить ее по состоянию на 03.11.2017 в размерах: 2954000 руб. (<данные изъяты>), 3873000 руб. (<данные изъяты>).

С учетом ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 09.11.2022.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, в судебном решении следует указать период ее применения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить на период с 03.11.2017 по 31.12.2020 кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>, - по состоянию на 03.11.2017 равной его рыночной стоимости в размере 2 954 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 09.11.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: