Решение по делу № 2-634/2023 от 23.05.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости, .

копия

Дело № 2-634/23

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Можайск Московской области 23 мая 2023 года

Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Миронова А.С., при секретаре Коротковой К.В., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, 3-е лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по МО), о признании сделки недействительной, применении последствий её недействительности и понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости, -

установил :

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, просив: признать недействительным договор от 25.12.2022 г. купли-продажи земельного участка площадью 288455 м2, с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель), обязав Управление Росреестра по МО исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО4 на спорную землю, понудив ФИО3 в течение 5-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу к заключению с истицей договора купли-продажи указанного земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи этого объекта недвижимости, заключённого ими 23.11.2022 г., и предложенных истицей в проекте Основного договора, текст которого приведён в иске, а также обязать ФИО3 в течение 3-х рабочих дней после заключения Основного договора представить все необходимые документы и заявления для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по МО, через центр предоставления государственных услуг «Мои документы».

В обоснование своих требований заявитель иска ссылалась на неисполнение ФИО3 условий названного выше Предварительного договора, несмотря на получение аванса в размере 500000 руб., и нарушение данным лицом п.7 этого Договора, отчуждением спорной земли третьему лицу – ответчику ФИО4

Истец в суд не явился, представлять свои интересы поручил представителю, на основании нотариальной доверенности.

Представитель истца настаивала на удовлетворении требований доверителя, по основаниям, указанным в иске.

Ответчики, извещавшиеся надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, возражений на иск не представили, в связи с чем, суд, с учётом мнения явившегося лица и положений ч.1 ст.233 ГПК РФ, суд считал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков – в порядке заочного судопроизводства.

Третье лицо, будучи извещено о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило, отзыва и возражений на иск не представило.

Заслушав участника судебного процесса и исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:

В судебном заседании из пояснений сторон и материалов дела установлено, что 23.11.2022 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка площадью 288455 м2, с кадастровым номером 50:18:00302262:74, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного в д.<адрес>, за цену в 10000000 руб., не позднее 22.01.2023 г., и в срок не позднее 5 рабочих дней с момента подписания Основного Договора, подать на государственную регистрацию все необходимые для этого документы.

Согласно предварительному договору, покупатель ФИО2 выплатил продавцу в качестве аванса 500000 руб., что подтверждается составленной ФИО3 распиской, представленной в дело, а оставшиеся 9500000 руб. обязался выплатить после подписания основного договора.

Пунктом 7 Предварительного договора на Продавца возлагались следующие обязанности:

- получить отказ органа местного самоуправления от преимущественного права покупки земельного участка к Продавца;

- не осуществлять никаких действий, связанных с отчуждением указанного участка в пользу третьих лиц;

- не ухудшать условий пользования земельным участком, состояния земель;

- в срок до 22.01.2023 г. предоставить Покупателю либо нотариально удостоверенное согласие супруга ФИО5 (дарителя по Договору дарения от 08.06.2022 г.), на дарение земельного участка Продавцу, либо нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака на момент приобретения ФИО5 указанного земельного участка.

25.12.2022 года Минимущество МО направило ФИО3 решение о нецелесообразности реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

25.12.2022 г. между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

28.12.2022 г. Управлением Росреестра по МО была произведена государственная регистрация перехода права собственности спорного земельного участка к ФИО4

03.01.2023 г. ФИО2 направил ФИО3 предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка с проектом этого договора, на условиях согласованных предварительным договором от 23.11.2022 г., которое было оставлено без внимания последней.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания.

В соответствии с положениями ст.ст.309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст.ст.1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В силу положений п.п.1-6 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Абзацем 1 п.4 ст.445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено: в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (п.23).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п.5 ст.429 ГК ФР).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (п.27).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п.28).

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго п.5 ст.429 ГК РФ, который является специальным по отношению к п.4 ст.445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ) (п.29).

Таким образом, предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Как следует из обстоятельств дела, установленных судом, в срок до 22.01.2023 г. основной договор сторонами заключён не был, несмотря на направленное истцом в адрес ответчика предложение о заключении основного Договора, которое было проигнорировано ФИО3

Таким образом, условия предварительного договора не были исполнены по вине ответчицы, нарушившей свои обязательства, запрещающие ей отчуждение земельного участка третьим лицам.

Учитывая указанные выше обстоятельств, приведённые нормы права и разъяснения по их применению, суд находит иск заявителя законным и обоснованным, в связи с чем, подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12-14, 194-199, 233-237 ГПК РФ,

решил :

Иск ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор от 25.12.2022 г. купли-продажи земельного участка с площадью 288455 м2, с кадастровым №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый между ФИО3 (продавец) и ФИО4.

Обязать Управление Росреестра по МО исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым №.

Обязать ФИО3 в течение 5-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу к заключению с истицей договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №50:18:0030226:74, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи этого объекта недвижимости от 23.11.2022 года и предложенных в проекте Основного договора, а именно:

«ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

город Москва (дата)

Мы, гражданка Российской Федерации, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт серия №, выдан ГУ МВД России по г. Москве 31 июля 2019 г., код подразделения 770-009, зарегистрированная по адресу: <адрес>, именуемая в дальнейшем «Продавец»,

и гражданин Российской Федерации, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> ССР, пол: мужской; паспорт серия №, выдан Отделением по району Орехово-Борисово Северное ОУФМС России по гор. Москве в ЮАО 22 мая 2008 г., код подразделения 770- 039; зарегистрирован по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор во исполнение ранее согласованных Сторонами условий в Предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 23.11.2022 (Приложение 1) о нижеследующем:

Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить в соответствии с

условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером №, площадью 288 455 (двести восемьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят пять) кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения и предоставленный для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, <адрес>

Земельный участок свободен от построек, объекты капитального строительства отсутствуют.

2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора дарения от 08.06.2022, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 07.07.2022 № 50:18:0030226:74-50/134/2022-5.

3. Стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок продается за сумму в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

4. В соответствии с п.п.5-6 Предварительного договора купли-продажи земельного участка от 23.11.2022 Покупатель оплатил Продавцу в момент подписания указанного договора аванс в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается Распиской от 23.11.2022 (Приложение 2), составленной собственноручно Продавцом в простой письменной форме.

Денежные средства в размере 9 500 000 (Девять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, в счет полной оплаты цены Земельного участка помещаются в индивидуальный банковский сейф, совместно арендуемый Продавцом и Покупателем в отделении АКБ «Фора-Банк» (АО), на условиях, предусмотренных договором аренды индивидуального банковского сейфа. Денежные средства помещаются в индивидуальный банковский сейф в день подписания настоящего Договора в рублях. После осуществления государственной регистрации перехода права собственности Продавец получает доступ к индивидуальному банковскому сейфу при предъявлении в банк экземпляра настоящего Договора с отметкой о произведенной государственной регистрации или Выписку из ЕГРН, подтверждающую осуществленный переход права собственности к Покупателю, на условиях, оговоренных в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, заключенного между банком, Покупателем и Продавцом. Расчет между Сторонами по Настоящему договору должен быть подтвержден Распиской, составленной Продавцом в простой письменной форме.

5. Стороны договорились о том, что право залога на переданный Покупателю земельный участок в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у Продавца не возникает.

6. Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права на земельный участок несет Покупатель.

7. Указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц, а также иными ограничениями, кроме тех, которые содержатся в Градостроительном плане земельного участка от 14.09.2022 (Приложение 3).

8. Продавцом в порядке установленным действующим законодательством получен отказ органа местного самоуправления от преимущественного права покупки земельного участка у Продавца.

9. Продавец продал Покупателю по настоящему Договору земельный участок свободным от любых иных имущественных прав и претензий третьих лиц.

10. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом и запрещением не состоит. Судебного спора о нем не имеется.

11. С содержанием ст.ст.131, 167, 209, 210, 213 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.549-557 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.37, 40, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации стороны знакомлены, ст.ст.34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации соблюдены.

12. Права и ответственность Сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

13. Покупатель приобретает право собственности на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности.

14. В соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче земельного участка участниками договора составляется и подписывается передаточный акт.

Одновременно с подписанием передаточного акта Продавец передает Покупателю необходимые кадастровые и землеустроительные документы, копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов Продавца на земельный участок.

15. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть заключаемого договора, а также отсутствие обстоятельств, вынуждающих заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Продавец настоящем заверяет, что в зарегистрированном браке не состоит и на момент приобретения в собственность земельного участка не состоял, в связи с чем получение согласия супруга на распоряжение земельным участком не требуется.

17. Продавец и Покупатель обязаны в течение 3 (трех) календарных дней после подписания настоящего Договора передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:

«ПРОДАВЕЦ»___________________________________________________

«ПОКУПАТЕЛЬ»_________________________________________________

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

город Москва (дата)

Мы, гражданка Российской Федерации, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт серия № №, выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 770-009, зарегистрированная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, именуемая в дальнейшем «Продавец»,

и гражданин Российской Федерации, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> ССР, пол: мужской; паспорт серия № №, выдан Отделением по району Орехово-Борисово Северное ОУФМС России по <адрес> в ЮАО ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 770- 039; зарегистрирован по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,

в соответствии со ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:

1. Гражданка Российской Федерации ФИО3 в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от передает, а гражданин Российской Федерации ФИО2 принимает земельный участок

с кадастровым номером №, площадью 288 455 (двести восемьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят пять) кв.м, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения и предоставленный для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, <адрес>

2. На момент подписания акта все расчёты между Сторонами произведены в полном объеме, Стороны претензий не имеют.

3. Настоящий акт составлен и подписан в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________

Обязать ФИО3 в течение 3-х рабочих дней после заключения Основного договора представить все необходимые документы и заявления для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по МО через центр предоставления государственных услуг «Мои документы».

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.С. МИРОНОВ

Заочное решение суда в окончательной форме принято 30 мая 2023 года.

Судья А.С. МИРОНОВ

копия верна _____________________ (Миронов)