№ 2-3040/2025
УИД 05RS0021-01-2025-003620-76
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в окончательной формулировке)
16 декабря 2025 года г. Каспийск
Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего – судьи Джамалдиновой Р.И.,
при секретаре судебного заседания Ахмедовой Х.Ш.,
с участием:
представителя истца Администрации городского округа «город Каспийск» ФИО1,
представителя ответчика ФИО2- ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ГО "город Каспийск" к ФИО2 о признании самовольной постройкой трехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке за кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, обязании привести объект капитального строительства в соответствии с параметрами разрешенного строительства, обязании использовать земельный участок только для индивидуальной жилой застройки в соответствии с его видом разрешенного использования, запрете ответчику использовать земельный участок с кадастровым номером №, не по целевому назначению и осуществление на нем предпринимательской деятельности, запрете ответчику размещения на земельном участке с кадастровым номером № объектов, не связанных с индивидуальной жилой застройкой, запрете ответчику эксплуатацию объекта капитального строительства на уровне первого этажа на земельном участке с кадастровым номером № для осуществления предпринимательской деятельности,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа «<адрес>» (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением к А.у А.М. (далее – ответчик) о признании самовольной постройкой трехэтажного объекта капитального строительства (кадастровый номер №), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, обязании привести его в соответствие с параметрами разрешенного строительства, а также о запрете использования земельного участка и первого этажа объекта капитального строительства для предпринимательской (коммерческой) деятельности.
В обоснование исковых требований истец указал, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля ДД.ММ.ГГГГ установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером № трехэтажного объекта капитального строительства без уведомления о планируемом строительстве или разрешения на строительство, в нарушение ст. 51.1 ГрК РФ, а также с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка согласно ст. 58.2 Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>», утвержденных Решением Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме того, объект используется для коммерческой деятельности (магазин), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка «для индивидуальной жилой застройки» (ИЖС).
Представитель истца Администрации ГО "<адрес>" в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика А.а А.М. – ФИО3 исковые требования не признал, представив возражения и дополнения к ним, в которых указал на следующее: земельный участок имеет вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», объект возводится как жилой дом и зарегистрирован в ЕГРН, что создает презумпцию его законности в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ. Истцом не представлены доказательства существенных нарушений градостроительных норм или угрозы жизни и здоровью граждан. Акт от ДД.ММ.ГГГГ не содержит технической экспертизы. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 55.32 ГрК РФ (уведомление о выявлении самовольной постройки не направлялось). По поводу коммерческого использования: объект находится на стадии ремонта, коммерческая деятельность не ведется. Представлено нотариально удостоверенное согласие соседей от ДД.ММ.ГГГГ Требования о запрете преждевременны.
В судебном заседании представитель ответчика возражения поддержал.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В силу п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
В силу части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Согласно части 1 статьи 55.32 ГрК РФ орган местного самоуправления в случае выявления самовольной постройки в течение семи рабочих дней со дня ее выявления направляет собственнику земельного участка, на котором создана или возводится самовольная постройка, уведомление о наличии самовольной постройки с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Обращение в суд с иском о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями допускается только в случае неисполнения правообладателем требований, указанных в уведомлении, в установленный срок.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРН создает презумпцию его законности. Лицо, требующее сноса или приведения в соответствие такого объекта, обязано опровергнуть эту презумпцию убедительными доказательствами.
Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".
Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства исходя из принципа пропорциональности является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Из системного толкования вышеприведенных норм права, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что бремя доказывания обстоятельств нарушения права и обоснованность избранного способа защиты права лежит на лице, заявившем иск.
Применительно к настоящему делу, истец администрация ГО «<адрес>», заявляя в качестве способа защиты нарушенного права такое требование, как приведение спорного объекта недвижимости в соответствие с параметрами разрешенного строительства, должна доказать, в том числе, что только такая исключительная мера является единственным и соразмерным способом восстановления нарушенного права.
Судом установлено, что ответчику А.у А.М. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки (ИЖС), площадью 682 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Указанные сведения подтверждаются выпиской из ЕГРН от 03.05.2023г., представленной ответчиком.
На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства – трехэтажный жилой дом с кадастровым номером №, этажностью 3, площадью 682 кв. м. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2025г.
Истец утверждает, что объект является самовольной постройкой, поскольку возведен без уведомления о планируемом строительстве или разрешения на строительство, с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка в соответствии со статьей 58.2 Правил землепользования и застройки городского округа «город Каспийск», утвержденных Решением Собрания депутатов от 25.06.2024 № 258. Кроме того, истец указывает на использование первого этажа объекта для коммерческой деятельности (магазин), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
В обоснование своих требований истец представил акт муниципального земельного контроля от 03.04.2025 г. в котором зафиксировано наличие трехэтажного объекта и его предполагаемое использование для коммерческих целей.
Ответчик возразил против иска, указав, что объект возводился как жилой дом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, зарегистрирован в ЕГРН, коммерческая деятельность на момент рассмотрения дела не ведется (объект находится на стадии ремонта), и он предпринимает меры по изменению вида разрешенного использования и переводу части объекта в нежилой фонд. В подтверждение представлено нотариально удостоверенное согласие соседей от 06.11.2025 г. (от ФИО4 и ФИО5), подтверждающее отсутствие претензий к ответчику. Кроме того, ответчик указал на несоблюдение истцом досудебного порядка, предусмотренного статьей 55.32 ГрК РФ.
Суд оценивает представленные доказательства следующим образом.
Наличие государственной регистрации права собственности на спорный объект в ЕГРН создает презумпцию его законности в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023. Истец не опроверг эту презумпцию убедительными доказательствами. Представленные акты муниципального контроля от 11.04.2025 г. и 26.06.2025 г. констатируют факт наличия постройки и ее предполагаемого использования, однако не содержат технической экспертизы, заключений специалистов или иных документов, однозначно свидетельствующих о существенных нарушениях градостроительных или строительных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Суд отвергает эти акты как недостаточные для признания постройки самовольной, поскольку они не включают измерения отступов от границ участка, кадастровую съемку или иные объективные данные о нарушениях параметров разрешенного строительства.
Истец не заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем спор подлежит разрешению по имеющимся в деле доказательствам, которые не подтверждают существенные нарушения градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также то, что спорные объекты недвижимости нарушают вид разрешенного использования и целевое назначение земельного участка, создают угрозу жизни и здоровью граждан, и в свою очередь права и законные интересы истца, и третьих лиц.
По требованию о запрете использования земельного участка и первого этажа объекта для предпринимательской деятельности: ответчик пояснил, что на момент рассмотрения дела коммерческая деятельность не ведется, объект находится на стадии ремонта, что не опровергнуто истцом. Истец не представил актуальных доказательств (фотографии, видео, акты осмотра на ноябрь-декабрь 2025 г.) о ведении такой деятельности.
Нотариальное согласие соседей от 06.11.2025 г. подтверждает отсутствие нарушения прав третьих лиц.
Суд отвергает доводы истца о несоответствии использования, поскольку требования о запрете преждевременны и избыточны – законодательство (статья 421 ГК РФ) позволяет изменять статус участка и объекта в установленном порядке, а суд не может запрещать гипотетическое нарушение, которого на данный момент нет. Такие нарушения, если они возникнут, могут быть предметом административного производства (например, по статье 8.8 КоАП РФ), но не основания для судебного запрета в рамках настоящего иска.
Суд не применяет ссылки истца на статью 51.1 ГрК РФ в части обязательности разрешения на строительство, поскольку для объектов ИЖС, возведенных после 04.08.2018 г., разрешение на строительство не требуется (пункт 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ, Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ). Истец не доказал, что строительство началось до этой даты или что объект не соответствует параметрам ИЖС.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку не доказаны основания для признания постройки самовольной, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а требования о запрете использования необоснованны и преждевременны. В этой связи поскольку снос объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, руководствуясь ст. 46 Конституции Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ и учитывая, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, при установленных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Администрации ГО «город Каспийск».
На основании части 1 статьи 144 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3).
Учитывая, что необходимость в сохранении обеспечительных мер в целях, в которых они приняты, в настоящее время отпала, суд считает необходимым обеспечительные меры отменить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований Администрации ГО "город Каспийск" к ФИО2 о признании самовольной постройкой трехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке за кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, обязании привести объект капитального строительства в соответствии с параметрами разрешенного строительства, обязании использовать земельный участок только для индивидуальной жилой застройки в соответствии с его видом разрешенного использования, запрете ответчику использовать земельный участок с кадастровым номером №, не по целевому назначению и осуществление на нем предпринимательской деятельности, запрете ответчику размещения на земельном участке с кадастровым номером № объектов, не связанных с индивидуальной жилой застройкой, запрете ответчику эксплуатацию объекта капитального строительства на уровне первого этажа на земельном участке с кадастровым номером № для осуществления предпринимательской деятельности, отказать.
Обеспечительные меры, принятые определением Каспийского городского суда РД от 26 сентября 2025 года по настоящему гражданскому делу, в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан и ее территориальным отделам государственной регистрации сделок и регистрации прав и другие регистрационные действия в отношении объектов недвижимости связанных с земельным участком с кадастровым номером № расположенных по адресу: РД <адрес>, и запрета ответчику и кому-либо осуществление строительства на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: РД <адрес>, по вступлении в силу решения суда по настоящему делу – отменить.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной формулировке в Верховный Суд Республики Дагестан путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд.
Решение в окончательной формулировке изготовлено 29 декабря 2025 года.
Председательствующий: Р.И. Джамалдинова