Производство №2-318/2022

УИД 28RS0012-01-2022-000624-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2022 года п. Магдагачи

Амурской области

Магдагачинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ю.А. Мироненко,

при секретаре Т.Н. Зениной, Я.В. Барковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО2 к муниципальному образованию Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона,

установил:

ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО2, обратилась в Магдагачинский районный суд к муниципальному образованию Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области с вышеуказанным исковым заявлением, в его обоснование указав, что между ФИО4 (покупатель), действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей, и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома от 25.09.2018 г., расположенного по адресу: , с кадастровым номером № и земельного участка под домом общей площадью 1 372 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно условиям указанного договора, общая стоимость объектов недвижимости составила 608 026 рублей, из них стоимость жилого дома составила 408 026 рублей, а земельного участка 200 000 рублей.

Стоимость жилого дома ФИО4 оплатила за счет средств Государственного сертификата на материнский семейный (капитал), что подтверждается платежным поручением № 178404 от 09.11.2018 г.

Стоимость земельного участка была оплачена за счет собственных средств.

Поскольку сделка была совершена с использованием средств материнского капитала, на жилой дом было наложено обременение (ипотека в силу закона) в пользу Муниципального образования Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области, которое ФИО1, совместно с новым собственником, должна была снять после распределения ей средств материнского капитала, однако так и не сделала этого.

Позднее истцу стало известно о том, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом, являющегося предметом договора купли-продажи, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как указывалось выше, договор купли-продажи полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости покупателем переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

На основании изложенного, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 46,9 кв.м., расположенного по адресу: , с кадастровым номером №.

Истица ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО2, в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайств не заявляла.

Представитель ответчика муниципального образования Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств не заявляли.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

С учетом вышеизложенных обстоятельств в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно положениям ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.1, ч.5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ч.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Как установлено п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.2 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимость" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 52 (абзац 1 и 2) Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно абзацу 4 пункта 52 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Как следует из материалов дела, 25 сентября 2018 года между ФИО1 (Продавец), с одной стороны, и ФИО4 (Покупатель), действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого помещения (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №), расположенных по адресу: .

Согласно п. 3 условий договора купли-продажи, цена продаваемых объектов недвижимости составляет 608 026 рублей. Стороны договорились, что стоимость жилого помещения составляет 408 026 рублей, стоимость земельного участка составляет 200 000 рублей. Оплата стоимости жилого помещения производится за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, серия МК-8 № 0714109, выданного на основании решения Государственного учреждения – управления пенсионного фонда РФ в г. Благовещенске Амурской области от 07.07.2015 г. № 1006, дата выдачи сертификата 07.07.2015 г. Денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца ФИО1 Оплата стоимости земельного участка производится за счет собственных средств покупателя до подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.2 договора, оплата произведена полностью.

Согласно п. 4 договора, покупатели и продавец обязуются совершить все действия, необходимые для перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре.

27.09.2018 г. договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Одновременно с регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности государственным регистратором была осуществлена регистрация обременения права в виде ипотеки на срок с 27.09.2018 г. до полного исполнения обязательства в пользу ФИО5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. С 24.08.2021 г. регистрация ограничения прав и обременения объектов недвижимости без определения срока произведена в пользу муниципального образования Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области на основании обязательства о безвозмездном отчуждении жилого помещения (жилого помещения и земельного участка, на котором оно расположено) в муниципальную собственность, согласно выписке из ЕГРН от 07.07.2022 г.

Согласно платежному поручению № 178404 от 09.11.2018 г., средства материнского (семейного) капитала ФИО4 в сумме 408 026,00 рублей направлены ОПФР по Амурской области ФИО1 для улучшения жилищных условий по договору №б/н от 25.09.2018г. (л.д. 10).

Таким образом, обязательства истцом по договору исполнены в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Суд, приходит к выводу, что обязательство, в целях обеспечения исполнения которого было наложено обременение, исполнено, что не оспаривается ответчиком, поэтому, оснований для сохранения этого обременения не имеется.

Свидетельством о смерти 1-ОТ №, выданным отделением ЗАГС по Магдагачинскому району Амурской области, установлено, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.

Суд может принять решение о прекращении обременения не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации прекращения, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию прекращения обременения, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, относится смерть продавца.

В случае смерти гражданина имущественные права и обязательства допускают правопреемство по отношению к наследникам, принявшим наследство.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ в связи со смертью собственника имущества субъектами имущественных правоотношений являются наследники, которые наделяются определенными правами и обязанностями, составляющими содержание возникающего правоотношения. Правоотношение, возникающее при открытии наследства, связывают наследников и лиц, могущих войти в соприкосновение с наследством.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Как следует из ответа нотариуса Магдагачинского нотариального округа ФИО6 № 343 от 26.08.2022 г., наследственного дела к имуществу ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, в ее производстве нет (л.д. 53).

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что договор купли-продажи истцом был фактически исполнен, претензий по исполнению договора не имеется, между тем на жилое помещение осталось зарегистрированным обременение в виде ипотеки в силу закона, при этом с 24.08.2021 г. указанное обременение зарегистрировано за ответчиком муниципальным образованием Черняевский сельсовет Магдагачинского района.

Исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 25.09.2018 г., заключенного с соблюдением всех существенных условий установлен, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца покупателю, заявление о регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона не было подано правообладателем в компетентный орган в связи со смертью продавца, истица выполнила все принятые на себя обязательства по договору купли-продажи в установленные сроки, в связи с чем необходимость в ограничении (обременении) права собственности отпала.

С учетом изложенного исковые требования ФИО4 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона подлежат полному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО2 к муниципальному образованию Черняевский сельсовет Магдагачинского района Амурской области о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона – удовлетворить в полном объеме.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества: жилое помещение – квартиру, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: (номер государственной регистрации: №, дата государственной регистрации 24.08.2021).

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке от 24.08.2021 г. № в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 46,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Магдагачинский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Ю.А. Мироненко