АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«06» сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Н.Н. Демьяновой,
судей М.В. Дедюевой, А.В. Ивковой,
при секретаре Н.В. Патемкиной
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1952/2023 (УИД 44RS0001-01-2021-006225-42) по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 21 апреля 2023 года по иску ФИО2 к ООО «Европа» о признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения Д.С. Державца и его представителя ФИО3, возражавших относительно удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установил а:
ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Европа», указав, что 23 декабря 2014 года между сторонами был заключен инвестиционный договор № ИД/Е-03/15, по своей правовой природе являющийся договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № 3 по ГП в составе комплекса из трёх жилых домов по адресу: <адрес> <адрес>, по окончании строительства ответчик должен был передать ему в собственность квартиру № 15, цена договора составила 2 279 600 руб.
23 декабря 2014 года им была произведена частичная оплата по договору, в настоящее время жилой дом построен, введён в эксплуатацию, но жилое помещение ему ответчиком не передано.
Со ссылкой на приведённые обстоятельства, уточнив в ходе судебного разбирательства обстоятельства полной оплаты цены по договору, ФИО2 просил обязать ООО «Европа» передать в его собственность и признать за ним право собственности на квартиру № 15 общей площадью 56,8 кв.м., расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> (ранее по ГП - <адрес>).
В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали ФИО1, ФИО4, судебный пристав-исполнитель МОСП по ФИО5 ФИО6, Управление Росреестра по Костромской области.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 21 апреля 2023 года исковые требования Д.С. Державца удовлетворены.
За ФИО2 признано право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Д.С. Державца.
Считая, что факт полной оплаты по договору истцом не доказан, представленные квитанции к приходным кассовым ордерам 2019 года вызывают сомнения, указывает, что тем самым ООО «Европа» выводит спорное жилое помещение из-под ареста при наличии неисполненного перед ним как кредитором денежного обязательства.
Не оспаривая, что фактически заключенный между сторонами инвестиционный договор является договором участия в долевом строительстве, обращает внимание, что данный договор не прошёл государственную регистрацию, необходимую для договоров долевого строительства. Следовательно, при не подтверждении истцом факта полной оплаты по договору иск не мог быть удовлетворён судом.
В настоящем судебном заседании ФИО2 и его представитель ФИО3 относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Дело рассматривается в отсутствие ФИО1, ФИО4, его представителя ФИО7, судебного пристава-исполнителя МОСП по ФИО5 ФИО6, представителя Управления Росреестра по Костромской области, а также представителя ООО «Европа», которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
По делу видно, что ООО «Европа» осуществляло строительство 3-х этажного многоквартирного жилого дома № 3 по ГП в составе комплекса из трёх жилых домов по адресу: <адрес> <адрес> в ходе которого привлекались средства граждан.
23 декабря 2014 года между ООО «Европа» в лице генерального директора ФИО1 и ФИО2 был заключен инвестиционный договор № ИД/Е-03/15, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить строительство указанного многоквартирного жилого дома, ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен как 3 квартал 2015 года, по окончании строительства ответчик обязался передать в собственность Д.С. Державца (инвестора) квартиру под условным номером 15.
Цена по договору составила 2 279 600 руб., по условиям договора подлежала оплате 1 139 800 руб. в день подписания договора, 1 139 800 руб. – до введения дома в эксплуатацию.
По квитанции к приходному кассовому ордеру истцом в день подписания договора внесена денежная сумма в размере 1 139 800 руб., что не оспаривалось участниками процесса.
Истцом также представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от 19 сентября 2019 года на сумму 800 000 руб., от 01 октября 2019 года на сумму 339 800 руб., подписанные в качестве главного бухгалтера и кассира А.М. Голубченко, являющимся с 17 августа 2018 года генеральным директором юридического лица, удостоверенные печатью ООО «Европа».
02 декабря 2020 года ООО «Европа» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее постановлением администрации г. Костромы от 19 марта 2015 года объекту незавершённого строительства присвоен адрес: <адрес>
15 декабря 2022 года жилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью 56,8 кв.м. поставлено на кадастровый учёт, зарегистрировано обременение в виде запрета регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 26 февраля 2021 года и от 18 мая 2022 года в рамках исполнительных производств в отношении ООО «Европа».
Согласно материалам дела постановление от 26 февраля 2021 года судебным приставом-исполнителем было вынесено на основании исполнительного документа, выданного Свердловским районным судом г. Костромы по делу № 2- 2101/2020 о принятии обеспечительных мер по иску ФИО8. Однако по указанному делу определением суда от 07 августа 2020 года исковое заявление ФИО8 к ООО «Европа» о взыскании неустойки было оставлено без рассмотрения, 04 марта 2021 года принятые обеспечительные меры отменены, в дальнейшем 30 апреля 2021 года определение суда об оставлении иска без рассмотрения было отменено, производство по делу возобновлено, но определением суда от 02 ноября 2021 года иск вновь оставлен без рассмотрения.
Постановление судебного пристава-исполнителя от 18 мая 2022 года вынесено в рамках исполнительного производства в отношении ООО «Европа» в пользу ФИО1, это же помещение фигурирует в акте о наложении ареста (описи имущества) от 16 марта 2022 года в рамках исполнительных производств в отношении ответчика в пользу ФИО1 и ФИО4.
Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав положения Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с учётом правовых позиций, изложенных в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, дав толкование условиям инвестиционного договора от 23 декабря 2014 года № ИД/Е-03/15, исходил из того, что фактически между сторонами сложились отношения по долевому строительству.
Установив факт оплаты ФИО2 цены договора в полном объёме, суд со ссылкой на положения пункта 1 статьи 218, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришёл к выводу об удовлетворении иска, посчитав достаточным отражение в резолютивной части судебного решения вывода о признании за истцом права собственности на квартиру.
При этом суд отклонил возражения третьих лиц ФИО1 и ФИО4 относительно удовлетворения иска, указав, что наличие неисполненных денежных обязательств ООО «Европа» перед другими лицами не может влиять на реализацию истцом своего права на получение в собственность жилого помещения, избранный ФИО2 способ защиты права является надлежащим.
Решение суда обжаловано ФИО1, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора между ФИО2 и ООО «Европа» по своей сути сводятся к недоказанности факта исполнения истцом обязательств по оплате, злоупотреблению правом со стороны ООО «Европа».
Действительно, в силу части 3 статьи 4 и статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве, а такая правовая природа спорного договора, поименованного в качестве инвестиционного, подателем апелляционной жалобы не оспаривается, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.
При этом в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В данном случае судебная коллегия учитывает, что, вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1, основания для критической оценки представленных истцом платёжных документов, утверждений истца о полной оплате цены договора отсутствуют.
Первоначальный платёж по договору в сумме 1 139 800 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру от Д.С. Державца был принят самим ФИО1 в период нахождения в должности единоличного исполнительного органа ООО «Европа», что не оспаривалось третьим лицом в ходе судебного разбирательства.
При том, что данная оплата представляла собой 50 % оплату всей цены по договору. Оставшаяся сумма внесена истцом до получения ООО «Европа» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что соотносится с условиями договора, по таким же квитанциям к приходным кассовом ордерам уже в период наличия у юридического лица нового генерального директора А.М. Голубченко. В судебном заседании 06 апреля 2023 года ФИО9 пояснил, что в 2019 году с ним связался новый директор Общества А.М. Голубченко и он произвёл оставшуюся оплату.
Внесудебная государственная регистрация подписанного сторона договора ввиду его наименования в качестве инвестиционного представлялась затруднительной, хотя 19 сентября 2019 года ФИО2 обращался с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка, обращение с настоящим иском в суд последовало 14 августа 2021 года, данный срок неразумным не является.
Давая подобную оценку, судебная коллегия учитывает, что только решением Свердловского районного суда г. Костромы от 06 апреля 2022 года, вступившим в законную силу 14 мая 2022 года, было признано отсутствующим право собственности ООО «Европа» на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, на ООО «Европа» возложена обязанность снять с кадастрового учёта указанный объект и поставить на кадастровый учёт по данному адресу уже многоквартирный жилой дом.
При изложенных обстоятельствах основания сомневаться в исполнении ФИО2 обязанности по оплате цены договора судебная коллегия не находит, в ходатайстве о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО «Европа» указывает на согласие с судебным решением.
При установленном же факте исполнения истцом обязанности по уплате цены договора единственно отсутствие государственной регистрации договора, по мнению судебной коллегии, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требования Д.С. Державца о признании права собственности на жилое помещение.
Что касается доводов апелляционной жалобы ФИО1 о выводе, по мнению третьего лица, таким образом жилого помещения из под ареста, в то время как за счёт данной квартиры можно получить удовлетворение денежных требований к ООО «Европа» по исполнительному документу, то названные обстоятельства из дела не следуют. Как правильно указано судом, исполнение ООО «Европа» обязательства перед ФИО2 по фактическому договору долевого участия, исходя из установленного факта полной оплаты цены договора истцом, не может быть поставлено в зависимость от наличия у застройщика других денежных обязательств перед третьими лицами.
При том, что согласно официального сайта областного суда определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 25 июля 2023 года отменено решение Свердловского районного суда г. Костромы от 21 февраля 2023 года по делу № 2- 102/2023 по иску ФИО4 с принятием по делу нового решения - признаны недействительными шесть договоров участия в долевом строительстве, заключенные между ООО «Европа» и участником Общества ФИО10 в отношении шести квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>, с погашением соответствующих регистрационных записей в ЕГРН. То есть, у ООО «Европа» имеется имущество, за счёт которого требования третьих по данному делу могут быть удовлетворены.
Притязаний на спорное жилое помещение другими лицами по основаниям, которые были бы связаны с признанием права собственности, не заявлено.
Каких-то иных правовых доводов, которые могли бы поставить под сомнения правомерность выводов суда, сделанных в рамках заявленных ФИО2 исковых требований, в апелляционной жалобе ФИО1 не приведено.
Процессуальных нарушений, указанных в частях 3 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
В соответствии с изложенным судебное решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - отклонению.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определил а:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 21 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 06 сентября 2023 г.