Решение по делу № 2-7337/2023 от 27.09.2023

В окончательном виде изготовлено 27.09.2023 года

УИД 78RS0014-01-2020-011699-10

Дело № 2-7337/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2023 года Санкт-Петербург

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Маковеевой Т.В., при секретаре Малышевой И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО32, действующего также в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО33, ФИО18, ФИО19, к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Синергия», ФИО39, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные энергетические сети» об оспаривании действий по осуществлению кадастрового учета, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и о признании права общей долевой собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО32, действующий за себя и в интересах группы лиц, а именно ФИО20, ФИО21, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО33, ФИО18, ФИО19, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО53, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, являющимися собственниками квартир в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на основании соответствующих договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома (т. 1 л.д. 100-118, т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36) (т. 5 л.д. 240-242, 243-250, т. 6 л.д. 1-124), обратились во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с настоящим иском к ООО «Группа Компаний «Синергия», ФИО39, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании действий по осуществлению кадастрового учета, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и признания права общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование своих требований истец указывает, что он является собственником <адрес> в вышеуказанном жилом доме, право собственности на квартиру зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, лица, присоединившиеся к групповому иску также являются участниками долевого строительства следующих квартир № в указанном жилом доме, на основании договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома. Указанные договоры являются типовыми и заключены с ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия», по ряду лиц имеются договоры об уступке прав требований, не влияющие на суть возникших правоотношений с застройщиком ООО «Группа компаний «Синергия».

Так, в частности на основании договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО32 с ООО «Группа компаний «Синергия», ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв. м., с кадастровым номером 78:13:0007439:8 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, в соответствии с разрешением указанной Службы № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 119-122, 123-126).

ДД.ММ.ГГГГ произведен кадастровый учет объекта, многоквартирному жилому дому присвоен кадастровый номер 78:13:0007439:1087, из которого следовало, что ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия» произведен раздел исходного земельного участка общей площадью 14455 кв. м., с кадастровым номером 78:13:0007439:8, в результате которого были образованы три земельных участка, а именно:

- участок, для размещения, введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) с кадастровым номером 78:13:0007439:1086;

- участок, для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции, площадью 93 (+/- 3 кв. м.) с кадастровым номером 78:13:0007439:1084;

- условно-свободный участок, площадью 5923 (+/- 27 кв. м.) с кадастровым номером 78:13:0007439:1085.

Раздел земельного участка состоялся ДД.ММ.ГГГГ и в дальнейшем ООО «Группа компаний «Синергия» ДД.ММ.ГГГГ произведена продажа земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 ФИО39 на основании договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом, истцы полагают, что ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия», ДД.ММ.ГГГГ еще до передачи объекта строительства собственникам жилых помещений незаконно произведен раздел исходного земельного участка, поскольку на тот момент исходный земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:8 находился в залоге в соответствии с п. 6.1 договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома у участников долевого строительства, которые согласие на раздел земельного участка не давали, соответственно действия Управления Россреестра по Санкт-Петербургу, которые произвели кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 78:13:0007439:1086, 78:13:0007439:1084, 78:13:0007439:1085 являются незаконными и просили, как способ защиты их права, обязать Управление Россреестра по Санкт-Петербургу исключить из ГКН и ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 78:13:0007439:1085 и 78:13:0007439:1086.

Принимая во внимание, что согласие участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка получен не был, к возникшим правоотношениям истцы просили применить положения ст. ст. 37, 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ просили признать недействительной сделку по отчуждению земельного участка, заключенную между ООО «Группа компаний «Синергия» и ФИО39 от ДД.ММ.ГГГГ, применив положения ст. 167 ГК РФ, а именно восстановить положение существовавшее до совершения сделки.

Также при образовании участков путем раздела не было учтено, что земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не подключен к улично-дорожной сети города, транспортная доступность к нему обеспечивается через земельный участок № 78:13:0007439:1085, в связи с чем истцы полагают, что размер образованного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) не может обеспечить нужды жильцов жилого дома, направленные на его эксплуатацию, полагая, что минимально допустимая площадь земельного участка должна составлять 13 889 кв. м., что также подтверждается расчетом прокуратуры Фрунзенского района Санкт-Петербурга, куда истцы обращались за защитой своих прав (т. 1 л.д. 132-134), в связи с чем истцы просят установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Учитывая, что в настоящий момент истцами оформлено право собственности на квартиры в жилом доме, а земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома относится к общему имуществу многоквартирного дома, истцы также просят признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство соистцов о присоединении к групповому иску удовлетворено (т. 6 л.д. 127).

В ходе рассмотрения истец окончательно уточнил исковые требования просил (т.8 л.д.20-205): - признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по постановке ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет земельных участков 78:13:0007439:1085 (площадью 5923 кв.м., адрес– <адрес>), 78:13:0007439:1086 (площадью 8439 кв.м., адрес- <адрес>), 78:13:0007439:1084 (площадью 93 кв.м., адрес <адрес>), образованные в результате раздела земельного участка 78:13:0007439:8, обязав исключить из реестров ГКН и ЕГРН сведения об указанных земельных участках;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Синергия» (ИНН №, ОГРН №) и ФИО39 (ИНН №), применить последствия недействительности данной сделки, признав отсутствующим право ФИО39 на земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085.

-установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (с кадастровым номером 78:13:0007439:1087) площадью 14362 кв.м., в следующих координатах поворотных точек (Х-83049.26, У-118552.02; Х-83054.32, У-118560.96; Х-83073.25, У-118597.65; Х-83095.12, У-118640.03; Х-83004.58, У-118667.92; Х-83001.61, У-118662.07; Х-82989.05, У-118668.60; Х-82992.05, У-118674.49; Х-82958.88, У-118709.70; Х-82924.90, У-118644.04; Х-82949.61, У-118631.43; Х-82936.90, У-118610.44; Х-82942.75, У-118607.40), признав право общей долевой собственности на данный земельный участок, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Истец ФИО32, действующий за себя и как лицо, уполномоченное на ведение дела в интересах группы лиц, а именно ФИО20, ФИО21, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО33, ФИО18, ФИО19, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО50, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, в судебное заседание явился, также в судебном заседании присутствует ФИО33, а также представители ФИО32 и лиц присоединившихся к групповому иску ФИО34 и ФИО35, которые заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям указанным в иске (т. 1 л.д. 1-9) и в письменных пояснениях (т. 6 л.д. 185-191), сообщили, что иные лица, присоединившиеся к иску и отсутствующие в судебном заседании, о дате, времени и месте его проведения извещены, доверили им представлять их интересы.

Соистец ФИО36, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.

Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО34, ФИО35, в судебном заседании представили письменные пояснения (т.8 л.д.240-248), указав, что у истцов имеется субъективная заинтересованность предъявления настоящего группового иска, что было установлено решениями судов. Доводы стороны ответчика о формировании участка на основании проектной документации подтверждения не нашли, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, имеющийся в схеме планировочной организации земельного участка, входящей в состав проектной документации, должна была располагаться открытая парковка для использования собственниками спорного МКД. На схеме имеется расчёт необходимого количества машиномест, стоит штамп о согласовании КГА, что было учтено при производстве экспертизы. Въезд на территорию спорного МКД, также должен пролегать через отчужденный земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085. Поэтому данный участок не может быть самостоятельным, а необходим для нужд собственников. Выделение строительных этапов, обуславливающих последовательность выполнения работ на объекте, не влияет на вопрос имущественной принадлежности участка. Из договора долевого участия участники долевого строительства полагают, что ООО «ГК «Синергия» обязано была передать земельный участок, в который входит спорный участок, для обслуживания нужд МКД, что нашло разъяснение в постановлении Пленума ВС РФ 29.04.2010г. Учитывая, что спорный участок является общим имуществом, то сделка по отчуждению участка является ничтожной, как противоречащая существу законодательного регулирования. Указал, что требования истцов сводятся к получению права на земельные участки с кадастровыми номерами: 78:13:0007439:1085 и 78:13:0007439:1086, земельный участок 93 кв.м. под подстанцией, может быть зарегистрирован собственником имущества ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные электрические сети».

Представитель ответчика ООО «Группа Компаний «Синергия» ФИО37 в судебное заседание явилась, возражала в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях (т.1 л.д. 55-60, т.8 л.д.193-202). Указала, что в состав общего имущества, согласно условиям договора участия в долевом строительстве, не входят земли в том числе под трансформаторные подстанции (п.2.5 договора), поэтому сособственники не могут претендовать на земельный участок, площадью 93 кв.м.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр) ФИО38 ФИО42 в судебное заседание явилась, возражала в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях (т. 5 л.д. 122-126, т. 6 л.д. 181-18, т.8 л.д.231-239). Указала, что при удовлетворении требований истцов, стороны должны быть приведены в первоначальное положение, при этом должна быть разрешена судьба земельного участка, на котором расположена подстанция, которая принадлежит ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные электрические сети».

Ответчик ФИО39 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще (т. 9 л.д.1), об отложении не просила.

Представитель ответчика ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные электрические сети», привлеченное к участию в деле протокольным определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явился, извещен надлежаще (т. 8 л.д. 229-230, т.9 л.д.5), об отложении не просил.

Третье лицо Комитет по архитектуре и строительству Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле протокольным определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 78) представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежаще (т.9 л.д.3), об отложении не просил.

Третье лицо Федеральная кадастровая палата Росреестра по Санкт-Петербургу, привлеченная к участию в деле протокольным определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 77) представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежаще (т. 9 л.д.4), об отложении не просил.

Третье лицо Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле протокольным определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 206) представитель в судебное заседание не явился, извещен лично (т.9 л.д.2), об отложении не просил.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО47, привлеченная к участию в деле протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ (т. 6 л.д. 128) в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (т.8 л.д.202, т.9 л.д.6).

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст.167 ГПК РФ, приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалам дела, ООО «Группа Компаний «Синергия» на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Агентство недвижимости «Балканы» являлось собственником земельного участка общей площадью 14455 кв. м., с кадастровым номером 78:13:0007439:8, с видом разрешенного использования для размещения многоквартирного жилого дома, жилых домов (т. 4 л.д. 78-87).

В соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, обществом производилось строительство объекта капитального строительства, а именного многоквартирного жилого дома (т. 4 л.д. 88), в соответствии с разрешением указанной Службы № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию (т. 4 л.д. 97-100).

В период строительства жилого дома, на основании договоров участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома обществом осуществлялась реализация квартир в жилом доме по адресу: <адрес>.

Так, согласно п. 1.1 договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО32 с ООО «Группа компаний «Синергия», ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв. м., с кадастровым номером 78:13:0007439:8 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Пунктами 2.1, 2.2 и 1.2 предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и уплаты цены договора квартиру, передача квартиры должна быть осуществлена до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 103-104).

Аналогичные договоры были заключены обществом и с лицами, присоединившимися к групповому иску, а именно в пользу ФИО20, ФИО21, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО33, ФИО18, ФИО19, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО52, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 (т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36).

Ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия» свои обязательства по вышеуказанным договором выполнены, что сторонами не оспаривалось, ФИО32 и лицами, присоединившимися к иску, переданы для последующей регистрации права собственности квартиры в вышеуказанном доме, а именно квартиры №, что подтверждается соответствующими договорами, актами приема-передачи, выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 100-118, т. 2 л.д. 130-132, 133-244, т. 3 л.д. 1-248, т. 4 л.д. 1-36, т. 5, л.д. 240-242, 243-250, т. 6 л.д. 1-124).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа компаний «Синергия» обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8, в результате которого были образованы три земельных участка (т. 4 л.д. 91-92, т. 5 л.д. 135-137), а именно:

- условно-свободный участок, площадью 5923 (+/- 27 кв. м.) с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, предоставив соответствующие межевые планы (т. 5 л.д. 135-157).

Регистрационные записи о договорах долевого участия в строительстве, обязательства по которым не исполнены, перенесены на земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа компаний «Синергия», после раздела исходного земельного участка на три вышеуказанных земельных участка (78:13:0007439:1086, 78:13:0007439:1085, 78:13:0007439:1084) осуществлена продажа земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО39, государственная регистрация права собственности ФИО39 произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела видно, что в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Орбита» о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке 78:13:0007439:1085, принадлежащем ФИО39, с целью строительства 23-этажного дома. ООО «Орбита» просит установить предельную высоту для него на земельном участке - 76 метров.

ДД.ММ.ГГГГ первым заместителем председателя Комитета по градостроительству и архитектуре г. Санкт-Петербурга ФИО45 подписано Сводное заключение по вопросу о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров для данного земельного участка. В настоящее время выдача разрешительной документации на строительство многоквартирного дома на земельном участке, принадлежащем ФИО39, приостановлена.

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга № от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционной инстанцией судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда № от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении указанных выше исковых требований (т.7 л.д.9-23, 136-155).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции № от ДД.ММ.ГГГГ, решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга и апелляционное определение суда апелляционной инстанции оставлены без изменения (т.7 л.д.258-263).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, отменены, дело направлено на новое рассмотрение (т.8 л.д.35-49).

В ходе рассмотрения дела, в обоснование требований стороной истцов указано на то, что при образовании вышеуказанных земельных участков путем раздела исходного участка не было учтено, что участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не подключен к улично-дорожной сети города, транспортная доступность к нему обеспечивается через земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, а размер образованного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, площадью 8439 (+/-32 кв. м) не может обеспечить нужды жильцов жилого дома, направленные на его эксплуатацию, поскольку минимально допустимая площадь земельного участка должна составлять 13 889 кв. м, что подтверждается расчетом прокуратуры Фрунзенского района г. Санкт-Петербурга, куда истцы обращались за защитой своих прав. Кроме того, ответчиком ФИО39 до подачи настоящего иска начато приготовление к строительству нового многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1085. Просили установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Ранее по настоящему делу определением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: Определить площадь и границы земельного участка с указанием координат поворотных точек, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, а также доступа к нему: здания с кадастровым номером: 78:13:0007439:1087, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1086?

2. С учетом ответа на первый вопрос, необходимо ли использование (размещение) многоквартирным жилым домом смежных земельных участков, в том числе с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего вид разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома»?

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что минимально допустимая площадь земельного участка под нужды жилого дома должна составлять 16557 кв. м., согласно расчету по иным методикам усредненное значение 16 776 кв.м., что в любом случае больше площади исходного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8 (14455 кв. м.), согласованного проектом, однако учитывая, что образование такого земельного участка невозможно, поскольку предполагает включение проезжей части улиц <адрес> и <адрес> эксперт предложил взять за основу площадь исходного земельного участка за вычетом площади, занимаемого трансформаторной подстанцией, в связи, с чем определил минимальный размер площади в размере 14362 кв. м., согласно следующему расчету 14 455 – 93 (т. 6 л.д. 155, 157-159), отвечая на второй вопрос, эксперт пришел к выводу о необходимости использования под нужды жилого дома земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 (т. 6 л.д.160 - 161).

На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога (подпункт 6 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В ходе заседания установлено, что ответчиком ООО «Группа компаний Синергия» был разделен земельного участок кадастровым номером 78:13:0007439:8, на котором осуществлялось строительство спорного многоквартирного дома, с выделом и продажей земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 ФИО39, при этом на данной части земельного участка (78:13:0007439:1085) должны были располагаться объекты благоустройства многоквартирного дома, включая автостоянку для транспорта жильцов дома, которая также была включена в проект строительства.

Указанное подтверждается проверкой прокуратуры Фрунзенского района г. Санкт-Петербурга о законности разделения земельного участка, которой установлено, что раздел земельного участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Т3Ж2, в том числе по тому основанию, что жильцы дома в результате раздела участка и отчуждения его части лишаются 155 наземных парковочных машино-мест.

А также проведенной по делу комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизой № от ДД.ММ.ГГГГ, которой установлено, что в результате действий ответчика по разделу земельного участка использование многоквартирного дома в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на вновь образованном земельной участке невозможно, ввиду того, что размер участка под спорным многоквартирным домом значительно ниже минимальных нормативов, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, включая размещение открытой парковки, объектов озеленения и благоустройства.

При этом на застройщике, в собственности которого находился земельный участок кадастровым номером 78:13:0007439:8, лежала обязанность как по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирном доме, так и передаче в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разрешительной документации на строительство дома.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что фактически действия ответчика ООО «Группа компаний Синергия» по разделу земельного участок кадастровым номером 78:13:0007439:8, на котором осуществлялось строительство спорного многоквартирного дома, на несколько земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, проданный ФИО39, нарушали права собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, поскольку собственник - застройщик не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Доводы о том, что при заключении договоров с участниками долевого строительства в период до ДД.ММ.ГГГГ. закон допускал раздел исходного земельного участка без согласия дольщиков, поэтому права истцов не были нарушены, суд не принимает во внимание, поскольку приведенными нормами закона не предполагалось ущемление прав собственников, вновь созданным земельным участком для обеспечения нужд многоквартирного дома.

Однако, как следует из заключения комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, сформированный земельный участок под спорным МКД, площадью 8439 (+/- 32 кв. м.) с кадастровым номером 78:13:0007439:1086, не может обеспечить необходимых нужд собственников, в том числе разместить автостоянку, определённую договором участия в долевом строительстве. Минимальный возможный размер площади для спорного МКД определён экспертом в размере 14362 кв. м., что не соответствует земельному участку, разделенному застройщиком (8439 кв.м.).

Учитывая изложенное, тот факт, что действия ООО «Группа компаний Синергия» по разделу земельного участок кадастровым номером 78:13:0007439:8, фактически нарушили права сособственников спорного МКД, то постановка ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет земельных участков 78:13:0007439:1085 (площадью 5923 кв.м., адрес– <адрес>), 78:13:0007439:1086 (площадью 8439 кв.м., адрес- <адрес>), 78:13:0007439:1084 (площадью 93 кв.м., адрес <адрес>), образованные в результате раздела земельного участка 78:13:0007439:8, является незаконной, в связи с чем запись в реестрах ГКН и ЕГРН об указанных земельных участках подлежит исключению.

Разрешая требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Синергия» и ФИО39, применении последствий недействительности данной сделки, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд учитывает изложенное, а также то, что в границах участка, принадлежащего ответчику ФИО39 78:13:0007439:1085, находятся земли, относящиеся к общему имуществу сособственников, на которых осуществлялось строительство спорного многоквартирного дома (78:13:0007439:8) со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой, межевание которого застройщиком проведено без учета существа законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающая охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома, поэтому сделка заключенная ответчиками по распоряжению таким земельным участком ничтожна на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчиков о том, что истцы, не являющиеся стороной сделки, не вправе ее оспорить, суд отклоняет, поскольку установлено, что сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ООО «ГК «Синергия» и ФИО39, ничтожна в силу закона.

При таких обстоятельствах судом приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа компаний «Синергия» с ФИО39

Разрешая требования истцов о признании права собственности на земельный участок, суд учитывает доводы стороны истца, а также заключение судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, которой определены координаты поворотных точек земельного участка необходимого для обслуживания нужд спорного МКД, и полагает возможным установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (с кадастровым номером 78:13:0007439:1087) площадью 14362 кв.м., в следующих координатах поворотных точек (Х-83049.26, У-118552.02; Х-83054.32, У-118560.96; Х-83073.25, У-118597.65; Х-83095.12, У-118640.03; Х-83004.58, У-118667.92; Х-83001.61, У-118662.07; Х-82989.05, У-118668.60; Х-82992.05, У-118674.49; Х-82958.88, У-118709.70; Х-82924.90, У-118644.04; Х-82949.61, У-118631.43; Х-82936.90, У-118610.44; Х-82942.75, У-118607.40), признав право общей долевой собственности на данный земельный участок, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

При этом суд учитывает, что земельный участок, для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции, площадью 93 (+/- 3 кв. м.), принадлежащей ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные энергетические сети», образованный из земельного участка 14 455кв.м. – 14362 кв. м. (земельный участок необходимый для нужд МКД) = 93 кв.м., не подлежит передаче в собственность граждан, с учетом, в том числе, положений договора участия в долевом строительстве, заключенных сособственниками (п.2.5 договора), а подлежит самостоятельной регистрации собственником, расположенного на нем имущества. В ходе судебного заседания ответчиком ООО «Региональная сетевая компания «Распределительные энергетические сети», требований о признании права на узнанный земельный участок 93 кв.м. не заявлено, суд не вправе выйти за пределы заявленных исковых требований, при этом указанное не лишает собственника имущества права на разрешение вопроса о регистрации спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 98, 116, 167, 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по постановке ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет земельных участков 78:13:0007439:1085 (площадью 5923 кв.м., адрес– <адрес>), 78:13:0007439:1086 (площадью 8439 кв.м., адрес- <адрес>), 78:13:0007439:1084 (площадью 93 кв.м., адрес <адрес>), образованные в результате раздела земельного участка 78:13:0007439:8, обязав исключить из реестров ГКН и ЕГРН сведения об указанных земельных участках.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Синергия» (ИНН №, ОГРН №) и ФИО39 (ИНН №), применить последствия недействительности данной сделки, признав отсутствующим право ФИО39 на земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085.

Установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (с кадастровым номером 78:13:0007439:1087) площадью 14362 кв.м., в следующих координатах поворотных точек (Х-83049.26, У-118552.02; Х-83054.32, У-118560.96; Х-83073.25, У-118597.65; Х-83095.12, У-118640.03; Х-83004.58, У-118667.92; Х-83001.61, У-118662.07; Х-82989.05, У-118668.60; Х-82992.05, У-118674.49; Х-82958.88, У-118709.70; Х-82924.90, У-118644.04; Х-82949.61, У-118631.43; Х-82936.90, У-118610.44; Х-82942.75, У-118607.40), признав право общей долевой собственности на данный земельный участок, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Маковеева Т.В.