Дело № 2-87/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Хабаровск 19 сентября 2025 года
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Мальцевой Л.П.,
при секретаре судебного заседания ФИО5,
с участием представителей истца ФИО9, ФИО6 (участвующего в судебном заседании по ВКС с Железнодорожный районным судом г.Читы),
представителя ответчика ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве,
установил:
истец ФИО4 обратилась в суд с указанным иском к ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве, в обосновании иска указав, что в связи с невыполнением условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи жилого помещения и отказом устранения выявленных недостатков, договор участия в долевом строительстве подлежит расторжению. Выявленные недостатки подтверждаются заключением специалиста, являются существенными и неустранимыми. Построенная застройщиком квартира невозможна к использованию по причине нарушения требований пожарной безопасности – отсутствие тамбур-шлюзов, ведущих в воздушные зоны лестничной клетки. Просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №
Истец в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещалась своевременно, надлежащим образом. Ко дню судебного заседания представила письменные пояснения по иску.
В судебном заседании представитель истца ФИО8 (участвующий в судебном заседании по ВКС с Железнодорожный районным судом г.Читы), заявленные требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении, в дополнении к нему. Дополнительно пояснил, что построенный ответчиком дом не отвечает требованиям пожарной безопасности, отсутствие тамбуров или тамбур-шлюзов со 2 по 16 этажи является существенным строительным дефектом, в части тепловой потери для дома, в области пожарной безопасности, в случае пожара – распространение огня, что является существенным неустранимым строительным недостатком, делающим невозможным использование объекта долевого строительства. Просил удовлетворить исковые требования истца в полном объеме, расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Представитель истца ФИО9 в судебном заседании исковые требования и доводы представителя ФИО6 поддержала, настаивала на удовлетворении исковых требований истца.
Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, полагая, что построенный объект долевого строительства имеет незначительные недостатки, устранимые. Истец не обращалась с заявлением об исправлении недостатков, в квартире и машино-месте, а заявляла выявленные ею недостатки в местах общего пользования. Представил возражение на исковое заявление, дополнение к возражениям. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица ООО УК «Надежные партнеры» в судебное заседание не явился, а дате и времени судебного заседания извещался своевременно надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил возражение на исковые требования, дополнение к возражениям.
Опрошенный в судебном заседании от 12.11.2024 в качестве специалиста ФИО1 суду пояснил, что имеет высшее образование в области гражданского строительства, работает в Дальневосточном государственном университете путей сообщения. По существу пояснил, что был приглашен истцом для приемки квартиры по договору участия в долевом строительстве, затем принимал машино-место, приемка объектов оформлена им в виде заключения специалиста. При приемке объектов им были выявлены недостатки строительства в местах общего пользования, такие как: отсутствие выезда (был закрыт), отсутствие КПП, отсутствие площадки для средств пожаротушения, отсутствие лотков для отвода воды в полах. В квартире недостатков не было за исключением разных радиаторов отопления в комнатах. В помещениях где расположены машино-места следы течи. Кроме того, проектной документацией предусматривались тамбур-шлюзы, по факту их нет. Выявленные недостатки влияют на пожарную безопасность здания, в связи с чем, являются значительными.
Опрошенный в судебном заседании от 19.09.2025 по ВКС с Железнодорожный районным судом г.Читы специалист ФИО2 суду пояснил, что имеет высшее строительное образование, работает в ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз». По существу пояснил, что Федеральными законами установлены параметры для безопасности при строительстве многоквартирного дома, а также правила пожарной безопасности, предъявляемые для строительства зданий МКД. Отсутствие в МКД тамбуров или тамбур-шлюзов является нарушением при строительстве таких зданий, поскольку не учитываются теплопотери, также в случае возникновения пожара способствует распространению огня. В случае, если в доме есть тамбуры или тамбур-шлюзы на первых этажах при наружных входах, в этом случае не требуется установка таких тамбур-шлюзов на каждом этаже. Данные недостатки являются существенными. Дефекты вентиляционной вытяжки также являются существенными недостатками. Отсутствие отбойников для колес в помещении машино-места не является существенным недостатком.
Опрошенный в судебном заседании от 19.09.2025 эксперт ФИО3 суду пояснил, что является сотрудником ООО «Строительная помощь» ему было поручено производство экспертизы по гражданскому делу по иску ФИО4 к ООО «СЗ – Альтамира». По существу пояснил, что при исследовании объектов представленных на экспертизу путем камерального и натурного исследования были выявлены недостатки объектов долевого строительства. Все выявленные недостатки объектов долевого строительства изложены в заключении. Места общего пользования МКД не могли быть предметом исследования. По поводу тамбур-шлюзов пояснил, что все предусмотренные характеристики при строительстве многоквартирного дома учитываются в проектной документации, которая проходит обязательное экспертное изучение. После строительства дома, объект проходит исследование всех специалистов и строительная организация получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Выявленные недостатки не влияют на невозможность их эксплуатации. В жилом помещении, в помещении санузла отсутствует отверстие вентиляции, такой недостаток устраняют путем устройства отверстия в стене и установку вентиляционной решетки, выявленный недостаток является устранимым, оконные откосы и провисание дверного полотна также являются устранимыми недостатками, остальные выявленные недостатки являются малозначительными и устранимыми. В помещении машино-место в ходе исследования выявлено, что на поверхности пола образуется застой воды от колесных шин, данный недостаток устраняется путем устройства уклона полов. Все выявленные недостатки не препятствуют использованию объектов по их прямому назначению.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле (судебные извещения, размещение информации с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ о месте и времени рассмотрения дела на официальном сайте Центрального районного суда г.Хабаровска - centralnyr.hbr.sudrf.ru), руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения представителей истца, представителя ответчика, специалистов, судебного эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 указанной статьи) или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства (пункт 2 части 1.1 той же статьи).
Как установлено в ходе рассмотрения дела и подтверждается материалами дела, между ООО «Специализированный застройщик-Альтамира» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №.
Предметом указанного договора являлось строительство Застройщиком для участника долевого строительства трехкомнатной квартиры, обозначенной под номером 116, площадью 82,6 кв.м., расположенной на 16 этаже под порядковым номером 5 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте «Жилой комплекс в границах <адрес> – <адрес> в <адрес>», жилой дом по ГП3 и нежилое помещение – машино-место №, площадью 15,15 кв.м., распложенное в объекте «Жилой комплекс подземная автостоянка по ГП4». После получения разрешения на ввод Объектов недвижимости в эксплуатацию передать объекты долевого строительства – участнику долевого строительства.
Между ООО «Специализированный застройщик – Альтамира» в лице ФИО10 действующей на основании доверенности и ФИО4 в лице ее представителя по доверенности ФИО1 14.09.2023 подписан акт приема передачи квартиры без замечаний.
29.11.2023 в электронном виде истец направила в адрес ответчика претензию с требованием устранить недостатки объекта долевого строительства, а именно:
- отсутствие выезда с территории дома (закрыт второй выезд), нарушение противопожарных норм;
- при основном въезде-выезде на стоянку автомобилей отсутствует контрольно-пропускной пункт (помещение для уборочной техники, обслуживающего персонала, туалета и т.п.);
- отсутствие оборудованной площадки для размещения первичных средств пожаротушения, средств индивидуальной защиты и пожарного инструмента, а также самих указанных средств;
- отсутствие доступа к одному из эвакуационных выходов непосредственно наружу и в лестничные клетки, непредоставление ключей от указанных закрытых выходов;
- отсутствие возможности въезда на стоянку ввиду непредоставления доступа к управлению воротами автостоянки;
отсутствие выхода на рампу через противопожарную дверь вблизи ворот или в воротах;
- отсутствие в зоне рампы соответствующей сигнализации по организации движения транспортных средств;
- в месте выезда со стоянки на покрытие - въезда на рампу отсутствуют устройства (лотки) для стекания топлива и др.;
- отсутствие вдоль стен, к которым автомобили устанавливаются торцевой стороной, а также с обеих сторон проезжей части рампы колесоотбойных устройств;
- отсутствие в полах подземной стоянки автомобилей устройств для отвода воды в случае тушения пожара;
- не функционирование приточно-вытяжной вентиляции для удаления вредных газовыделений (наличие едкого, устойчивого запаха выхлопных газов и краски);
- отсутствие приборов для измерения концентрации СО;
- отсутствие у въезда розетки для возможности использования электрифицированного пожарно-технического оборудования;
- отсутствие разметки парковочных мест;
- трещины в стенах, наличие следов затопления, протечек и намокания;
- верхний ригель (балка над парковочным местом) с дефектом защитного слоя бетона.
Также указывает на невозможность использования квартиры по причине нарушения требования пожарной безопасности – отсутствие в доме тамбур-шлюзов, ведущих в воздушные зоны лестничной клетки. Кроме того выявлены недостатки в виде различных радиаторов отопления, установленных в квартире, а также в местах общего пользования.
24.01.2024 истцом в адрес ответчика электронным письмом направлено уведомление об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с не устранением выявленных недостатков.
02.11.2023 ответчиком ООО «СЗ – Альтамира» в адрес ФИО4 было направлено уведомление и получено истцом 30.112023 о необходимости принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи.
09.01.2024 ООО «СЗ – Альтамира» составлен односторонний акт приема-передачи машино-место, который направлен ФИО4 и получен ею 19.01.2024.
ООО «СЗ-Альтамира» 27.08.2021 администрацией города Хабаровска в лице Департамента архитектуры, строительства и землепользования было выдано разрешение на строительство № для строительства «Жилой комплекс в границах <адрес> – <адрес> в <адрес>». 1 этап строительства – жилой дом по ГП3. 2 этап строительства – подземная автостоянка по ГП4, 3 этап строительства – жилой дом по ГП2, 4 этап строительства – жилой дом по ГП1. Проектная документация выполнена ООО «Стройпроект».
ООО «Строительство Экспертизы Проекты» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации, зарегистрированное за № от ДД.ММ.ГГГГ. Положительно заключение принято по инженерно-геодезическим изысканиям, по инженерно-геологическим изысканиям и инженерно-геотехническим изысканиям, по инженерно-экологическим изысканиям, по охране окружающей среды, по системе водоснабжения и водоотведения, по схеме планировочной организации земельного участка, по объемно-планировочным и архитектурным решениям, по конструктивным решениям, по организации строительства, по системе электроснабжения, по теплоснабжении, вентиляции и кондиционировании, по системе связи и сигнализации, по пожарной безопасности.
18.10.2021 в выданное разрешение на строительство от 27.08.2021 внесены изменения в части продления сроков строительства.
13.01.2022 в выданное разрешение на строительство от 27.08.2021 внесены изменения в части пользования земельным участком – оформлено право собственности от 18.02.2021. В части получения положительного заключения экспертизы (внесения изменений) от ДД.ММ.ГГГГ №.
07.12.2021 ООО «Строительство Экспертизы Проекты» в адрес ООО «СЗ-Альтамира» направлено информационное письмо № к положительному заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, с указанием, что повторная экспертиза проектной документации после внесения изменений не требуется.
ООО «Строительство Экспертизы Проекты» выдано положительное заключение экспертизы проектной документации, зарегистрированное за № от ДД.ММ.ГГГГ. Положительное заключение принято по охране окружающей среды, по системе водоснабжения и водоотведения, по схеме планировочной организации земельного участка, по объемно-планировочным и архитектурным решениям, по конструктивным решениям, по организации строительства, по системе электроснабжения, по теплоснабжению, вентиляции и кондиционировании, по системе связи и сигнализации, по пожарной безопасности.
16.08.2023 Комитетом государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края утверждено заключение № о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации на жилой дом по ГП3, предусмотренный 1 этапом строительства в границах <адрес> – <адрес> в <адрес>.
22.08.2023 ООО «СЗ-Альтамира» в Департамент архитектуры, строительства и землепользования было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. К указанному заявлению были приложены: сведения о юридическом лице (ИНН, ОГРН), информация об объекте капитального строительства, сведения о разрешении на строительство, на основании которого осуществлялось строительство, показатели об объекте капитального строительства, технический план дома, а также документы в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Директором Департамента архитектуры, строительства и землепользования 28.08.2023 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № жилого дома по ГП3, предусмотренный 1 этапом строительства в границах <адрес> – <адрес> в <адрес>.
В обоснование требования о расторжении договора участия в долевом строительстве ФИО4 сослалась на ряд выявленных недостатков и несоответствие помещения требованиям строительных правил, представив заключение специалиста от 10.06.2024.
Согласно заключения специалиста от 10.06.2024 выполненное строительным экспертом ФИО1 установлено, что в исследуемом жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> подземной автостоянке были выявлены следующие недостатки:
- на этажах данного дома отсутствуют тамбуры, ведущие в воздушную зону лестничной клетки типа Н1, что также не соответствует проектной документации застройщика;
- в местах общего пользования сломаны перила при входе в дрм, разбито стекло на двери при выходе в воздушную зону;
- сколы на вызывной панели пассажирского лифта 16 этажа;
- следы затопления, протечек, намокание, дефекты отделочных работ в помещениях, пристроенных к стоянке автомобилей;
- не соответствие отделки лифтового холла первого этажа, в том числе зоны, прилегающей к вызывной панели пассажирского лифта дизайн-проекту, представленному при заключении договора участия в долевом строительстве;
- отсутствие выезда с территории дома (закрыт второй выезд);
- при основном въезде-выезде на стоянку автомобилей отсутствует контрольно-пропускной пункт (помещение для уборочной техники, обслуживающего персонала, туалета, и п.т.);
- отсутствует оборудованная площадка для размещения первичных средств пожаротушения, средств индивидуальной защиты и пожарного инструмента, а также самих указанных средств;
- загроможден доступ к одному из эвакуационных выходов непосредственно наружу;
- отсутствует выход на рампу через противопожарную дверь вблизи ворот или в воротах;
- отсутствие в зоне рампы соответствующей сигнализации по организации движения транспортных средств;
- в месте выезда со стоянки на покрытие – въезда на рампу отсутствуют устройства (лотки) для стекания топлива и др.;
- отсутствие вдоль стен, к которым автомобили устанавливаются торцевой стороной, а также с обеих сторон проезжей части рампы колесоотбойных устройств;
- отсутствие в полах подземной стоянки устройств для отвода воды в случае тушения пожара;
- отсутствие у въезда, розетки для возможности использования электрифицированного пожарно-технического оборудования;
- трещины в стенах, наличие следов затопления, протечек и намокания;
- верхний ригель (балка над парковочным местом) с дефектом защитного слоя бетона.
В соответствии с результатами обследования специалистом сделан однозначный вывод, что выявленные недостатки являются существенными и нарушают требования, установленные п. 6 ст. 3 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», в частности нарушены требования безлопастных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями. Выявленные дефекты и недостатки объектов исследования также являются нарушениями, приведенных в исследовании строительных норм и правил, не устранены застройщиком до настоящего времени.
Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении».
Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
В судебном заседании установлено, что ранее решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 10.06.2025 по делу № 2а-1778/2025 в удовлетворении административных исковых требований ФИО4 к администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска о признании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным было отказано. Данное решение было обжаловано истцом и согласно информации, размещенной на официальном сайте Хабаровского краевого суда решение Центрального районного суда г. Хабаровска судебной коллегией по административным делам Хабаровского краевого суда от 10.09.2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения.
При рассмотрении вышеназванного дела № 2а-1778/2025 судом было установлено, что до начала строительства спорного объекта проектная документация получила положительное заключение экспертизы проектной документации и положительное заключение внесенных в проектную документацию изменений. Уполномоченными органами, нарушений строительных, пожарных, санитарных и иных норм в проектной документации, в построенном объекте капитального строительства не установлено. На основании представленных застройщиком ООО «СЗ-Альтамира» документов и заключением Комитета государственного строительного надзора Хабаровского края, Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Процедура по вводу объекта капитального строительства - жилого дома по ГП3, предусмотренного 1 этапом строительства в границах <адрес> – <адрес> в <адрес> была проверена Департаментом и проведена со всеми соблюдениями норм действующего законодательства на основании заключения о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации.
Судом были отклонены доводы административного истца о том, что отсутствие тамбуров (тамбур-шлюзы) ведущих в воздушные зоны лестничной клетки дома в построенном доме не соответствует пожарной безопасности, со ссылкой на ответ АО «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ, на ответ ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку проверка готовности объекта капитального строительства возложена на организацию, осуществляющую региональный государственный строительный надзор, который как уже было установлено в судебном заседании на территории <адрес>, осуществляет – Комитет государственного строительного надзора <адрес>. В данном случае уполномоченным органом нарушений строительных и пожарных норм как в проектной документации, в изменениях к ней, так и в построенном объекте капитального строительства не выявлено. Ранее, проектная документация, и внесение изменений в проектную документацию получили положительные заключения экспертизы.
Более того, в ходе рассмотрения настоящего дела и административного дела № 2а-1778/2025 ответчиком был получен ответ из Акционерного общества «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» от 20.08.2025 за № 2051/2-8, что положениями п. 9.20 СП 54.13330.2022 предусматриваются тамбуры или тамбур-шлюзы при наружных входах в многоквартирное жилое здание и не предусматриваются тамбуры или тамбур-шлюзы при входе из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку.
Специалист ФИО2, опрошенный в судебном заседании по ходатайству стороны истца также подтвердил в судебном заседании, что если имеются тамбуры или тамбур-шлюзы на первом этаже при наружном входе, то со второго этаже при входе из наружной зоны на лестничные клетки они не обязательны.
Также суд приходит к выводу, что до начала строительства спорного объекта проектная документация получила положительное заключение экспертизы проектной документации и положительное заключение внесенных в проектную документацию изменений. Уполномоченными органами, нарушений строительных, пожарных, санитарных и иных норм в проектной документации, в построенном объекте капитального строительства не установлено.
В данном случае ссылка истца на нарушение норм пожарной безопасности, при строительстве МКД и невозможности использования МКД по назначению не состоятельна, в связи с чем судом отклоняется.
Для определения обоснованности заявленных истцом требованиям определением суда от 21.11.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:
- определить наличие (либо отсутствие) строительно-технических недостатков объекта долевого строительства - <адрес> по <адрес> в <адрес> с учетом проектной документации объекта долевого строительства, требованиям нормативно-технической документации, а также действующих строительных норм и правил, с определением существенности и устранимости выявленных недостатков (обратить внимание эксперта на соответствие нормам и правилам, установленных в комнатах жилого помещения радиаторов отопления);
- определить наличие (либо отсутствие) строительно-технических недостатков объекта долевого строительства – машино-место № в <адрес> по <адрес> в <адрес> с учетом проектной документации объекта долевого строительства, требованиям нормативно-технической документации, а также действующих строительных норм и правил, с определением существенности и устранимости выявленных недостатков;
- определить, какие из выявленных дефектов препятствуют использованию объектов долевого строительства по целевому назначению.
Из выводов эксперта ООО «Строительная помощь», отраженных в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что в результате анализа выявленных несоответствий (дефектов) экспертом было установлено, что являются значительными следующие недостатки:
- отсутствует сопряжение (крепление) гидроизоляционного материала к конструкции стен в помещениях «Санузлов», высота заведения гидроизоляционного покрытия на поверхность стен менее минимальных допустимых значений. Нарушение требований СП 29.13330.2011«Полы»;
- дефекты монтажа и конструкции заполнений оконных и балконных проемов. Нарушение требований ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», ГОСТ 111-2014 «Стекло листовое бесцветное. Технические условия»;
- отсутствует герметизация мест сопряжения отливов и откосов (наружных) заполнений оконных проемов;
- отслоение, разрывы внутреннего пароизоляционного слоя монтажного шва всех заполнений оконных и балконного проема.
- отсутствует вентиляционное отверстие в помещении Санузла. Нарушение требований СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»;
- отсутствует пломба теплосчетчика, установленного на радиаторе отопления. Нарушение требований ГОСТ Р ЕН 1434-1-2011 «Теплосчетчики. Часть 1. Общие требования».
Являются малозначительными следующие недостатки:
- дефекты монтажа и конструкции заполнений оконных и балконных проемов. Нарушение требований ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой]», ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», ГОСТ 111-2014 «Стекло листовое бесцветное. Технические условия»;
- «Заедание» запирающих приборов оконного блока из ПВХ профилей второго по часовой стрелке от входа в квартиру);
- дефекты монтажа и конструкции заполнений дверного проема (входного металлического). Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия»;
- провисание дверного полотна в собранном дверном блоке с порогом превышает 2 мм на 1м ширины;
- отсутствует глазок в конструкции полотна дверного блока.
Также в результате проведенного исследования экспертом было установлено, что все выявленные недостатки (дефекты) объекта исследования - объекта долевого строительства <адрес> по <адрес> в <адрес> являются устранимыми.
В результате проведенного исследования экспертом было установлено действительное наличие строительно-технических недостатков объекта долевого строительства - машино-места № в <адрес> по <адрес> в <адрес>, а именно: - образование зон застоя воды на поверхности машино-места №, уклон покрытия полов не обеспечивает отвод воды с поверхности. Нарушение требований СП 113.13330.2016 СНиП «Стоянки автомобилей», СП 29.13330.2011 «Полы».
В результате анализа выявленных несоответствий (дефектов) экспертом было установлено, что в соответствии с классификацией ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением №)» выявленный дефект является значительным и устранимым.
В результате проведенного исследования экспертом было установлено, что выявленные недостатки (дефекты) объектов исследования (объектов долевого строительства <адрес> по <адрес> в <адрес> и машино-места № в <адрес> по <адрес> в <адрес>) не препятствуют использованию объектов долевого строительства по целевому назначению.
Анализируя заключение эксперта ООО «Строительная помощь» от ДД.ММ.ГГГГ №, суд полагает, что эксперт, который проводил исследования по спорной квартире и машино-месту, имеет свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов, а также по определению товарной стоимости имущества. В связи с чем, не доверять заключению судебной экспертизы оснований не имеется. Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется. Судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, свои показания подтвердил в судебном заседании. Суд не усматривает каких-либо нарушений со стороны эксперта при производстве экспертизы и находит заключение судебной экспертизы относимым и допустимым доказательством, основанном на исследованными экспертом объектов долевого строительства и материалов дела.
Доводы истца о том, что судебный эксперт не является штатным сотрудником экспертного учреждения, судом отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, из заключения судебного эксперта следует, что экспертиза была поручена судебному эксперту ООО «Строительная помощь». Эксперт ФИО3 в судебном заседании, предупрежденный об уголовной ответственности также пояснил, что является сотрудником экспертной организации ООО «Строительная помощь», в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в пояснениях эксперта.
Абзацем 2 ч. 1 ст. 18 Гражданского процессуального кодекса РФ, предусмотрено, что эксперт или специалист не может участвовать в рассмотрении дела, если он находился либо находится в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей.
В данном случае сведения о том, что эксперт находится в служебной или иной зависимости от кого-либо из лиц, участвующих в деле, их представителей, суду не представлены, о наличии какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела материалы дела не содержат. В связи с чем, оснований по которым истец заявляла отводы эксперту при рассмотрении дела не установлено.
В связи с изложенным, суд признает заключение ООО «Строительная помощь» от ДД.ММ.ГГГГ № допустимыми доказательствами, и принимает его за основу.
Судебный эксперт был опрошен в судебном заседании и пояснил, что все выявленные недостатки являются несущественными. Указание экспертом на значительность недостатков лишь говорит о том, что для их устранения необходимы финансовые затраты. В санузле необходимо выполнить отверстие в стене для образования вентиляционной вытяжки, выполнить регулировку оконных блоков и их надлежащую теплоизоляцию, в помещении машино-места выполнить величину уклона пола, для недопустимости застоя воды, стекающей с колес автомобилей.
В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Как указано в части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Таким образом, по смыслу указанных норм права, основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истец приняла квартиру как объект долевого строительства по акту приема-передачи от 14.09.2023, далее истец 29.11.2023 обратилась с претензией об устранении недостатков мест общего пользования, указав на недостатки имеющиеся в квартире, что присутствуют радиаторы разного размера и недостатки мест общего пользования.
Вместе с тем, из представленной в материалы дела третьим лицом – управляющей организацией ООО УК «Надежные партнеры» технического паспорта на дом, проектной документации, фототаблицы (т. 1 л.д. 160-248, т.2 л.д. 1-45) следует, что перила при входе в дом установлены и находятся в исправном состоянии. Стекло двери при переходе в воздушную зону на 16 этаже действительно повреждено (трещины), однако было повреждено уже в период эксплуатации жильцами и подлежит устранению в рамках текущего ремонта. Вызывная панель пассажирского лифта 16 этажа фактически находится в исправном состоянии (сколов не имеется). Отделка холла первого этажа соответствует проектной документации и не имеет строительных недостатков, размещенное панно не имеет повреждений, подсветка панно в рабочем состоянии, имеется информация о номерах квартир на каждом этаже. Фактически жилой комплекс имеет два въезда-выезда с территории: основной на <адрес> и дополнительный на ул. Гамарника. Проектной документацией не предусматривалось наличие какого-либо КПП ни на въезде в подземный паркинг, ни на въезде на открытую парковку автомобилей. Подземный паркинг оборудован автоматическими системами пожаротушения, внутренним противопожарным водопроводом, автоматической системой дымоудаления, на территории паркинга имеется 10 пожарных шкафов с огнетушителями, пожарными рукавами. В помещении подземного паркинга предусмотрены отверстия для стекания воды в ливневую канализацию. Подземный паркинг имеет разметку с указанием парковочных мест, оборудован системой вентиляции и кондиционирования воздуха, а также приборами измерения концентрации СО и соответствующими сигнальными приборами по контролю СО. Проектной документацией не предусматривается установка колесо-отбойников.
В результате проведенного экспертного исследования по делу, экспертом не были установлены недостатки радиаторов в квартире истца, такие недостатки не описываются и специалистом, проводившим исследование по заявлению истца. В связи с чем, доводы истца при обращении с исковыми требованиями об имеющихся в квартире истца недостатков являлись необоснованными.
Недостатки по местам общего пользования подтвердились только в виде следов протечек и намокания в помещении, примыкающем к помещению паркинга.
Под объектом объект долевого строительства согласно п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. Федерального закона действовавшей на момент заключения Договора с истцом) понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Указанные изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ, с учетом положений ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, позволяют сделать вывод о том, что общее имущество многоквартирного дома не может являться объектом долевого участия в строительстве.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств, следует, что объект долевого строительства передан участнику долевого строительства (истцу) 14.09.2023 и принят ее представителем без замечаний, что свидетельствует об исполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве.
Указанные истцом в претензии застройщику недостатки являлись строительными недостатками мест общего пользования, которые подтвердились только частично в виде следов протечек и намокания в помещении, примыкающем к помещению паркинга. Более того, суд приходит к выводу, что указанные недостатки мест общего пользования МКД являются правоотношениями между застройщиком и управляющей организацией в рамках гарантийного срока, путем направления претензии для устранения недостатков, а в случае отказа в судебном порядке. В судебном заседании представитель третьего лица ООО «УК «Надежные партнеры» поясняла, что между управляющей организаций и застройщиком ООО «СЗ – Альтамира» в настоящее время ведется претензионная работа по устранению строительных недочетов в рамках гарантийного срока.
Таким образом, в результате проведенной по делу экспертизы, экспертом было установлено, что в переданной истцу застройщиком квартире и машино-места имеются строительные недостатки, вместе с тем, выявленные недостатки не препятствуют использованию объектов долевого строительства по целевому назначению, все выявленные недостатки являются устранимыми.
Выявленные недостатки были установлены только при рассмотрении настоящего дела по существу, путем проведения экспертного исследования по делу, и не заявлялись истцом к застройщику (ответчику) для их исправления.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие необходимого условия для расторжения договора долевого участия в строительстве - существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в ст. 5 (ч. ч. 4 и 5) и 9 (ч. 1 и 1.1) Федерального закона № 214-ФЗ конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства в случае, если объект построен (создан) застройщиком с существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.
Таким образом, сами по себе доводы истца о несоответствии объектов долевого строительства и наличии существенных строительных недостатков носят бездоказательный характер, тогда как по смыслу вышеуказанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.
В данном случае, истец не лишена возможности защищать свои права, путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков). Суд обращает внимание истца, что те недостатки, которые были установлены судебной экспертизой, не заявлялись истцом для их исправления Застройщику. Иные недостатки, которые истец указывает в дополнениях к иску не нашли своего подтверждения, в ходе судебного разбирательства.
Иные доводы истцов не нашли своего подтверждения в судебном заседании являются несостоятельными, необоснованными в связи с чем подлежат отклонению.
Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» о расторжении договора участия в долевом строительстве отказать.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска.
Мотивированное решение составлено 03.10.2025.
Судья Л.П. Мальцева
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>