К делу № 2-1557/2023

УИД № 23RS0011-01-2022-002574-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Геленджик «30» марта 2023 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи: Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания: Джабагян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на объект капитального строительства, при участии лиц согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город - курорт Геленджик о признании права собственности на здание наименование «гостиница» общей площадью 1141,9 кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 225 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м. на котором расположен спорный объект, изначально был предоставлен ООО Строительная компания «АТП-5» в аренду для размещения гостиницы, выдано соответствующее разрешение на строительство гостиницы площадью застройки 225 кв.м. В дальнейшем ООО СК «АТП-5» продало объект незавершенного строительства, соответственно, переуступило права и обязанности по заключенному договору аренды ФИО1, который, в свою очередь, передал объект незавершенного строительства истцу. Истец указывает, что несмотря на истечение срока действия договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, оплата за пользование земельным участком производится собственником объекта недвижимости добросовестно.

В ходе завершения строительства здание представляет собой гостиницу, количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, площадью 1141,9 кв.м., энергетически здание оснащено и пригодно для одномоментного проживания в нем отдыхающих, имеется договор о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения, ливневой канализации, на подключение к электроснабжению.

Истец, полагая, что имеются основания для признания права собственности на спорный объект капитального строительства, обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что строительством спорного объекта недвижимости нарушены правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, при этом, заключение эксперта считает, в данном случае, недопустимым доказательством.

Выслушав явившихся участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Обращаясь с иском о признании права на вновь созданные объекты недвижимости, истец должен представить документы, подтверждающие факт их возведения в соответствии с требованиями закона, в том числе доказательства наличия прав на земельный участок, отведенный под строительство, наличия разрешений на строительство и принятия объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Следовательно, юридически значимым обстоятельством для возникновения права собственности в соответствии с данной нормой закона является отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истцу на праве аренды принадлежит земельный участок, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка № от 20.01.2020, договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного от 28.08.2020, договором переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды № от 25.01.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.04.2022 земельный участок, с кадастровым номером № на котором расположен спорный объект капитального строительства принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гостиницы.

Незавершенный объект капитального строительства приобретен истцом на основании договора купли-продажи от 25.11.2021, заключенного с ФИО1, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.12.2021.

Согласно указанной выписке степень готовности объекта незавершенного строительства 67%, площадь объекта 225 кв.м.

Разрешение на строительство гостиницы на указанном земельном участке было выдано администрацией муниципального образования город - курорт Геленджик на ООО СК «Автотранспортное предприятие №5» сроком до 21.09.2011 (л.д.28).

Так, в соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что только установление всей совокупности указанных условий, позволяет признать право собственности на самовольную постройку.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта ИП ФИО5 от 18.07.2022 следует, что по своему функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью 255 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, является гостиницей, соответствует градостроительным нормам и правилам, в том числе требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нарушений вышеназванных норм и правил в ходе осмотра не выявлено, указано на необходимость заключить договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и монтированию автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения до начала использования вышеуказанного объекта капитального строительства в качестве гостиницы. Эксперт указал, что сохранение спорного объекта – гостиница с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Организация парковочных мест на земельном участке, на котором расположен спорный объект, в соответствии с требованиями градостроительных нормативов возможна с задней части исследуемого здания при условии оформления собственником гостиницы с кадастровым номером №, земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Спорный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №

Между тем, имеющийся в заключении эксперта, вывод о возможности организации парковочных мест при условии оформления собственником гостиницы с кадастровым номером №, земельного участка в соответствии с требованиями законодательства, не может быть принят во внимание судом, и указывает, что парковочные места не соответствуют требования градостроительных норм, так как расположение автопарковки находится за пределами земельного участка, переданному на праве аренды истцу, на земельном участке, в отношении которого у истца не имеется никаких прав, иного в материалах дела не содержится.

Таким образом, из данного заключения эксперта, подготовленного ИП ФИО5, невозможно сделать вывод о соответствии возведенного строения нормам и правилам в части оборудования парковочными местами, а именно, что истцами организована гостевая автостоянка, тогда как требования п.8 ст.3 ПЗЗ территории МО город-курорт Геленджик содержат указание на необходимое количество машино-мест при эксплуатации гостиниц и гостевых домов.

Также, в указанном экспертном заключении в полном объеме не исследован вопрос о соответствии спорного объекта, в том числе требованиям пожарной безопасности, поскольку экспертом указано на необходимость заключить договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и монтированию автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения до начала использования вышеуказанного объекта капитального строительства в качестве гостиницы, что не может говорить о том, что спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности.

При этом, вывод эксперта об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, также опровергается судом, в связи с имающейся правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 17.02.2015г. N 18-КГ14-200 (Судебная коллегия по гражданским делам), согласно которой само нарушение требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

В силу части 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса.

Согласно ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались; каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение ИП ФИО5 от 18.07.2022, не может быть принято судом в качестве доказательств, поскольку этим исследованием установлены обстоятельства не в полном объеме, в связи с чем, выводы данного заключения не свидетельствуют о наличии обязательной совокупности условий, установленных ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку.

Помимо указанного, при принятии решения по настоящему спору, судом учитываются положения ч.ч. 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанная документация истцом в орган местного самоуправления не предоставлялась и не запрашивалась.

Разрешение на строительство № от 25.11.2010, на которое ссылается истец в обоснование заявленных требований, выдано на имя ООО СК «Автотранспортное предприятие №5», срок его действия до 21.09.2011.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство/реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что здание – гостиница, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относится к самовольной постройке, поскольку, в настоящее время является объектом незавершенного строительства, степень готовности 67%, иных доказательств в материалах дела не имеется, срок действия разрешения истек, доказательств наличие действующего разрешения в материалы дела не представлено.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, для разрешения вопросов, связанных с реконструкцией или созданием новых объектов капитального строительства, собственнику недвижимого имущества необходимо соблюсти предусмотренную законом процедуру - в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано наличие условий, установленных Гражданским законодательством Российской Федерации, которые могут являться основанием для признания права собственности на возведенный объект, а создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также доказательства того, что по какой-либо независящей от истца причине истец был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Таким образом, при отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на здание, суд исходит из отсутствия доказательств наличия обязательной совокупности условий, установленных ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку, в связи со следующим.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, за отсутствием в материалах дела соответствующего заключения эксперта либо иных доказательств. Установление данных обстоятельств возможно путем проведения по делу соответствующей судебной экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта ИП ФИО5 от 18.07.2022 признано недопустимым доказательством по делу, а ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлялось, то установить соответствие спорного объекта капитального строительства установленным требованиям не представляется возможным.

Иных доказательств, которые бы в совокупности подтверждали соответствие объекта капитального строительства параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не допущение истцом при проведении самовольной реконструкции жилого дома существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, истцом суду не представлено.

В том числе, судом учитывается отсутствие доказательств, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, за отсутствием соответствующего разрешения на строительства, и отсутствие доказательств принятия истцом надлежащих мер по легализации объекта капитального строительства, и учитывает тот факт, что истец, организовав строительство гостиницы, при истечении срока действия разрешении на строительство, в силу принципа разумности не мог не понимать отсутствия в будущем возможности узаконить строение в административном порядке и изначально полагался на разрешение данного вопроса в суде - в данном случае действия истца нельзя признать добросовестными, а его права нарушенными и нуждающимися в судебной защите.

В силу ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих исковые требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как указано в п.26 Постановления Пленума право собственности на самовольную постройку, может быть признано судом при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, только после получения отказа соответствующего органа.

Отсутствие какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ условий является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку, а в данном случае судом установлено отсутствие всех условий, предусмотренных ст.222 ГК РФ.

Таким образом, исследованные и оцененные судом в своей совокупности доказательства подтверждают необоснованность заявленных требований в рамках указанного иска, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на объект капитального строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.04.2023.