УИД 77RS0028-02-2022-000862-67

Дело №2-1336/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«27» июня 2022 года адрес

Судья Тимирязевского районного суда адрес Макляк М.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1336/2022 по иску ФИО1 к фио об обязании заключить договор купли-продажи квартиры и по встречному иску фио к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику фио и просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 50,9 кв. м., расположенной на 13 этаже жилого дома, кадастровый номер квартиры: 77:09:0002003:1372 в течение 5 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу.

Заявленные требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 24 сентября 2021 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, общей площадью 50,9 кв. м., расположенной на 13 этаже жилого дома, кадастровый номер квартиры: 77:09:0002003:1372, по условиям которого истец и ответчик обязуются в срок до «01» декабря 2021 года заключить договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем. Стороны оценили квартиру в сумма. Покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму в следующем порядке: - сумма в день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве задатка; - сумма в течение 3 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по основному договору купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Истец передал денежную сумму в размере сумма в качестве задатка ответчику, о чем ответчик 24 сентября 2021 года собственноручно написал расписку. Стороны пришли к соглашению, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте. Если до 01 декабря 2021 г. стороны не придут к единому соглашению, то заключение (подписание) основного Договора купли-продажи будет происходить «01» декабря 2021 года в 12:00 в офисе нотариуса адрес фио по адресу: адрес. Ответчик принятые на себя по предварительному договору купли-продажи обязательства не исполнил и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. 14 ноября 2021 года истцу из открытых источников стало известно, что ответчик в нарушении условий заключённого между сторонами договора пытается продать квартиру, расположенную по адресу: адрес третьим лицам. 15 ноября 2021 года истец, руководствуясь п. 8 договора, на адрес электронной почты ответчика misilov2013@mail.ru (указанной в п. 8 Договора) направил предложение о заключении основного договора купли-продажи 22 ноября 2021 года в 12-00 в офисе нотариуса адрес фио по адресу: адрес. 22 ноября 2021 г. в 12-00 истец явился для заключения основного договора купли-продажи квартиры в офис нотариуса адрес фио по адресу: адрес, однако ответчик для заключения основного договора не явился. Поскольку 22 ноября 2021 года ответчик не явился для заключения основного договора, истец 24 ноября 2021 года на адрес электронной почты ответчика misilov2013@mail.ru (указанной в п. 8 Договора) направил предложение о заключении основного договора купли-продажи 29 ноября 2021 г. в 12-00 в офисе нотариуса адрес фио по адресу: адрес. Дополнительно 25 ноября 2021 года истец направил в адрес ответчика телеграмму следующего содержания: «подписание основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес состоится 29 ноября 2021 года в 12:00 в офисе нотариуса адрес фио по адресу: адрес», однако ответчик для заключения основного договора не явился. 01.12.2021 г. в 12-00 Истец также явился в офис нотариуса адрес фио по адресу: адрес целью подписать основной договор купли-продажи квартиры. Однако и в дату, прямо указанную в договоре, ответчик для заключения основного договора не явился (п.8 Договора).

Ответчик фио обратился в суд со встречным иском к ФИО1 и просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от 24.09.2021, расположенной по адресу: адрес, взыскать расходы по оплате госпошлины.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что с целью продажи спорной квартиры обратился в риэлторское агентство, где 07.06.2021 по просьбе фио подписал документы не читая их содержания, в тот же день вечером был госпитализирован в больницу с диагнозом инфаркт миокарда. После выписки из больницы он (фио) ввиду отсутствия каких-либо действий со стороны агентства по продаже квартиры, решил обратиться в другое риэлторское агентство, 24.09.2021 на осмотр квартиры в качестве покупателей приехали ФИО1 и Светлана, которые стали предъявлять претензии по поводу обращения в другое риэлторское агентство, требовали снижения цены квартиры. Как указывает фио в своем иске, он согласился, чтобы квартиру продавали ФИО1 и Светлана, однако отказался снижать цену квартиры. Фактически все действия фио и Светланы были направлены на то, чтобы выкупить у фио квартиру за бесценок, гораздо ниже ее реальной рыночной стоимости, чтобы перепродать значительно дороже. Он (фио) был убежден, что подписывает договор с ФИО1 как с сотрудником риэлторского агентства на поиск покупателей на квартиру и сопровождение при ее продаже, воспользовавшись доверием истца ФИО1 дал на подпись предварительный договор купли-продажи квартиры за цену, существенно ниже ее реальной стоимости, обманул в сумме предоставленных в качестве предоплаты за квартиру денежных средств, что дает основания для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.09.2021 недействительным, как заключенного под влиянием обмана.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов фио, которая в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов фио и фио, которые в судебное заседание явились, просили в удовлетворении иска отказать, подержали доводы встречного иска.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что 24.09.2021 между фио (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Согласно п.5 договора стороны оценили квартиру в размере сумма Обеспечением исполнения сторонами своих обязательств по предварительному договору является задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ. По согласованию сторон задаток подлежит возврату в полном объеме в случае невозможности подписать основной договор купли-продажи. В случае отказа продавца от подписания основного договора, он обязуется вернуть полученный задаток в двойном размере. При заключении сторонами основного договора, задаток, переданный покупателем продавцу засчитывается в счет уплаты цены квартиры, указанной в п.1 настоящего договора.

В соответствии с п.7 договора покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму продавцу в следующем прядке: сумма покупатель передал продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, что подтверждается распиской продавца; оставшаяся сумма в размере сумма выплачивается в течение трех календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по основному договору купли-продажи квартиры в УФСГР кадастра и картографии по адрес.

Продавец и покупатель обязуются заключить (подписать) договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или на имя другого физического лица, указанного покупателем в срок до 01 декабря 2021 года. Стороны договорились, что согласование имени покупателя, точной даты, времени и места заключения основного договора купли-продажи будет происходить путем уведомления друг друга по электронной почте с адреса покупателя на адрес продавца. Если до указанной выше даты стороны не пришли к единому соглашению, то заключение (подписание) основного договора купли-продажи будет происходить 01 декабря 2021 года в 12:00 в офисе нотариуса адрес фио по адресу: адрес (п.8 договора).

До настоящего времени договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен. Ответчик для заключения основного договора на неоднократные требования истца не явился.

Возражая против предъявленных исковых требований, фио указал, что ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи была существенно занижена рыночная стоимость квартиры. В обоснование возражений фио представлен отчет об оценке недвижимости ООО «Оценка.Онлайн», согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет сумма

Суд полагает, что представленный фио отчет об оценке объекта недвижимости может быть положен в основу решения суда, поскольку выводы специалиста мотивированы, даны специалистом с достаточным опытом работы и высокой квалификацией.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представленный в материалы дела отчет об оценке ФИО1 не опровергнут.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доводы фио о занижении цены спорного объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 24.09.2021 нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

После заключения сторонами предварительного договора существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, в частности, изменилась и кадастровая стоимость объекта недвижимости. Так, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 06.12.2021 кадастровая стоимость квартиры составила сумма, а по состоянию на 23.03.2022 – сумма, что повлекло существенное изменение и рыночной стоимости.

Заключение договора купли-продажи спорной квартиры за цену в размере сумма, установленную предварительным договором, повлекло бы для продавца существенный ущерб.

При таких обстоятельствах понуждение фио к заключению основного договора купли-продажи на условиях цены, установленной предварительным договором, будет противоречить требованиям ст. 451 ГК РФ и существенно нарушит права и охраняемые законом интересы продавца.

При таких обстоятельствах, исковые требования фио к фио об обязании заключить договор купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные исковые требования фио к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 24.09.2021 по основаниям, предусмотренным ст.ст.178, 179 ГК РФ, суд приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Оспаривая заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры фио указал, что перед подписанием документов он предварительно не читал их, не знакомился с их содержанием, данный договор был заключен под влиянием обмана и заблуждения относительно природы сделки.

При этом доказательств наличия препятствий со стороны фио или иных лиц, а также свидетельствующих о невозможности ознакомиться с текстом договора при его подписании по иным причинам, фио представлено не было.

Из содержания встречного искового заявления и представленных материалов усматривается определенно выраженное волеизъявление фио на отчуждение принадлежащего ему имущества, что выразилось в его действиях, в том числе при оформлении нотариальных доверенностей от 30.06.2021 на имя фио и фио

Положениями статьи 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу вышеприведенной нормы, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что волеизъявление фио на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия фио свидетельствуют о намерении заключить именно предварительный договор купли-продажи квартиры, а не договор об оказании риэлторских услуг. При этом в материалы дела фио представлен договор с продавцом на поиск покупателя и сопровождение от 01.06.2021, заключенный между ООО «Чистые Пруды» и фио, который заключен до предварительного договора купли-продажи. Оспаривая сделку, фио не представил допустимые и относимые доказательства заблуждения относительно природы сделки и совершения сделки под влиянием обмана и заблуждения.

В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По общему правилу, поведение считается добросовестным, пока не доказано иное. фио, по мнению суда, недобросовестное поведение фио не доказано.

Не достижение сторонами согласия относительно стоимости квартиры, не свидетельствует о недобросовестном поведении фио

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, то требования о взыскании расходов по оплате госпошлины также не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к фио об обязании заключить договор купли-продажи – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований фио к ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.

Судья М.А. Макляк

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2022 года