УИД № 72RS0014-01-2022-013671-96

Дело № 2-677/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 09 января 2023 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Терентьева А.В.,

при секретаре Шуваевой М.А., помощнике судьи Тарабаевой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-677/2023 по исковому заявлению ФИО7 к Администрации г. Тюмени, Департаменту земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени о признании права собственности,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском к Администрации г. Тюмени, Департаменту земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени о признании права собственности на оконченный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером № (площадью № кв. м, количество этажей – №) с местоположением: Российская Федерация, <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 28.02.2012 между ООО «Темп» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, район <адрес>, в редакции дополнительного соглашения о продлении срока аренды. 03.09.2012 выдан градостроительный план земельного участка №. 02.11.2012 Администрацией г. Тюмени выдано разрешение № на строительство объекта «автосалон открытого типа с офисными помещениями». 13.04.2015 подготовлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%. 23.04.2015 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости ФИО2 20.05.2015 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 был заключен договор № аренды земельного участка на срок по 19.05.2018. 09.02.2017 на основании договора купли-продажи недвижимости право собственности перешло к ФИО3 27.06.2019 решением Ленинского районного суда г. Тюмени по делу № в иске Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО3 отказано в изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Также суд отказал ФИО3 во встречном иске о продлении договора аренды № от 20.05.2015. Также судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.02.2017 ФИО3 купил у ФИО2 объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право пользования продавца земельным участком подтверждается договором аренды земельного участка от 20.05.2015. Согласно техническому заключению ООО «Проектное депо» от 24.01.2019 по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций объекта капитального строительства «Автосалон открытого типа с офисными помещениями по адресу <адрес>, район <адрес>», автосалон открытого типа с офисными помещениями, расположенный по указанному адресу фактически существует, готовность объекта 100%, объект был построен в 2015 году на основании разрешения на строительство. Здание находится в работоспособном состоянии. Строительные конструкции соответствуют предъявляемым требованиям, пригоден для дальнейшей эксплуатации, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. Дальнейшая безопасная эксплуатация возможна». 20.04.2021 ФИО3 продал по договору купли-продажи вышеуказанный объект незавершенного строительства со степенью готовности 99% ФИО4 05.05.2021 ФИО4 по договору займа № получил от ФИО8 денежные средства под залог спорного объекта недвижимости. Определением Центрального районного суда г. Тюмени от 09.03.2022 по материалу № утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ответчик в счет задолженности по договору займа передал истцу право собственности на спорный объект незавершенного строительства. 14.04.2022 переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущественных отношений Тюменской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии г. Тюмени.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.02.2012 между ООО «Темп» и ФИО1 (арендатору) заключен договор аренды №, в редакции дополнительного соглашения о продлении срока от 18.05.2012, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, район <адрес> (далее – земельный участок) (л.д. 16).

03.09.2012 Департаментом градостроительной политики Администрации г. Тюмени приказом №-гпзу утвержден градостроительный план земельного участка для строительства автосалона с офисными помещениями (л.д. 17-21).

02.11.2012 Администрацией г. Тюмени выдано разрешение № № на строительство на земельном участке объекта «автосалон открытого типа с офисными помещениями» (л.д. 22).

13.04.2015 подготовлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, со степенью готовности 15% (л.д. 23).

23.04.2015 право собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2.

20.05.2015 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка на срок по 19.05.2018 (л.д. 24-24).

09.02.2017 ФИО2 заключил договор купли-продажи недвижимости №, в соответствии с которым право собственности на объект недвижимости перешло к ФИО3 (л.д. 26-28).

17.01.2018 на основании соглашения произведена замена арендатора в договор аренды № на ФИО3 (л.д. 29).

11.04.2019 приказом Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации <адрес> №-АР объекту незавершенного строительства с кадастровым номером № с описанием местоположения: Российская Федерация, <адрес> присвоен адрес: <адрес> (л.д. 30).

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 27.06.2019 по делу № Департаменту имущественных отношений Тюменской области отказано в иске ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а также отказано во встречном иске ФИО3 о продлении договора аренды № (л.д. 31-33).

В рамках указанного дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.02.2017 ФИО3 приобрел у ФИО2 права в отношении объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 286 кв. м, степенью готовности 15%, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право пользования продавца земельным участком подтверждается договором аренды земельного участка от 20.05.2015.

Согласно технического заключения ООО «Проектное депо» от 24.01.2019 по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций объекта капитального строительства «Автосалон открытого типа с офисными помещениями по адресу г. Тюмень, район <адрес>», автосалон открытого типа с офисными помещениями, расположенный по указанному адресу фактически существует, готовность объекта 100%, объект был построен в 2015 году на основании разрешения на строительство №, выданного администрацией <адрес> 02.11.2012. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» здание находится в работоспособном состоянии. Строительные конструкции соответствуют требования СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. Объект капитального строительства (автосалон открытого типа с офисными помещениями) пригоден для дальнейшей эксплуатации, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. Дальнейшая безопасная эксплуатация возможна».

Судом установлен факт того, что с 2015 объект по вышеуказанному адресу имел на дату прекращения договора аренды 95% степени готовности, на настоящее время 100% степени готовности, однако такие сведения не были внесены в ЕГРПН, в котором произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства 15% степени готовности.

Судом также сделан вывод о том, что как предыдущими собственниками вышеуказанного объекта автосалона, являющимися арендаторами вышеуказанного земельного участка, так и ответчиком (ФИО3) предпринимались меры к вводу и завершению объекта незавершенного строительства, однако на дату окончания договора аренды спорного земельного участка такие меры не были доведены до конца не по вине ответчика и предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, что в силу п.3 ст. 239.1 ГК РФ делает невозможным удовлетворение исковых требований. На настоящее время на спорном земельном участке находится объект завершенный строительством 100% степенью готовности, на дату окончания срока действия договора аренды объект имел 95% степень готовности, отсутствовала установленная система канализации, по причине отсутствия развитой системы канализации в данном районе. На настоящее время строительство объекта, расположенного на арендованном земельном участке завершено, окончание срока действия договора аренды не является безусловным основанием для изъятия в настоящее время объекта завершенного строительством для продажи его с публичных торгов.

Кроме того судом установлено, что 20.04.2021 ФИО3 продал по договору купли-продажи вышеуказанный объект незавершенного строительства со степенью готовности 99% ФИО4.

05.05.2021 ФИО4 по договору займа № получил от истца по настоящему спору ФИО8 денежные средства в размере 2 100 000 руб. под залог, на основании договора залога № от 05.05.2021, спорного объекта недвижимости (л.д. 43-48).

Договор залога недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

Определением Центрального районного суда г. Тюмени от 09.03.2022 по материалу № в рамках дела № утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ФИО4 в счет задолженности по договору займа передал ФИО5 право собственности на спорный объект незавершенного строительства (л.д. 49-51).

14.04.2022 переход права собственности истца на спорный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 52-54).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что в период действия договоров аренды земельного участка, предоставленного для возведения автосалона с офисными помещениями, на основании разрешения на строительство возведен не завершенный строительством объект недвижимости, на который в установленном порядке зарегистрировано права собственности.

Требования Департамента об освобождении земельного участка и его возврате мотивированы прекращением действия договора аренды и обоснованы ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем учитывая, что на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, что договор аренды земельного участка прекращен.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.

Так, в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, разъяснено, что Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

При этом суд также исходит из того, что возможность признание права собственности на постройку, возведенную на предоставленном для этих целей земельном участке, связывается не с соблюдением требований о получении разрешения на ввод ее в эксплуатацию, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. С учетом приведенных норм права, заявленных требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу является выяснение судом вопроса о соответствии созданной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, а также период ее возведения.

Судом установлено и следует также из представленных в дело доказательств, что в соответствии с техническим заключением ООО «Проектное-экспертное бюро гранд» № № по состоянию на 29.12.2022 автосалон открытого типа с офисными помещениями, расположенный по адресу: <адрес> и <адрес>, фактически существует, готовность объекта составляет 100 %. Объект был построен в 2015 году на основании разрешения на строительство № №, выданного администрацией <адрес> 02 ноября 2012. Согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», здание находится в работоспособном состоянии. Строительные конструкции соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с изменением № 1). Объект капитального строительства (автосалон открытого типа с офисными помещениями) пригоден для дальнейшей эксплуатации, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

Доказательств опровергающих вышеуказанное заключение в материалы дела не представлено (статья 56 ГПК РФ).

Принимая во установленные обстоятельства, учитывая вышеизложенные нормы права и разъяснения Президиума Верховного Суда РФ, суд, установив, что земельный участок был предоставлен в аренду для строительства спорного объекта недвижимости, вид разрешенного использования участка не исключает его застройку спорным объектом недвижимости, не установив существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, а также учитывая, что здание возведено в границах предоставленного земельного участка, приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности истца на оконченный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером № (площадью 213,6 кв. м, количество этажей – 2) с местоположением: Российская Федерация, <адрес>.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО7 (паспорт №) к Администрации г. Тюмени (ИНН №), Департаменту земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени (ИНН №) о признании права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности ФИО7 на оконченный строительством объект капитального строительства с кадастровым номером № (площадью 213,6 кв. м, количество этажей – 2 ) с местоположением: Российская Федерация, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 16 января 2023 года.

Председательствующий судья А.В. Терентьев