Решение по делу № 2А-2083/2025 от 26.01.2026 | Калининский районный суд (Тверская область)

Дело №2а-244/2026 (2а-2083/2025)

УИД 69RS0037-02-2025-003202-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2026 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пугачевой Е.Е.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с приведенными выше требованиями, сославшись на незаконный, по его мнению, отказ в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, находящегося у него в аренде, в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как правообладателю расположенного на данном земельном участке здания с кадастровым номером №.

В качестве основания для принятия оспариваемого решения приведены доводы о несоответствии принадлежащего заявителю здания признакам объекта капитального строительства и жилого дома, в связи с чем ответчик пришел к выводу об отсутствии у истца права на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов.

Вместе с тем сам по себе факт регистрации права собственности на указанную постройку, по мнению административного истца, является достаточным подтверждением наличия признаков объекта капитального строительства у здания, расположенного на спорном участке.

С учетом изложенного, ФИО1 просил признать незаконным решение администрации Калининского муниципального округа Тверской области №02-09/3871 от 14 мая 2025 года об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1101 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; обязать администрацию Калининского муниципального округа Тверской области предоставить данный земельный участок в собственность ФИО1 за плату (без проведения торгов).

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФИО3, Межведомственная комиссия администрации Калининского муниципального округа Тверской области, Главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области.

Административный истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя на основании доверенности ФИО2, поддержавшего заявленные требования в полном объеме.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей для участия в нем не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства, в связи с чем их неявка не препятствует рассмотрению административного дела по существу.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Порядок реализации права обжалования решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления и их должностных лиц регламентирован главой 22 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 1 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В рассматриваемом случае данный срок соблюден.

Из частей 9 и 11 статьи 226 КАС РФ следует, что по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию административным истцом, являются нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, и соблюдение срока обращения в суд.

Соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, подлежащие установлению судом, доказываются административным ответчиком.

По смыслу части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названого Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

К числу оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов относится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, на основании протокола №2 от 11 сентября 2023 года об итогах аукциона между администрацией Калининского муниципального района Тверской области и ФИО3 22 сентября 2023 года заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1101 кв.м, расположенного в <адрес>, сроком на 20 лет (т.1, л.д. 127-130, 135).

28 сентября 2023 года, то есть спустя шесть календарных дней с даты заключения договора аренды, ФИО3 направил в адрес администрации уведомление об уступке своих прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды ФИО1 (т.1, л.д. 141).

2 октября 2023 года, то есть спустя 10 календарных дней с даты заключения договора аренды земельного участка, ФИО3 заключил с ФИО1 договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам проведения торгов. Права и обязанности по договору аренды переданы новому арендатору в пределах срока основного договора аренды, до 22 сентября 2043 года (т.2, л.д. 40-42).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 101 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности муниципального образования Калининский муниципальный округ Тверской области.

Выписка содержит сведения об обременении земельного участка в пользу арендатора ФИО1 на срок с 6 октября 2023 года по 22 сентября 2043 года на основании поименованного выше соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

По сведениям ЕГРН в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, представляющий собой одноэтажный каркасно-обшивной жилой дом, площадью 22,1 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 15 августа 2024 года.

Факт нахождения данной постройки на земельном участке с кадастровым номером № сторонами не оспаривается, подтвержден представленными сторонами доказательствами: фото-, видеоматериалами, актом осмотра земельного участка №136 от 22 апреля 2025 года и фототаблицей к нему, актом обследования помещения от 28 ноября 2025 года.

4 апреля 2025 года ФИО4, действующая в интересах ФИО1 на основании доверенности, обратилась в администрацию Калининского муниципального округа Тверской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (без проведения торгов), указав, что на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером № принадлежащий заявителю на праве собственности (т.1, л.д. 158).

По результатам рассмотрения данного заявления органом местного самоуправления отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов.

Отказ мотивирован отсутствием у заявителя исключительного права на приобретение земельного участка в собственность в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ (т.1, л.д.145-146).

В определении от 23 апреля 2020 года №935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35).

В то же время одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, которая должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности, а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О, от 29 апреля 2025 года №1095-О и др.).

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации») установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона №42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 1 июня 2015 года, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 1 июня 2015 года по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2021 года №305-ЭС21-4791, от 17 марта 2021 года №305-ЭС16-19742(6) и др.).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Изложенная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года №308-ЭС22-2357).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора - гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью.

При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции), то на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Принимая во внимание ограничение на уступку прав и обязанностей в отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после 1 июня 2015 года на торгах договорам, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, замена стороны по договорам аренды посредством заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по такому договору, заключенному на торгах, является недопустимой, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 2 октября 2023 года, заключенное между ФИО3 и ФИО1, является ничтожным.

Сам по себе факт уведомления администрации ФИО3 о своем намерении передать права и обязанности по договору аренды ФИО1 не свидетельствует о законности заключения такого соглашения, поскольку в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ ФИО3 был не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

При таком положении надлежащее исполнение ФИО1 обязанностей арендатора земельного участка, внесение арендных платежей, использование участка по целевому назначению, возведение постройки и осуществление технологического присоединения не имеет юридического значения по настоящему делу, а вышеперечисленные формально правомерные действия не свидетельствуют о возникновении исключительного права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов, поскольку такие действия совершены в обход публично-правовых процедур, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

В соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является самовольной постройкой.

Принимая во внимание, что принадлежащий ФИО1 объект недвижимости с кадастровым номером № был возведен на земельном участке, который не предоставлялся ему в аренду в установленном законом порядке (по итогам проведения торгов), данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка.

При изложенных обстоятельствах у суда не имеется оснований не согласиться с выводом администрации об отсутствии у заявителя исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, поскольку право на выкуп без торгов публичных земельных участков правообладателями зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, предоставленных в аренду, может возникать лишь у арендаторов государственного или муниципального имущества, заключивших договор на конкурентной основе.

В данном случае судом не установлена совокупность условий, необходимая для признания незаконным оспариваемого решения, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 26 января 2026 года.

Судья А.С. Бабанова