РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 сентября 2022 года <адрес>
Заводской районный суд <адрес> Республики в составе:
председательствующего судьи Мормыло О.В.,
при секретаре ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО1 и Департаменту жилищной политики Мэрии <адрес> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии обременения, а также по самостоятельному иску ПАО «Сбербанк России» к ФИО3, ФИО1 и Департаменту жилищной политики Мэрии <адрес> о признании добросовестным залогодержателем,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО5, в котором просила: признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и регистрационную запись об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
ПАО «Сбербанк России» с иском ФИО3 не согласился, заявил в суде самостоятельный иск, в котором просил признать ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем имущества по адресу: Чеченская Республика, <адрес> (залогодатель ФИО5, переданного в залог Банку по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банком и ФИО5 и ФИО14, а также отказать в удовлетворении требований о признании прекращенным права залога Банка по иску ФИО3 Данный иск был принят к производству суда для совместного рассмотрения по настоящему гражданскому делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Заводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (под председательством судьи ФИО10) по гражданскому делу № исковое заявление ФИО3 к ФИО1, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии обременения было оставлено без рассмотрения, в связи с двукратной неявкой сторон, не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.
Определением Заводского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ФИО3 ранее вынесенное определение суда было отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено в порядке ст.223 ГПК РФ.
Определением Заводского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве правопреемника умершей ДД.ММ.ГГГГ ответчицы ФИО5 привлечен Департамент жилищной политики Мэрии <адрес> как получатель выморочного имущества, со всеми правами и обязанностями ответчика.
В назначенном по делу судебном заседании представитель истицы ФИО6, действующая по доверенности со всеми процессуальными правами, предусмотренными ст.54 ГПК РФ, иск ФИО3 поддержала, против удовлетворения иска ПАО «Сбербанк России» возражала, подтвердив изложенные в иске ФИО3 обстоятельства, согласно которым истица состоит в зарегистрированном браке с ответчиком ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ они с мужем приобрели у ФИО11-Х. квартиру (коттедж) по адресу: <адрес>, при этом между мужем истицы и ФИО11-Х. был заключен договор купли-продажи в установленном порядке, а право собственности зарегистрировано на имя ФИО1 в регистрационной палате. С момента приобретения квартиры они проживают в ней всей семьей, несут бремя ее содержания, оплачивают коммунальные услуги, производят ремонт, следят за сохранностью. У истицы с ответчиком ФИО1 трое детей, и в связи с их взрослением истица недавно стала настаивать на продаже квартиры с целью улучшения жилищных условий, а ответчик пытался под различными предлогами отказаться от продажи жилья. Однако, из-за настойчивости истицы он признался, что в 2017 года по просьбе родственников оформил их квартиру на имя ФИО5, которая остро нуждалась в деньгах для дорогостоящего лечения, для чего хотела получить кредит, который собиралась сама выплачивать. При этом, последняя не объяснила мужу истицы, что квартира будет в залоге у банка и они не смогут ее продать. ФИО5 планировала досрочно погасить кредит и гарантировала отсутствие проблем, за нее поручались ее родственники и их общие знакомые.
Истица полагает, что договор купли-продажи, оформленный между ФИО1 и ФИО5 подлежит признанию недействительным, поскольку купленная истицей с мужем квартира приобретена в период их брака и является их общим имуществом, а она не давала своего согласия на совершение указанной сделки. Истица ссылалась на положения ст.ст.33,34, 35 Семейного кодекса РФ, ст.ст.253, 256 ГК РФ, указывала на наличие у нее права требовать признания недействительным данного договора в порядке ст.166,173.1 ГК РФ и п.2 ст.35 Семейного кодекса РФ.
Истица обращала внимание на необходимость внесения Росреестром в записи ЕГРН отметки об отсутствии согласия супруга при регистрации перехода права собственности на объект, проданный покупателю без согласия супруга продавца в силу ч.5 ст.38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ. Получив выписку из ЕГРН истица не обнаружила такой отметки, несмотря на совершение сделки по продаже квартиры без ее согласия. Также из этой выписки она узнала о зарегистрированной в отношении квартиры ипотеке в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ
Истица указывала, что фактически сделки отчуждения квартиры между ответчиками совершено не было, так как квартира была и остается в постоянном владении семьи истицы с 2015 года, поэтому считала, что указанная сделка является ничтожной и не порождает никаких юридических последствий.
Помимо изложенного в иске, в судебном заседании представитель истицы ФИО12 дополнительно обратила внимание на выводы экспертизы, установившей, что подпись в предоставленном из банка согласии от имени ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ на распоряжение квартирой ей не принадлежит. В связи с этим, представитель истицы полагала, что доводы представителя ПАО «Сбербанк» о пропуске срока исковой давности являются необоснованными, так как ФИО3 все это время до получения выписки из ЕГРН в 2021 году не знала о совершенной без ее ведома и согласия сделке ее мужа с ФИО5 и о зарегистрированной на квартиру ипотеке в пользу ПАО «Сбербанк».
Также представитель истицы указала, что в своих письменных возражениях на иск представитель ПАО «Сбербанк» фактически согласился с недействительностью договора купли-продажи, утверждая о добросовестности залогодержателя при любом итоге разрешения требований истицы относительно недействительности договора купли-продажи.
Доводы о добросовестности банка как залогодержателя, представитель истицы также оспаривала, указав на выявленные в ходе рассмотрения дела и исследования представленных в дело из ПАО «Сбербанк» документов, оформленных при выдаче ФИО5 кредита, несоответствия. В том числе обратила внимание на отсутствие закладной, отсутствие у ФИО5 как заемщика и «залогодателя» права собственности на квартиру, на момент заключения кредитного договора, поэтому считала, что квартира предметом залога не была, в виду недействительности договора купли-продажи и отсутствия согласия истицы.
Несмотря на утверждения представителя банка, его сотрудники осмотр и оценку квартиры не проводили и при проведении оценки не присутствовали, денежные средства ФИО1 не выплачивались, он лишь один раз по просьбе и в присутствии ФИО5 подписал указанные ему документы, не вникая в их содержание. При этом сотрудники банка были близко знакомы с ФИО5
В дальнейшем сотрудники банка не интересовались состоянием данной квартиры как предметом залога, не проверяли ее, а предъявили требования об ее освобождении только после того, как ФИО5 умерла, с целью забрать это имущество за долги ФИО5
Все это время истица, ФИО1 и их дети проживали, пользовались квартирой и произвели регистрацию в ней. ФИО1 по-прежнему расценивал квартиру как свою собственность, а подписанные им документы не считал сделкой по продаже квартиры, а полагал, что оказал помощь в получении денежных средств другим лицом.
Ссылки представителя банка на получение ФИО1 частичной оплаты за квартиру по расписке на 552 000 рублей представитель истицы считала необоснованными, так как расписка составлена фиктивно после получения кредита для восполнения несоответствия разницы между суммой кредита и оценочной стоимостью квартиры. Поэтому просила в удовлетворении исковых требований банка отказать.
Явившийся в суд ответчик ФИО1 иск ФИО3 признал полностью, против иска ПАО «Сбербанк России» возражал, пояснив, что ФИО5 приходилась золовкой его сестры, в 2017 году сообщала ему о тяжелой болезни ее дочери, находившейся за границей и просила помочь получить денежные средства в банке, для чего уговорила его передать ей его правоустанавливающие документы на квартиру, после чего он приезжал по ее просьбе в Сбербанк, находившийся по <адрес> (ФИО19Митаева) в <адрес>, заходил туда в ее сопровождении и еще одной незнакомой ему женщины к ожидавшим ее там сотрудникам и ставил свои подписи в документах по ее указанию, не читая и не разбираясь в существе этих документов, полагая, что таким образом помогает ей получить необходимые ей средства для лечения ее дочери. Во время этого визита он видел, что сотрудники банка относились к ФИО5 как к знакомому и уважаемому человеку.
Относительно имеющейся в деле расписки о получении им наличных денежных средств от ФИО5 ФИО1 утверждал, что обстоятельства оформления этой расписки и нотариуса не помнит, но никаких денежных средств от ФИО5 за свою квартиру не получал, а также не получал он денежных средств и в банке, не снимал никаких денежных средств с указанного счета в Сбербанке, в «кассовом окошке» не расписывался.
Пояснил, что они с супругой ФИО3 как жили, так и продолжают проживать в этой квартире, а ДД.ММ.ГГГГ году он с супругой и тремя детьми спокойно зарегистрировался в этой квартире по своим документам, без каких-либо препятствий в «паспортном столе». Переданные им ФИО5 документы на квартиру она возвратила ему там же в банке.
Кроме того, ФИО1 пояснил, что через некоторое время после того посещения банка с ФИО5 к ним домой приходили сотрудники городской администрации по вопросу сноса их дома, просили документы на квартиры, а когда он их им вынес и показал, сказали, что он не является хозяином квартиры. Удивившись, он позвонил ФИО5 и говорил, что если квартиру заберут, ему некуда будет идти, но она его успокоила, после чего сама привезла ему доверенность на распоряжение квартирой, больше их никто не беспокоил вплоть до ее смерти.
Также ФИО1 пояснил, что его супруга ФИО3 не была в курсе о том, что он отдавал документы на квартиру ФИО5, а также о том, что он с ФИО5 ездил в банк и подписывал там какие-то документы, у нотариуса ФИО3 никаких документов не оформляла и туда не ездила. Сам он никуда по поводу переоформления права собственности на квартиру на ФИО5 не обращался.
Сотрудники Сбербанка к ним домой ни до его визита в Сбербанк для подписания документов, ни после этого до смерти ФИО5 не приходили, осмотр и оценку в этой квартире никто не проводил, предъявленные ему на обозрение фотоснимки в ответе оценки № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не опознал, указав, что на них изображены помещения не их квартиры, сам он за оформлением данной оценки никуда не обращался, не заказывал ее, а равно не получал он и представленных банком в дело справок о составе семьи.
Только через месяц после смерти ФИО5 к нему обратились сотрудники банка, предъявив претензии на квартиру и сообщив о возможности обращения на нее взыскания за долги ФИО5 После этого к нему домой в один из вечеров также приезжали незнакомые ему люди из какого-то фонда, сообщившие ему о том, что у ФИО5 имеются еще долги около двух миллионов, на что он сообщил о наличии у него данного спора в суде, и они больше не приезжали.
Участвующий в суде представитель ПАО «Сбербанк России» ФИО13, действующий по доверенности со всеми процессуальными правами, предусмотренными ст.54 ГПК РФ, иск ФИО3 не признал, поддержал самостоятельные исковые требования ПАО «Сбербанк России», а также подтвердил изложенные в письменных возражениях на иск и встречном иске и дополнениях к нему обстоятельства, в которых в том числе утверждал о пропуске ФИО3 предусмотренного ст.182 ГК РФ годичного срока исковой давности для предъявления иска о признании недействительным договора купли-продажи, который считал необходимым исчислять с даты оформления нотариального согласия от ДД.ММ.ГГГГ на распоряжение квартирой.
Также представитель банка ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключался договор купли-продажи с использованием кредитных средств банка, и ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО5 заключался кредитный договор №, по которому Банком предоставлены ФИО5 денежные средства в размере 2208000 рублей на приобретение квартиры, находящейся по адресу: ЧР, <адрес>, являющейся предметом обеспечения по данному кредиту. Заключению договора купли-продажи предшествовал анализ Банком представленных сторонами сделки документов в целях заключения с ФИО5 кредитного договора для приобретения указанной квартиры. Банку было предоставлено заверенное нотариусом ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ согласие ФИО3 своему супругу ФИО1 на отчуждение в любой форме на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, нажитого в браке имущества, состоящего из указанной квартиры.
При этом ссылался на положения ст.ст.35,36 Семейного кодекса РФ, в том числе о праве супруга, чье согласие на совершение указанной сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Представитель Сбербанка полагал, что договором от ДД.ММ.ГГГГ опровергается утверждение истца о его неосведомленности о передаче квартиры в залог Банку, ссылаясь на п.п.5,6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты стоимости недвижимого имущества (частично наличными до подписания договора купли-продажи, остальной части за счет целевых кредитных денежных средств), а также о нахождении недвижимого имущества в залоге у Банка.
При этом представитель Банка полагал, что ФИО1 были известны условия, на которых приобреталась спорная квартиры за счет кредитных средств и предоставления в залог Банку в качестве обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Полагал исковые требования злоупотреблением правом.
В своем иске представитель Банка ссылался на регистрацию в Управлении Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк», а также утверждал о добросовестности действий Банка, как залогодержателя, указывая на проведение проверки наличия полномочий ФИО1 по распоряжению спорным объектом недвижимости, установление Банком возникновения права собственности ФИО1 на квартиру на основании договора купли-продажи с ФИО11-Х. от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствие обременений этого права, как и притязаний и иных требований, ссылался на условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты квартиры частично кредитными средствами с нахождением ее в залоге у Банка в обеспечение обязательств по кредитному договору, проведении осмотра недвижимости покупателем перед заключение договора, отсутствие иных прав и обременений квартиры до заключения оспариваемого договора, регистрацию истицы и членов ее семьи на момент заключения договора по другому адресу, а также на расписку, удостоверенную нотариусом ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ Р№, о получении ФИО1 наличных денежных средств от ФИО5 в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и на перечисление Банком ДД.ММ.ГГГГ остальной части оплаты в сумме 2208000 рублей на счет ФИО1 в рамках договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ; заключение ФИО5 договора страхования объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в СПАО «РЕСО-Гарантия», погашение ФИО5 своей задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 1203923,41 рублей; проведение осмотра оценщиком при подготовке отчета оценки ОСН № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставление Банку нотариального согласия ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора купли-продажи и кредитного договора.
Представитель Сбербанка утверждал, что с учетом поведения ФИО3 и сторон сделки на протяжении всего этого периода, ФИО5 и Банк не знали и не могли знать о том, что ФИО1, возможно, не имел право отчуждать квартиру.
Ссылаясь на положения ст.ст.334 и 335 ГК РФ, представитель Банка утверждал, что Банк при заключении ипотечного кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ после проведенного анализа правоустанавливающих документов по сделке купли-продажи не знал и не мог знать о наличии возможных правопритязаний ФИО3, полагался на правоустанавливающие и иные представленные документы, действовал разумно и добросовестно, проявляя требующуюся осмотрительность.
Также представитель ПАО «Сбербанк» обращал внимание на п.5 ст.166 ГК РФ об отсутствии правового значения утверждений ФИО3, расценивая ее действия как недобросовестные, так как ее поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность этой сделки, ввиду оформления нотариального согласия, получения ФИО1 денежных средств, наличие у него и его супруги возможности предвидеть правовые последствия сделки по переходу права к ФИО5 с регистрацией обременения в виде ипотеки, последующее поведение истицы и ее супруга на протяжении 4 лет при отсутствии доказательств несения ФИО3 расходов по содержанию квартиры.
ФИО13 утверждал, что истинной целью ФИО3 является не защита своих прав, а намерение сохранить право собственности и возможность проживания в квартире без законных оснований, причиняя вред интересам добросовестного приобретателя ФИО5 и интересам добросовестного залогодержателя ПАО «Сбербанк».
При этом, в судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк» ФИО13 не смог пояснить содержание п.11 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что за договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указан в данном пункте, предположив, что имелось ввиду согласие супруги.
Также представитель Банка не смог пояснить, на каком основании ФИО5 могла быть залогодержателем квартиры ДД.ММ.ГГГГ при заключении кредитного договора, если ее право собственности еще не было зарегистрировано, предположив, что учитывался сам по себе договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Помимо этого, представитель Банка не смог объяснить, почему в п.32 кредитного договора в качестве реквизитов для перечисления денежных средств указан адрес спорной квартиры, а также какое отношение к оспариваемым сделкам имела ФИО14, сообщив об отсутствии сведений о предъявлении каких-либо требований относительно кредита к ней до настоящего времени и споров с этим лицом.
В равной степени представитель Сбербанка не смог объяснить, чей счет указан в п.17 кредитного договора и каким образом денежные средства попали на счет на имя ФИО1, каким образом открыт счет на имя ФИО1, как были зачислены и по каким документам выданы средства со счета, чем подтверждается получение их именно ФИО1
Кроме того, представитель Сбербанка пояснил, что требований о досрочном погашении кредита к ФИО5 или ее наследникам, а также к ФИО14 не предъявлялось.
Первоначально указанная в качестве ответчика по иску ФИО3 ФИО5 умерла, привлеченный к участию в деле в качестве правопреемника ФИО5 в связи с отсутствием ее наследников по закону и получатель выморочного имущества - Департамент жилищной политики Мэрии <адрес> со всеми правами и обязанностями ответчика по делу, неоднократно извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, об отложении или о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, отзывов (возражений) на иск ФИО3, а равно на иск ПАО «Сбербанк России» не представил, ходатайств не заявил, в связи с чем, с согласия явившихся в суд представителей сторон, дело рассмотрено в отсутствие данного представителя соответчика.
Явившаяся в суд привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица нотариус <адрес> нотариального округа ЧР ФИО18 с требованиями ФИО3 не согласилась, разрешение требований ПАО «Сбербанк» оставила на усмотрение суда, в обоснование своей позиции по делу пояснила, что не помнит обстоятельства удостоверения указанных сделок и документов, а также указанных в них лиц, но утверждала, что никогда не удостоверяла подобного согласия в отсутствие самого лица, признала свое знакомство с ФИО5 по просьбе которой несколько раз удостоверяла ее документы в отношении принадлежавших последней фирм для их передачи в <адрес> в рамках проводившейся процедуры закрытия этих форм, иных сделок и документов с участием ФИО5 не помнила, в том числе оформления доверенности последней в 2020 году.
ФИО18 пояснила, что ФИО5 была известным человеком, «при Дудаеве» занимала пост министра торговли, затем осуществляла активную деловую деятельность с использованием различных документов.
Кроме того, ФИО18 пояснила, что ее ответственность за ущерб при совершении нотариальных действий была застрахована в АО «АльфаСтрахование» на 5 миллионов рублей.
При исследовании оспариваемого истицей согласия от ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 подтвердила свою подпись в удостоверительной надписи и утверждала, что указанное там лицо расписывалось при ней.
Также ФИО18 подтвердила свою подпись в удостоверительной надписи в расписке о получении денег от ДД.ММ.ГГГГ и пояснила, что текст расписки печатала также она сама.
В дальнейшем от участия в судебном разбирательстве ФИО18 уклонилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие при отсутствии возражений обеих сторон.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований - Управления Росреестра по ЧР, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, направил по запросу суда копии реестрового дела в отношении спорной квартиры, иных отзывов (возражений) на иск не представил, ходатайств не заявлял, в связи с чем с согласия представителей сторон дело рассмотрено в его отсутствие по представленным документам.
Выслушав представителя истицы, ответчика, представителя соответчика, заявившего собственные требования, а также третье лицо – нотариуса, исследовав заключение эксперта и иные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 12 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом, в силу статьи 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.166 ГК РФ).
Исходя из п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент оформления оспариваемых по настоящему делу сделок от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права и обременения от ДД.ММ.ГГГГ), для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п1 ст.173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п.2 ст.173.1 ГК РФ).
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия (п.3 ст.173.1 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В своих возражениях на иск ФИО3 представитель ПАО «Сбербанк России» ссылался на пропуск истицей срока исковой давности, предусмотренного ст.35 СК РФ и п.2 ст.181 ГК РФ, полагая необходимым исчислять его с момента оформления нотариального согласия, выполненного от имени ФИО3 с отметкой о нотариальном удостоверении нотариусом ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ Р№.
Однако, в своих исковых требованиях и объяснениях представитель ФИО3 ФИО6 категорически отрицала как учинение подписи истицы в указанном согласии и явку ее к указанному нотариусу для оформления данного согласия, так и вообще осведомленность ФИО3 о каких-либо договоренностях ее супруга с ФИО5, передаче ей правоустанавливающих документов на квартиру, оформлении указанных по делу договоров купли-продажи и кредитного договора с перерегистрацией права собственности на квартиру на имя ФИО5 и ипотекой в пользу ПАО Сбербанк до обращения к ним домой сотрудников данного банка в 2021 году.
Участвующий в судебном заседании ответчик ФИО1 подтвердил данные утверждения истицы о ее неосведомленности о совершенных сделках и оформленных документах, а также подтвердил, что истица к нотариусу не ездила и никаких документов не оформляла, все это время они спокойно продолжали проживать в данной квартире никуда не выезжали, а в 2019 году дополнительно зарегистрировались в ней по имеющимся у него документам.
Доводы истицы и ответчика ФИО1 в этой части нашли свое подтверждение и в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной на основании определения Заводского районного суда <адрес> ЧР от ДД.ММ.ГГГГ в АНО «Судебно-Экспертный Центр», установившем, что подпись от имени ФИО3 в Согласии от имени ФИО15 на произведение отчуждения квартиры по адресу: ЧР, <адрес>, удостоверенном ФИО18, нотариусом <адрес> нотариального округа ЧР ДД.ММ.ГГГГ №Р1270, выполнена не ФИО3, а иным лицом; рукописная запись «ФИО3» от имени ФИО3 в Согласии на отчуждении квартиры от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО3, а иным лицом.
Каких-либо доказательств в опровержение указанных выводов эксперта, а равно достоверных и допустимых доказательств осведомленности ФИО3 об оформлении данного согласия от ее имени, а также о совершении ФИО1 и ФИО5 указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в суд не представлено.
При таких обстоятельствах, возражения ответчика ПАО «Сбербанк» относительно пропуска истицей срока исковой давности при оспаривании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения в суде и не могут быть приняты, а заявленные исковые требования подлежат разрешению по существу на основании исследованных в суде доказательств.
Представленными в дело документами подтверждается оформление между ФИО1 и ФИО5 в простой письменной форме договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись № о регистрации права собственности на данную квартиру на имя ФИО5, а также запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора купли-продажи квартиры, выданного ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на указанную квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>, было зарегистрировано на имя ФИО1 записью о регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11-Х. и ФИО1 и удостоверенного нотариусом Грозненского городского нотариального округа ЧР ФИО16 с регистрацией в реестре нотариальных действий за №о-1137.
Согласно исследованного в суде свидетельства о заключении брака серии I-ОЖ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Заводским отделом ЗАГС <адрес> ЧР, ФИО1 состоит с ФИО3 в браке, зарегистрированном актовой записью № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных в материалы дела копий реестрового дела на указанную квартиру из Управления Росреестра по ЧР установлено, что при приобретении данной квартиры на имя ФИО1 ФИО3 выдавала свое согласие на покупку за цену и на условиях по его усмотрению, удостоверенное нотариусом Грозненского городского нотариального округа ЧР ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ Р№о-1135.
Указанное согласие на покупку квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершены в установленном законом порядке, с нотариальным удостоверением, которое никем не оспаривается, равно как и заключенный между ФИО3 и ФИО1 брак и выданное в его подтверждение свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, сообщенные ответчиком ФИО1 обстоятельства договоренности его с ФИО5 с передачей ей его правоустанавливающих документов на квартиру в 2017 году в целях получения ФИО5 денежных средств для лечения ее дочери за границей, иными участниками процесса в суде не опровергнуты.
В суде было установлено фактическое проживание ФИО1, ФИО3 и их детей в данной квартире как до передачи ФИО5 документов на квартиру, так и после оформления ФИО1 и ФИО5 договоров ДД.ММ.ГГГГ в банке и до настоящего времени.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что являющиеся сторонами оспариваемого по делу договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 знали о фактическом отсутствии действительного согласия законной супруги ФИО1 – ФИО3 на совершение сделки купли-продажи квартиры, в связи с чем данный договор может быть признан недействительным по иску ФИО3
Исходя из пункта 5 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 часть стоимости указанного недвижимого имущества в размере 552 000 рублей, которая представляет собой первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимого имущества, оплачивается наличными за счет собственных средств Покупателя до подписания основного договора купли-продажи.
Однако, доказательств оплаты ФИО5 указанного первоначального взноса до подписания этого договора купли-продажи (так как никакого другого договора между ФИО1 и ФИО5 не оформлялось), в суд не представлено, а предъявленная представителем ПАО «Сбербанк России» копия расписки Р№ оформлена ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после оформления договора купли-продажи, что не соответствует условиям договора.
Кроме того, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действительное волеизъявление сторон оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 не было направлено на отчуждение данного жилого помещения ФИО5, поскольку последняя во владение им фактически не вступала, им до своей смерти не владела и не пользовалась, а продолжала проживать по иному адресу. Каких-либо иных сделок по распоряжению данным недвижимым имуществом, свидетельствующих о действительном приобретении ею права собственности на это жилое помещение, ФИО5 после ДД.ММ.ГГГГ и до своей смерти не совершала, что подтверждает также и предоставленная в суд ответчиком ФИО1 доверенность от ФИО5 на имя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ на право полного распоряжения ( с правом продажи по своему усмотрению) квартиры с прилегающим к ней земельным участком сроком на двадцать лет с правом передоверия, удостоверенная тем же нотариусом <адрес> нотариального округа ЧР ФИО18 в реестре №-н/20-2020-1-808, что также подтверждает отсутствие у ФИО5 личного интереса во владении, пользовании и распоряжении данным недвижимым имуществом и свидетельствует о достоверности сообщенных ФИО1 сведений об обстоятельствах оформления договоров ДД.ММ.ГГГГ и иных документов, исключительно в целях получения ФИО5 денежных средств в ПАО «Сбербанк».
Изложенное свидетельствует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 совершен лишь для вида, так как действительной целью сторон было получение ФИО17 денежных средств в виде кредита в ПАО «Сбербанк» для личных целей, не связанных с приобретением жилья истицы и ФИО1
Поэтому, договор от ДД.ММ.ГГГГ, в силу ч.1 ст.170 ГК РФ, как мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожным и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения.
В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 167 ГК РФ, ФИО5 действовала при оформлении как данного договора, так и всех сопутствовавших ему документов, в том числе расписки от ДД.ММ.ГГГГ Р№ о передаче 552000 рублей, якобы за проданную квартиру по указанному адресу, недобросовестно, достоверно зная как о мнимости договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, так и об отсутствии действительного согласия его супруги ФИО3 на отчуждение квартиры по данному договору и ее залоге. Оснований считать, что у какой-либо стороны оспариваемого договора возникло или могло возникнуть обоснованное доверие к действительности сделки не имеется.
При этом ссылки представителя ПАО «Сбербанк России» на эстоппель в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 не могут быть приняты судом, так как ни у одной из сторон оспариваемой ФИО3 сделки не имелось оснований полагаться на ее действительность, а достоверных и неопровержимых доказательств осведомленности или недобросовестности ФИО3 при обращении в суд представитель ПАО «Сбербанк» в суд не представил.
Выявленная по настоящему делу недействительность (ничтожность) договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, в свою очередь, является основанием для аннулирования произведенных на основании указанного договора записей в ЕГРН: № от ДД.ММ.ГГГГ – о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>, на имя ФИО5, а также № от ДД.ММ.ГГГГ – о государственной регистрации ипотеки в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России», с восстановлением записи о государственной регистрации права собственности квартиры на имя ФИО1
Разрешая заявленные представителем ПАО «Сбербанк России» по данному делу исковые требования о признании ПАО «Сбербанк России» добросовестным залогодержателем, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.
Государственная регистрация ипотеки (залога спорной квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ была произведена не на основании или во исполнение кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как утверждал представитель ПАО «Сбербанк России» в своем иске и в суде, а на основании ничтожного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что прямо указано в исследованной в суде выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-002/2021-93814721.
При исследовании в судебном заседании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» в лице руководителя дополнительного офиса № ФИО7 Ч-Х.С. и ФИО5 и ФИО14, установлено, что ФИО5 собственником спорной квартиры не была, так как государственная регистрация права собственности на ее имя была произведена только ДД.ММ.ГГГГ в 11:38:22. Поэтому она не могла выступать в качестве залогодателя, как это предусмотрено п.10 кредитного договора, а внесенные в п.11 сведения «Документ-основание приобретения объекта недвижимости Договор Купли-продажи №БН от ДД.ММ.ГГГГ.» и вовсе не соответствуют действительности, так как такого договора никогда не заключалось и суде никем не представлено.
Пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Однако, в ходе судебного разбирательства при исследовании доказательств и разрешении исковых требований ФИО3 судом было установлено, что последняя не давала своего согласия на отчуждение спорной квартиры, находящейся в общей совместной собственности с ФИО1, а ФИО1 и ФИО5 не могли не знать о неосведомленности ФИО3 относительно совершенной ими сделки и об отсутствии действительного ее согласия на отчуждение квартиры и ее залог (ипотеку) в обеспечение кредитных обязательств ФИО5, совершили мнимую сделку и действовали недобросовестно.
При оформлении договора купли-продажи и кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «Сбербанк России», не был лишен возможности установить, кем именно используется жилое помещение, якобы передаваемое в залог, проверив, не будут ли нарушены передачей в залог недвижимого имущества права третьих лиц, к которым, в частности, относятся ФИО3 и их с ФИО1 дети.
В обоснование добросовестности залогодержателя представитель ПАО «Сбербанк России» ссылался на предварительную проверку сотрудниками банка предоставленного в залог недвижимого имущества и его предварительную оценку.
Однако, участвующий в суде ответчик ФИО1 при исследовании отчета оценки, изготовленного в ИП «Жамалуллайл С-М.С-М.» ОЦН № от ДД.ММ.ГГГГ, показал, что данной оценки не заказывал, а запечатленные на фотоснимках в этой оценке помещения не относятся к спорной квартире, ни оценщик, ни сотрудники банка до заключения договоров в банке и после их оформления до смерти ФИО5 к ним в квартиру не приходили. Доказательств обратного представитель ПАО «Сбербанк России» в суд не представил.
Представитель ПАО «Сбербанк России» в подтверждение добросовестности залогодержателя ссылался на исполнение кредитного договора и получение ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, расписка, оформленная ДД.ММ.ГГГГ Р№ у того же нотариуса ФИО18, что и согласие от имени ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, действительность которого была опровергнута по настоящему делу, противоречит условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 в части порядка оплаты квартиры.
Неопровержимых и достоверных доказательств фактического получения ФИО1 денежных средств, предоставленных по кредитному договору ФИО5, представителем ПАО «Сбербанк России» суду также не предъявлено.
Условия перечисления денежных средств, содержащиеся в кредитном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют положениям договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, а предоставленная банком копия отчета об операциях по счету №, якобы открытого на имя ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, не содержит сведений о том, что денежные средства на него перечислялись банком во исполнение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В суд не представлено доказательств открытия данного счета, снятия наличных денежных средств и их получение самим ФИО1, при том, что последний отрицал в суде получение денег в банке, а равно указывал, что в кассе банка не был и не расписывался в кассовых документах.
Пунктом 20 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что права кредитора по договору и право залога Объекта недвижимости обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.
В пункте 6 договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, также указано об обязательном оформлении закладной в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору
Однако, сведений об оформлении закладной при государственной регистрации ипотеки спорной квартиры в исследованной в суде выписке ЕГРН не имеется, и представителем ПАО «Сбербанк России» в суде признано, что никакой закладной при заключении указанного кредитного договора между ПАО «Сбербанк России» и ФИО5 не оформлялось.
При исследовании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и актовых записей о смерти ФИО5 судом установлены несоответствия в указанных в кредитном договоре между ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» сведений о месте ее жительства (регистрации). Так, в кредитном договоре указано, что адресом регистрации и фактического проживания ФИО5 является: 127490, <адрес>, Северное Чертаново, 2, <адрес>, а в договоре купли-продажи квартиры указан иной адрес места жительства ФИО5 – ЧР, <адрес>, совпадающий с ее адресом, указанным в доверенности ФИО5 на имя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Р№-н/20-2020-1-808 на право распоряжения спорной квартирой, и последним местом ее жительства, указанным в актовой записи о ее смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, что также опровергает добросовестность сотрудников ПАО «Сбербанк России» при оформлении указанных договоров.
ПАО «Сбербанк России», являясь профессиональным участником рынка кредитных услуг и рынка недвижимости, имея значительный штат специалистов, мог и должен был надлежащим образом удостовериться в действительности совершаемой между ФИО1 и ФИО5 сделки купли-продажи и исполнении всех ее условий, реальности отчуждения квартиры и фактическом получении продавцом полной оплаты квартиры, достоверности представленных ФИО5 документов при оформлении сделок купли-продажи и кредита, но не сделал этого, исходя из представленных в суд доказательств.
Учитывая оформление кредитного договора и договора купли-продажи в один день (ДД.ММ.ГГГГ) в одном и том же месте (согласно не опровергнутым показаниям ФИО1 – в помещении ПАО «Сбербанк» в <адрес>), при указанных ФИО1 доверительных отношениях между ФИО5 и сотрудниками Сбербанка во время их посещения ДД.ММ.ГГГГ, а также иные выявленные несоответствия при оформлении кредитного договора с ФИО5 и отсутствие закладной, суд приходит к выводу, что требования ПАО «Сбербанк России» о признании его добросовестным залогодержателем не нашли своего подтверждения в суде и в их удовлетворении следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>.
Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>, на имя ФИО5, а также запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» на квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>, с восстановлением записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ЧР, <адрес>, на имя ФИО4 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении самостоятельного иска ПАО «Сбербанк России» о признании добросовестным залогодержателем имущества, расположенного по адресу: Чеченская Республика, <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Чеченской Республики через Заводской районный суд <адрес> в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.
Резолютивная часть решения суда оглашена в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.
Полный мотивированный текст решения суда изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий О.В.Мормыло