Решение по делу № 3А-133/2025 от 16.12.2025 - об оспаривании решений о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, исключении сведений о кадастровой стоимости земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости.

Дело № 3а-133/2025

55OS0000-01-2025-000057-80

Строка стат. отчета 3.124

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 декабря 2025 года в г. Омске административное дело по административным исковым заявлениям Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, исключении сведений о кадастровой стоимости земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

Администрация города Омска обратилась в суд с административным исковым заявлением (с учетом письменного уточнения) к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Бюджетное учреждение), в котором ссылаясь на то, что административный истец является получателем земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 20 декабря 2024 года № 597 о пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, исключить установленную данным решением кадастровую стоимость спорного земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (том 1 л.д. 3, 158-159, том 3 л.д. 96-98).

В обоснование административного иска указано, что названный земельный участок принадлежит на праве собственности открытому акционерному обществу «Чкаловский» (далее – ОАО «Чкаловский») (том 1 л.д. 40-43).

По заявлению собственника земельного участка решением Бюджетного учреждения от 20 декабря 2024 года № 597 «О пересчете кадастровой стоимости» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости пересчитана с установлением ее в размере 14 427 284,82 рубля (том 1 л.д. 58-60).

Не согласившись с приведенным решением, Администрация города Омска, обратившись в суд, указывает в административном иске, что Бюджетное учреждение ошибочно изменило код расчета вида использования земельного участка с кадастровым номером № <...> с 04:040 «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м» (значение, содержащееся в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки) на код 04:010 «Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

Административный истец полагает, что поскольку юридически земельный участок может использоваться для торговой деятельности и на земельном участке (в расположенном на нем торгово-офисном комплексе), наряду с офисной деятельностью и деятельностью по оказанию бытовых услуг, фактически осуществляется разнообразная торговая деятельность, приводящая к максимизации стоимости участка, следовательно, код расчета вида использования земельного участка неправомерно изменен с кода 04:040 (примененный в ходе государственной кадастровой оценки) на код 04:010, чем нарушены требования пункта 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания № П/0336).

Кроме того, в административном иске указано на то, что при осуществлении оспариваемого пересчета кадастровой стоимости Бюджетное учреждение ошибочно исходило из размера вспомогательной площади участка (территории, на которой имеются ограничения в использовании) - 4 369 кв.м., в то время как размер названной части участка составляет 4 157 кв.м., что установлено заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 5 марта 2025 года № 1697/2-4-24 в рамках административного дела № 3а-451/2024.

Также Администрация города Омска обратилась в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению, в котором просит признать незаконным решение последнего от 26 мая 2025 года № 66, исключить установленную названным решением кадастровую стоимость земельного участка из ЕГРН (том 3 л.д. 3-4).

Указанным решением Бюджетного учреждения по заявлению собственника земельного участка с кадастровым номером № <...> кадастровая стоимость объекта недвижимости пересчитана с установлением ее в размере 14 717 028,17 рублей (том 3 л.д. 61-63).

В обоснование оспаривания решения от 26 мая 2025 года № 66 административным истцом приведены аналогичные доводы о нарушении Бюджетным учреждением пункта 8 Методических указаний, выразившемся в незаконном присвоении спорному объекту недвижимости кода расчета вида использования земельного участка 04:010. Также указано, что ошибка, имеющаяся в оспариваемом решении от 20 декабря 2024 года № 597, связанная с неверным определением вспомогательной площади участка, в решении от 26 мая 2025 года № 66 исправлена Бюджетным учреждением, поэтому по данному основанию решение № 66 не оспаривается (том 3 л.д. 3-4).

Определением судьи Омского областного суда от 12 ноября 2025 года (том 3 л.д. 139-140) административные дела, возбужденные по приведенным административным искам Администрации города Омска, объединены для рассмотрения в одно производство в порядке статьи 136 Кодекса административного производства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Омска ОКВ поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административных исковых заявлениях с учетом уточнений и дополнительных пояснений к ним.

Представитель Бюджетного учреждения ТДА в судебном заседании административные иски не признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на законность и обоснованность принятых Бюджетным учреждением решений (письменные возражения - том 1 л.д. 52-56).

Представитель заинтересованного лица ОАО «Чкаловский» РМС в судебном заседании указала, что административные исковые заявления не подлежат удовлетворению, представила письменные возражения и дополнения к ним. Полагала, что при пересчете кадастровой стоимости спорного земельного участка Бюджетным учреждением в оспариваемых решениях верно применен код расчета вида использования 04:010, поскольку на спорном земельном участке расположено здание, фактическое использование которого – офисные и иные неторговые помещения, которые используются для совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения, что соответствует указанному коду; пункт 8 Методических указаний № П/0336 не подлежит применению; административный истец злоупотребляет процессуальным правом обжалования решений, стремясь к получению налоговых платежей в экономически необоснованном размере. Отмена и исключение из ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости повлечет нарушение прав собственника спорного земельного участка, поскольку будет действовать неверно исчисленная кадастровая стоимость (том 1 л.д. 124-128, 179-182, том 2 л.д. 125-131, том 3 л.д. 148-149).

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и заинтересованного лица, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – в Федеральный закон № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (выше и далее - Бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, утвержденного приказом Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

Порядок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, регламентирован статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с данной статьей бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (часть 1).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости (части 5, 6).

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2).

Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 23 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» (далее - Приказ от 9 сентября 2022 года № 78-п) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области, по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащие применению с 1 января 2023 года.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 7163 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – 4-этажное здание, почтовый адрес ориентира: <...>, принадлежит на праве собственности заинтересованному лицу ОАО «Чкаловский» (том 1 л.д. 40-43).

По итогам государственной кадастровой оценки Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» (далее - Приказ от 9 сентября 2022 года № 78-п) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 48 399 388,18 рублей и подлежала применению с 1 января 2023 года (том 3 л.д. 147).

Указанная кадастровая стоимость определена на основании отчета Бюджетного учреждения от 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Омской области.

В последующем, согласно ответу ППК «Роскадастр» на запрос суда (том 3 л.д. 21) в названный Приказ от 9 сентября 2022 года № 78-п Министерством имущественных отношений Омской области вносились изменения:

Приказом от 27 февраля 2024 года № 32-п кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 21 510 847,15 рублей (дата применения с 1 января 2023 года, дата внесения 4 марта 2024 года),

Приказом от 21 мая 2024 года № 101-п кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 27 247 049,18 рублей (дата применения с 1 января 2025 года, дата внесения 30 мая 2024 года),

Приказом от 13 января 2025 года № 4-п кадастровая стоимость установлена в размере 14 076 226,19 рублей (дата применения с 1 января 2021 года, дата внесения 20 января 2025 года),

Приказом от 13 января 2025 года № 3-п кадастровая стоимость установлена в размере 14 427 284,82 рублей (дата применения с 1 января 2023 года, дата внесения 20 января 2025 года),

Приказом от 13 января 2025 года № 3-п кадастровая стоимость установлена в размере 14 427 284,82 рублей (дата применения с 1 января 2025 года, дата внесения 16 апреля 2025 года),

Приказом от 14 апреля 2025 года № 60-п кадастровая стоимость установлена в размере 14 717 028,17 рублей (дата применения с 1 января 2026 года, дата внесения 18 апреля 2025 года).

Также ранее решением Омского областного суда от 19 сентября 2022 года по административному делу № 3а-39/2022 по административному иску ОАО «Чкаловский» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> устанавливалась по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости 13 461 000 рублей (в период действия результатов предыдущей государственной кадастровой оценки, утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений от 20 ноября 2020 года № 45-П, действовала с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года) (том 2 л.д. 51-56, 57-61, том 3 л.д. 21).

Как уже отмечено выше, по результатам рассмотрения заявления собственника земельного участка, обратившегося 3 декабря 2024 года в Бюджетное учреждение в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ и указавшего на несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, Бюджетным учреждением принято оспариваемое решение от 20 декабря 2024 года № 597 «О пересчете кадастровой стоимости».

Согласно данному решению, в ходе проверочных мероприятий Бюджетным учреждением выявлена ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, а именно: использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости, что выразилось в неверном определении в рамках проведения государственной кадастровой оценки кода расчета вида использования земельного участка - 04:040 вместо правильного 04:010 (наименования кодов расчета приведены судом выше), кроме того, не было учтено, что часть земельного участка, площадью 4 369 кв.м. подходит только под вспомогательное использование. По результатам исправления названных ошибок кадастровая стоимость пересчитана и установлена Бюджетным учреждением в размере 14 427 284,82 рубля (том 1 л.д. 58-60, 72-74).

На основании указанного решения приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 13 января 2025 года № 3-п внесены изменения в Приказ от 9 сентября 2022 года № 78-п: результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2022 года утверждены в размере 14 427 284,82 рубля (том 1 л.д. 19, том 2 л.д. 66).

7 марта 2025 года ОАО «Чкаловский» вновь обратилось в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ в Бюджетное учреждение с заявлением о пересчете кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, указав (с учетом письменного дополнения от 17 марта 2025 года), что заключением эксперта от 5 марта 2025 года № 1697/2-4-24 по результатам судебной экспертизы, проведенной по административному делу Омского областного суда № 3а-451/2024, установлено, что площадь сервитутов и других обременений, к которой надлежит применять корректирующий коэффициент на вспомогательное использование, составляет 4 157 кв.м. (том 3 л.д. 53-54, 58).

По результатам рассмотрения заявления Бюджетным учреждением принято оспариваемое решение от 26 марта 2025 года № 66 «О пересчете кадастровой стоимости», которым кадастровая стоимость земельного участка пересчитана с учетом вышепредоставленной собственником информации и установлена в размере 14 717 028,17 рублей (том 3 л.д. 61-63).

На основании данного решения Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 14 апреля 2025 года № 60-п внесены изменения в Приказ от 9 сентября 2022 года № 78-п: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> утверждена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 14 717 028,17 рублей (том 3 л.д. 11).

Оспариваемые акты приняты уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого, как отмечено выше, является рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принятие решений по ним в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

Вместе с тем, обратившись в суд, административный истец, не оспаривая процедуру и полномочия Бюджетного учреждения, выражает несогласие по существу принятых административным ответчиком решений о пересчете кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, включая оспаривание решений бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как следует из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П, орган местного самоуправления заинтересован в правильном определении кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, поскольку от такого результата зависит размер налога, получателем которого является муниципальное образования.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы Администрации города Омска в сфере налогообложения как получателя налоговых платежей, следовательно, административным истцом реализовано право на обращение в суд с настоящими административными исковыми заявлениями в установленном законом порядке.

Оценивая обоснованность решений административного ответчика о пересчете кадастровой стоимости спорного земельного участка вследствие выявления ошибки, связанной с присвоением объекту оценки кода расчета вида использования земельного участка 04:010, суд исходит из следующего.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (ранее и далее – Методические указания № П/0336), определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1).

Как следует из пункта 56.2 Методических указаний № П/0336, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

Согласно подпункту 2 пункта 62 Методических указаний и приложению № 1 к ним коды расчета вида использования земельных участков 04:010 и 04:040 относятся к сегменту «Предпринимательство».

Код расчета вида использования 04:010 сегмента «Предпринимательство» именуется «Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

Код расчета вида использования 04:040 названного сегмента – «Магазины. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м».

В соответствии с пунктом 10 Методических указаний № П/0336 земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом деятельности, осуществляемой на нем без нарушения требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, включая фактическое использование, сведения о котором подтверждены в соответствии с пунктом 2 Указаний.

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Как следует из пункта 2 Методических указаний № П/0336, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый).

Положениями главы XII Методических указаний № П/0336 регламентирован порядок рассмотрения замечаний к определению кадастровой стоимости.

Так, в соответствии с пунктом 67 Методических указаний, замечания, связанные с определением кадастровой стоимости (далее - замечания), касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, учитываются путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена бюджетным учреждением.

Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

По правилам пункта 68 Методических указаний № П/0336 замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.

В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.

В силу пункта 8 Методических указаний № П/0336 (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого решения от 20 декабря 2024 года № 597) при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Согласно редакции, действующей на дату принятия оспариваемого решения от 26 марта 2025 года № 66, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В случае если по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН содержатся сведения о нескольких видах разрешенного использования, определенных (установленных) в отношении объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (в редакции Приказа Росреестра от 11 сентября 2024 года № П/0288/24).

В соответствии с пунктом 9 Методических указаний № П/0336, определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет вид разрешенного использования «Для общественно-деловых целей под здание, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (том 1 л.д. 40).

В границах территории спорного земельного участка расположено четырехэтажное нежилое здание с кадастровым номером № <...>, площадью 3 665,9 кв.м, наименование – «Дом бытовых услуг», адрес (местоположение): <...> (том 1 л.д. 139, 234).

При обращении в Бюджетное учреждение 3 декабря 2024 года и 7 марта 2025 года с выше названными заявлениями об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка, собственником участка предоставлялись: копия свидетельства о праве собственности на земельный участок; копия разъяснений Бюджетного учреждения, связанных с определением кадастровой стоимости, от 6 ноября 2024 года № РЗ-55/2024/000195; пояснительная записка от 2 декабря 2024 года со сводной таблицей использования помещений здания, расположенного на земельном участке, по состоянию на 2 декабря 2024 года; копия свидетельства о праве собственности на здание; копия заключения эксперта от 5 марта 2025 года № 1697/2-4-24 из административного дела № 3а-451/2024; копии расширенной выписки из ЕГРН с отражением зон с особыми условиями и сервитутов (том 1 л.д. 66-100, 129-139, том 3 л.д. 53-58, 64-73).

В рамках рассмотрения заявления ОАО «Чкаловский» от 3 декабря 2024 года специалистами Бюджетного учреждения проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 55:36:120302:1006, о чем составлен Акт обследования от 9 декабря 2024 года, из которого следует, что расположенный на участке объект недвижимости является офисным зданием с элементами торговли; характеристики объекта недвижимости: отопление централизованное, электроосвещение централизованное, канализация централизованная, вода централизованная (том 1 л.д. 61-65).

На основании указанных выше документов Бюджетное учреждение пришло к выводу о наличии указанных в заявлениях собственника ошибках и произвело оспариваемые пересчеты кадастровой стоимости земельного участка.

Определением суда от 17 марта 2025 года по настоящему делу по ходатайству заинтересованного лица проведена судебная экспертиза. Перед экспертом поставлен вопрос: соответствует ли оспариваемое решение Бюджетного учреждения от 20 декабря 2024 года № 597 «О пересчете кадастровой стоимости» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических указаний о государственной кадастровой оценке в части изменения кода расчета вида использования спорного земельного участка с кода 04:040 на код 04:010. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 74-76).

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 10 октября 2025 года № 584/2-4-25 (том 2 л.д. 105), решение Бюджетного учреждения от 20 декабря 2024 года № 597 «О пересчете кадастровой стоимости» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических указаний о государственной кадастровой оценке в части изменения кода расчета вида использования спорного земельного участка с кода 04:040 на код 04:010, в частности, в заключении указано:

«1. Вид осуществляемой на исследуемом участке деятельности не позволяет установить один основной фактический вид использования данного участка, так как помещения нежилого здания сдаются в аренду под объекты торговли, бытового обслуживания (услуг), общественного питания, офисов и не имеют предварительного установленного функционального назначения, при том объемно-планировочное и конструктивное решение нежилого здания позволяет использовать его помещения как для объектов торговли, так и для бытового обслуживания (услуг), общественного питания, офисов.

В соответствии с положениями пункта 1.8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утвержденных приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358) (далее – Методические указания № 358), пункта 8 Методических указаний № П/0336 для определения кадастровой стоимости из установленных для земельного участка видов использования принимается тот, который позволяет использовать его наиболее эффективно (приводит к максимизации его стоимости), то есть «торговля, общественное питание и бытовое обслуживание».

2. Наличие торговых площадей, помещений для складирования (хранения) товаров, зон для приема, погрузки/выгрузки товаров в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № <...>, не позволяет отнести его только к сегменту «Деловое управление».

Отнесение объекта только к сегменту 04:010 «Деловое управление» не соответствует виду фактического использования участка и не соответствует указанным выше пунктам названных Методических указаний.

3. Объекты, принятые в отчете № 04/ЗУ/2022 от 22 июня 2022 года (составлен по результатам проведения государственной кадастровой оценки) в качестве аналогов для расчета стоимости эталонного участка торгового назначения (код расчета 04:040), соответствуют разрешенному и фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером № <...>.».

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Анализируя заключение от 10 октября 2025 года № 584/2-4-25, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО1, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов специалиста. Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы (том 2 л.д. 85).

В письменных возражениях Бюджетным учреждением указано на необоснованное применение экспертом пункта 8 Методических указаний № П/0336, а также на то, что заключение эксперта не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу ввиду неоднозначности изложенных в нем выводов, сделанных без фактического обследования, касающихся конструктивных технических характеристик здания, а также определения коэффициента площадей нежилого помещения по виду использования, определения значения кода расчета 04:010 в части относящихся к нему категорий помещений (том 2 л.д. 132-135).

В письменных пояснениях к выше приведенным возражениям экспертом ТАП указано на несостоятельность доводов Бюджетного учреждения со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, отмечено, что выводы экспертного заключения основаны на совокупном анализе решения Бюджетного учреждения от 20 декабря 2024 года № 597, приложенных собственником земельного участка документов и иных материалов административного дела. Кроме того, проанализирована информация о расположенном на спорном земельном участке нежилом здании, имеющаяся в открытых интернет-источниках за период с 2019 по 2025 годы, то есть в том числе по состоянию 1 января 2022 года – на саму дату определения кадастровой стоимости в Отчете от 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022 по результатам государственной кадастровой оценки, в то время как специалистами Бюджетного учреждения обследование проводилось в 2024 году.

Также экспертом приведены пояснения о том, что в помещениях здания расположены полноценные торговые объекты с высоким трафиком посетителей, требующие полноценных площадок для погрузки/разгрузки: магазины «Магнит», «Юничел», «Вариант» т.д., а также пункты выдачи WB, ОЗОН, СДЭК, а не только точки торговли и общественного питания для сотрудников офисных помещений; фактическое использование и объемно-планировочное, конструктивное решение здания не позволяют отнести его только к сегменту «Деловое управление»; объекты, принятые в качестве аналогов для расчета стоимости эталонного объекта торгового назначения (код расчета 04:040) в Отчете Бюджетного учреждения от 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022 по результатам государственной кадастровой оценки соответствуют разрешенному и фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Суд соглашается с позицией эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, которым даны аргументированные ответы на поставленные вопросы, в заключении полно и всесторонне описаны ход и результаты исследования, которые не допускают неоднозначного толкования, последовательны и согласуются с иными собранными по делу доказательствами.

Характер замечаний Бюджетного учреждения к заключению эксперта относительно технического описания здания, расположенного на спорном земельном участке, не имеет правового значения и не влияет на правильность выводов эксперта по существу.

Доводы ОАО «Чкаловский» о несоответствии заключения эксперта требованиям достоверности и допустимости, приведенные представителем в письменных пояснениях (том 2 л.д. 125-131, том 3 л.д. 148-149), также отклоняются судом как несостоятельные.

Так, ссылка представителя на то, что эксперт в нарушение требований абзаца 12 статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» самостоятельно собирал для производства экспертизы фотоматериалы и сведения из открытых интернет-источников, не может быть принята судом во внимание.

Согласно абзацу 12 статьи 16 названного Федерального закона эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, вместе с тем эксперту не запрещается пользоваться информацией, которая официально размещается в открытых источниках, в том числе в сети Интернет при условии, что данная информация опубликована, то есть находится в открытом доступе, предоставлена надежным источником, проверяема и достоверна, как это имеет место в данном случае. Кроме того, получение информации в режиме свободного доступа к размещенным в сети Интернет сведениям не является сбором материалов в значении, придаваемом указанной нормой закона, названные сведения относятся не к материалам дела (запрос которых возможен только через ходатайство эксперта перед судом), а к информации, необходимой для проведения экспертного исследования.

Также, вопреки позиции представителя заинтересованного лица, выводы эксперта не только не противоречат принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, установленному пунктами 9, 1.12 Методических указаний № П/0336 и № 358, а также пункту 2 Методических указаний № П/0336, регламентирующему порядок выбора вида использования объекта недвижимости для определения его кадастровой стоимости, а напротив, данными требованиями закона эксперт руководствовался, наряду с другими положениями методических положений, примененных в ходе исследования, что подтверждается исследовательской частью заключения. В связи с этим необходимости обосновывать приоритет пункта 8 Методических указаний № П/0336 перед названными выше пунктами у эксперта не имелось. Ссылка эксперта в письменных пояснениях на возражения Бюджетного учреждения на то, что соотношение площадей фактического использования помещений влияет только на стоимость здания, свидетельствует о том, что для целей применения спорного пункта 8 Методических указаний № П/0336 в рассматриваемом случае не имеет юридического значения качественное соотношение размеров площадей здания по виду фактического использования, поскольку по смыслу данной нормы определение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет эксплуатировать его наиболее эффективно, приводя к удорожанию его стоимости.

В связи с указанным отклоняется как несостоятельное и замечание представителя заинтересованного лица о том, что эксперт не определил основной вид использования объекта недвижимости. Как следует из пункта 8 Методических указаний № П/0336, критерием определения вида разрешенного использования (при наличии (установлении) у объекта нескольких видов разрешенного использования), на основании которого должна определяться кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, является его эффективность (экономическая выгода, приводящая к повышению стоимости участка). Соответственно, выделение основного вида разрешенного использования земельного участка среди из всех установленных и фактически осуществляемых не имеет правового значения в настоящем деле.

Таким образом, оснований ставить под сомнение достоверность составленного по настоящему делу заключения судебной экспертизы по доводам, приведенным административным ответчиком и заинтересованным лицом, не имеется. Представленное экспертное заключение составлено квалифицированным специалистом, предупрежденным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, имеет исследовательскую часть, описание и результаты исследований с указанием нормативной базы, выводы эксперта носят однозначный характер, а потому экспертное исследование является допустимым и достоверным доказательством по делу. Несогласие административного ответчика и заинтересованного лица с выводами эксперта по существу не свидетельствует о его незаконности.

Экспертом в заключении установлено и подтверждается материалами административного дела, что в нежилом здании, расположенном на спорном земельном участке, фактически осуществляются разные виды деятельности на площадях помещений различного функционального назначения (сдаваемых в аренду), в том числе торговые, общественное питание, бытовое обслуживание (услуги), административные (офисные), помещения вспомогательного назначения (места общего пользования, технические помещения), которые соответствуют видам разрешенного использования земельного участка, содержащимся в ЕГРН.

Нежилые помещения в структуре здания не имеют предварительно установленного функционального деления, объемно-планировочное и конструктивное решение здания позволяет переоборудование помещений под различное назначение.

Земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования.

Деятельность, осуществляемая фактически в здании в соответствии со спорными кодами расчета 04:010 и 04:040, относящимися к одному сегменту «Предпринимательство», не противоречит видам разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено.

С учетом изложенного экспертом обоснованно сделан вывод о том, что, в соответствии с положениями пункта 1.8 Методических указаний № 358 и пункта 8 Методических указаний № П/0336, для определения кадастровой стоимости земельного участка из установленных видов его фактического (разрешенного) использования принимается тот, который позволяет использовать объект недвижимости наиболее эффективно (приводит к максимизации его стоимости). Таким видом является «торговля, общественное питание и бытовое обслуживание» (что также подтверждается размером кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной с применением разных кодов расчета 04:040 и 04:010).

Отнесение объекта недвижимости только к сегменту «Деловое управление», предусматривающее наличие только объектов административно-офисного назначения, противоречит, Методическим указаниям.

С учетом приведенных правовых норм м установленных обстоятельств по делу ссылка представителей Бюджетного учреждения и заинтересованного лица на необоснованное применение к спорным правоотношениям пункта 8 Методических указаний № П/0336 основана на неверном толковании норм закона.

Таким образом, пересчет Бюджетным учреждением кадастровой стоимости с применением кода расчета 04:010 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, приведенным положениям Методических указаний и нарушает права административного истца. Данный (неправильный) код расчета применен в решениях от 20 декабря 2024 года № 597 и от 26 марта 2025 года № 66.

Кроме того, в решении от 20 декабря 2024 года № 597 административным ответчиком допущена также ошибка в показателе площади земельного участка вспомогательного использования, учтенной при расчете кадастровой стоимости в размере 4 369 кв.м., в то время как заключением эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской от 5 марта 2025 года № 1697/2-4-24 по результатам судебной экспертизы, проведенной по административному делу № 3а-451/2024, установлено, что площадь сервитутов и других обременений, к которой надлежит применять корректирующий коэффициент на вспомогательное использование, составляет 4 157 кв.м. Данное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле (производство по делу № 3а-451/2024 прекращено в связи отказом административного истца ОАО «Чкаловский» от административных исковых требований об оспаривании решения Бюджетного учреждения от 8 февраля 2024 года № 036 «О пересчете кадастровой стоимости» по основанию неверного значения коэффициента на вспомогательное использование, поскольку Бюджетное учреждение устранило данную ошибку в решении от 26 марта 2025 года № 66 с учетом выводов эксперта в названном заключении) (том 3 л.д. 154-172).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемых решений Бюджетного учреждения, в связи с чем сведения об установленной ими кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размерах 14 427 284,82 рубля и 14 717 028,17 рублей подлежат исключению из ЕГРН.

Относительно возражений представителя заинтересованного лица в части требований об исключении сведений из ЕГРН суд отмечает, что принятие решения об исключении из ЕГРН указанных кадастровых стоимостей не препятствует собственнику земельного участка обратиться в Бюджетное учреждение с соответствующим заявлением, в случае, если он полагает, что кадастровая стоимость, которая вступит в действие после исключения судом спорных стоимостей, нарушает его права.

Согласно положениям части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия), если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Данная совокупность в рассматриваемом случае судом установлена, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 20 декабря 2024 года № 597 «О пересчете кадастровой стоимости», исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 14 427 284,82 рубля.

Признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 26 марта 2025 года № 66 «О пересчете кадастровой стоимости», исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 14 717 028,17 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2025 года