Дело № 66RS0003-01-2025-000121-11
Производство № 2-1418/2025
Мотивированное решение изготовлено 19 марта 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург 05 марта 2025 года
Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Марковой Н.А., при секретаре судебного заседания Антоновой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком,
установил:
администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком.
В обоснование исковых требований истец указал, что между администрацией г. Екатеринбурга и ОАО «Екатеринбургская электросетевая компания» 25.10.2011 заключен договор аренды № 4-1392 земельного участка площадью 3617 кв.м с кадастровым номером *** по *** во временное владение и пользование для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой. Срок действия договора с 29.09.2011 по 31.12.2024. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2012.
На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка от 20.12.2012 права по договору перешли ООО «Офисный центр по улице Фурманова». Строительство административного здания с подземной автостоянкой завершено 29.07.2015.
Нежилое помещение с кадастровым номером ***, площадью 148,7 кв.м в здании, расположенном по адресу *** принадлежит ФИО1 на праве собственности. Договор аренды земельного участка ответчик не заключал.
По мнению истца, с момента приобретения права собственности ответчиком на объект недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.
С учетом того, что ответчик за период с ноября 2020 года по декабрь 2022 года каких-либо платежей за пользование земельным участком не производил, а также принимая во внимание, что использование земли в Российской Федерации в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ является платным, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность в размере 60 991 рублей 85 копеек, а также пени за неисполнение обязательств по внесению арендной платы в размере 53 131 рубль 93 копейки.
Представитель истца в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом и в срок, причины неявки суду неизвестны. Ранее в судебном заседании до перерыва 25.02.2025 представитель ответчика представила письменный отзыв, согласно которому просила применить срок исковой давности, а также ходатайствовала о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к сумме заявленной неустойки.
Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах судом был решен вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, о дополнении которых ходатайств не поступало, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Следовательно, нахождение на земельном участке объектов ответчика обуславливает обязанность по внесению арендной платы пропорционально соотношению площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности каждого арендатора участка, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.
Как следует из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, ФИО1 принадлежит право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке по адресу: *** кадастровый номер ***, площадью 148, 7 кв.м л.д. 60-65)(дата регистрации – 29.10.2015) (л.д. 23-25).
Таким образом, с момента регистрации права собственности на указанный объект недвижимости к ответчику перешли права пользования спорным земельным участком.
Договор аренды земельного участка не заключался, ответчик пользовался земельным участком без надлежащего оформления прав на него.
В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход.
Из абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельное стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Администрация города Екатеринбурга согласно нормам статей 6, 62, 154, 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации является главным администратором доходов, получаемых от аренды земельных участков, расположенных на территории муниципального образования, право государственной собственности на которые не разграничено.
В соответствии с Законом Свердловской области от 24.11.2014 №98-ОЗ «О перераспределении отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» и органами государственной власти Свердловской области и о внесении изменений в Закон Свердловской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» полномочия по заключению договоров аренды земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», а также по изменению и расторжению ранее заключённых договоров аренды перешли от Администрации города Екатеринбурга к МУГИСО.
В соответствии с пунктами 3 соглашений о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов от 31.03.2014 и от 17.05.2019 №С-1, заключённых между МУГИСО и Администрацией города Екатеринбурга, истец осуществляет администрирование неналоговых доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, начисление арендной платы за земельные участки по договорам аренды, заключённым Администрацией города Екатеринбурга, и договорам аренды, заключённым МУГИСО и переданным МУГИСО в Администрацию города Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах суд считает, что Администрация города Екатеринбурга выступает надлежащим истцом по требованиям о взыскании задолженности за пользование земельным участком.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 25.10.2011 между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО «Екатеринбургская электросетевая компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4-1392, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок до 31.12.2024 за плату земельный участок, площадью 3617 кв.м., расположенный по адресу: г*** для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземной автостоянкой, кадастровый номер земельного участка ***. (л.д. 12-16).
Договор аренды прошёл предусмотренную законодательством процедуру государственной регистрации в ЕГРН, регистрационная запись 66-66-01/846/2011-465 от 13.01.2012.
Согласно п. 2.2.4 договора, арендатор обязан вносить плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1).
20.12.2012 между ОАО «Екатеринбургская электросетевая компания» и ООО «Офисный центр по улице Фурманова» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4-1392 от 25.10.2011 (л.д. 17-19). Договор зарегистрирован в ЕГРН, регистрационная запись 66-66-01/657/2012-590 от 09.01.2013.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное на переданном ООО «Офисный центр по улице Фурманова» в аренду земельном участке, с кадастровым номером № ***, у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей пропорционально площади принадлежащего ему помещения.
При определении размера подлежащей взысканию суммы задолженности, суд исходил из расчета истца, произведенного по формуле, приведенной в Постановлении Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» и с 2021 г. - Постановление Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».
Таким образом, задолженность пропорционально площади помещения, находящегося в собственности ответчика за период с ноября 2020 г. по ноябрь 2024 г. составила 60 991 рубль 85 копеек.
Оценивания требования ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).
В силу статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
При этом, как разъяснено в пункте 26 указанного постановления Пленума, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство).
Согласно п. 2.2.4 договора, арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Из представленных расчетов арендной платы за 2020-2024 гг. (приложение № 1 к договору аренды) следует об обязанности внесения ежемесячной оплаты арендных платежей не позднее 10-го числа.
Учитывая факт направления искового заявления в адрес суда 25.12.2024, срок исковой давности в части взыскания задолженности за 2020-2021 гг. истек. Так, срок уплаты за декабрь 2021 г. установлен не позднее 10.12.2021, соответственно срок исковой давности по декабрь 2021 г. истекает 11.12.2024.
При таких обстоятельствах, размер оплаты арендных платежей за пользование земельным участком составляет: 2022 г. – 19 586 руб. 81 коп., 2023 г. – 19 896 руб. 03 коп., 2024 г. – 19 030 руб. 30 коп.
При определении размера задолженности за спорный период следует определить размер начислений, платежей за спорный период, а также установить, на погашение какой именно задолженности следует относить данные платежи.
Правильность произведенных начислений, а также размера платежей, внесенных в счет исполнения обязательств, за указанный период сторонами не оспариваются.
При определении периода, на который следует отнести платежи, следует исходить из того, что денежные средства, внесенные на основании платежного документа, содержащего указание на расчетный период, засчитываются в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг за период, указанный в этом платежном документе.
Если платежный документ не содержит данных о расчетном периоде, денежные средства, внесенные на основании данного платежного документа, засчитываются в счет оплаты за период, указанный гражданином (ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, сумма оплаты, внесенная ответчиком на основании платежного документа, составленного истцом за определенный месяц, должна засчитываться в счет начисленной платы за этот месяц, а если ответчиком сумма внесена в большем размере, чем начисления за месяц, то оставшаяся сумма, учитывая, что назначение платежа не было указано, в счет погашения задолженности, образовавшейся ранее.
04.12.2023 ответчиком произведена оплата 33 780 руб. 39 коп.
Поскольку ответчиком сумма внесена в большем размере, чем начисления за 2023 г. (19 896 руб. 03 коп.), то оставшаяся сумма, подлежит включению в счет погашения задолженности, образовавшейся ранее в пределах трехлетнего срока с даты внесения платежа.
Соответственно, в оставшуюся сумму платежа 13 884 руб. 36 коп. подлежат включению арендная плата за декабрь 2020 г. – 1 964 руб. 34 коп., с января 2021 г. по август 2021 г.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма задолженности 38 617 руб. 11 коп.: 2022 г. - 19 586 руб. 81 коп. и 2024 г. - 19 030 руб. 30 коп.
Оценивая требования истца о взыскании с ответчика в его пользу неустойки, за неисполнение последним условий договора аренды, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором аренды срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.
Как следует из расчета, размер задолженности по пени, исходя из суммы долга 134 845 руб. 21 коп., за период с 03.04.2020 по 21.05.2021 составили 53 131 руб. 93 коп., задолженность по пени на текущую сумму обязательств за период с 11.04.2020 по 29.11.2024 – 52 853 руб. 23 коп.
При этом, требования о возмещении неустойки за период с 03.04.2020 по 21.05.2021 на сумму долга 134 845 руб. 21 коп. заявлены за пределами срока исковой давности (судебный акт вступил в законную силу - 09.10.2020, оплата задолженности – 21.05.2021, обращение с требованиями – 25.12.2024) и в указанной части иска суд отказывает.
С учетом применения срока исковой давности – пропуск срока по арендным платежам по январь 2022 г., размер пени на текущую задолженность за период с 01.01.2023 по 29.11.2024 будет составлять 20 148 руб. 97 коп. (1162,81+1050,28+1162,81+1125,30+ 1162,81+1125,30+1162,81+1162,81+1125,30+1162,81+1125,3+1162,81+554,25+453,3+454,56 + 389,20+351,48+286,18+248,4+196,02+137,36+92,94+39,25+570,57+479,39+463,15+397,08 + 357,49+293,12+250,06+191,95+136,34+88,05+30,68).
Однако данное требование суд находит подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 69 и 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При этом, при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Основываясь на принципах разумности и справедливости, с учетом конкретных обстоятельств дела, а также принимая во внимание, что взыскание неустойки имеет компенсационный характер и применяется к нарушившему обязательство лицу как мера дополнительной ответственности, учитывая, что истец не представил доказательств того, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей им понесены какие-либо убытки либо для него наступили иные неблагоприятные последствия, суд считает возможным снизить размер пени до 9 000 рублей.
В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с тем, что истец при обращении в суд был освобожден от уплаты государственной пошлины, в то время как судом удовлетворены его имущественные требования (58 766,08 руб.), в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС ***) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>) задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком за период с января 2022 года по ноябрь 2024 года в размере 38 617 рублей 11 копеек и неустойку за период с 01.01.2023 по 29.11.2024 в размере 9 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 (СНИЛС ***) в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.
Судья Н.А. Маркова