Решение по делу № 2-2717/2023 от 05.10.2023

УИД 23RS0059-01-2023-002707-28

Дело № 2-2717/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 октября 2023 года г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Чирковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, признании договора заключенным на определенных условиях,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 и ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата аванса, взыскании судебных расходов на оплату госпошлины, юридических услуг,

установил:

ФИО1 обратилась в Центральный районный суд г.Сочи к ФИО2, ФИО3, ФИО4 с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, признании договора заключенным на определенных условиях.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, выступающей в качестве продавца, и ответчиком ФИО2, выступающей в качестве покупателя, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны согласовали, что обязательным условием заключения основного договора является исполнение продавцом ряда обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ: сделать подъезд к дому и земельному участку, проложить водонапорную трубу (для ручейка), предоставить покупателю топосъемку, оформить сервитут общей дороги, предоставив покупателю В. из Е., справку о присвоении почтового адреса дому и земельному участку, обеспечить газо- и водоснабжение дома, предоставить договоры на обслуживание и подключение, а также абонентскую книгу, предоставить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Общая цена объектов с возмещением продавцу расходов на выполненный капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения согласована сторонами в сумме 25 000 000 рублей. Стороны согласовали в предварительном договоре, что в день подписания предварительного договора покупатель передает продавцу в качестве аванса 1 000 000 рублей, а остальную часть денежных средств в сумме 24 000 000 рублей покупатель обязуется оплатить перед подписанием договора купли-продажи и передаче документов на государственную регистрацию посредством использования банковского сейфа.

ФИО5, действующая по доверенности в интересах ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ получила от ответчика ФИО2 аванс в размере 1 000 000 рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, о чем выдала расписку.

Истец ссылается на то, что в установленный предварительным договором срок она выполнила все необходимые условия для заключения основного договора (возложенные сторонами договора на сторону продавца), ДД.ММ.ГГГГ телеграммой уведомила ответчика о готовности заключить основной договор, предложила явиться в отделение Сбербанка РФ ДД.ММ.ГГГГ по адресу: г. Сочи, <адрес>, для закладки денежных средств в индивидуальный банковский сейф, подписания договора купли-продажи.

Как указывает истец, ответчик уклонилась от заключения основного договора, в указанный в телеграмме срок в отделение Сбербанка не явилась, иных действий, направленных на заключение основного договора, не предприняла.

В дальнейшем ФИО1 уточнила свои исковые требования, просила суд обязать ответчиков заключить с нею договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, признать договор купли-продажи нежилого помещения заключенным на следующих условиях:

«продавец ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продала, а покупатели ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, купили в общую долевую собственность в равных долях, а именно по 1/3 доли каждый, следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие жилые дома на одну семью, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь 300 кв.м, количество этажей: 3, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права №–2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на жилой дом с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права №–1 от ДД.ММ.ГГГГ

Общая цена объектов недвижимости вместе с возмещением продавцу расходов за выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения составляет 25 000 000 рублей и включает в себя:

- цену основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в сумме 5 846 071 рубль;

- возмещение расходов продавца на выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения в сумме 19 153 929 рублей.

Из общей цены объектов недвижимости покупателем передана продавцу сумма в качестве аванса в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Оставшиеся денежные средства в размере 24 000 000 рублей покупатель оплачивает до подачи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявления о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании решения суда по настоящему гражданскому делу путем внесения покупателем продавцу указанной суммы в индивидуальный банковский сейф, арендованный в г. Сочи. Продавец получает доступ к указанному сейфу в соответствии с условиями договора аренды индивидуального банковского сейфа, после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору объектов в органе регистрации прав на имя покупателя.

Продавец гарантирует, что объекты, передаваемые по настоящему договору никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, не заложены, не переданы в безвозмездное пользование, споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Продавец гарантирует, что представленные им документы достоверны (т.е. содержащаяся в них информация не искажена, не сфальсифицирована и соответствует действительности).

Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Стороны настоящего договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора.

Продавец гарантирует передачу недвижимого имущества покупателю в том качественном и техническом состоянии, в каком оно было на момент его осмотра.

Продавец гарантирует, что в полном объеме произведет оплату коммунальных услуг, любых иных задолженностей (если таковые имеются), связанных с отчуждаемым объектом вплоть до момента регистрации перехода права собственности к покупателю и до подачи заявления о регистрации перехода права собственности обязуется предоставить покупателю соответствующие квитанции.

Продавец обязуется предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу объектов до подачи заявления о регистрации перехода права собственности на них.

Продавец обязуется передать объекты покупателю и все комплекты ключей от объекта в день полного расчета, после государственной регистрации перехода права на объекты».

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 и ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным с применением последствий недействительности сделки.

Встречные исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор о намерении в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. Сочи, <адрес> условиями предварительного договора и обязательным условием для заключения основного договора по договоренности сторон являлись следующие обязательства ответчика по встречному иску: произвести работы по строительству подъездной дороги к дому и земельному участку, предварительно проложив водонапорную трубу для ручейка, нанести дорогу на дежурную карту города и предоставить истцу топосъемку, оформить сервитут общей дороги примерной площадью 50 кв.м. и предоставить соответствующую В. из Е., и др. Истец по встречному иску внес ответчику сумму в качестве аванса в день подписания предварительного договора в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Вышеуказанная расписка содержит сведения о том, что ФИО5, действующая как представитель по доверенности от ФИО1, получила денежные средства, в качестве аванса в размере 1 000 000 рублей за продаваемое недвижимое имущество. Как считает истец по встречному иску, фактически предварительный договор купли-продажи являлся своеобразной гарантией дальнейшего сотрудничества ФИО2 и ФИО1, т.е. являлся сделкой по обеспечению исполнения обязательства. Однако, как считает, ФИО2, до настоящего времени условия предварительного договора ответчиком ФИО1 не исполнены, денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ею не возвращены, договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес ФИО1, ей было предложено вернуть денежные средства на расчетный счет истца ФИО2, уведомление было направлено на почтовый адрес ФИО5, представителю по доверенности ФИО1 Однако, ФИО5 уведомление в виде почтового отправления не получила. ФИО2 указывает, что обратилась с заявлением в полицию о совершенном преступлении в порядке ст. 141 УПК РФ от ДД.ММ.ГГГГ (КУСП №). Тем не менее, попыток к заключению договора купли-продажи либо возврату денежных средств ФИО2 ФИО1 не предпринимает. Ссылаясь на положения ст. 166, п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ, истец по встречному иску ФИО2 полагает свои требования обоснованными.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований ФИО1 по изложенным в первоначальном иске основаниям, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, удовлетворить встречные исковые требования ФИО2, ссылался на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Ответчики по первоначальному иску ФИО3, ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, направили в суд письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 207, 208, 209).

На основании ч.5 статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Ответчик по встречному иску ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения которого извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала.

В соответствии ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения сторон, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела в отсутствие ответчика по встречному иску ФИО5

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, изучив материалы гражданского дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО5 по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (п.38-40) по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия, и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При принятии решения о возложении обязанности заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из смысла вышеперечисленных норм следует, что удовлетворение требований о понуждении к заключению договора в судебном порядке возможно только в случаях, когда обязанность заключения такого договора возложена на лицо - сторону договора, и когда это лицо уклоняется от заключения договора. А также в случае, когда сторона добровольно взяла на себя обязательство по заключению договора, что может быть подтверждено заключением предварительного договора, содержащим условие о заключении основного договора на определенных условиях.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, выступающей в качестве продавца, и ФИО2, выступающей в качестве покупателя, заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель купить недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие жилые дома на одну семью, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>;

жилой дом с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь 300 кв.м, количество этажей: 3, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на указанный выше жилой дом зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Предварительным договором купли—продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами предусмотрен срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1. предварительного договора).

В соответствии с п. 1.4 вышеуказанного предварительного договора существенным условием и обязательным условием для заключения основного договора по соглашению сторон является исполнение ФИО1 следующих обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ:

п. 1.4.1. Своими силами и за свой счет сделать дорогу, а именно подъезд к дому и земельному участку, проложив тысячную водонапорную трубу (для ручейка), затем щебень и залить бетоном шириной 3 м по всей длине;

п. 1.4.2. Своими силами и за свой счет предоставить Покупателю топосъемку и нанести указанную в п. 1.4 дорогу на дежурную карту города Сочи;

п. 1.4.3. Своими силами и за свой счет оформить сервитут общей дороги приблизительно полсотки земли, предоставив Покупателю В.Е.;

п. 1.4.4. Своими силами и за свой счет предоставить Покупателю Справку о присвоении почтового адреса дому и земельному участку;

п. 1.4.5. Своими силами и за свой счет подвести к дому и подключить электроэнергию к дому 15 КВт (3 фазы), предоставив Покупателю договор, заключенный с энергоресурсной организацией на подключение и обслуживание;

п. 1.4.6. Своими силами и за свой счет подвести водоснабжение в дом, предоставив необходимый договор на обслуживание и подключение, а также абонентскую книгу;

п. 1.4.7. Своими силами и за счет Покупателя провести газификацию жилого дома, предварительно получив у основного абонента согласие на подключение объекта к системе газоснабжения, предоставив договор, заключенный с энергоресурсной организацией на подключение и техническое обслуживание.

В соответствии с п. 1.5 Продавец обязуется подготовить своими силами и предоставить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора общая цена объектов вместе с возмещением продавцу расходов на выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей и включает в себя:

- цену Основного договора купли-продажи жилого помещения в сумме 5 846 071 (пять миллионов восемьсот сорок шесть тысяч семьдесят один) рубль;

- возмещение расходов Продавца на выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения в сумме 19 153 929 (девятнадцать миллионов сто пятьдесят три тысячи девятьсот двадцать девять) рублей.

Согласно условиям предварительного договора стороны договорились, что в день подписания предварительного договора Покупатель передает Продавцу в качестве аванса денежные средства в сумме 1 000 000 (одного миллиона) рублей. Оставшиеся денежные средства в размере 24 000 000 (двадцать четыре миллиона) рублей Покупатель обязуется оплатить перед подписанием Договора купли-продажи и подачей сделки на государственную регистрацию в Росреестр посредством использования банковского сейфа.

В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость на основании ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, определяет предмет сделки, возникающие взаимные права и обязанности сторон.

Судом установлено, что согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действующая по доверенности в интересах ФИО1, получила от ФИО2 аванс в размере 1 000 000 рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества.

В установленный предварительным договором срок истец выполнила все необходимые условия для заключения основного договора, возложенные сторонами договора на сторону продавца, а именно: заключила Договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ; договор на оказание услуг № по вывозу жидких бытовых отходов от ДД.ММ.ГГГГ; договор энергоснабжения с гражданами – потребителями № от ДД.ММ.ГГГГ; составлен технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиями объекта: «Подъездная дорога к жилому дому № по <адрес>, в <адрес>, г. Сочи»; Решением о присвоении объекта адресации адреса или аннулировании его адреса от ДД.ММ.ГГГГ №ПО-070821 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края индивидуальному жилому дому с кадастровым номером 23:49:0308002:10017, назначение: жилое, площадь 300 кв.м, количество этажей: 3, расположенному по адресу: г. Сочи, <адрес>, присвоен адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>.

Выполнив все условия для заключения основного договора, истец по первоначальному иску ФИО1 уведомила ответчика телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ о готовности заключить договор, предложив явиться в отделение Сбербанка РФ ДД.ММ.ГГГГ для закладки денежных средств в индивидуальный банковский сейф и подписания договора купли-продажи на оговоренных условиях, с последующей его передачей в отделение МФЦ г. Сочи для государственной регистрации.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом из материалов дела, ответчик по первоначальному иску ФИО2 от заключения договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ФИО1 уклонилась.

Доводы встречного иска и пояснений представителя ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен сторонами вследствие невыполнения продавцом ФИО1 существенных условий, перечисленных в предварительном договоре, суд признает не состоятельными, поскольку они опровергнуты материалами дела.

Не исполнение одной из сторон предварительного договора своих обязательств по предварительному договору в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), на основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке. Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем, последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5).

Суд не усматривает предусмотренных законом оснований для признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным: договор составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец обладает правом собственности на продаваемые объекты, стороны договора обладают правоспособностью и дееспособностью.

Таким образом, требования ответчика ФИО2, истца по встречному иску о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительной сделки, суд признает несостоятельными, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Каких-либо оснований, предусмотренных статьями 166, 167 ГК РФ, для признания предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки судом не установлено, об их наличии фактически не заявил и истец по встречному иску в лице участвующего в деле представителя по доверенности ФИО7, которая суду пояснила, что ответчиком по встречному иску ФИО1 предварительный договор не исполнен в полном объёме, поэтому он и является недействительным, незаключенным и неисполненным.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку ФИО2 отказано в удовлетворении встречных исковых требований, таким образом, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины и расходов на оплату услуг по юридическому сопровождению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, признании договора заключенным на определенных условиях - удовлетворить.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основной договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:3590, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес>, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения заключенным на следующих условиях:

«Продавец ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продала, а покупатели ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, купили в общую долевую собственность в равных долях, а именно по 1/3 доли каждый на следующие объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:3590 площадью 500 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельно стоящие жилые дома на одну семью, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>;

жилой дом с кадастровым номером 23:49:0308002:10017, назначение: жилое площадь 300 кв.м, количество этажей: 3, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:3590 зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0308002:10017 зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Общая цена объектов недвижимости вместе с возмещением Продавцу расходов за выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения составляет 25 000 000 рублей и включает в себя:

цену Основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в сумме 5 846 071 рубль (пять миллионов восемьсот сорок шесть тысяч семьдесят один) рубль;

возмещение расходов продавца на выполненный им капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения в сумме 19 153 929 (девятнадцать миллионов сто пятьдесят три тысячи девятьсот двадцать девять) рублей.

Из общей цены объектов недвижимости покупателем передана Продавцу сумма в качестве аванса в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Оставшиеся денежные средства в размере 24 000 000 (двадцать четыре миллиона) рублей Покупатель оплачивает до подачи в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявления о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании решения суда по настоящему гражданскому делу путем внесения Покупателем Продавцу указанной суммы в индивидуальный банковский сейф, арендованный в г. Сочи. Продавец получает доступ к указанному сейфу в соответствии с условиями договора аренды индивидуального банковского сейфа, после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору объектов в органе регистрации прав на имя покупателя.

Продавец гарантирует, что Объекты, передаваемые по настоящему договору, никому не проданы, не подарены, не обременены правами третьих лиц, не заложены, не переданы в безвозмездное пользование, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Продавец гарантирует передачу недвижимого имущества Покупателю в том качественном и техническом состоянии, в каком оно было на момент его осмотра.

Продавец гарантирует, что в полном объеме произведет оплату коммунальных услуг, любых иных задолженностей (если таковые имеются), связанных с отчуждаемым объектом вплоть до момента регистрации перехода права собственности к Покупателю и до подачи заявления о регистрации перехода права собственности обязуется предоставить Покупателю соответствующие квитанции.

Продавец обязуется передать Объекты Покупателю и все комплекты ключей от объекта в день полного расчета, после государственной регистрации перехода права на объекты».

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО5 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу<адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдельно стоящие жилые дома на одну семью, расположенного по адресу: г. Сочи, <адрес>, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата аванса в размере 1 000 000 рублей, взыскании судебных расходов на оплату госпошлины в размере 13 500 рублей, расходов на оплату юридических услуг в размере 60 000 рублей отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Е.М. Вергунова