Решение по делу № 2-985/2025 от 20.03.2025 - о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Дело № 2-985/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Омск 20.03.2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Чекурды А.Г., при секретаре Бирюк О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Омска о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с названным иском. В обоснование требований указал, что обратился к ответчику с заявлением о признании законно произведенной реконструкции здания по ул<адрес>. По результатам рассмотрения, заявление было направлено в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, откуда перенаправлено в Управление Росреестра по Омской области. Согласно полученному ответу из Управления Росреестра по Омской области, вопросы, связанные с признанием законной произведенной реконструкции здания принятием решения о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа, принятием решения о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа, не относится к компетенции Управления. При этом, установлено, что Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о здании с кадастровым номером №, с наименованием: Хозяйственно-бытовой корпус, площадью 198.1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>. Просит признать за ним право собственности на нежилое здание по адресу: <адрес>

В ходе судебного разбирательства заявленные исковые требования истцом были уточнены, просит сохранить объект недвижимости капитального нежилого строения с кадастровым номером №, общей площадью помещения 276,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в реконструированном виде, в соответствии с проектной документацией <данные изъяты>» № объемно-планировочные и архитектурные решения; признать за ним право собственности на реконструированный объект недвижимости капитального нежилого строения с кадастровым номером №, общей площадью помещения 276,5 кв.м., расположенный на земельном участке кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В судебном заседании ФИО2 участия не принимал, извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений.

Представитель ответчика Администрации г. Омска по доверенности ФИО6 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, направила в суд письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что, согласно актуальным сведениям ЕГРН объект является одноэтажным зданием хозяйственно-бытового корпуса с кадастровым номером № площадью 198,1 кв. м. <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 354,0 кв. м. с видом разрешенного использования - «стоматологические кабинеты». Объект и указанный земельный участок находятся в собственности ФИО2 Истцом произведена реконструкция Объекта в отсутствие исходно-разрешительной документации. Согласно сведениям департамента архитектуры, разрешения на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию объекта в порядке статей 51 и 55 ГК РФ, не выдавались. Доказательств обращения истца за выдачей разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, в материалы дела не представлено. В силу изменения технических характеристик Объекта, отвечающих признакам п. 14 ст. 1 ГК РФ, в отсутствие доказательств получения разрешения на реконструкцию здания, произведена самовольная реконструкция Объекта. реконструируемого здания техническим нормам и правилам, может быть установлено только посредством проведения судебной экспертизы, порученной государственному экспертному учреждению. Согласно информации, размещенной в общедоступном картографическом сервисе «Дубль Гис» в здании, расположенном по адресу: <адрес> осуществляет коммерческую деятельность <данные изъяты>» - центр раннего развития детей, согласно выписке из ЕГРИП от 20.03.2025 ФИО2 включен в настоящий реестр. Учитывая изложенное, полагает, что данное дело подлежит передаче на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Омской области.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области по доверенности ФИО7 в судебном заседании, при надлежащем извещении, участия не принимала, направила в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, указав, что ЕГРН содержит сведения о нежилом здании «хозяйственно-бытовой корпус», площадью 198,1 кв.м., с кадастровым номером №. Исходя из содержания искового заявления следует, что истцом осуществлена самовольная реконструкция нежилого здания. Право собственности на реконструированный объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором находится объект, а также если жилой дом, в реконструированном виде, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В том случае, если в результате реконструкции изменились параметры объекта недвижимости (его границы, технико-экономические показатели, количество помещений и т.п.) - образовался новый объект. При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта недвижимости, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является нежилое здание, включающее самовольно возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к нему. Другими словами, признание права собственности на увеличенную площадь отдельно от реконструированного объекта, противоречит нормам права, поскольку при проведении реконструкции изменения претерпевает объект в целом, независимо от того в какой его части были произведены. В сложившейся ситуации целесообразно заявлять требования о сохранении в реконструированном виде объекта недвижимости с обязательным указанием характеристик и признании права собственности на реконструированное здание.

Представители третьих лиц Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Администрации ЦАО г. Омска в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав пояснения явившегося представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п.14 ст.1 ГК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с Федеральным законом от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ст. 51 Градостроительного кодекса право осуществить реконструкцию здания, строения, сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство.

Как следует из ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Статьей 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Закону о регистрации, а так же ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Законом о регистрации сведений, содержащихся в ЕГРН.В силу пункта 7 статьи 1 Закона с регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Согласно части 4 стать 7 Закона о регистрации, орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно пункту 25 Постановления пленума ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии с пунктом 26 Постановления пленума ВС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 354+/-7 кв.м., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 07.03.2025; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 78+/-2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Также истец является собственником 2-этажного здания Хозяйственно-бытовой корпус с кадастровым номером №, площадью 198,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 07.03.2025.

Копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на данные объекты недвижимости содержатся в представленных суду Управлением Росреестра по Омской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области реестровых делах. Право собственности на указанные объекты недвижимости в ходе судебного разбирательства по делу сторонами не оспаривалось.

В ходе эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером № истец самостоятельно произвел реконструкцию объекта недвижимости капитального нежилого строения по адресу: <адрес> в соответствии с проектной документацией <данные изъяты>» №-АР, представленной истцом в материалы дела.

14.10.2023 истец обратился в Администрацию ЦАО г. Омска с заявлением о признании законной произведенной реконструкции здания.

По результатам рассмотрения, заявление было направлено в Управление Росреестра по Омской области.

Согласно полученному ответу из Управления Росреестра по Омской области, вопросы, связанные с признанием законной произведенной реконструкции здания принятием решения о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа, принятием решения о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа, не относится к компетенции Управления. Указано, что вопрос о признании законной произведенной реконструкции здания может быть разрешен в судебном порядке.

В соответствии с информацией Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 06.03.2025 № № разрешение на строительство (реконструкцию) здания, расположенного по адресу: <адрес>, департаментом архитектуры в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не выдавалось.

Как следует из выводов, изложенных в заключении № <данные изъяты>», общее техническое состояние объекта недвижимости капитального нежилого строения (бывший хозяйственно-бытовой корпус), с кадастровым номером №, общей площадью помещений S=276,5 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> - исправное, безопасное, полностью работоспособное. Дефекты, повреждения, нарушения прочности и устойчивости основных конструктивных элементов исследуемого объекта экспертизы не установлены. Нарушений действующих на территории Российской Федерации строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил не выявлено. Технические характеристики пространственной жесткости, механической прочности, устойчивости, тепло-/влагозащиты, безопасности и надежности основных конструктивных элементов нежилого строения, соответствуют установленным строительным регламентам. В результате комплексного экспертно-диагностического исследования технических параметров обследуемого объекта недвижимости нежилого строения, Этажность 2, общей площадью S=276,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> нарушений действующих на территории Российской Федерации строительных, санитарно-эпидемиологических/гигиенических противопожарных норм и правил не выявлено. Технические характеристики пространственной жесткости, механической прочности, геометрической устойчивости, тепло-/влагозащиты, безопасности и надежности основных конструктивных элементов нежилого здания, соответствуют установленным строительным регламентам, правилам и нормативам. Вышеуказанные Факторы являются соблюдением обязательных требований безопасности, изложенных в основных положений Федерального закона 384-Ф3 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», принятого в целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц. Данный объект недвижимости позволяет обеспечить комфортные и безопасные условия жизнедеятельности граждан в течение круглогодичного периода, не оказывает негативного влияния на конструктивы смежной инфраструктуры, не создает угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом наличия у истца права собственности на спорные нежилые помещения до их реконструкции, что подтверждается данными ЕГРН, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Несмотря на осуществление реконструкции без соответствующего разрешения и проектной документации, суд полагает, что данное обстоятельство не является существенным нарушением, поскольку реконструкция соответствует строительным, санитарным и градостроительным нормам и правилам. Оно не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в них граждан.

В соответствии с п.2 ст.12 Федерального закона от 30.03.1999 года №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при строительстве, реконструкции, зданий и сооружений должны соблюдаться санитарные правила.

В соответствии с экспертным заключением уполномоченной организации, произведенные строительные мероприятия, по возведению пристройки входных узлов к офисным помещениям (нежилые помещения 6/1П, 6/2П) по адресу: <адрес>, выполнены в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и, соответственно, необходимости их удовлетворения, поскольку самовольная реконструкция соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, природоохранным, экологическим нормам и правилам, земельный участок находится в его собственности и используется по назначению в соответствии с действующим земельным законодательством. При этом, суд учитывает, что сохранение указанных пристроек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное подтверждается материалами дела.

При этом доводы Администрации г. Омска о том, что Истцом произведена реконструкция Объекта в отсутствие исходно-разрешительной документации, о необходимости наличия разрешения на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию объекта, не имеют в указанном случае правового значения, поскольку как указывалось выше, проведенная истцом реконструкция соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить объект недвижимости капитального нежилого строения с кадастровым номером № общей площадью помещения 276,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, в соответствии с проектной документацией <данные изъяты>» № объемно-планировочные и архитектурные решения.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированный объект недвижимости капитального нежилого строения с кадастровым номером № общей площадью помещения 276,5 кв.м., расположенный на земельном участке кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: подпись А.Г. Чекурда

Мотивированное решение изготовлено 04.04.2025.

Заочное решение не вступило в законную силу

УИД 55RS0002-01-2025-001146-77

Подлинный документ подшит в деле № 2-985/2025

Куйбышевского районного суда г. Омска

"КОПИЯ ВЕРНА"

подпись судьи_________________

секретарь суда

____________________________________________

Наименование должности уполномоченного работника аппарата суда

________________ _______________________

Подпись Инициалы,фамилия

"04" апреля 2025 года