Решение по делу № 02-0706/2024~М-4243/2023 от 22.01.2025

УИД 77RS0035-02-2023-009006-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2024 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кармашева В.В. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-706/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, указывая в исковом заявлении, что 01.08.2023 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно условиям предварительного договора продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность жилой дом общей площадью 65 кв.м, находящийся по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 141, з/у 163, кадастровый номер 77:22:0030118:2583, и земельный участок общей площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 77:22:0030118:1813, находящийся по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 141, з/у 163. В соответствии с п. 1.4 предварительного договора цена объекта составляет сумма, из которых стоимость жилого дома - сумма, стоимость земельного участка - сумма, указанная цена изменению не подлежит. Согласно п. 1.5 предварительного договора стороны договорились в основном договоре купли-продажи прописать стоимость объекта в размере сумма, оставшуюся сумму в размере сумма отразить в дополнительном соглашении. В соответствии с п. 3.6 предварительного договора факт уплаты всех указанных денежных сумм подтверждается расписками. В соответствии с п. 5.3 предварительного договора отношения между сторонами считаются выполненными после полного расчета со стороны покупателя и передачи объекта со стороны продавца, а также совершения юридических действий по государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В соответствии с п. 5.4 предварительного договора основной договор купли-продажи будет являться одновременно актом приема-передачи объекта недвижимости. 19.08.2023 между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта в размере сумма. В соответствии с п. 3.1 основного договора сумма в размере сумма передана покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи за счет собственных средств. В соответствии с п. 3.2. основного договора оставшаяся сумма оплачивается покупателем за счет кредитных средств на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором <***> от 19.08.2023, заключенному с ПАО «Сбербанк России». 19.08.2023 между сторонами был заключен договор о приобретении инвестиционных вложений, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимости (дополнительное соглашение) в размере сумма. В соответствии с п. 3.1. дополнительного соглашения денежная сумма в размере сумма передается в счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России». Истец указывает, что его обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, исполнены в полном объеме. Право собственности на жилой дом и земельный участок за истцом зарегистрировано в законном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Однако земельный участок расположен в зоне сохраняемого землепользования, что отражено в карте градостроительного зонирования адрес адрес, о чем истец не был проинформирован ответчиком. Истец считает, что ему был продан жилой дом, который по всем признакам является самовольной постройкой. 31.08.2023 ДГИ адрес подало исковое заявление о признании жилого дома с кадастровым номером 77:22:0030118:2583 самовольной постройкой и о его сносе. 03.10.2023 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с уведомлением об одностороннем расторжении договора купли-продажи, с требованием вернуть оплаченную цену по договору сумму в размере сумма в течении 5 календарных дней с момента получения претензии, которая была оставлена без удовлетворения. Также истец указывает, что несет расходы по оплате кредита ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором, на момент подачи иска истцом оплачено сумма. По указанным основаниям истец обратился в суд, который с учетом уточнения в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 01.08.2023, договор купли-продажи от 19.08.2023, договор о приобретении инвестиционных вложений, связанных с неотделимым улучшением недвижимости от 19.08.2023, взыскать с ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере сумма, понесенные убытки в размере сумма, понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, не находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 779 ГК РФ предусмотрено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу п.1 ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом при рассмотрении настоящего дела было установлено, что 01.08.2023 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в собственность жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 65 кв.м, этажей 2, находящийся по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 141, з/у 163, кадастровый номер 77:22:0030118:2583 и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: 77:22:0030118:1813, находящийся по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 141, з/у 163.

Согласно п. 1.3. договора стороны обязуются в срок не позднее 30.08.2023 подписать и сдать на государственную регистрацию основной договор купли-продажи.

Согласно п. 1.4. договора стороны согласовали цену объекта в сумма, в том числе: стоимость жилого дома составляет сумма, стоимость земельного участка составляет сумма. Указанная цена изменению не подлежит.

19.08.2023 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о приобретении инвестиционных вложений, связанных с неотделимым улучшением недвижимости, согласно которому, покупатель приобретает и обязуется оплатить продавцу инвестиционные вложения произведенные им в отношении жилого помещения, жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 65 кв.м., этажей 2, находящийся по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, кв-л 141, з/у 163, кадастровый номер 77:22:0030118:2583, произведенные в виде ремонта в указанной недвижимости.

Согласно п. 2.1. договора продавец обязуется передать покупателю недвижимость в соответствии с условиями договора купли-продажи 19.08.2023 в техническом состоянии, установленном сторонами на момент подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.1 стороны определили стоимость инвестиционных вложений продавца в размере сумма. Денежная сумма в размере 2400 000 передается за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России».

19.08.2023 между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор <***> на сумму сумма на приобретение готового жилья.

Суд не усматривает оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи от 01.08.2023, договора купли-продажи от 19.08.2023, договора о приобретении инвестиционных вложений, связанных с неотделимым улучшением недвижимости от 19.08.2023.

В силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно представленной выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:22:0030118:1813, имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Судом, при рассмотрении гражданского дела не установлено согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что может является основанием для его изменения или расторжения.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Разрешая данные требования, суд также учитывает, что истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представил доказательств, подтверждающих недобросовестность действий ответчика при совершении оспариваемой сделки, совершение ответчиком обманных действий, приведших к заключению истцом оспариваемого договора на невыгодных для него условиях. Истец на момент оформления и подписания договора с ответчиком понимал фактическую сторону сделки, её существо и последствия. Доказательств иного истцом суду не представлено и судом не установлено.

Также суд учитывает, что на момент рассмотрения дела зона сохраняемого землепользования (индекс Ф) со спорного земельного участка снята, то есть предполагаемое истцом нарушение его прав устранено во внесудебном порядке.

Доводы истца в обоснование заявленных им требований суд находит несостоятельными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм права, противоречат требованиям действующего законодательства и установленным по делу обстоятельствам и не являются достаточным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований.

Действительно, истец в обоснование исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ссылается на положения п. 2 ст. 475 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» дал разъяснение положений п.2 ст.475 ГК РФ, включающее определение понятий «неустранимого недостатка товара», «недостатка товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов», «недостатка товара, который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени», «недостатка товара, выявленного неоднократно», «недостатка товара, который проявляется вновь после его устранения».

С учетом разъяснений Верховного Суда РФ суд делает вывод о том, что материалы настоящего дела не содержат доказательств, свидетельствующих о нарушении (либо существенном нарушении) Продавцом (Ответчиком) требований к качеству товара (жилого дома и земельного участка).

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанные объекты недвижимости имеют неустранимый недостаток; либо имеют недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов; либо имеют недостаток, который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени; либо имеют недостаток, выявленный неоднократно; либо имеют недостаток, который проявляется вновь после его устранения.

С учетом изложенного основания предъявления исковых требований по п. 2 ст. 475 ГК отсутствуют, поскольку : проданный Продавцом Покупателю жилой дом и земельный участок не имеет существенных и неустранимых недостатков, доказательства обратного истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлены.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенными обстоятельствами для истца как покупателя при заключении Договора купли-продажи от 19.08.2023 являлась возможность использовать жилой дом по назначению, а земельный участок - возможность использовать в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд полагает, что в спорных правоотношениях отсутствуют основания предъявления исковых требований по ст. 451 ГК РФ, поскольку обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенно не изменились.

Так, истец может использовать жилой дом по назначению, а земельный участок - в соответствии с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Доказательств обратного в в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истец суду не представил.

Ссылаясь в качестве правовых оснований заявленных исковых требований на положения ст.451 ГК РФ, истец не принимает во внимание, что в силу положений п. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В настоящем деле совокупность условий, предусмотренных положениями ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, истцом не доказана.

Истец также ссылается в качестве правового основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка на ч. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которым покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;.. .иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла данной нормы следует:

- указанные положения содержат основания только для расторжения договора купли-продажи земельного участка;

- для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведения об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание этой информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

В силу положений ч. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как установлено судом, ответчик (продавец) при заключении договора предоставила истцу (покупателю) всю имеющуюся у нее информацию о земельном участке.

Так, ранее при регистрации права собственности ответчика на созданный объект недвижимости (жилой дом) каких-либо ограничений использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и ограничений его застройки Росреестром установлено не было, что подтверждает соответствующая выписка из ЕГРН.

В соответствии с положениями пункта 2 части 13 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ государственные регистраторы для осуществления государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляют правовую экспертизу представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пп. 1-10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 ч. 1 ст. 26 настоящего федерального закона оснований для приостановления государственной регистрации прав, и соответствия созданного объекта недвижимости предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки.

В связи с тем, что в отношении созданного ответчиком жилого дома были осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, ответчик мог обладать и обладал сведениями о том, что построенный им жилой дом соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта недвижимости, установленным федеральными законами и правилами землепользования и застройки.

При таких обстоятельствах суд признает, что истцом при рассмотрении настоящего дела не доказан факт осведомленности ответчика о наличии ограничений использования земельного участка (если таковые имелись) на момент заключения сторонами оспариваемых договоров.

Утверждение истца о наличии ограничений в использовании земельного участка (вхождение земельного участка на момент сделки в зону сохраняемого землепользования (адрес, нулевые параметры разрешенного строительства на земельном участке) также не подтверждается никакими достоверными и допустимыми доказательствами.

Ссылка истца на ответы, данные на адвокатские запросы Департаментом городского имущества (ДГИ) Москвы и Мосгорстройнадзором о том, что земельный участок был расположен в границах территориальной зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») не подтверждает факта того, что именно на момент сделки (19.08.2023) спорный земельный участок входил в адрес, как и не подтверждает факта того, что об этом знал или мог знать ответчик.

Полномочия по осуществлению контроля за соблюдением положений Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) адрес при осуществлении строительства относятся к полномочиям Комитета по архитектуре и градостроительству адрес согласно Положению о Комитете по архитектуре и градостроительству адрес, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 № 633-ПП.

Указанные полномочия (осуществление контроля за соблюдением положений ПЗЗ Москвы при осуществлении строительства любым застройщиком! не входят в перечень полномочий Мосстройнадзора. и полномочий Департамента городского имущества адрес.

Только Комитет по архитектуре и градостроительству адрес может и вправе предоставлять подтвержденные и достоверные сведения о конкретном земельном участке, в частности, например, о соблюдении застройщиком при осуществлении строительства на земельном участке положений Правил землепользования и застройки адрес.

Актуальные сведения из правил землепользования и застройки по параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, содержит градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ № РФ-77-4-59-3-51-2023-6744-0 от 24.10.2023, представленный в дело, подтверждает, что на 24.10.2023 г спорный земельный участок не входил в территориальную зону сохраняемого землепользования (индекс «Ф»), в ГПЗУ отсутствуют нулевые параметры разрешенного строительства.

Напротив, согласно сведениям, содержащимся в данном ГПЗУ, земельный участок имеет предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (часть 2.3 ГПЗУ):

- предельная высота (м.) - по существующему положению;

- максимальный процент застройки (%) - по существующему положению;

- максимальная плотность (тыс. кв.м/га) - по существующему положению.

То есть ограничения в использовании спорного земельного участка (нулевые параметры разрешенного строительства, которые бы указывали на нахождение земельного участка в адрес) были сняты не 19.12.2023 (Постановление Правительства Москвы от 19.12.2023 № 2602-1111 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 № 120-1111), а ранее, а именно 01 июля 2022 года Постановлением Правительства Москвы от 01.07.2022 № 1323-1111 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-1111».

Общие основания для расторжения договора купли-продажи установлены положениями п.1 ст.450 ГК РФ, согласно которым по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в исковом заявлении, при заключении договора купли-продажи истец рассчитывал использовать земельный участок с жилым домом по назначению - для проживания.

При рассмотрении судом настоящего дела установлено, что истец может использовать как жилой дом по назначению, так и земельный участок - в соответствии с видом разрешенного использования. То есть права истца как покупателя не нарушены ни в момент заключения сделки, ни в настоящее время, истец не лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении названных договоров как на законе не основанных, противоречащих установленным при рассмотрении дела обстоятельствам и опровергнутым исследованным при рассмотрении дела доказательствами.

В связи с отказом в удовлетворении указанных исковых требований суд также отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании в его пользу с ответчика возмещение расходов, выплате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи в размере сумма, понесенных убытков в размере сумма, а также понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходов по оплате услуг представителя в размере сумма.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Троицкий районный суд адрес.

Судья В.В. Кармашев

Решение изготовлено в окончательной форме 20 января 2025 года