Решение по делу № 2-3221/2022 от 18.10.2022 - о признании сделок недействительными, признании права собственности в порядке приобретательной давности.

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2022 года

66RS0№ ******-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хрущевой О.В., при секретаре Сахаровой П.А., с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании сделок недействительными, признании права собственности в порядке приобретательной давности,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N № ******, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО4 на указанную квартиру. В обоснование указал, что он с 1983 года являлся нанимателем спорной квартиры, проживал в ней и был зарегистрирован один. В феврале 2022 года он решил обратиться в государственные органы для получения льгот 50% оплате коммунальных услуг. ДД.ММ.ГГГГ он заказал выписку из ЕГРП, из которой узнал, что собственником его квартиры является ФИО4, который никем ему не приходится. Позе он вспомнил, что всего на один месяц он женился на однофамильце ответчика ФИО1, брак с которой продлился до ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация брака была фиктивной без цели совместного проживания и ведения совместного хозяйства. ФИО6 в спорную квартиру никогда не заселялась, совместное хозяйство он с ней не вел. О том, что он отчуждал единственное жилье, он не помнит, никаких документов по продаже и дарению квартиры он не подписывал, проживает в спорной квартире более 40 лет, оплачивает коммунальные услуги, поддерживает в надлежащем состоянии. Полагает, что сделка совершена с нарушением требований закона, поскольку имеется порок воли собственника на отчуждение квартиры.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования. Просил признать недействительным договор дарения квартиры N № ****** расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и его матерью ФИО1 В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 4 указано, что продавец ФИО2 АК. сохраняет право пользования и проживания в жилом помещении, в котором отчуждается 1/2 в жилом помещении, то есть приобретатель наделил продавца правом пожизненного пользования и проживания в спорном жилом помещении, которое не прописано в договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что делает данную сделку недействительной. Просил признать недействительным договор дарения, признать за ним право собственности в силу приобретательной давности на спорное жилое помещение.

Истец ФИО2 и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме. Истец пояснил, что ФИО4 он знает, так как жил вместе с его матерью ФИО6. Познакомились с ней в семидесятых годах, были близкие супружеские отношения, в период с 1994 по 2001 года между ними был зарегистрирован брак. Когда не ссорились, то жили вместе в квартире ФИО1, когда ссорились, он уходил в свою квартиру. Ответчик в то время ходил в школу. С ответчиком были нормальные отношения, он занимался его воспитанием, называл сыном, был у него на свадьбе. Об обстоятельствах заключения договора приватизации не помнит, подпись в договоре приватизации его. Об обстоятельствах заключения договора купли-продажи также не помнит, подпись в договоре купли-продажи его. В спорной квартире ответчик и его мать никогда не проживали. После расторжения брака с ФИО1 он некоторое время проживал в коттедже ответчика, жил в гостевом домике, следил за порядком, ответчик давал ему в пользование автомобиль, потом забрал. В настоящее время истец проживает с женой в спорной квартире, которая для него является единственным жилым помещением, оплачивает коммунальные услуги. Ответчик с ним отношений не поддерживает.

Представитель истца суду также пояснил, что договор дарения считает недействительным в связи с нарушением п. 1 ст. 558 ГК РФ, поскольку в договоре не содержится условия о пожизненном праве истца пользования жилым помещением. Договор купли-продажи считает недействительным, поскольку фактически объект покупателю не передавался, бремя содержания расходов не переходило на другого собственника, доказательств оплаты по договору не представлено, воля истца на продажу отсутствовала.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Ответчик суду пояснил, что его мать ФИО6 длительное время была знакома с истцом, между ними были супружеские отношения с 1977 года. Истец фактически был ему отцом, занимался его воспитанием, он истца называл отцом. Брак между его матерью и истцом был зарегистрирован в 1995 году. Мама и истец жили вместе в квартире матери. Позднее мама заболела, и истец начал встречаться с другой женщиной. В 2001 году брак между ними был расторгнут. Истец после расторжения брака проживал какое-то время в гостевом домике на принадлежащем ему участке, где он строил коттедж, он также купил на имя истца автомобиль. В настоящее время он с истцом и его супругой изредка общается по телефону, в основном с его супругой. По договору купли-продажи денежные средства истцу передавались, стоимость доли в квартире определена исходя из информации о её инвентаризационной стоимости, указанной в справке ЕМУП «БТИ», которую получал сам ФИО2 В 2020 году мама подарила спорную квартиру ему. В 2021 году ФИО6 умерла, он является единственным наследником. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика просил в иске отказать. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи недействительным. Указал, что оснований для признания за истцом права собственности на квартиру в порядке ст. 234 ГК РФ не имеется, поскольку истец продал свою долю в квартире ФИО6 в 2002 году. При этом истец в соответствии с п. 4 договора купли-продажи сохраняет право пользовании и проживания в жилом помещении. Положения ст. 234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств. Истец не относится к тем лицам, которые в силу закона сохраняют право пользования жилым помещением после его отчуждения. Договор дарения спорного жилого помещения заключен в соответствии с требованиями ст.ст. 9, 421 ГК РФ. Условие о сохранении права пользования отчуждаемым жилым помещением за ФИО2 не является существенным условием для заключения договора дарения и не может свидетельствовать о недействительности сделки.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Такие же права закреплены и в ст. 30 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 зарегистрирован брак.

ФИО2 на основании ордера N 2020 было предоставлено для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на состав семьи из одного человека.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 зарегистрирована в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, передано в собственность ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доли каждому.

ДД.ММ.ГГГГ брак между ФИО2 и ФИО1 расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 продал ФИО1 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу <адрес>44. Стоимость доли определена в 50000 руб., которые уплачены продавцу полностью до подписания настоящего договора (п. 3). Продавец сохраняет право пользования и проживания в жилом помещении в котором отчуждается одна вторая доля в праве собственности (п.4).

На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подарила квартиру, расположенную по адресу <адрес>, своему сыну ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла. Согласно наследственного дела № ******, единственным законным наследником после её смерти, принявшим наследство, является сын ФИО4 (ответчик).

Обращаясь в суд с настоящим иском с требованием о признании ничтожным договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, истец, ссылаясь на ст.ст. 166,167, 168 ГК РФ, указывает на то, что заключенный между ним и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры является ничтожной сделкой, поскольку имеется порок воли собственника на отчуждение квартиры, оплата по договору не произведена, квартира из владения истца не выбывала, является для него единственным жилым помещением, он пользуется ею, несет расходы на содержание.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец, заявляя требование о признании договора купли-продажи недействительным, указывает на то, что он фактически сторонами не исполнялся.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи также необходимо установить наличие либо отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут действительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем определенной денежной суммы за эту вещь.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка совершена лишь формально, стороны при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, преследовали совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен был быть получен при заключении данной сделки.

Намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, содержание договора позволяло продавцу ФИО2 оценить природу и последствия совершаемой сделки.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорное жилое помещение, действительная воля сторон договора была направлена на создание данных правовых последствий, условия, определенные сторонами в договоре, исполнены ими.

Так, согласно представленному по запросу суда регистрационному делу, ФИО2 сам лично обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на спорную квартиру.

Таким образом, правовые последствия совершенной сделки были достигнуты.

Доводы представителя истца о том, что покупателями не произведена оплата по договору купли-продажи, до настоящего времени квартира находится в распоряжении ответчика, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку при отсутствии порока воли сторон приведенные обстоятельства не являются достаточными основаниями для вывода о мнимости оспариваемой сделки.

Кроме того, пунктом 4 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что за истцом сохраняется право пользования и проживания в жилом помещении, в котором отчуждается 1/2 доли в праве собственности. Учитывая изложенное, отсутствие претензий к истцу со стороны покупателя ФИО1 и её наследника в лице ответчика относительно проживания последнегго в спорном жилом помещении обусловлены соответствующим договорным обязательством.

При этом доводы истца о неоплате по договору не свидетельствуют об отсутствии воли сторон и о недействительности договора. Данное обстоятельство может служить основанием для предъявления соответствующих требований о взыскания денежных средств с продавца либо о расторжения договора.

Также заслуживают внимание доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований об оспаривании сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку истец лично подписал договор купли-продажи и самостоятельно сдавал документы в регистрирующий орган, о том, что переход права собственности зарегистрирован, он должен был узнать не позднее даты регистрации ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, годичный срок для оспаривания сделки истек ДД.ММ.ГГГГ.

С исковыми требованиями ФИО2 обратился ДД.ММ.ГГГГ с пропуском срока исковой давности.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Рассматривая требования истца о признании недействительным договора дарения, суд приходит к следующему.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на основании договора дарения подарила ФИО4 квартиру, расположенную по адресу <адрес>44.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец в качестве основания недействительности договора дарения указывает на несоблюдение п. 1 ст. 558 ГК РФ, а именно, что Договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений об обременении объекта недвижимости правами истца.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1656-О).

Таким образом, положения п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости указания в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

С учетом изложенного отсутствие в договоре дарения указания на лиц, сохраняющих право пользование квартирой, не затрагивает и не оказывает влияния на жилищные права истца, имеющего право пользования и проживания в спорном жилом помещении.

Также суд обращает внимание на то, что законодателем предусмотрены существенные условия для заключения договора дарения, которые при заключении оспариваемого договора дарения сторонами были оговорены. При этом такое существенное условие договора, как указание в нем перечня лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением предусмотрено при заключении договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

Однако, применение указанных норм по правилам аналогии права в данном случае к договору дарения недопустимо, в связи с тем, что отсутствуют основания, указанные в ст. 6 ГК РФ, поскольку данные правоотношения прямо урегулированы главой 32 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования о признании договора дарения недействительным удовлетворению не подлежат.

Также истец предъявляет требование о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества, ссылаясь на то, что он фактически пользуется квартирой длительное время добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным и право собственности у него возникло в силу приобретательной давности.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Приобретение права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ направлено на устранение неопределенности в правовом статусе имущества, владение которым как своим собственным длительное время осуществляется не собственником, а иным добросовестным владельцем в отсутствие для этого оснований предусмотренных законом или договором.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 15) указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, в том числе, следующее: владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору; по этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу указанного разъяснения не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным лицом, не предполагающее переход титула собственника, поскольку в этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, а наряду с собственником, передавшим ее во владение (как правило, временное) данному лицу.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи спорного жилого помещения, заключенного между истцом и ФИО1, ФИО2 сохраняет право пользования и проживания в нем. Таким образом, истец занимает спорное жилое помещение на основании договора.

Наличие договорных отношений между сторонами исключает возможность признания права собственности в силу приобретательной давности, а само по себе использование спорного объекта недвижимости и его содержание не свидетельствуют о распоряжении имуществом как своим собственным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО4 о признании сделок недействительными, признании права собственности в порядке приобретательной давности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Хрущева О.В.