Дело № 3а-41/2025

УИД - 78OS0000-01-2024-001079-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 12 февраля 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 Мохамада Хуссейна об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО2 обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, c учетом уточнения административных исковых требований (т.1 л.д.97-99), просит пересмотреть по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости и установить в размере их рыночной стоимости:

здания с кадастровым номером №..., площадью 39 254,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 667 159 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 3975,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 67 585 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 73,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1 253 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 2 851 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 48 466 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 147,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2 513 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 227,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 871 000,00 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 145 000,00 рублей.

В обосновании заявленных требований административный истец предоставил отчет об оценке № ИВ 489/05/2024 ОЦ, составленные 30 мая 2024 года оценщиком ООО «Синео» ФИО

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 19 сентября 2024 года, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в качестве заинтересованного лица - филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу, Ли ФИО3 Ли.

Представитель административного истца ФИО1 Мохамада Хуссейна - ФИО4, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО5 и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу, Ли ФИО3 Ли о месте и времени судебного заседания извещены, представителей в суд не направили, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представили.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

16 декабря 2023 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 199-п от 09.11.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении объектов недвижимости - зданий, расположенных по адресу: <адрес>

с кадастровым номером №... (лит.А) в размере 1 313 171 819,76 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.Б) в размере 109 483 292,95 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.В) в размере 83 702 096,18 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.Д) в размере 4 863 426,53 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.Е) в размере 7 592 572,54 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.Ж) в размере 6 087 509,53 рублей;

с кадастровым номером №... (лит.М) в размере 2 702 288,07 рублей.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 10.07.2024 №... в ЕГРН внесены сведения об исправлении ошибки в отношении здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в части кадастровой стоимости объекта, которая составила 1 059 654 519,77 рублей (т.3 л.д.166,183).

17 января 1997 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 Мохаммада Хуссейна и Ли Шу ФИО7 Ли на спорные объекты недвижимости (т.1 л.д.23-37, 38-43, 44-48, 49-55, 56-60, 61-65, 66-71).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № ИВ 489/05/2024 ОЦ, составленный 30 мая 2024 года оценщиком ООО «Синео» ФИО. с целью определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 1 января 2023 года (т.2 л.д.199-253, т.3 л.д.1-84).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 1 января 2023 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО

Экспертом суду представлено заключение от 17.12.2024 (т.4 л.д.3-115), согласно которому отчет об оценке № ИВ 489/05/2024 ОЦ от 30.05.2024, составленный оценщиком ООО «Синео» ФИО не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий.

При проведении анализа соответствия отчета об оценке № ИВ 489/05/2024 ОЦ от 30.05.2024, экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета.

Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата, не соответствует требованиям, предъявляемых к отчету федеральными стандартами оценки в части необоснованного отказа от применения затратного подхода; в рамках сравнительного подхода оценщик использовал данные справочника, которые применимы в оценке с 16.10.2023, вместе с тем необходимый анализ динамики состояния рынка в период с даты оценки до даты выпуска Справочника не проведен; допущена математическая ошибка в суммировании совокупной площади Объектов оценки, которая повлияла на итоговый результат; в части объектов-аналогов проведен расчет без учета НДС.

Рыночная стоимость зданий по состоянию на 1 января 2023 года составила 1 150 630 000 (один миллиард сто пятьдесят миллионов шестьсот тридцать тысяч), в том числе:

здания с кадастровым номером №..., площадью 39 254,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 970 000 000 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 3975,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 99 000 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 73,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 1 860 000 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 2 851 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 67 400 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 147,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 4 070 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 227,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 4 580 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 3 720 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости зданий, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена затратным подходом к оценке, выбор которого, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – производственно-складской недвижимости, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.

Заключение эксперта от 17.12.2024 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности, сторонами не оспаривается.

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 15 июля 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2023 года:

здания с кадастровым номером №..., площадью 39 254,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 970 000 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 3975,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 99 000 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 73,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 1 860 000 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 2 851 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 67 400 000 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 147,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 4 070 000 рублей;

здания с кадастровым номером №... площадью 227,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 4 580 000 рублей;

здания с кадастровым номером №..., площадью 185 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 3 720 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 15 июля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2025 года.