Решение по делу № 2-30/2025 от 18.07.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи основным, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

Дело № 2-30/2025

75RS0010-01-2024-001584-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт. Забайкальск 08 июля 2025 года

Забайкальский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Капитоновой М.И.,

при секретаре Бородиной В.В.,

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 88,7 м. кв. и земельного участка площадью 7985 м. кв. стоимостью 3 000 000 руб. Указанная сумма была передана ФИО2 в день подписания договора, что подтверждается нотариально заверенной распиской. В этот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в свою очередь передал ФИО1 квартиру и земельный участок, которые были приняты истцом. По условиям договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 30.07.2025.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества. Определением тоже же суда от 03.06.2024 процедура реализации имущества завершена. Из мотивировочной части определения следует, что спорные объекты недвижимости не были включены в конкурсную массу.

Учитывая, что ФИО2 освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, препятствия к заключению основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности отпали. В этой связи ФИО1 10.09.2024 направил в адрес ФИО2 проект основного договора с предложением его заключения в недельный срок. После чего ответчик потребовал от ФИО1 дополнительно внести 2 000 000 руб. в счет покупки спорных объектов недвижимости.

Ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ, истец, уточнив свои требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просит признать заключенный 27.07.2023 между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 88,7 м.кв. с кадастровым № и земельного участка площадью 7985 м.кв. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Забайкальский край, <адрес> по цене 1 500 000 руб. за каждый объект, всего за 3 000 000 руб. основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

ФИО2 обратился в суд со встречными требованиями к ФИО1, в которых указал о том, что спорная квартира была оформлена в собственность на основании решения Забайкальского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и акта приемки объектов в эксплуатацию после переустройства и перепланировки от ДД.ММ.ГГГГ

Указанная квартира является совместной собственностью ФИО2 и его супруги ФИО4, <данные изъяты> На основании решения <данные изъяты> часть из которых была потрачена на улучшение жилищных условий.

При получении <данные изъяты> в соответствии с требованиями закона было дано обязательство оформить спорную квартиру в общую долевую собственность родителей и детей, чего сделано не было. Учитывая указанные обстоятельства ФИО2 полагает, что заключенный с ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 27.07.2023 является ничтожной сделкой, поскольку нарушает права его сына – ФИО16, согласие которого на отчуждение спорной квартиры получено не было. Просил суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, в исковых требованиях ФИО1 отказать.

Определениями Забайкальского районного суда Забайкальского края (протокольными) к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО29 ФИО28 ФИО27.), ФИО26

ФИО2 извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, заявлений/ходатайств в суд не представил.

Третье лицо - ФИО4 о дате, времени и месте извещена надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила. Согласно телефонограмме, имеющейся в материалах дела (т.1 л.д. 61) ФИО5 указала, что ФИО2 в настоящее время является инвалидом, самостоятельно не передвигается, не разговаривает. При заключении сделки ФИО1 по устной договоренности обязался передать ФИО2 дополнительные денежные средства, что в дальнейшем отказался исполнить. Просила в удовлетворении требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по Забайкальскому краю извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Третье лицо - ФИО6 о дате, времени и месте извещен надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явился, согласно телефонограмме, имеющейся в материалах дела, ФИО6 просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявлений/ходатайств суду не представил, какой-либо позиции относительно заявленных сторонами требований не выразил.

Третьи лица: ФИО30 ФИО31. извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному ФИО1, доводы изложенные в исковом заявлении поддержал в полном объеме. Суду пояснил о том, что перед заключением спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами на протяжении длительного времени велись переговоры, поскольку заключение сделки купли-продажи объектов недвижимости осложнялось введенной процедурой признания ФИО2 банкротом. В этой связи было принято решение заключить предварительный договор купли-продажи, а после завершения процедуры реализации имущества, стороны договорились заключить основной договор и произвести государственную регистрацию перехода права собственности. В связи с тем, что ФИО2 нуждался в денежных средствах, его основным условием при заключении предварительного договора купли-продажи было внесение полной ДД.ММ.ГГГГ 27.07.2023 ФИО1 в присутствии нотариуса Забайкальского нотариального округа ФИО17 передал ФИО2 денежные средства в размере 3 000 000 руб. в счет уплаты стоимости объектов недвижимого имущества. Вместе с ФИО2 как при заключении спорного договора, подписании расписки, так и получения денежных средств присутствовали: его супруга ФИО4 и два сына ФИО32, ФИО33 Сразу после передачи денежных средств Б-вы отдали ключи ФИО1 от квартиры и убедили, что каких-либо препятствий в заключение основного договора не возникнет. О том, что у ФИО2 имелось неисполненное обязательство о выделении доли в квартире, в строительство которой были частично вложены <данные изъяты>, ФИО1 известно не было. Более того, после заключения договора из поведения ФИО2 усматривалось намерение о завершении сделки купли-продажи. Так от ФИО34 в адрес ФИО1 поступило заказное письмо, содержащее весь пакет документов на приобретённые последним объекты недвижимости. Однако после завершения процедуры реализации имущества, когда препятствия в заключение основного договора отпали, ФИО2 потребовал внести еще около 2 000 000 руб. в счет уплаты стоимости за переданные им объекты недвижимого имущества. Таким образом, ФИО1 начиная ДД.ММ.ГГГГ открыто пользуется приобретенной им квартирой и земельным участком, за которые им была уплачена сумма в размере 3 000 000 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просил удовлетворить его требования в полном объеме.

Изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1 л.д. 46-50).

27.07.2023 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи (далее Договор), что не оспаривалось сторонами.

В п. 2 Договора указано о том, что ФИО2 имеет намерение продать указанные в п.1 земельный участок и квартиру ФИО1 В связи с чем стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности (п. 3 Договора).

Пунктом 4 определено, что договор купли-продажи указанной недвижимости по соглашению сторон будет заключен по цене 3 000 000 руб., из них земельный участок 1 500 000 руб., квартира 1 500 00 руб. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора, что подтверждается распиской о получении денежных средств.

В соответствии с п. 8 продавец заверяет и гарантирует покупателю, что на заключение основного договора купли-продажи подготовит все документы, справки.

Согласие супруги продавца – ФИО4 на сделку получено (ФИО18 И.А.), что подтверждается материалами дела (т.1 л.д. 93).

Из п. 10 следует, что продавец заверяет покупателя: о том, что до подписания настоящего договора указанная недвижимость никому другому не продана, не подарена, имеются следующие обременения: продавец имеет признаки неплатежеспособности как физического лица и в настоящее время обратился в арбитражный суд с иском о признании себя банкротом, однако продавец заверяет покупателя, что после окончания процедуры банкротства, после погашения всех имеющихся долгов заключить основной договор купли-продажи; предмет и условия настоящего договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением правом; подписание настоящего договора не будет нарушать какой-либо нормативный акт, либо положение, правила, судебные решения, приказ или иное ограничение, которое установлено каким-либо государственным ведомством, органом, судом в отношении любой из сторон сделки; стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть заключаемого и подписываемого ими договора, условия и последствия его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях; продавец заверяет покупателя о том, что в указанной квартире помимо ФИО2, иных третьих лиц, которые в соответствии с законом сохраняют за собой право пользования и проживания в данной квартире не имеется.

Продавец явно и недвусмысленно заверяет покупателя о том, что членом семьи собственников, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних членов семьи собственников, оставшихся без родительского попечения, права которых охраняются п. 4 ст. 292 ГК РФ не имеется.

Продавец заверяет покупателя о том, что на момент приобретения объекта недвижимости по любым основаниям им не были использованы средства материнского (семейного) капитала, права несовершеннолетних детей, а также иных лиц нарушены не были. Продавец дает обязательство, что в случае возникновения претензий на объект недвижимости, указанный в п. 1 Договора, со стороны других лиц, чьи права были нарушены, решить с указанными лицами все имущественные и неимущественные споры самостоятельно, без какого-либо привлечения нового собственника, в том числе выплатить указанным лицам денежную компенсацию, советующую стоимости причитающейся им доли в праве собственности.

Из п. 13 следует, что настоящий договор по соглашению сторон одновременно является передаточным документом и подтверждает передачу квартиры и земельного участка покупателю без каких-либо дополнительных документов и актом. С состоянием квартиры и земельного участка покупатель ознакомлен и согласен.

Согласно нотариально удостоверенной расписке, из которой следует, что ФИО2 получил от ФИО1 деньги в размере 3 000 000 руб. наличными по предварительному договору купли-продажи от 27.07.2023 квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> Расчет произведен полный и окончательный, претензий по оплате нет. Содержание настоящего документа записано нотариусом со слов ФИО2 и по его просьбе, о чем имеется подпись ФИО2, а также нотариуса Забайкальского нотариального округа Забайкальского края ФИО19 ( т.1 л.д. 12).

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от ДД.ММ.ГГГГ завершена процедура реализации имущества гражданина ФИО2, который освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества.

10.09.2024 ФИО1 направил в адрес ФИО2 проект основного договора купли-продажи с предложением о его заключении, которое согласно почтовому идентификатору с номером № было получено ФИО2 24.09.2024, однако каких-либо действий, направленных на его заключение ФИО2 предпринято не было, что послужило поводом к обращению в суд.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Проанализировав обстоятельства заключения договора, его буквальное содержание, включая предшествующие его заключению переговоры, а также последующее поведение сторон, из которых усматривается воля продавца и покупателя, направленная на заключение договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, учитывая обстоятельства полной оплаты, и одновременной передачи предмета договора в пользование ФИО1 до заключения основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что договор, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в срок до 30.07.2025 (не ранее осуществления окончательного расчета), не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. По существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Данная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 31.08.2021 N 18-КГ21-29-К4.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При указанных обстоятельствах имеются все основания для государственной регистрации права собственности за ФИО1 на спорные объекты недвижимости, в связи с чем требования ФИО1 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая встречные требования истца ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, суд исходит из нижеследующего.

Так, обращаясь в суд с указанным иском, ФИО2 указал о том, что в момент заключения договора купли-продажи и получении денежных средств от ФИО1 он болел, находился в тяжелом состоянии, передвигаться самостоятельно не мог. Полагал, что заключенный между ним и ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку при заключении договора отсутствовало соглашение о выделении доли в спорном объекте ФИО35, согласие которого на отчуждение квартиры получено не было. Просил признать предварительный договор купли-продажи от 27.07.2023 недействительным.

В силу ч. 1 ст. 56, ст. ст. 57, 68, ч. 2 ст. 150 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны; непредставление ответчиком доказательств и возражений в установленный судьей срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно положению ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (пункт 2 статьи 34 СК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 2 статьи 35 СК РФ).

Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" установлено, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом (интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ (принципа эстоппель) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Разъясняя указанное положение закона, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 70 постановления Пленума N 25 указал, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, применительно к спорным отношениям должен решаться не только вопрос о добросовестности сторон договора, но и супруга, давшего согласие на отчуждение.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ФИО4 заключен брак <данные изъяты> (т.1 л.д. 135).

<данные изъяты>

Из ответа на судебный запрос усматривается, что у ФИО4 имеются дети: <данные изъяты>т.1 л.д. 177-180).

Из ответа на судебный запрос, полученный из ОСФР по Забайкальскому краю следует, что ФИО4 является владельцем <данные изъяты>

В соответствии с обязательством, удостоверенным нотариусом Забайкальского нотариального округа №, и подписанного ФИО2, последний являясь собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> обязуется указанное выше жилое помещение, на которое оформлено разрешение на строительство с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформить в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства (Т.1 л.д. 47).

Не исполнив данное обязательство в срок, ФИО2 <данные изъяты> (то есть более чем через 10 лет) заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО1, получив от последнего денежные средства в общей сумме 3 000 000 руб., и передав указанную квартиру в пользование покупателю в день передачи денег, что не оспаривалось самим ФИО2

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО20., которая суду пояснила, о том, что в 2023 году к ней обратился ФИО1 с просьбой удостоверить факт передачи денежных средств ФИО2 После чего, точную дату она не помнит в назначенное время к ней приехал ФИО1, а также ФИО2 в сопровождении супруги и двоих сыновей, при себе у них имелось нотариально заверенное согласие ФИО4 на отчуждение общего имущества. Действительно ФИО2 плохо передвигался, что было визуально видно, однако на все поставленные нотариусом вопросы отвечал утвердительно. Так, ФИО2 пояснил, что получает от ФИО1 денежные средства в счет продажи объектов недвижимости по предварительному договору, поскольку находится в процессе банкротства.

Таким образом, свидетель указала, о том, что воля ФИО2 на получение денежных средств и заключение договора купли-продажи была им явно выражена, на момент совершения сделки ФИО2 каким-либо психическим расстройством не страдал, в каком-либо болезненном состоянии психики не находился, его поведение носило адекватный и последовательный характер, при этом то обстоятельство, что ФИО2 передвигался с помощью сыновей, не оказывало воздействия на его способность отдавать отчет своим действиям и руководить ими.

Не доверять показаниям указанного свидетелей у суда оснований не имеется, поскольку его показания согласуются между собой, а также с материалами дела. Кроме того, свидетель предупреждена судом об уголовной ответственности, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний, что свидетельствует об отсутствии оснований сомневаться в достоверности данных показаний.

Как уже указывалось выше согласие супруги продавца – ФИО4 на сделку было получено и удостоверено ФИО21., что подтверждается материалами дела (т.1 л.д. 93).

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, из которых следует, что ФИО2, являясь участником оспариваемого договора, не мог не знать о возложенной на него обязанности выделить доли супруге, которая также дала свое разрешение на отчуждение спорной квартиры и земельного участка, а также на всех детей, введя в заблуждение ФИО1, что подтверждается пунктом 10 договора, согласно которому продавец заверяет покупателя о том, что на момент приобретения объекта недвижимости по любым основаниям им не были использованы средства материнского (семейного) капитала, права несовершеннолетних детей, а также иных лиц нарушены не были. Продавец дает обязательство, что в случае возникновения претензий на объект недвижимости, указанный в п. 1 Договора, со стороны других лиц, чьи права были нарушены, решить с указанными лицами все имущественные и неимущественные споры самостоятельно, без какого-либо привлечения нового собственника, в том числе выплатить указанным лицам денежную компенсацию, советующую стоимости причитающейся им доли в праве собственности, добровольно и осознанно совершил все необходимые действия, направленные на заключение, подписание и последующее исполнение договора купли-продажи квартиры.

При этом каких-либо доказательств недобросовестности ФИО1, который при приобретении спорной квартиры не мог знать о нарушенных правах уже совершеннолетних детей продавца на получение долей в праве собственности на квартиру суду не представлено.

Кроме того, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ не исключают возможности оформления в общую собственность родителей и детей иных жилых помещений в случае отчуждения того, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу данной нормы подающее иск лицо должно обладать спорным материальным правом, о защите которого оно просит, быть участником соответствующего правоотношения. Если же истец спорным правом не обладает и участником соответствующего материального правоотношения не является, он будет считаться ненадлежащим истцом.

При этом суд не вправе отказать в принятии искового заявления или оставить иск без рассмотрения на основании того, что истец является ненадлежащим. Предъявление иска ненадлежащим истцом влечет иные правовые последствия и является самостоятельным основанием для принятия по делу решения об отказе в удовлетворении искового заявления.

По смыслу ст. 12 ГК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. Лицо, обратившееся за защитой права должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Оценив все представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является ненадлежащим истцом по встречному требованию в данном споре, поскольку его субъективное право действиями ФИО1 не нарушено.

ФИО4, а также её дети: ФИО22 ФИО23 ФИО24 на которых должны быть выделены доли по данному обязательству на момент заключения спорной сделки являлись совершеннолетними гражданами, обладающими полной гражданской процессуальной дееспособностью. В настоящем деле привлечены судом в качестве третьих лиц, о судебном заседании были извещены надлежащим образом, однако в суд с самостоятельными требованиями не обратились, собственного интереса к защите своих прав не проявили.

ФИО6 не являлся участником оспариваемого договора, однако, как установлено судом и следует из материалов дела, он знал о его заключении с момента оформления данной сделки его родителями, действия которых и послужили основанием для обращения в суд со встречными требованиями.

Кроме того, стоит отметить, что согласно ответу на судебный запрос, полученному из ГУ МВД России по Красноярскому краю, ФИО6 зарегистрирован по <данные изъяты> на основании личного заявления о регистрации по месту жительства и письменных согласий собственников, что свидетельствует о добровольном выезде из спорного жилого помещения.

Вместе с тем, судом установлено, что ФИО25 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

<данные изъяты> принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

При таком положении правовых оснований для удовлетворения требований ФИО2 в части признания договора купли-продажи недействительным у суда не имеется, в связи с чем в иске надлежит отказать.

При подаче искового заявления в суд ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 45 000 руб., которая подлежит взысканию с ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (№) удовлетворить.

Признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (№) предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 88,7 м.кв. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 7985 м.кв. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> по цене 1 500 000 руб. за каждый объект, всего за 3 000 000 руб. основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 45 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Забайкальский районный суд.

Судья М.И. Капитонова

Мотивированный текст решения изготовлен 18.07.2025.