дело №2-4007/2025

УИД 61RS0005-01-2025-007372-05

Решение

именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гатковской Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, признании недействительными пунктов договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что ... г. между ООО «КраснодарИнвестСтрой» и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры № №, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру <...>, расположенную на 16 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>. Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами 27.11.2020 года. Истец указывает, что в процессе проживания в квартире ею были выявлены недостатки. С целью определения стоимости работ по устранению выявленных недостатков в квартире истцом составлен акт осмотра и устранения недостатков, согласно дефектной ведомости ремонтно-восстановительных работ была определена сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ <...>, которая составила 111 664, 15 руб. В сентябре 2025 года истцом ответчику была направлена претензия о возмещении стоимости устранения строительных недостатков, в ответе на которую от ... г. ответчик указал, что в согласно п. 4.2 договора купли-продажи квартиры № от ... г. гарантийный срок на квартиру, за исключением установленного в квартире оборудования, составляет 2 (два) года, который исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартиры; поскольку акт приема-передачи квартиры был подписан между сторонами ... г., а с указанной претензией истец обратилась к ответчику лишь в сентябре 2025 года, т.е. после истечения гарантийного срока, ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» отказал в удовлетворении требований истца.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд признать пункты 1.4 и 4.2 договора купли-продажи квартиры № от ... г. недействительными; взыскать с ООО «КраснодарИнвестСтрой» в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков в размере 111 664,15 руб., неустойку за период с 26.09.2025 года по 27.10.2025 года в размере 33 499,24 руб., штраф в размере 50 % от взысканной суммы, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

В отношении истца ФИО1 дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается имеющейся в материалах дела телефонограммой на номер телефона, указанный ею в договоре купли-продажи квартиры (л.д. 8, 45).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав мнения участников процесса, исследовав материалы дела, представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между ООО «КраснодарИнвестСтрой» и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру №, расположенную на 16 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.

Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами 27.11.2020 года.

Истец указывает, что в процессе проживания в квартире ею были выявлены недостатки.

С целью определения стоимости работ по устранению выявленных недостатков в квартире истцом составлен акт осмотра и устранения недостатков, согласно дефектной ведомости ремонтно-восстановительных работ была определена сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ <...>, которая составила 111 664, 15 руб.

02.09.2025 года истцом на имя ответчика была составлена претензия о возмещении стоимости устранения строительных недостатков (л.д. 33-35, документ, подтверждающий дату вручения ответчику данной претензии либо направления ее по почте истцом в материалы дела не представлен).

В своем ответе от ... г. на претензию истца ответчик указал, что в согласно п. 4.2 договора купли-продажи квартиры №/20 от ... г. гарантийный срок на квартиру, за исключением установленного в квартире оборудования, составляет 2 (два) года, который исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартиры; поскольку акт приема-передачи квартиры был подписан между сторонами 27.11.2020 года, а с указанной претензией истец обратилась к ответчику лишь в сентябре 2025 года, т.е. после истечения гарантийного срока, ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» отказал в удовлетворении требований истца (л.д. 36).

Рассматривая требования истца о признании пунктов 1.4 и 4.2 договора купли-продажи квартиры № от ... г. недействительными и взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения строительных недостатков в квартире, приобретенной ею у ответчика по договору купли-продажи квартиры № от ... г., суд считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Частью 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (часть 2 ст. 476 ГК РФ).

Статьей 4 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» определено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

На основании положений ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В силу вышеуказанных правовых норм в их совокупности следует, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков вправе предъявить к Продавцу требования, указанные в ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», лишь в течение гарантийного срока или срока годности.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи квартиры № от ... г. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем осмотра квартиры перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Согласно п. 4.2 договора купли-продажи квартиры № от ... г. гарантийный срок на квартиру, за исключением установленного в квартире оборудования, составляет 2 (два) года. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Правовых оснований для признания данных пунктов договора купли-продажи квартиры № от ... г. недействительными, противоречащими положениям действующего законодательства, в том числе Закона «О защите прав потребителей», суд не усматривает.

Так, своей подписью в договоре купли-продажи квартиры истец подтвердила, что она на момент подписания данного договора удовлетворена качественным состоянием квартиры, установленным путем осмотра квартиры перед заключением договора, не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил Продавец. При этом недостатки истцом выявлены лишь в сентябре 2025 года, т.е. спустя почти 5 (пять) лет после принятия квартиры от Продавца по акту приема передачи. В связи с изложенным суд не усматривает правовых оснований для признания недействительным п. 1.4 договора купли-продажи квартиры № от ... г..

Не усматривает суд оснований для признания недействительным и п. 4.2 договора купли-продажи квартиры № от ... г., предусматривающего гарантийный срок на квартиру, за исключением установленного в квартире оборудования, 2 (два) года, поскольку данный пункт соответствует требованиям ст. 477 ГК РФ, предусматривающей, что требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

При этом суд считает подлежащими отклонению доводы представителя истца о том, что на правоотношения сторон распространяются положения Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Так в силу п. 1 ч. 1 указанного Федерального закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом п. 2 ст.1 Указанного Федерального закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года « 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В данном случае, истец приобрела у ответчика по договору купли-продажи готовый объект недвижимости, который на момент заключения договора купли-продажи был введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, в связи с чем на данные правоотношения сторон положения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на которые ссылается представитель истца, применению не подлежат.

При этом суд также считает несостоятельными ссылки представителя истца на ст. 756 ГК РФ и 724 ГК РФ, поскольку статьей 756 ГК РФ регламентированы сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ по договору строительного подряда, а статьей 724 ГК РФ - сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работ по договору подряда, что к договору купли-продажи применено быть не может.

В связи с вышеизложенным суд не усматривает правовых оснований для признания недействительным п. 4.2 договора купли-продажи квартиры №20 от ... г..

Поскольку в силу вышеуказанных положений действующего законодательства, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков вправе предъявить к Продавцу требования, указанные в ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», лишь в течение гарантийного срока или срока годности, а сторонами в договоре согласован гарантийный срок на квартиру - 2 (два) года, который исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи квартиры, принимая во внимание, что акт приема-передачи квартиры был подписан между сторонами 27.11.2020 года, а с претензией истец обратилась к ответчику лишь в сентябре 2025 года, т.е. после истечения гарантийного срока, суд в данном случае не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ООО «КраснодарИнвестСтрой» в ее пользу стоимости устранения строительных недостатков в размере 111 664,15 руб., и, как следствие, неустойки, штрафа и понесенных судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «КраснодарИнвестСтрой» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, признании недействительными пунктов договора купли-продажи квартиры – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 декабря 2025 года.

Судья: