Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2025 года

УИД 61RS0004-01-2025-001665-10

Дело № 2-1480/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.,

с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Абрамова К.С.,

при секретаре Думенко Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 кАдминистрации города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об осуществлении выплаты выкупной стоимостижилого помещения, встречному исковому заявлению Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО2, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития <адрес>

изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности взыскании возмещения за изъятое жилое помещение, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском об осуществлении выплаты выкупной стоимостижилого помещения- жилой комнаты № в <адрес> площадью 11,1 кв.мпо адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> литер А, Б, В.

В обоснование указывая на то, что Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.10.2020г. № многоквартирный жилой <адрес>, лит. А, Б, В, Е по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (п. 1).

Из п. 3 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.10.2020г. № следует, что собственникам помещений в течение 7 месяцев со дня принятия настоящего постановления необходимо осуществить снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А, Б, В, Е.

До настоящего времени соглашение с истцом заключено не было, и получив проект соглашения об изъятии вышеуказанного жилого помещения, подписанный со стороны Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону. Из п. 2.2.1. проекта соглашения следует, что возмещение на изымаемое помещение составляет 1044611,00 руб., он с указанной оценкой помещения не согласился, соглашение не подписал.

С учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд взыскать выкупную стоимость изымаемого жилого помещения комнаты №, находящейся в <адрес> по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 2422 371 рублей.

В свою очередь Администрация города Ростова-на-Дону обратилась со встречным иском к ФИО1 об изъятии в муниципальную собственность путем выкупа жилого помещения - жилой комнаты № в <адрес> площадью 11,1 кв.мпо адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> литер А, Б, В, Е по цене равной 1044 611 рублей, прекращении права собственности истца на указанное жилое помещение, после перечисления возмещения; признании права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества; выселения ответчика из занимаемого жилого помещения после перечисления выкупной стоимости; обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В обоснование указав на то, что Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б, В, Е аварийным и подлежащим сносу».

Были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка жилого помещения по указанному адресу проведена, общая стоимость которого составила 1044 611 рублей, включая обязательства по возмещению убытков.

Представитель ФИО1 в лице ФИО6 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске. Пояснив, что неосуществление капремонта в доме привело к преждевременному износу дома, в связи с чем оснований для отказа в возмещении названных убытков не имеется.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в лице ФИО7, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, подержал встречные исковые требования, просил их удовлетворить. Возражал против взыскания возмещения по результатам проведенной экспертизы. Также указывая на то, что дом не является МКД, взносы на капремонт не вносились, в связи с чем убытки в указанной части возмещению не подлежат.

Помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону ФИО4 в судебное заседание явился, полагал подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 и встречные исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону в части выселения.

ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в связи с чем дело в его отношении рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития <адрес> о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, уважительных причин неявки не предоставил, ходатайств об отложении не заявлял, в связи с чем в отсутствие представителя третьего лица дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет всвязи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ).

Указанная позиция также разъясняется в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната № в <адрес> расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону № от 02.10.2020г. № многоквартирный жилой <адрес>, лит. А, Б, В, Е по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер А, Б, В, Е аварийным и подлежащим сносу».

Пунктом 1.2.2. указанного Постановления, а также ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятию путем выкупа подлежит жилое помещение, принадлежащее ФИО2 в доме по указанному адресу.

Во исполнение указанного Постановления (пункт 3), Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии.

Во исполнение указанного Постановления (пункт 3), Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию отчётов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ Об оценке вышеуказанного жилого помещения, проведенной ООО «ЭУ «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1044 611 рублей, включая обязательства по возмещению убытков.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 138 "Об утверждении положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации города Ростова-на-Дону" в редакции Решения от ДД.ММ.ГГГГ № полномочия по осуществлению функций, связанных с реализацией программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, осуществлению переселения граждан за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и бюджета города были переданы Департаменту координации строительства и перспективного развития города.

В этой связи адрес собственника было направлено уведомление о принятии постановлений и проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Указанное соглашение сторонами не подписано.

Жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес> является домом блокированной застройки, поэтому не включался в Региональную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД на территории <адрес> на 2014-2049 годы.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО».

Согласно выводам ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» от ДД.ММ.ГГГГ №-И, размер возмещения за жилое помещение – жилая комната №, площадью 11,1 кв.м., КН 61:44:0041017:222, в <адрес>, расположенной в цокольном этаже одноэтажного жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, по состоянию на дату производства исследования 13.08.2025г., округленно, составляет – 2068702,0 рубля, в томчисле (в данной стоимости учтены):

- рыночная стоимость жилого помещения – 603208 рублей;

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 67559 рублей;

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом – 1397935 рублей.

В результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что размер убытков, которые будут причинены ФИО2 в результате изъятия жилого помещения-квартиры, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН 61:44:0041017:222, в том числе в связи с изменением собственника места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенной выгоды, по состоянию на дату производства исследования 13.08.2025г., округленно, составляет – 192285 рублей.

В рамках исследования экспертом был выполнен расчет размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме.

В результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме составляет 161384 рублей.

В соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой выкупная стоимость жилого помещения принадлежащего истцу составляет 2422371 рубль.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу определения размера выкупной цены спорного жилого помещения должно быть положено Заключение ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», как наиболее полное, составленное с определением стоимости доли в праве на земельный участок, которая была определена отдельно и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения наряду с рыночной стоимостью квартиры.

При этом экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцом по встречному иску не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертам ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом.

Заключение, выполненное ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», никем опровергнута не была.

В этой связи суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, и в части встречных по цене выкупа в 2422371 рубль.

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Заключение экспертизы мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны развернутые и обоснованные объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, экспертом обоснованно отнесены суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Таким образом, при определении выкупной цены жилого помещения экспертом ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» учтены положения ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ, устанавливающие неразрывную взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, и в её состав включена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома на земельный участок, которая не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения и входит в её состав.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается, и соответственно, право собственности ответчика на жилое помещение подлежит прекращению, собственник обязан освободить жилое помещение.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию " Город Ростов-на-Дону".

Также подлежат удовлетворению исковые требования в части обязания ответчика предоставить банковские реквизиты, принимая во внимание, что обязанность муниципального образования по перечислению выкупной стоимости выполнима только после выполнения соответствующей обязанности ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО2 (паспорт № № выдан ОУФМС России по РО в <адрес> г. Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ) – удовлетворить.

Встречные исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №)– удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО2 в муниципальную собственность – жилую комнату № в <адрес>, площадью 11,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А,Б,В,Е по цене выкупа равной 2422371 рубль.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилую комнату № в <адрес>, площадью 11,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А,Б,В,Е, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилую комнату № в <адрес>, площадью 11,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А,Б,В,Е.

Выселить ФИО1 жилой комнату № в <адрес>, по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер А,Б,В,Е, после перечисления выкупной стоимости.

Обязать ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья