Мотивированное решение
составлено 12 декабря 2025 года
УИД 66RS0043-01-2025-001299-80
дело № 2-1265/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2025 года г. Новоуральск
Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Медведевой О.В.,
при секретаре Ефимовой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее – КУМИ, истец) обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором просит обратить взыскание на недвижимое имущество: помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ, принадлежащее ФИО1
В обоснование исковых требований истцом указано, что между Новоуральским городским округом в лице КУМИ (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 10 июля 2015 года № ХХХ, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объект недвижимого имущества – помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ. ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, о чем в Единый государственный реестра индивидуальных предпринимателей внесена соответствующая запись 29 июня 2020 года. Отчуждение муниципального имущества осуществлялось в порядке приватизации в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. Переход права собственности на объект недвижимости к покупателю зарегистрирован уполномоченным органом 17 марта 2016 года. Цена отчуждаемого муниципального имущества установлена пунктом 3 договора купли-продажи в размере 3530000 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячного выкупного платежа составляет 42023 руб. 81 коп., начиная с августа 2015 года. Срок действия договора купли-продажи с 10 июля 2015 года по 09 июля 2022 года. В течение срока действия договора ответчиком нарушались сроки уплаты выкупных платежей и процентов за предоставленную рассрочку платежа по договору, в связи с чем в период с 2016 по 2024 годы Комитет неоднократно обращался в судебном порядке с требованием о взыскании задолженности. На момент подачи искового заявления взысканная в судебном порядке, но не погашенная задолженность ФИО1 по договору купли-продажи составляет 3952434 руб. 26 коп. На основании пункта 10.1 договора до полной оплаты обязательств покупателя по договору, указанное имущество признается находящимся в залоге у Новоуральского городского округа. Государственная регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона отчужденного по договору имущества произведена 17 марта 2016 года. Поскольку обязательства по договору купли-продажи исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, сумма задолженности в размере 3952434 руб. 26 коп. подлежит удовлетворению из стоимости заложенного имущества. С учетом изложенного, просит обратить взыскание на недвижимое имущество: помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ, принадлежащее ФИО1
Истец Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, ответчик ФИО1, третье лицо Новоуральское городское отделение судебных приставов ГУФССП России по Свердловской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, представителей не направили, представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, ответчик ФИО1 об уважительности причин неявки не сообщила, письменный отзыв не представила, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляла.
Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело при указанной явке в порядке заочного производства, против которого представитель истца не возражала.
Рассмотрев требования иска, исследовав письменные доказательства, представленные в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату возникновения правоотношений) Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (п.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно положениям статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет (пункт 1).
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2).
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3).
Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (пункт 4).
В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5).
Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Согласно пункту 2 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Судом установлено и подтверждается исследованными доказательствами, что 10 июля 2015 года между Новоуральским городским округом в лице КУМИ (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи № ХХХ, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объект недвижимого имущества – помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ (пункт 1 договора).
Цена объекта, указанного в настоящем договоре, составляет 3530000 рублей без учета НДС и соответствует цене продажи объекта (пункт 3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, на момент заключения настоящего договора и более двух лет по состоянию на 01 июля 2013 года, объект находится непрерывно во владении и пользовании покупателя на основании договора аренды № ХХХ от 24 декабря 2009 года и не нуждается в передаче от продавца к покупателю. Претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, указанный в настоящем договоре объект не включен в перечень муниципального имущества Новоуральского городского округа, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации Новоуральского городского круга от 19 января 2011 года № 47-а.
Согласно пункту 6 договора сумма в размере 3530000 рублей уплачивается покупателем в течение семи лет с момента подписания настоящего договора равными ежемесячными платежами. Сумма ежемесячного выкупного платежа составляет 42023 руб. 81 коп. и покупатель обязуется ее уплачивать не позднее 10 числа каждого месяца. Срок уплаты первого ежемесячного платежа по договору до 10 августа 2015 года.
Сумма ежемесячного платежа по процентам, начисляемым на сумму денежных средств 3530000 рублей, по уплате которой предоставлена рассрочка, составляет 8089 руб. 58 коп. и покупатель обязуется ее уплачивать не позднее 10 числа каждого месяца. Срок уплаты первого ежемесячного платежа по договору до 10 августа 2015 года (пункты 7, 8 договора).
Право собственности ответчика ФИО1 на объект недвижимости – помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ, зарегистрировано в установленном законом порядке 17 марта 2016 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
К существенным нарушениям условий договора купли-продажи отнесены: невыполнение покупателем обязательств по оплате приобретаемого имущества в установленный законом срок; в случае приобретения имущества с рассрочкой оплаты допущенное два и более раза нарушение сроков внесения установленных договором платежей, в том числе процентов на сумму предоставленной рассрочки, либо невнесение два раза подряд установленных договором платежей, в том числе процентов на сумму предоставленной рассрочки (пункт 8 договора).
Срок действия договора с 10 июля 2015 года по 09 июля 2022 года (пункт 15 договора).
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтверждается, что ответчиком ФИО1 ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору в части сроков и сумм, обязательных к погашению, что привело к образованию задолженности. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора, с ответчика ФИО1 в пользу истца в судебном порядке взыскана задолженность, суммарный размер которой составляет 3952434 руб. 26 коп., что подтверждается копиями судебных актов, материалами исполнительных производств в отношении должника ФИО1, и должником не оспорено.
Судом также установлено, что ответчик ФИО1 утратила статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, дата внесения сведений – 29 июня 2020 года.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 10.1 договора купли-продажи от 10 июля 2015 года № ХХХ, в связи с оплатой центы продажи имущества в рассрочку, объект до полного исполнения обязательств покупателя по настоящему договору признается находящимся в залоге у Новоуральского городского округа (ипотека в силу закона). Залог обеспечивает исполнение покупателем обязательств по оплате: выкупных платежей, платежей по процентам за предоставленную рассрочку, пеней.
В соответствии с пунктами 2-4 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. При этом если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
По общему правилу, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки обязательства. Указанные обстоятельства могут быть установлены судом и при разрешении иска об обращении взыскания на заложенное имущество с соблюдением общих требований о распределении обязанности по доказыванию этих обстоятельств.
Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Судом установлено, что одновременно с регистрацией права собственности ответчика в отношении спорного объекта недвижимости, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем совершена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 марта 2016 года.
Принимая во внимание, что заемщик допустила систематическое нарушение обязательств по внесению ежемесячных платежей по договору, признаков незначительности нарушения обязательства и несоразмерности стоимости заложенного имущества не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу об обращении взыскания на заложенное имущество и требования искового заявления находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Определяя начальную продажную стоимость недвижимого имущества, суд, исходит из положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В соответствии с представленным истцом отчетом от 06 ноября 2025 года № ХХХ об оценке объекта оценки, составленного ООО «Корпорация консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости – помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ, по состоянию на 30 октября 2025 года составляет 8445 000 рублей.
С учетом изложенного, суд определяет начальную продажную цену вышеуказанного заложенного имущества в размере 80% от стоимости предмета залога в соответствии с отчетом оценщика, равной 6756 000 рублей (8445000 руб. х 80%).
На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования Новоуральского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.
Обратить взыскание на недвижимое имущество – помещения нежилого назначения №№ ХХХ по поэтажному плану первого этажа, общей площадью ХХХ кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенные по адресу: ХХХ, принадлежащие ФИО1 (паспорт ХХХ № ХХХ), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 6756 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 (паспорт ХХХ № ХХХ) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий О.В. Медведева
Согласовано:
Судья О.В. Медведева