УИД № 23RS0036-01-2025-006465-93
Дело № 2-2955/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Краснодар 24 сентября 2025 г.
Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Прокопенко А.А.
при секретаре судебного заседания Маркарьянц О.С.
с участием:
представителя истца адвоката Ангеловой Я.Л.,
(действующей на основании уд. № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ
и доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ)
представителя ответчика ФИО1,
(действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ)
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик Зелена Горка» о расторжении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилось в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Зелена Горка» о расторжении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Зелена Горка» заключен договор «НЕСКУЧНЫ Й САД -1К-7.991 участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
Согласно 1.2. Договора у участника долевого строительства в будущем возникнет право собственности на Объект долевого строительства, имеющий следующие технические характеристики: гостиничный номер, назначение нежилое, корпус 1,секция 7, строительный №, условный номер согласно проектной декларации 7.991, этаж 7, общая проектная площадь (кв. м.) 37,70.
Согласно п. 5.1. Договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства, которая составляет сумму в размере 35 764 510 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 948 660 рублей проектной площади объекта долевого строительства равной 37,70 кв. м.
Пунктом 5.1.2 Договора предусмотрен следующий порядок оплаты: Оплата Цены настоящего Договора производится Участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации настоящего Договора в соответствии со следующим графиком платежей: денежные средства в размере 1 800 000 рублей перечисляются Участником долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора; денежные средства в размере 5 400 000 рублей перечисляются Участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно; денежные средства в размере 28 564 510 рублей перечисляются Участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Во исполнение условий Договора истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор эскроу счета и оплачены денежные средства в размере 1 800 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ согласно Акта обследования многолетних насаждений, составленного комиссией установлено, что в <адрес> произошло стихийное бедствие, опасное агрометеорологическое явление «заморозки» в результате чего произошла гибель цветков и завязи многолетних плодовых насаждений семечковых (яблоня) и косточковых (черешня).
Истец работала по трудовому договору в ООО «Вейделевское», генеральным директором ООО «Вейделевское» и единственным участником общества являлся ФИО3, который приходился ей отцом и скоропостижно скончался ДД.ММ.ГГГГ не пережив фактического банкротства своей компании.
В настоящее время срок принятия наследства не истек, ООО «Вейделевское» деятельности не ведет.
Таким образом, семья истца в следствие стихийного бедствия лишилась дохода на который рассчитывала при заключении договора «НЕСКУЧНЫ Й СА Д -1К-7.991 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, более того в следствии обстоятельств непреодолимой силы, истец лишилась возможности дальнейшего исполнения договора ввиду крайне тяжелого материального положения семьи. После заключения договора возникли обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть и которые привели к невозможности дальнейшего исполнение договора.
Истец обратилась к застройщику ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка», с просьбой о расторжении договора по соглашению сторон ввиду неплатежеспособности и невозможности дальнейшего исполнения договора.
ДД.ММ.ГГГГ получен ответ от ООО «Специализированный застройщик Зеленая горка», которым отказано в удовлетворении досудебных требований.
Полагая свои права и законные интересы нарушенными, просит суд расторгнуть договор № НЕСКУЧНЫ Й САД-1к-7.991 от ДД.ММ.ГГГГ ввиду не возможности его исполнения.
В процессе рассмотрения дела, истец уточнила основания искового заявления, ссылаясь на задержку передачи объекта ДДУ, превышающую два месяца, что в соответствии с законом является основанием для отказа заказчика от исполнения договора.
Представитель истца адвокат Ангелова Я.Л. в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку застройщиком не допущено нарушения обязательств по договору ДДУ перед истцом, что исключает для истца возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Основания для расторжения договора в судебном порядке также не имеется.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Зеленая горка» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № НЕСКУЧНЫЙ САД-1К-7.991 в отношении объекта долевого строительства - гостиничный номер № (строительный номер объекта), этаж №, площадью 37,70 кв. м.
Указанный объект долевого строительства в составе гостиничного комплекса возводится обществом на основании выданной в установленном порядке разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402009:2941 с местоположением: <адрес>, Адлерский внутригородской район, <адрес>, з/у 280А.
По договору от ДД.ММ.ГГГГ № НЕСКУЧНЫЙ САД-1К-7.991 общество обязалось в срок, указанный в проектной декларации и договоре, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно разделу 5 договора цена, подлежащая уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, составляет 35 764 510 рублей.
Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены на специальный эскроу-счет, открываемый в Банке ВТБ (публичное акционерное общество), для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу-агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления застройщику (бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), и договором счета эскроу, заключенным между бенефициаром, депонентом и эскроу-агентом.
Оплата цены настоящего договора производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации настоящего договора в соответствии со следующим графиком платежей: денежные средства в размере 1 800 000 рублей перечисляются участником долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора; денежные средства в размере 5 400 000 рублей перечисляются участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно; денежные средства в размере 28 564 510 рублей перечисляются участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № НЕСКУЧНЫЙ САД-1К-7.991 зарегистрирован в установленном порядке (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ участником долевого строительства ФИО2 внесен первоначальный взнос по договору в размере 1 800 000 рублей, что подтверждается чеком по операции по счетам экскроу ПАО Банк ВТБ.
Основными доводами искового заявления о расторжении договора является то, что ФИО4 не имеет возможности исполнить договор надлежащим образом внести предусмотренную договором плату за объект долевого строительства в полном объеме. Кроме того, застройщиком значительно нарушены сроки передачи объекта долевого строительства.
Давая оценку данному доводу, суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно части 1.2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Частью 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с приведенной нормой закона, ООО «СЗ Зеленая горка» в апреле 2025 года было направлено участникам долевого строительства, в том числе ФИО2, уведомление о переносе срока передачи объекта и предложения о заключении дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком не допущено нарушения обязательств по договору участия в долевом строительстве перед истцом, в т.ч. в части переноса срока передачи объекта ДДУ истцу, что исключает для истца возможность одностороннего отказа от исполнения договора.
Так согласно проектной документации, срок сдачи объекта в эксплуатацию был установлен на 4 квартал 2024 г., который изменен на 3 квартал 2025 <адрес> установлен срок передачи участнику долевого строительства объекта по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Однако объект ДДУ был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о готовности подписать акт-приема передачи объекта получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть до окончания двухмесячного срока для предусмотренного законом возможности отказа от ДДУ.
Таким образом, юридически значимые действия по подписанию акта приема-передачи с момента получения уведомления зависели исключительно от истца, а сам факт его не подписания не свидетельствует о нарушении застройщиком своих обязательств.
В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
По смыслу указанной статьи, невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).
В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и
осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими, в связи с исполнением этого договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).
Доводы истца о наличии оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № НЕСКУЧНЫЙ САД-1К-7.991 в связи с ухудшением его финансового состояния, суд признает несостоятельными, поскольку ухудшение материального положения истца не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 450 и статьей 451 ГК РФ. Изменение экономической ситуации в стране либо регионе проживания истца также не может быть признано обстоятельством, исключающим возможность исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, возводимого обществом на территории <адрес> края.
Доводы представителя истца о том, что передача объекта долевого строительства с нарушением установленного в договоре срока является основанием для отказа истца от исполнения договора в одностороннем порядке, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку доказательств нарушения прав и законных интересов истца вследствие изменения предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта ДДУ, не представлено. Оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.
В нарушение статьи 56 ГПК РФ, истцом не представлено в суд доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а заявленные истцом основания для расторжения не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 450 и статьей 451 ГК РФ, закрепленными законом.
При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик Зелена Горка» о расторжении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Краснодара в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 02.10.2025
Судья: